不動産投資の本を精読してみた気づき



今日は不動産投資の融資についてずっと考えていました。

融資で考えるべきことは、まず自分の属性でどこの金融機関で

どういう条件なら貸してくれるか、ということです。



金融機関は無数にありますが、自分が使える会社というのは

属性が低い私みたいな人間にはそんなに多くはありません。



たぶん今の私に貸してくれる可能性があるのは

公庫かノンバンクが有力だと思います。



今日は、石原さんの本を読み返していて、はっ!と

融資について気づいたことがあったのですが

けっこう昔読んだ本を、たまに精読して読み返すと思わぬ発見が

あったりして良いですね。



***



痩せでガリガリだった私の体重にだいぶ変化がでてきました。

8月に57キロくらいだったのですが、現在の体重は62〜3キロ

くらいに増えています。



3日に1回の筋トレと、毎日のプロテインを継続している成果でしょう。

年末までに65キロいくよう、ウェイトアップしていきたいと思います。
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不動産以外に第2の柱をつくるぞ!


昨日は、妻とずっと来年以降の事業計画について話が盛り上がりました。

そして来年は親孝行yearにしたいのでフランス旅行の資金も必要です。

事業をするにはどうしても原資がかかります。




でもその小さな雪だるま(原資)も、転がせば転がるほど

どんどん大きくなり、転がるスピードも早くなります。

そして最後は、ありえないほど大きな雪だるまが完成するのです。



今まで毎年勝負の年と言ってきましたが、来年は本当にそうなりそうです。

いまは新しい事業をちょっとトライアルでやってみようと思っています。

ファッション関係の転売事業ですが、妻がファッションが好きなので

利益になるか分かりませんが、模索していきたいと思います。




今日は、午後からまたウェブサイト更新をがんばって

夜はまたアマゾンプライムビデオで映画を見る予定です。

アマゾンプライムビデオ

今のところ見た作品は、、、、

ボーン・アイデンティティ(マッド・デイモン主演)
ミッション・イン・ポシブル(トムクルーズ主演)
アイロボット(ウィル・スミス主演)


、、、などですね。

最近の映画はあまり面白くないので名作がいいですね〜。

月額300円ちょっとで見放題なので、ありえなく安いです。



今夜はミッションインポシブルPart2を見ようと思います♪

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セミリタイア後の一番の楽しみは何か?




今月は株式利益が順調なので早めに全額出金しておきました。

ただし株はいつも勝てるとは限らないので

別事業を手がけています。




お昼はだいたい、もう一つのネット事業をずっとやっています。

なかなか利益にならないので現在のところは大苦戦ですが。。。

しかし、何事もチャレンジ!継続してがんばりたいと思います。



私の場合、セミリタイア生活の一日のスケジュールは

朝は株のトレードをして、お昼からネット事業をして

では夜は何をしているかというと、最近ハマっているものがあります。




アマゾン・プライムビデオという、動画配信サービスなのですが

懐かしの映画から、最近の作品まで幅広く見ることができます。



タイトルも、1万作品以上あるので、毎日どれを見ようか迷ってしまいます。

だいたい妻と夕食後にどれを見るか決めて、1本見るのが楽しみですね。




料金は年間3,900円ですから、かなりお得と言えるでしょう。

月々300円ちょっとでしょうか。

1、2タイトルほど見ればペイします。




しかも、、、

プライム会員になると、アマゾンの配送料もすべて無料になります。

そして映画だけでなく、アマゾンプライムミュージックも聴き放題。



なんでこんなに安いのか不思議なのですが

純粋によいサービスだと思います。

アマゾン・プライムビデオ

私はまだ30日間の無料サービス中ですが、継続すると思います。 自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

無借金かレバレッジ拡大か、どちらが良い?



