繁忙期終了!ここから空室を如何に埋めるか?




現在、戸建て空室を2棟、抱えています。



そして繁忙期の3月が終わりつつあるので

これは対策を打たねば!

ということで、電話で客付け会社にヒアリング。




3月下旬ともなると

時期的にウェブから貸家への問い合わせは少ないようです。





田舎の戸建てを現在、2棟とも5万円台で募集しています。




A棟は、フリーレントのほうが案内しやすいと店長さんに言われたので

1ヶ月フリーレントを付けました。

家賃減額なら5千円くらい変えないと意味が無いらしいので

フリーレントで内見ゲット作戦です。来月空き家になるので期待します。




B棟は、すでに空き家なのに、まったく内見無し。

そこで来週、写真を全更新するのと、家賃を2千円下げました。




あとは客付け会社を2社ほど増やして対応します。

反響がないという状況なので

まずは間口を広げて営業母数を増やす作戦です。




同じエリアの戸建てでも、募集してもらう会社に合わせて

今回は対策を変えていますが、これでも内見が増えないなら

最後に家賃減額を検討しようと思います。

その際は思い切った価格が必要になるでしょう。






GW前になんとか1棟づつでも結果を出したいと思いますが

若干、心配になってきました。

しかし!いまはやれることをやるしかありません。




引き続き、精一杯がんばります!


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村 ★ぜひ最後に応援のクリックをお願いします!!! 自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

アパート融資承認




だいぶ状況が落ち着いてきました。

先々月購入した戸建てはやっと来月1週目でリフォームを終えます。




ガス会社から、給湯器・キッチン水栓・キッチンパネルを

貸与してもらえることになりました。




戸建ての客付けは、もう1棟あります。

こちらは今月末に退去予定です。

翌日に妻と二人でセルフクリーニングします。




どちらの戸建ても4月になんとか決めたいところ。




さて、、、

松戸アパートですが、融資が正式に承認が下りました!




しかし長期滞納の入居者が一人いることが発覚。

家賃保証をしてもらえないか、確認中です。




決済はおそらく4月中旬くらいになります。

繁忙期を逃しているので、厳しい戦いになるでしょうね。




いつもどおり内装と賃料を差別化するしかありません。

できるかぎりのことをやって、少しでも早く結果を出したいと思います。


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村 ★ぜひ最後に応援のクリックをお願いします!!! 自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

新たな事件が発生、、、





千葉戸建て4号(妻名義)のリフォーム目処が付いてきました。




ボロボロのお風呂は、いつものクロス屋さんが

実は塗装もできるということだったので乗っかることに。

お値段もそんなに高くないので、このまま発注しちゃおうかと思っています。





しかし今日は新たな事件が勃発、、、、






融資依頼していた松戸のアパートですが

売り主から、、、、

「実は1年くらい家賃滞納している人がいるんです」

という突然のカミングアウト、、、、、




しかもですよ!

その滞納の事実に「今月気づきました」という、へんてこな理由。。。

どんだけ家賃管理あまいんだよ!と。1年入金されていないらしい。





滞納の人がいないかどうか確認して

売買契約時にも、滞納はないと言っていたので

そのまま手付も払って契約までしたのに

ここに来て、そのカミングアウトはありえません。





こりゃ完全にルール違反ですよ。






ということで、、、今回は徹底抗戦です。

融資はノンバンクですが、まだ金消契約前だったのが救い。




保証会社は入っているお部屋らしいのですが

大家への直接入金らしく、

滞納の事実は保証会社も認知していません。





こういうのってどこまで保証されるのでしょうかね。

たとえば10年滞納してましたって急に分かって

10年分の家賃の代位弁済とかってありえるのでしょうか。




まあそんなわけないでしょうから、滞納が発覚したら

普通は、すぐにオーナーは保証会社に告知しないといけないと思います。




これも勉強だと思って、なんとかこの局面を乗り切っていきたいと思います。

まあ話が話だけにスンナリいきそうな気がしませんが(苦笑)


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村 ★ぜひ最後に応援のクリックをお願いします!!! 自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

焦らず素敵な物件をつくろう





明日はいよいよWBC準決勝です。

日本VSアメリカということで、事実上の決勝に近いのではないでしょうか。



私も明日は朝から病院に行って帰ってきたらテレビに釘付けになるかと。

ボロ勝ちかボロ負けなら、午後から戸建てのリフォームに行こうと思います。




さてリフォームも大詰めなのですが、なかなか進みません。

相談していたガス会社が職人さんの都合が付かず

「うちではスケジュールの見通しが付きません」

と言って、、、、急にサジを投げてしまいました。



これはヤバイ!ということで今日はエリアのガス会社を

片っ端から電話して、2社くらい相談に乗ってもらえそうです。

ですがゼロから見積もりなので時間がかかりそうです。



繁忙期はもう終わりかけなので

家賃を減額して募集することになりそうです。

リフォームでここまで苦戦するのは初です。



まあ今回はキッチンやお風呂がボロボロという、、、、

条件が悪い物件だったのでしょうがありません。

だから安く買えたのはありますし。



焦らず、未来の入居者さんに喜んでもらえる物件をつくっていこうと思います。



にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村 ★ぜひ最後に応援のクリックをお願いします!!! 自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

