買い付け通りました(戸建て)



買い付けを出していた、戸建て案件ですが

今日、不動産会社から連絡がありました。



結果、満額でない場合はNGと言われたのですが

やんわり断ったら、再度社長に相談してくれて10分後にOKが出ました。

(最初から、指値OKだったんでしょ、それw)



ということで、速攻で買付証明書いて出しておきました。




今回は利回り17%の戸建てなので、そこまで破格ではないですが

今年の夏前入居のオーナーチェンジなので当面は安心でしょう。



また千葉のド田舎エリアですが

スーパー、ヤマダ電機、ホームセンター、ほっともっとが2キロ圏内という

車社会にしては、問題ない立地です。




1点、、、、雨漏りがあるのですが業者直販で2年の瑕疵担保付き。

引き渡し前後にしっかり修理してくれるというので

最終的には、問題ないと判断しました。

まあ塗装はどこかでしないといけないと思いますが。



今回は、公庫に融資申し込みをしているので

初公庫案件になるかもしれません。

これを機に、公庫と懇意になれるといいなー。



まずは12月の決済を目指してやっていきたいと思います。

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買い付け入れました。退路を断つ。



現在、戸建ての買い付けを1件入れています。

今回の物件は、立地がなかなか良いと思います。



指値は30万ほど入れていますが、業者案件なので

社長がなかなかOK出してくれないようです。

営業マンは売りたがっているのですけどね。



週明け火曜には回答もらえることになっているので

できる物件情報の下調べ、ネゴシエーションはやったので

あとは待つのみですね。



**



そういえばSBIの株トレードは全額出金しておきました。

浮き沈みのある金融投資より、安定して稼げてレバレッジの効く

不動産投資に集中できる環境をつくるためです。

株で数十万稼いでもたかが知れています。





環境は自分でつくりしかありません。周りの誰も作ってくれませんから。

そして、、、

人間は、退路を断って、ある時から本気を出さないと

スパークすることもありえません。



私の不動産投資のシュミレーションでは、、、

おそらく物件をあと戸建てを5、6棟買うと

CFも複利で一気にスパークすると考えています。

キャッシュフローを増やさないことには、上に行くことはできませんからね。




キャッシュを増やして、買える体制をつくる。

そして機がきたら、一気に投資する。

なにごとも準備が大切です。



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ひさびさの良物件。公庫への融資相談。



昨日いろいろ物件サイトを眺めていたら

良さそうな物件を見つけました。



すぐに業者に問い合わせで根掘り葉掘りヒアリングw

オーナーチェンジで、現在の入居者は、まだ今年に入居したばかり。

そして立地も悪くなさそう。

おまけに業者販売なので、仲介手数料もかからず、瑕疵担保2年付き。




明日は、三郷のイケアで家具を買い出しする予定だったのですが

今晩さっそく妻に相談してみようと思います。

また千葉まで往復400キロのドライブになるのかな?





今日は、千葉の公庫さんに、はじめて電話して融資相談してみました。

そしたら、けっこう融資には前向きな感じではありませんか!




個人事業主で、債務超過でも2000万までなら

経営実績を見て、無担保融資の可能性があるそうです。



本に書いてあったことがそのまま使えるなんて素敵ですね。

(いや、まだ融資が通ったわけではないので喜べませんが。)



資料もすぐに送ってくださるらしく

来たらすぐに申し込みしようと思います。



もし無担保枠を活用した不動産投資ができるなら

今後の賃貸業の拡大が一気に進みますからね。




いままで地元の地銀や、ノンバンクや、現金のみの投資で

かなり苦しい思いをしてきました。私の事業実績を見て

融資してくれる金融機関なんて、ゼロでしたからね。。。




人生苦しいことばかりじゃないことを、ちょっと感じた一日でした。

よし気合い入れて、がんばるぞー!

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内見2件。取得税が来た!


また物件内見に行ってきました。

今回は茨城と千葉の2箇所。どちらも戸建てです。



1件目は、茨城の市街化区域で立地は良かったのですが

傾きがすごくて、室内を歩いていると気持ち悪くなりました。



営業マンだからしょうがないのですが

長野から行って無駄足はキツいので事前に瑕疵については

ちゃんと告知しておいてほしかったですね。



2件目は、室内がひどいことと、駐車場もないことは承知していましたが

外壁が、東日本大震災の影響で、亀裂が複数箇所入っていました。



隣の物件はそこまで亀裂が入っていなかったので

旧耐震の物件はやっぱり、躯体が弱いことを痛感し、勉強になりました。



さて、今年の4月に買った、群馬アパートの取得税が来ました。




3000万のアパートで、税金も40〜50万を覚悟していましたが

封書を空けてみたら、なんと!234,700円でした。

(土地と建物の価値がほとんどないのねw)