今年の目標は、4棟目アパートを建てたときに借りた

高金利のカードローン450万円の繰り上げ返済でした。




先日、借りていた2社のうち一つを完済できたことから

残りは1社のみ(95万円)です。



できれば年内に完済したいと思いますが

所有不動産のリフォームなど発生する可能性もあるので

目標は追いかけつつ、達成確率は、五分五分といったところです。



年末には新居への引っ越しがらみで、おそらく家具家電などを

たくさん買うでしょうから、また莫大な支出が待ってるんですけどねw



それにしても繰り上げ返済というのは、気持ちのよいものです。




借金してレバレッジを効かせられる点が不動産投資のメリットの

一つですが、これほど心地よいと、拡大する前に無借金に

なっちゃおうかな、などど考えてしまう自分がいますw




私の場合は事業拡大が必要なので、少なくとも借金を

もう数千万ほどは、増やしてから、繰り上げ返済と行きたいと思います。



ここらへんは個人の考え方次第ですが

わたしは現金で、小さい不動産でもよいので年に1、2棟を

買い増せるレベルを目指してがんばっています。




そこまで行けば、拡大を無理して目指さなくてもよいし

減価償却費をつくって節税しながら、着実に事業拡大がすすむからです。




まあ他の事業が育ちまくって、不動産に頼らなくても

良いレベルになるのが一番良いのですけどね。



そこまではもう少しかかりそうです。
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不動産投資でカードローンを使うのは絶対NGか?



巷にあるカードローンだと金利は安くても5%くらい。

高いものだと15%くらいのものもあります。

(さすがに昔の20%とかのものはなくなりました。)



カードローンで1000万借りるという人はいないでしょうから

おそくら頭金や諸費用で足りない、50万〜300万くらいを

借りるということでしょう。




もし200万円借りて、金利10%の場合は

年間で20万の利息支払いとなり、けっこうな出費です。



しかし半年で返せば、利息は10万円になりますし

サラリーマン給与も投入などして、3ヶ月で返せば

利息はたったの5万円で済みます。




そのくらいの支払いで優良物件が掴めるのであれば

それは問題ないと私は考えていますし、事実、ワタシもカードローンを

過去利用して、物件の頭金にしたことはあります。




そこで、、、

【カードローンを借りると信用情報が傷つく】という人もいます。





しかしながらワタシは投資の初期に金利10%のカードローンで

融資を引っ張っても、その後しっかりと完済していれば問題ない

と考えています。




なぜなら、、、、

金利がいくらであろうと、しっかり完済しその後順調にその人が

不動産を事業として、確定申告も含めて利益が出ているのであれば

与信としてそこまで大きな問題があるとはいえないからです。




企業も、投資家からお金を集めたり、銀行から借金してレバレッジをかけて

事業資金を調達し、その資金でしっかり利益を創出することで

ステークホルダーへ利益還元しています。




借金をして、事業利益をだすというのは、法人でもやっていることです。




それが個人が、、、高利で借金した事実が過去にあるから

金輪際、あなたに貸し出しは一切できません、となるのでしょうか?




金融機関は、都銀や地銀だけではありません。

公庫があり、ノンバンクがあります。

金融機関もいろいろで、すべての金融機関で

カードローンがNGではありません。




あまりに与信や信用毀損をこわがって良い物件が買えないのなら

それは機会損失、という人生で一番大切な「時間」をムダにしています。




信用毀損すると言われたから借りないのではなく

自分の頭でしっかり考えて、手段として使うのかどうか。




そして、その場合のメリットとデメリットを考えてGOなのか辞めるのか

そういったことを考えられない人は、不動産投資は向いていないと思います。



***


今月は家賃収入が60万円超えになりました。



そして株式利益も今月は20万円を超えてきたので

昨日出金しておきました。

こちらは8月から開始した出金投資法が効いているようです。



ネット事業を立ち上げたり、雑誌のインタビューがあったり

新居のリフォーム依頼をしたり、それなりに忙しい毎日です。



慢心せず、全力で事に当たっていこうと思います。

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初心者が問題物件にチャレンジするのはアリか?



成功した大家さんが、問題のある物件に挑戦して

驚異的な利回り(30%以上など)を達成した、なんてことを

聞くことがよくあります。



そういう大家さんは、シロアリや傾き、雨漏りのある物件を買ったり

坂の上の物件だったり、事故物件に挑戦して、成功した人もいます。





不動産バブルの現在、利回りの低い物件ばかりなので

そういった武勇伝に憧れて、自分もやってみようと考える

初心者の方もいるのではないかと思います。




もちろんそういった物件を買って、瑕疵を修復したり

安い家賃で入居させて高利回り&満室にすれば

一定期間運営してから、キャピタルゲインが得られるかもしれません。





しかし瑕疵物件は、購入したあと、修復するためのコストが

想定以上になってしまうこともありますし、そして所有期間中も

いろいろ問題やトラブルが発生すると、気が休まる暇が無くなります。




せっかく不動産投資で、時間的・精神的な自由を得ようと

思っていたのに、これでは本末転倒になってしまいます。




ということで、、、

初心者の方は、最初は利回り13%(融資利率を引いて10%くらい残るもの)を

中心に買い進めて、スキルと経験が付いたら

そういった瑕疵物件へチャレンジする、という順序のほうが

ワタシはいいのではないかと考えています。


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利回り10%以下で買っている人は大丈夫ですか?



