確定申告の所得金額について




実家の広島に帰っていました。




目的は、確定申告ですが3回目で楽勝かと思いきや

勘定科目など、どこに分類すれば良いが迷ったりして

やっぱり申告書作るのに1日がかりになってしまいました。




結果的に、2016年の所得は100万円以下になりました。

と言っても減価償却など、キャッシュアウトしない項目が

だいぶ多いので、その影響ではあります。




木造のボロ家なら個人所有している間も

4年目まで減価償却費がたんまりあるので問題ありませんが

これが5年目ともなると、一気に利益が出てしまいます




だから、、、、、



その時に持ち続けるか、売却するのか一つの重要なポイントになります。

所有か売却かは、残債やその時の市場の状況にもよりますが

丁寧に修繕しながら利益を享受し続ける人もいれば

市況が良いうちに売ってしまうの一つの手です。




持って良し、売って良しの状態が理想ではありますが

投資時期によって、一つ一つの物件の購入目的も違うと思いますので

「これは売る」

「これは持ち続ける」

という判断が合理的にできるよう、普段からよく考えておくことが大切です。




所有物件が少ないと、CFが減ってしまうことが嫌で

売るべきなのに売れないこともありますので

私は、できるかぎり所有物件を増やして、潤沢なCFを得られるようになった上で

柔軟にSell or Buyが判断できる状態にすることが大事だと考えています。


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アパートの再審査




千葉のアパート(築10年ほど/利回り13%超)を

やっぱり気になって、再検討しています。

どうにか融資付けできないものかと。




しかし接道が位置指定道路なので

普通の金融機関では評価が出にくい物件です。



そこでノンバンクとなるわけですが。




セゾンファンデックスは評価が7割ほどしか出ず厳しい結果でした。

セゾンは共同担保も、1都3県の都市部のものしか

共同担保として差し入れることができないとのことです。



現在は、、、、

三井住友トラストが8割ほど出るので、共同担保を入れて

再度評価をしてもらっています。



さて昨日、私の車に鳥のフンが落っこちていました。

過去、鳥のフンが落ちると、戸建ての入居付が決まったり融資審査の

通過連絡があったり、良いことが起こる前兆です。




でもあまり期待せず審査結果を待ちたいと思います。




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戸建て内見&買い付け証明の結果は?



先月戸建てを購入した不動産屋さんから

また管理物件が売りに出たらしく、物件情報をもらいました。



なにやら築30年の田舎物件ですが

駐車場2台あり、300万円ちょっと。

しかもスーパーとホームセンターが2キロ圏内。



これは!と思って昨日すぐに内見してきました。

なかは汚れているけど、クロス交換と清掃とガス会社活用で

十分戦える投資物件になると判断して、本日10万指値の買い付けをいれました。




私のあとにまた内見が入ったらしく、満額打診があったそうですが

1番手の私でまずは交渉して頂けるとのこと。

すると先ほど不動産会社から電話があって

「買い付け通りました〜!」

とお返事頂きました。



しかし現金がない。しかも私は先月公庫利用している。

ということで、、、今回は妻名義で初の公庫利用です。



公庫は女性だと20年で融資が組めます。

しかも私の住んでいる千葉の北部は東日本の大震災被災地に該当するらしく

妻の金利はなんと1%未満になるそうです!

20年融資で、固定金利で金利1%未満は、最強に近いと思います。




さっそくリフォーム見積もり取ったり

公庫の融資書類の準備で忙しくなってきました。




今月は2件の退去もあるので、戸建ても融資が通れば

3件の入居付が、今月・来月で入ってきます。



なかなかハードですが、がんばります!




あっそういえば、2000万強のアパートですが、ノンバンクでも

1700万ほどしか融資が伸びそうもなく、諸費用含めると

600万のキャッシュアウトは、難しいことから見送りになりそうです。

一応、ノンバンクを変えて、融資打診で最後のあがき中ではありますが。

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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円、現金1億
33年(50歳)CF500万円、現金3億

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:15.9%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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