2016年に達成したことと来年の抱負




2016年も残すところ、あと1日になりました。



今年は、、、、


・サラリーマンリタイアして独立

・収益不動産を2棟《アパート、戸建て》を購入

・ネット事業も順調に収益化することができている

・マイホームを購入して快適な生活を送れるようになった

・体重57キロのガリガリ体型→64キロの標準体型になったw




、、、など色々なことに取り組んできました





来年はどんな年になるか分かりませんが

何より、不動産事業をもう一段伸ばしていこうと思っています




引っ越しをして生活基盤を移したので

まずはゼロから地銀開拓、融資機関探しです




一度しかない人生、一瞬しか無い「今の時間」です

ムダにすること無く、いま私にできることを全力でやるしか道はありません




後ろを振り返らず、未来を見て、今いるステージから

また一歩飛び出すために、キーになるのは

「情報収集」と「行動」です。



今年の記事は今日でおしまいだと思います。

こんなブログをいつも読んでいただいてありがとうございます。




このブログは私の軌跡であり、いつも心の支えでした。

これからも不定期ですが、ちょこちょこ更新していくつもりです。



また2017年もよろしくお願い致します。


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移住&公庫融資承認!



無事、千葉に引っ越しました。

新居の家具も家電も大きなものはだいたい揃ってきました。




千葉に生活の基盤を移せたことで

今後は不動産投資も進めやすくなるのではないかと期待しています。




そして、、、、

昨日は、戸建ての融資を依頼していた公庫から連絡がありました。

満額で融資承認GETです!




担当者さんが、淡々とした人なので何が評価されたか分かりませんが

所有物件が全室満室だったことは大きいのではないかと思います。





さっそく年明けの土日で、決済したいと不動産会社に連絡しておきました。

これで不動産は5棟目、全17戸になります。





こんなところで満足はしていられないので

引き続きリスクをコントロールしながら

拡大路線を歩みたいと思います。




今回の戸建ては無担保貸し付けなので

次の物件購入において担保にすることもできます。




そろそろ次はまたアパートが欲しいなと思う今日このごろです。

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ルームクリーニングは借主負担か?





いいえ、貸主(大家)の負担です。



ただし、、、

・契約書に「特約」で、借り主負担と明記してあること

・契約の際に、宅建士が明確に説明していること

・貸し主と借り主が書面で合意していること


など条件が揃えば、判例でも「借り主負担」として認められています。




この点は法律などはなく、国交省のガイドラインしかありません。

自由契約の原則で、借り主が負担するようにしている契約書が多いので

ほとんどの入居者さんが払っていると思いますが、本来は貸主負担です。




これを借主負担にするためには契約時に宅建士から、、、

「本来クリーニングは大家さん負担ですが、この物件は特殊で

 借り主さん負担です。それでもよろしければ契約してください」


とちゃんと説明していないといけません。

※宅建士もここをサラッと流すように説明してそうでグレーな気がしますが。





しかも入居者さんは、契約日に契約書を見て

そんな特約がついていることを初めて知りますから

その場ではサインするしかありません。




私も以前、東京で住んでいたマンションの退去立会いで

かなりボッタクリに近い原状回復費用を取られたことがあります。

当時の私は1LDKのお部屋でしたが15万円くらい支払った気がします。

 ※そんなに大きな修繕はなかったのですがルームクリーニング以外にも
  
   特殊な薬品を使った洗浄など、沢山盛り込まれていました。





しかしこのマンションは管理状態も完璧で満足していましたし

原状回復費用の相場など当時の私は分かりませんから

なんか高いなーと思いながらも、支払いました。




不動産というのは契約内容が第一
ではありますが

入居者側は、その前提としての知識武装をちゃんとしておかないといけません。




そして大家側は、不当な金額請求をしないことはもちろん

日頃から、物件の管理(清掃・メンテナンス)を100%完璧にやって

入居者さんに喜んで、ルームクリーニング費用を

払ってもらえるくらいだといいですね。

あっ!その際も契約書に特約として書いておくことは大前提ですよ。



特約に明記していないのに、入居者さんにクリーニング費用を

通例かのように請求するのはお門違いです。


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30〜40代でサラリーマンリタイアするには株か不動産しかない