不動産会社から送られてくる物件情報が

利回り10%以下のものばかりになってきています。




10%を少し超えていても、だいたい築古の20年以上の物件です。




おそらく不動産市場が、バブル相場なので

売る人も強気で、そこに輪をかけて不動産会社の査定も強気。



ただし、、、

金融機関で、融資が付きやすいのは、高給取りのサラリーマンですから

にわかに不動産投資の本を読んだ人が、高値で買っている構図でしょうか。





いつの時代も、知識や経験がないひとが最終的には損をする宿命です。

サラリーマン大家なんて言葉がありますが

そんなに片手間でできるような、甘っちょろいものではありません。



ワタシもかなり苦労しましたので、これは身を持ってわかります。

本業の会社生活を送りながら、客付けをするのは本当に大変です。





そして成功した投資家の方が、書籍を出版する人が多いのですが

ワタシはそこにも責任の一旦があると思っています。




もちろん本当に良い内容の本もありますが

◯億円も家賃年収があります!なんて言って、

すごい儲かっている感を出している本が、あまりに多いこと。




そういう投資家の方の中には、、、

自分のセルフブランディングや有名投資家の一員になりたいだけで

そういった書籍を出して、セミナーを開いたりする人たちがいます。






まあそういった側に立つことが勝ち組なのかもしれませんが

バブルが弾けた時に、そうした投資家の中にも破綻する人も

出てくると思いますので、そうならないよう注意が必要です。




けっきょく、自分の身は自分で守るしかないのです。

そして努力し続けないと、いつかは失敗します。




わたしは不動産投資は今後も行っていきますが

これより先は、本当に良い物件だけを購入し

あとはネット事業や、その他の事業を模索しています。




気を引き締めて、引き続き、がんばっていきたいと思います。


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積算評価大、土地評価大という物件は買っても良いのか?



不動産の物件情報を見ていると、、、、

積算評価大!とか、土地評価大!という広告をたまに見かけます。




まず積算評価大という物件ですが

これは建物と土地の評価の割合を見たほうが良いと思います。




建物6、土地4とかの割り合いだと、土地値は小さいので

収益はほとんど建物の返済に充てているようなものになります。




建物は古くなると価値が無くなりますので、減価償却はできますが

建物のためにローンを返済するのは、あまり得策ではありません。

節税はできても、儲けにはつながりにくい投資ということになります。





そして、こういう物件は、利回りが低い(7%〜10%くらい)のことが多いので

手残りもあまり見込めませんので、投資として旨味がほとんどないのです。




その点では、土地評価大!という物件は良いと思いますが、

これも自分で全国地価マップなどでしっかり調べた方が良いです。




不動産会社の出している土地評価が実勢価格なのか

固定資産税評価なのか。

そして過大な平米単価などで計算されていないか?などを

自分自身で調査する必要があります。




不動産は高い買い物なので、自分で納得行く物件のみ買うべきです。



間違っても、不動産会社の言う、評価大!というコトバだけで

買うのはやめたほうがいいと思います。



***



10月4日は結婚記念日でした。



ということで、、、今日はちょっと遅めですが

レストランで妻とお祝いをしました。




今までの振り返りや、今後の投資計画の話がたくさんできました。



イチロー選手も、3000本安打を打った時に

達成感を感じることは大切、と言っていましたね。




今日はそんな達成感を感じて、次なるステージに向かうための

モチベーション向上になりました。



元気に、楽しく生活できていることに感謝して

また明日からがんばろうと思います。



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不動産投資で地震リスクはどうする?



