妻名義での不動産投資



またアパートに買い付けを入れました。



千葉の市街化区域で築10年ちょっと。

現状満室で利回りも13%強。

これだけ聞くとすごいのですが、この物件は建築確認申請をしていないこと。

だから融資が使えるのかどうか不明です。



そして買い付けは2番手なので望み薄です。

融資が通らない可能性も高いので、ミラクルが起こらないと買えません。



なので現在は他の物件を毎日ウォッチしています。

しかし出てくるのは、田舎の融資付かないエリアの13%くらいの物件か

都心の築古の10%くらい、など箸にも棒にもかからない物件ばかり。



ところで先日、、、、

今年の不動産CF目標をいくらにするかの議論の中で

ずっと妻と話していたのですが、目標を70万円に設定しました。



あとは達成方法のブレイクダウンですが

私名義でアパートと戸建てを公庫など活用しながら購入し

妻名義でも不動産を買っていけばいいという話に落ち着きました。



今まで妻名義で不動産投資はしていなかったのですが

女性の方が公庫は優遇されますし、サラリーマン属性もフル活用していけば

私のような信用毀損状態のプータロより、絶対有利です。




今まで狭い価値観で考えていたのを反省したくらいです。

妻も乗り気なので、二人で不動産投資をしていけば

一番、資産形成をすることができます。




そういえば、、、、、

滞納中だった千葉市の戸建てが来月にも強制退去になりそうなので

2月は長野アパのリフォームと、千葉戸建てのリフォームが重なります。

ここが今年の正念場になりそうなので、気合をいれてやっていかなければいけません。





今年もすでに1ヶ月が終わりました。

残り11ヶ月しかありません。



行動と努力と情報収集で

未来をどうにか切り拓いていきたいと思います。
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1年ぶりの退去連絡



本日、退去連絡アリ。

1棟目の4戸アパートのお部屋ですが、ちょうど2年くらいの入居でした。



この部屋は単身の若い工事現場のお兄ちゃんです。

単身で若いと、ライフイベントがあると転居しちゃうのかもしれませんね。

結婚なら、おめでとうです。



さて退去は2月末なので、ひさびさのリフォームになります。

今回はお風呂とトイレなど水回りの見栄えをよくして

できれば家賃もちょっと上げようかなと画策。





2月中にリフォームすれば、3月まるまる募集できるので

繁忙期を逃さず済みます。




最短でリフォーム&客付けがんばります。

いやーでも千葉に引越し後なので、また長距離ドライブですw


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見かけだけ高利回りに注意!




年始に購入した公庫の無担保戸建てがあるので

次なるアパート探しをひたすらしております。



近頃はまた高利回りアパートが出てきているのですが

資料取り寄せしてボツになる物件が多いです。



よく遭遇するのは、、、


・車必須エリアで駐車場が不足

・3点ユニット(バス・トイレ一緒)

・洗濯機置き場が室内にない

・ワンルームで6帖以下

・接道が公道ではない

・再建築不可

・違法建築(容積率・建ぺい率オーバー)

・築40年以上で土地値低い

・空室率が50%以上(解消見込みがあればOK)

・家賃設定が相場より高い

・不良入居者がいる(滞納、支払い遅延)

・住んでいる人が高齢者ばかり(孤独死リスク)

・プロパンガス契約料金が高い(単価500円以上など)

・周りにスーパーもコンビニもない

・海が近すぎる(将来売却の際のハンデになる)

・町の人口が3万人以下

・周辺の住環境が悪い(騒音・落書きなど)



他にもいろいろありますが、こんなところです。

こういう物件は購入すると、後々苦労します。




あとは外壁も内装もフルリフォームしているのに

空室が埋まっていない物件などがあります。



こういうのは業者かプロ大家が競売等で購入して

上っ面だけ美装して、転売している可能性が高いです。

まわりが田んぼのような立地は、注意すべきでしょう。



私が選ぶポイントは

物件購入後に、このようにリフォームすれば満室運営できる。

何年でいくら回収して、大規模修繕にいくらかかって出口はどうする?

くらいは最低でも考えてから現地内見します。




見かけだけ高利回りの物件には注意しなければいけません。

賃貸経営は、最低でも10年くらい戦うことを前提に購入すべきでしょう。



物件を一度購入してしまったら

どんな修繕が出ようと、長期入居が決まらない状況があろうと

全責任はオーナーが負わなければいけませんので逃げれません。


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私が絶対に買わない物件



私が絶対に買わない物件は

バス・トイレ一緒のユニットバス物件

です。



こういう物件はまわりに競合がいないエリアなら戦えると思いますが

賃貸エリアだと、家賃も2万円〜3万円弱しか取れず

客付けも苦労すると思います。




戸数が8戸とか10戸で、利回りが20%以上など

家賃の低さをカバーできるような物件なら検討に値しますが

都心で、駐車場もない、ユニットバス物件は危険でしょう。



賃貸激戦区で、こういう物件を持っていると

ADを増やすか、家賃を2万円台前半に落とさないと戦えません。

田舎なら入居者すら見つけるのも難しいでしょう。





こういう物件は売る時にも、満室で利回りを高くするか

土地値が買値の半値以上くらいないと

資産価値も低いので、売却も厳しくなってくると考えたほうが良いと思います。




DIYによって格安でバス・トイレ別に改装できるくらい

大家力がないと物件再生は厳しいのではないでしょうか。





***




築20年以上のRCなのに利回り8%とか

新築で利回り6%とか

まだ市場にたくさん出ていますね。





そういう低利回り物件を

医者や士業関係の方に売りつけている業者がまだ存在するのでしょう。




彼らの手法は、節税や長期保有による資産形成だと思いますが



不動産投資において「節税」をメインの目的にするのは懸命ではありません。

そして

長期保有として土地値が残ると言っても

長期保有している間に持ち出しが多くなれば

あたりまえですが長期保有なんてできません。

(途中で売らなければならなくなります)




不動産投資は、あくまで収益(CF)

生み続ける不動産を買わなければいけないと考えています。


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保証会社から内容証明を送ります



明けましておめでとうございます。

本年もどうぞよろしくお願いします。




新居の光回線開通が来週なので

なかなかネットができず苦労しています。




我が家はテレビも見ないので

ネットが無くなると楽しみが無くなってしまいます。




さて千葉の戸建物件が1件滞納中です。

2ヶ月支払いが滞っているので、保証会社から内容証明を

送る段取りがすすんでいるのですが

まずは客付け会社からTELしてもらう予定です。




ここの入居者さんは母子家庭で

家賃の支払いが大変なのかもしれません。




できるだけ長く、住んでもらいたいと思いますが

私の家賃が高すぎるのか?とちょっと心配してしまいます。

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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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対象:まだ1棟目を買えていない方

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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