買っちゃいけない物件とは?





買っちゃいけない物件を3つ挙げよと言われたら

みなさん、なんと答えますか?



私の答えは、、、、


・3点ユニットバス

・田舎で駐車場なしアパート

・部屋が狭い物件




ですね。





まず3点ユニットは、これはもう完全に時代遅れですね。




それなりに賃貸物件が旺盛なエリアなら

2万円台でないと埋まらない可能性が高いです。

しかも、、、、エリアによっては

広告料が3ヶ月とか、4ヶ月とか必要になるかもしれません。




家賃2万円ってことは、給湯器壊れたら家賃6ヶ月分が吹っ飛びます。

低家賃はのちのち修繕やトラブルに耐えられなくなりますので

辞めておくのが無難です。




かと言って、バス・トイレ分離工事は、費用対効果に見合いません。

DIYを低コストでやれるような強者(つわもの)であれば別ですが。





私も過去に、、、、、

3点ユニットバスのアパートを激安で購入して

バス・トイレ分離工事したら超高利回りになるかも!

と色々調べましたが、費用的に完全アウトでした。




分離工事を10万円くらいでできる方法を見つけたら

ボロ儲けになるでしょうね。




次に田舎の駐車場なし物件ですね。

でも車社会で、駐車場がゼロのアパートが沢山建っています。

実際に、超高利回りで販売されていたりしますが

まわりに月極や空き土地も無ければ、空室対策ができません。






車を持っていない生活保護世帯だけをターゲットに絞るなら

話しは別ですが、そんなに狭いターゲットだけを相手にして

長い賃貸経営の中で戦っていくのはシンドくなると思います。



こういう物件は、、、、

現在の入居者が抜けたら、更地にして、立て直すしか方法がないでしょうね。





最後に狭い部屋ですが、

狭さの基準ですよね。

単身用なら、居室が6帖未満だとキツいと思います。




先日、新社会人へのアンケートで、、、、

「初めてのお部屋さがしで求めるお部屋の広さ」

を聞いていましたが、、、、、、一番多かった答えが

8帖以上だそうです。

女性には、収納が大きいお部屋も人気だそうです。




以上より、、、、、

物件を購入する基準は人それぞれだと思いますが、

私は、3点ユニット、田舎の駐車場なし、狭いお部屋の物件

は買わないことにしています。



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再申し込みアリ





今日は朝から病院に行ってきました。

相変わらず胃の調子が良くありません。




胃カメラで生体検査までしてもらって

ガンでもなく、ピロリ菌もいなかったのですが

もう4ヶ月くらい胃腸炎です。。。。




先生から「薬をもう少し強いものを出します」ということで

今日から新しい薬を試すことになりました。





病院を出たところで、スマホを見たら、、、

長野アパートの管理会社から着信が残っていました。




折り返し電話したところ、、、、

「先日、キャンセルした申込者さんが、再度申込みたいらしいです」

ということでした。




当初の入居から1ヶ月伸びましたが、8月からまた入居になりそうです。

これが決まれば満室になります。





しかし19歳の若い女の子なので、申し込みしたりキャンセルしたり

いろいろ状況が変わったのかもしれませんが

次は、いつ気持ちが変わるかも分かりませんw




「契約日を早めに設定してください」と言って

管理会社さんにお願いしておきました。



さて今回は無事入居になるのでしょうか。



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申し込みキャンセル!




前回の記事で、やっと満室に返り咲いたと書きましたが

さっそく長野アパートの申込みキャンセルです。




なにやらお婆ちゃんが亡くなったらしく

両親がお婆ちゃんの家に引っ越すから、そのまま申込者は実家で

一人暮らしできることになり、賃貸に引っ越す必要がなくなったらしい。




ということで、お婆様のご冥福をお祈りしております。





まあ長野アパートは本来賃貸需要が旺盛な場所ではないので

この超ド閑散期だし、秋くらいまでに決まればいいかなという気持ちです。




松戸アパートは無事満室になってくれて良かった。





松戸アパートのガス会社との契約が終わり、一段落しました。

今週は飲み会もあるので、今度は呑みすぎないように注意したいと思います。



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満室復帰!




4月下旬から2ヶ月ほど空いていた松戸アパートですが

本日、お申込みをいただきました。



入居者さんは20代の女性で、保育士さんです。

はじめての一人暮らしかもしれません。




これで所有物件24室がすべて満室です。




今年の賃貸募集はそれなりに苦労しましたが

7部屋入居付けしてきました。




繁忙期なら1ヶ月以内

4月以降でも2ヶ月ほどで入居付けできています。





私の所有物件は、地方の築古が多いのですが

空室が出ても、確実に埋めていくことができていますので

大家としてのスキルも徐々に付いてきたのかもしれません。




まだ2部屋は申込みベースのため気は抜けませんが

この4〜5ヶ月の間がんばってきた甲斐がありました。



今後ですが、、、、

当分は、繰上げ返済をしながらキャッシュを温存したいと思います。


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物件の探し方&購入方法




健康保険を国保に変更してからはじめて今年度の請求書が届きました。

その額、月額7500円とめちゃめちゃ安くなりました。



昨年、会社を辞めた後は、半年間ほど任意継続していましたが

毎月3万円ほど払っていたのがバカみたいです。



これで今年は、、、

・所得税全額還付

・住民税は均等割の5000円のみ(年額)