戸建て客付け&胃カメラ体験




戸建ての客付けは、、、、

リフォーム中の八街物件と、今月末で退去になる富里の2件あります。



富里物件は、空いたらすぐに修繕&クリーニングをかけるとします。

こちらの物件は見た目も良いのであまり心配していません。



問題は八街の戸建て。こちらはガス会社支給品の施工が遅れています。

やっと来週から動いてくれそうですが、今回はお願いしたのが多いため

分割工事になりそうです。


・キッチン水切り交換
・ビルトインコンロ
・給湯器
・風呂釜の入れ替え
・風呂壁の塗装&タイル補修
・エアコン1機


ガス単価も、市場平均でやってくれるらしいので

これだけの量の工事を、入居者負担なくできるのはありがたいです。



完成は4月1週目。繁忙期も終わりかけですが

なんとかGW前までに決めて欲しいところ。




***




さて胃カメラ検査をしてきました。

人生初の内視鏡検査です。



結果、、、、胃からちょっと出血してタダレていたみたいで

ビランができていました。

しかし大事ではなさそうということです。



苦しい胃カメラを覚悟していましたが

あっさり5分ほどで終わりました。



生体検査の結果を見ないと詳細は分かりませんので

まだ気は抜けませんが。

ピロリ菌も出なかったら、何が原因なのか分かりません。




多少食べる量が多かったり、ストレスもそれなりにあると思いますが

なぜ胃が悲鳴を上げるのかわかりません。





個人的には、ピロリ菌を退治してスッキリ、、、、というシナリオが

一番良いのですが。。。




にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村 ★ぜひ最後に応援のクリックをお願いします!!! 自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

また退去連絡が来たよ、、、、





長野アパ、千葉市の戸建てに申込みが入って、よかった。



あとは先月購入した千葉の八街の戸建てと

今月購入するアパートの空室予定の合計2部屋だけ

埋めれば良いと思っていたら、、、、



なんと!!!



千葉の富里の戸建てから退去連絡。。。。

退去理由をヒアリングしたら

「仕事の都合です。お家は問題ありませんでした」

とのこと。



戸建て&ファミリーなのに2年で退去。

私の所有する他のアパートより早いですよ、これ。



千葉市の戸建ても、1年で強制退去だしな(申込み入ったから良かったけど)。




ここは、大家力を高めるために

神様が試練を与えていると思うしかない!



とりあえず購入予定のアパートも含めると、、、、

空室5室中、2部屋は申込み入ったので、残り3部屋を地道に埋めます!



これらを埋め終わった頃に

群馬アパート(過去2年位退去がない眠れる獅子)から

退去連絡とかありそうな気がしないでもありませんが

たった20数室管理の大家さんでも、空室が重なると大変ということですな。



リフォームとか客付けとかはまったく苦じゃなく

むしろ楽しい作業なのですが

お金が一度にかかると、色々やりくりがあるわけで。

(早く、キャッシュ潤沢な大家になりたい!)




今月、来月は忙しそうなので気合い入れてがんばります。




その前に、妻のご両親と、千葉の旅館に行くので

ちょっと英気を養ってきます。

胃の調子も悪くなるし、お祓いでも行ったほうがいいのかな。



にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村 ★ぜひ最後に応援のクリックをお願いします!!! 自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

人生初の胃カメラ



胃痛があるので病院に行ってバリウム検診してきました。



結果、胃の中がただれているようで

癌ではなさそうだが、ポリープがあるかもしれないということで

来週、人生初の胃カメラになりました。



いろいろ調べてみると、、、、

ピロリ菌に感染すると胃が炎症を起こしたり

炎症回復の際にその部分が隆起してポリープ化するみたいです。

もしポリープがあれば、内視鏡手術するとのことでした。



暴飲暴食はやめて、よく噛んでご飯を食べてくださいと言われました。

確かに、ストレスもかなりあったし、増量のために食事ボリュームも

増やしていたので、その影響でピロリ菌が騒ぎ始めたのかもしれません。



どちらにしても食生活の改善と、ストレス発散をしたほうが良いみたいです。

本人はそこまで凄いストレスを感じているわけではないので

運動などを適度にしようかなと思います。


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村 ★ぜひ最後に応援のクリックをお願いします!!! 自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