サラリーマンを早期にリタイアするにはどうすれば良いか聞かれたら

株か不動産のどちらか向いている方をやるしかない、という考えです。

※起業もありますが、これは激務になる茨の道です



私にとって、、、

早期リタイアの定義って、30代〜40代前半くらいですね。

40代後半以降だと、DINKSで夫婦ともに正社員でバリバリ働いて

支出も最小限にすれば、投資などやらなくてもできる気がするので

ここは除外します。




じゃあ早期リタイアの動機は?っていうと、、、、

人生が有限で、かつ短い可能性もあるからです。




いくらお金を持っていても早く死んだら使えないし、墓場まで

お金はもっていけません。そしてどんなにサラリーマンが楽しくても

リタイアして、人生を違うことに捧げる楽しさに比べたら雲泥の差です。

50代以降で何かスタートしようと思っても、体力も徐々に落ちてきます。



だから30代〜40代中盤くらいまでにリタイアしないと

元気で好きなことをできるって状態には意外と短いと考えています。

私は株の才能が無かったので、不動産をやっているという感じです。

株で儲けていたら、ずっと株をやっていたと思います。


*****


引っ越しまであと3日ほどになりました。

今日、新しい洗濯機をヤフオクで落札したので

あとは家具・家電類は、冷蔵庫と洗面台の2つだけになりました。

早く千葉に引っ越すのが楽しみです。




あと買付けを入れた物件ですが、今月中の決済は難しい感じです。

不動産会社の営業が26日で終了らしいので、すべりこみの引き渡しを

狙いましたが、そうも行かないようです。

1月に入ったら最短で決済・引き渡しできるよう調整したいと思います。


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公庫面談と戸建て契約が終わりました。



また千葉まで行ってまいりました。

今回の目的は

・公庫の面談

・戸建ての売買契約


の2つです。



新居の家具を買ったり、リサイクルショップ行ったり

市役所に行ったり、1泊2日で大忙しでした。



今年は3棟の不動産を購入しました。

マイホームが1件と、投資用が2件です。



これで家賃収入が毎月60万円を超えます(手取りはもっと下がりますが)。

来年2017年はよりスピードを加速して、不動産取得を

進めていきたいと思います。



いまは不動産以外にも、事業の柱を育てているところ。

東京にも出やすくなるので、起業している知人がたくさんいるので

親交を深めながら、何か一緒にできたら一番良いですね。


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公庫の初面談。戸建ての契約。



来週月曜からひさしぶりに出張です。



今まで妻と二人で出歩いてましたが

今回は、妻と休みがずれたので一人で行ってきます。



とりあえず週明けの月曜日は、イケアに行って午後は公庫の面談。

役所や警察署に、行政の手続き関係を済ます。

翌日は、今後買う戸建ての売買契約と、午後は家具選定です。



今回はあまりにもハードなので、千葉で1泊してきます。

姉妹ブログで、不動産投資の購入記をスタートしました。

自分の思い出録程度ですが、連載で書いていこうと思います。


****


先月、伊勢崎のアパートで入金が遅れていた方いたのですが

今月、無事2ヶ月分入金されていて良かったです。

私の所有物件は、長期滞納などなく恵まれています。

今後、戸数が増えたらこれも分かりませんが。。。

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ジモティーの活用とアドセンス審査通過




先日、引っ越しするためにリサイクルショップに行きました。



そこで

冷蔵庫と洗濯機を回収してもらったらどれくらいかかりますか?

と聞いたら、、、

2つで10000円弱くらいらしいです。




いやー高いなと思ったので、リサイクル料払うくらいなら

ジモティーで譲ったほうがいいかなと思ったので

洗濯機5000円、冷蔵庫1000円で、試しに出品してみたところ

即効で2時間後に、買い手がみつかって、ビックリしました。




7年近く使った、見た目はあまりキレイではない洗濯機と冷蔵庫ですが

今の時代、自分の要らないものでも、他人が必要としてくれることが

あると思って、なんだか感心してしまいました。



今回のお客さんは、趣味で小屋を作るので、そこで使うらしいです。

本当にありがたいことです。



***


あと姉妹ブログの方で、アドセンスの審査に通過しました。

何度か否決されましたが、とりあえず受かってメデタシ、メデタシ。

すぐにはお金にならないと思いますが、がんばります。

姉妹ブログも、よろしければ、遊びにきてください。

あすなろLIFE




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★私の不動産投資戦略〜序章

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著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:●%]リフォーム中
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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