まあ、でもこちらは嬉しいニュースでしたね。

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ヤフオク出品。債務超過の解消。


最近はヤフオクでモノを売っています。



もともと持っていた加湿器が不要になったので売却したら

7000円くらいで売れました。

そして先日はじめてリサイクルセンターで仕入れからやってみました。

加湿器を1000円で買って、4000円弱で売却。

現在、もう一点出品しております。



こういう転売はあんまり利益はでませんが、暇な時間の活用にはなります。

ポイントは商品説明を詳しく書くことかと思います。

それだけでウォッチリストの登録者数が目に見えて違いますね。


***

さて不動産投資ですが、現在のキャッシュフローを上げるために

債務超過解消を今後数年で実行していきたいと思います。



その為には、キャッシュフローをもう少し挙げてから王道は繰り上げ返済。

不動産がすべて土地値まで繰り上げ返済すれば、あとは事業実績の

評価で融資が出やすくなるのではないかと思います。



今後は戸建ては継続しつつ、RCマンションなどの積算評価が出る物件に

徐々にシフトしていきたいと思います。

目標は40歳位までにRCマンションを買いたいです。

あと7年しかありません。



今は足元を固めて、キャッシュフローをできるかぎり伸ばしたいと思います。
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他人に払う最後の家賃を入金しました




現在住んでいるマンションの来月分の家賃を振り込みました。

来月にはいよいよ待ちに待った、千葉に引っ越しなので

これが最後の振込になります。



大家さんやっていて、他人の物件に払う最後の家賃になると思うと

なんだか、心が晴れ晴れとした気持ちです。



世間の人は結婚して子供ができたらまずマイホームを購入しますが

私の場合は、マイホームを買う前に、投資用の不動産を買ってきて

本当に良かったと思います。



この順序が逆だったら、絶対にサラリーマンを辞めることもできませんし

今のような自由な生活はできなかったでしょう。



そして今週は、将来の目標についていろいろ考えていて

やっと一つの結論にたどり着きそうです。

ずっとボヤけていた未来が、一気にクリアになってきました。



自ら環境を変えて、がつがつアクションを起こせば

道はおのずと拓けていきます。




いつまでも道が拓けない人は、、、、おそらく、、

環境を変えず、アクションを買えず、考え方を変えない人です。

こういう頑固な人は、いつまでも停滞しますし、資産形成はできません。



これからも恐れず、果敢に、アクションをしていきたいと思います。

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古家付き土地


11月に入り、今年も残すところあと2ヶ月ほどになりました。

来月は引っ越しで忙しくなりそうです。


さて昨日は、千葉にひさしぶりに物件を見に行ってきました。

はじめて「古家付き土地」というのを見たのですが

軽量鉄骨造で、築38年と古く、クロスがふやけて雨漏りの跡がありました。



土地として販売されていたので解体費用は売り主持ちなので

もし古家つきの現況買いなら、解体費をまるまる値引きしてもらえます。



問題はリフォーム費用の算段がむずかしいところ。

少なくとも150万円くらいは見積もっておかなければいけません。



そして賃貸需要としてもそこまで多いエリアではない。

一度、投資家から買い付けが入ったらしいですが

ひよって取りやめになったという人気ない物件。




安く買えたら、そのまま転売もありか?と思って

私は、とりあえず大きく指値をいれておきました。

まあ買えないでしょうけど、ひさしぶりに楽しい内見でした。



***



先月末から少しずつ買い始めたスイング株。

みごとにトランプショックで含み損です。

無事、大統領選挙が通過してくれることを祈るしかありません。

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物件検索スタート。スイング銘柄購入。


先月末から、また戸建て物件を検索しています。



個人事業主なので、融資属性としては厳しいのですが

来月からは千葉に引っ越すということもあり、ちょっとずつでも

銀行開拓していこうかなと考えています。



ただ千葉まで内見に行くのは、片道3時間かかってしまうので

いくつかまとめて見に行こうと思っています。

ついでに新居のクロス貼りが終わったらしいので、見に行こうかなと♪



今月の株式トレードも、まずは月初はスイングで攻めようと思い

少しずつ購入しています。決算が来週末なので、まだ動意づいていません。

しばらく待ちのスタンスで、ゆっくり物件探したり、ブログ更新でもして

待つこととします。
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マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:●%]リフォーム中
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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