・社会保険は月額7500円

ということで、かなり負担が少なくなりました。

(唯一、国民年金だけは2万円弱、まじめに払っています)




さて松戸アパートの設備増強ですが

今週中にウェシュレット&モニター付インターフォンの取付けが終わります。




この閑散期&梅雨なので、内見が非常に少ないのですが

少しでも反応が上がることを祈るのみです。




最近は不動産投資の相談をよく受けるようになりました。

やはりみなさん物件購入に課題があるようで

どの金融機関を使って、どうやって買えば良いかわからない人が多いです。

あとは買いたい物件がないというケースも散見されます。




私が相談をお受けするのはみなさん

ここ1年くらいで不動産投資に興味をもった方ばかりです。





知識を増やすのも大切ですが、良い物件に出会うためには

まずは内見しないと始まりません。

主婦でも不動産投資をする時代ですから、まずは人より行動量を増やして

良い物件があったら、いの一番に現地に駆けつけることだと思います。




そこで仲介会社の人やリフォーム会社の人と話す機会が増えれば

エリアの賃貸需要や物件再生にかかる費用なども算段が立つようになります。




私も3年くらい前までは

サラリーマンで、1棟も所有していませんでした。




ですが、先輩大家さんに相談したり、内見を繰り返したりするうちに

徐々に買うべき物件の基準が定まって行きました。




焦らず、まわりに相談しながら

いま自分にできることを繰り返すことが大切だと思います。


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長野アパートに申込みあり




5月末に退去した長野アパートの空室。

本日お申込みをいただきました。




約10日ほどでの入居申し込みで嬉しいですね。





申込みは、19歳の未成年の女の子なのですが

保証会社+親の連帯保証ありなのでOKしました




4月以降に申し込みがあった3件は、すべて女性名義。




いままで私の物件は男性の契約者ばかりだったことを考えると

なんか新鮮です。

女性に気に入ってもらえるのは嬉しいことですが。





これで残りは松戸アパートの空室1室だけになりました。

こちらも築年数の割には、地域最安値で募集中。



しかもプロパンガス会社のはからいで来週にも

ウォシュレット&モニター付きインターフォンの設備アップをします。

この対策で、閑散期にもかかわらずに一気に決めてしまおうという作戦です。




松戸アパートは元付けの1社専任から

一般募集で、どどーんと、9社ほど営業会社を増やしました。




中もバッチリリフォームしているので内見が入れば決まると思うのですが

駅徒歩13分というのが大きなハンデ。

築12年で室内はめちゃめちゃ綺麗なのがウリになっています。



しかし、やれることはやったのであとは内見が増えるのを待つのみ。

遅くとも来月までには結果が出てほしいのですがどうなることでしょうか。


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保険金が無事おりました




所有している千葉の戸建て1棟が

昨年のゲリラ豪雨で軒下や雨樋がやられていたので

保険会社に保険金申請をしていました。




現地調査の上、被害が10万円以上なら保険金が下りるらしい。

調査をお願いしたら、すんなり通って先日入金されていました。

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200万円台で買った戸建てで

保険料も毎年1万円ちょっとしか払っていませんので

ありがたいかぎりです。





さて、、、

絶賛客付け中の松戸アパートですが

土日に問い合わせが入ってくるようになりました。




店頭で紹介してもらえているっぽいです。




一般募集にしてから、この閑散期にも関わらず反応があるので

切り替えてよかったと思います。



このまま決まってくれることを祈ります。




来週は身内の結婚式で広島に帰ります。

週末前は、ガス会社からの貸与契約内容の提案など

それなりに忙しい1週間になりそうです。



客付けは6月勝負と思って、がんばります!


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シルバー人材センター





長野までリフォーム業者打ち合わせ&ルームクリーニングに行ってきました。

片道3時間くらいの一人ドライブはなかなか孤独です。




今回は、入居者さんがかなり掃除しない人だったので大変でした。

室内は埃&蜘蛛の巣だらけ。

トイレも壁紙から汚いし、お風呂はカビだらけ。



これだと半日でワタシ1人での清掃にも限界があったので

案の定、中途半端な掃除になってしまいました。



そこで、、、

追加で、シルバー人材センターに清掃依頼。

最近は、退去部屋の清掃もやり始めたそうです。




「業者仕様の洗剤ではありませんが、がんばってみます!」

と言ってくれたので、試しにお願いしてみることに。




これが使えるなら、今後もシルバーさんにお願いするかもしれません。





さて入居募集の状況ですが、、、、、

長野アパートは家賃の見せ方を変えたことにより

ウェブのアクセスも若干上がっているみたいです。




問い合わせないので、写真を変更して様子見します。

閑散期ですし、マーケティングの定石でやっていくしかありません。




松戸アパートは、追加で募集したい会社さんが出てくるなどいい感じ。

6月は内見が増えてくれることを祈りたいと思います。




ガス会社による、階段塗装&給湯器交換も、問題無さそうです。

ガス単価も40円ほど下げてもらう予定なので

入居者さんによろこんでもらえるといいなと。



6月スタートしたばかりですが、一つ一つやれることをやっていきます。

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マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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対象:まだ1棟目を買えていない方

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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