入居申し込みがありました




千葉市の戸建てに入居申込みがあったことは

昨日書きました。




しかし現入居者が滞納&引越し先が見つからず

退去してくれないので困っていたのですが

本日管理会社から連絡あって、無事に引越し先が見つかったとのこと。




保証会社も通過したので3月中に、引っ越ししてくれそうです。

4/1からの次の入居も決まっているので

一時はどうなることかと焦っていましたが、安心しました。




現入居者さんはおそらく、3月末まで住むでしょうから

空室期間は、実質ゼロに近いということになります。

ウェブ掲載から2日で申込み、というのも大家人生で最短でした。




築35年の戸建てでも、差別化リフォームと適正な家賃設定をすれば

まったく問題なく戦えるということを証明できました。





また空室があった長野アパートですが、、、、

今月1日にリフォームが終了していたので

本日、管理会社に内見状況のヒアリングをしたら

「すでに申込み入っています。ご連絡遅れてすみません!」

、、、、という回答。

こちらも嬉しいニュースです。




あとは、、、、、



先月購入した築30年のボロ戸建の内装リフォームを

現在、急ピッチで進めています。

こちらは3月中旬までに完成して募集スタートします。




既存の2物件の客付けが無事終わったので

だいぶ精神的にラクになりました。




しっかり満室で繁忙期を終えられるよう

引き続き、がんばりたいと思います。


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村 ★ぜひ最後に応援のクリックをお願いします!!! 自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

祝・入居申込みなのに、退去してくれない。。。




先日、千葉市の戸建てをウェブ掲載を開始しました。

すぐに決まらないだろうと思っていたら

連続して2件申込み希望があったとのこと。



しかし問題があります。




まだ前の入居者さんが退去してくれないのです。

母子家庭で、今回も家賃が払えず強制退去になったのですが

保証会社の審査が通らず、次の引っ越しが見つからないという状況です。



みなさん母子家庭には注意しましょう!




昨年の申込時に、年収100万円台なのでヤバイかなと思っていましたが

やはり、こういうイヤな感は的中するものです。




それでも保証会社の審査が通ったのですから

何を審査しているのですかね?




現在は、管理会社と保証会社2社から

次の入居先の斡旋をしてもらうよう、急いでもらっています。




4月になってから退去して、その頃には申込みいただいた方も

しびれを切らして、申込みキャンセルになるというのが最悪のシナリオです。

そうならないように今はがんばって動いています。




さて長野アパートの退去清掃&リフォームが完了しました。

今週から入居付スタートしています。

動きが無ければ、フリーレントor広告料などで対応するつもりです。




妻名義で買った戸建ては、現在リフォーム中。

こちらも3月中旬くらいから募集スタートできるよう進めています。




来週は公庫の審査結果があります。

審査が通れば、松戸アパートの融資申し込み&金消契約です。



空室の入居付はがんばるとして、、、、

公庫はなんとか満額で通ってほしいところです。


にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村 ★ぜひ最後に応援のクリックをお願いします!!! 自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

アパート売買契約してきました




昨日、アパートの売買契約をしてきました。

場所は千葉県の松戸市です。



6戸と少ないのですが、松戸アドレスだけに

現金買い付けが数件入るなど、競争は激しかったようです。



私は物件が出た翌朝には買付証明を入れました。

その時点で、、、、、

現地をみていなかったので、買い付け後にすぐに見に行きました。




私は当初、2番手でしたが、1番手の方が見送ったことで繰上げになりました。

私のあとにも現金買い付けが2件ほど入っていたのですが

私はもちろんローンのため、仲介さんからプレッシャーが何度かありました。





その後、トラストが融資してくれる目処が立ちましたので

昨日、無事に売買契約をローン特約付きで結んできたわけです。




ただし先日妻が戸建てを購入して、現金が枯渇していますので

現在は公庫にも融資を依頼しています。




公庫はゼロ回答ということはないと思いますが

減額の可能性がありますので

現在は、セゾンやスルガの諸費用ローンに現在は動いています。



3月中の決済を目指して、がんばりたいと思います。

6戸中4戸が大学生が入居しているので、今回は爽やかな学生物件です。
にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村 ★ぜひ最後に応援のクリックをお願いします!!! 自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪
◆運営サイト◆

不動産投資のリアルを発信!


あすなろLIFE」も連載中!

 

ヘッダー画像

http://www.asunarolife.net/
★カフェ相談★

カフェ相談会」も実施中!

ヘッダー画像

対象:まだ1棟目を買えていない方

   空室がなかなか埋まらない方
著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
当ブログはリンクフリーです。

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村
★ぜひ応援クリックをお願いします!

【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円、現金1億
33年(50歳)CF500万円、現金3億

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

マクフライへお問い合わせ
お仕事の相談・問い合わせはこちら!
所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:15.9%]
-------------------------------
利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
最新記事
カテゴリ
リンク
ランキング
月別アーカイブ