南関東に、マグニチュード7クラスの直下型地震が起こる確率は

今後30年以内に70%の確率で起こるそうです。




この報道の真偽はさておき、不動産投資には地震や水災など

災害リスクがつきもので

だからこそ不動産投資をやらないという人もいるでしょう。



私の場合はリスクヘッジとして

主に、【地震・火災保険】と【購入エリア】の2点で考えています。





まず自分が買った物件には地震保険は、しっかり掛けています。

これにより地震が起こって、全壊しても

少しは債務補填できるでしょう。




しかし最も大切だと思うことは、購入対象エリアだと考えています。

具体的には、軟弱地盤や、沿岸部などは避けています。



具体的には、神奈川、東京、千葉でも

海のそば(海まで数キロメートル等)は津波の恐れがありますので

そういったエリアは避けています。




あとは購入前にハザードマップで調べて

地震や水災時の状況を予測するようにしています。



ちなみに私のマイホームは、千葉県に購入しましたが

丘の上にあり、分譲地です。

開発時にボーリング作業が難航したほど、地盤が堅いらしいので

今回は、安心して購入することができました。



もちろん災害は予期せぬ時に、予想を超えたレベルで起こるものですので

リスクをゼロにすることは難しいでしょう。



しかし購入エリアや保険の内容は

事前にしっかり検討できますので、自分のコントロールできる範囲内で

まずは最善の選択をすることが大切だと考えています。

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守りに入ったときから資産はどんどん減っていきます。



収入を副業で増やしたいと思っていても

なかなか、できない人が多いと思います。




本屋さんに行っても、たくさんの副業関係の書籍がありますが

読むだけで、結果を出せる人は多くありません。




ここ数年での金融投資で、資産を増やした人も

その後、相場を退場していたり、築いた資産から大きく増やせていない人は

多いのではないでしょうか。




それらの人に共通しているのは

やはり、ノーアクションだと私は考えています。




行動をして、そこから学ぶことを辞めてしまった人は

コンサバな考え方に支配されて、資産を減らさないことだけを考えます。




不動産投資も、じゅうぶん市場が高騰してしまっていますが

買えない人はずっと買えませんし、こんな高騰中の相場でも

買えている人は、やはり行動をどんどん取っている人ばかりです。




そしてもう一つ大切だと思うことは

いま自分が成果を出せることに集中すること




資金がある人は、必死で不動産や儲かる株を探せば良いですし

資金がない人は、まずは貯金や原資づくりのために

節約や家計の改善をすることが優先順位第一位になります。





現在わたしは、、、、

不動産投資・株式投資・サイト運営の3本柱を育てています。




不動産は資金が大切なので、良い物件が出るまでは

変な物件を掴まないよう、資金を貯めなければいけません。




資金がなくてもできる努力を、いまの段階ではフルスロットで

行動しまくってやっておかないと、いざ良い物件が出た時に

買うことができないからです。




自分ができることに集中することが一番大事だと気づけば

「では今の私にとって、自分のできることとは何なのか?」

、、、、と考えることができ、やるべきことが見つかります。




数百万、数千万の資産などすぐに無くなります。

資産は増やそうと思わないと、減っていく性質のものだと私は思います。

いつのまにか買いたいものを買ったり、入り用ができてくるからです。





資産を増やすためには、自分が勉強し、努力し、失敗しながらも

結果をだしていかなければいけません。



攻めは最大の防御です。

自分ができる攻めは何なのか、常にアンテナと発想を働かせて

前に進むべきなのです。




サイト運営では、わたしも

ここ数日で、いろいろサイトを増やしたり調整していますが

いま私ができる努力はこれだと信じているからこそ、やっています。




未知の領域なので、たぶん険しい道になるかもしれませんが

やれることを、やれるときに、全力でやっていきたいと思います。




そして新しいことを身につけられれば、またそれが成長になります。

成長して喜びを感じて、結果を出す。



そんなサイクルを回すためには

行動をどんどん取る以外に方法はありません。

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純資産が10億円になったらあなたはどうする?



マイホームの決済が昨日、無事終了しました。

いやー本当に良かった。



そしてその足でそのままリフォーム相談。

いつもお世話になっている、一戸建ての400平米以上のクロス張りを

たった数日でやってくれる敏腕内装屋の兄ちゃんと会ってきました。




私は即断即決なので、リフォームの方向性をそのお兄さんと話しながら

現場で、クロスの品番をほとんど選んで、決めました。

あとは一部のアクセントクロスのみ、妻と明日相談して決めちゃいます。





さて、帰りの車の中で妻と話していたら、、、、

急に手元に10億円入ってしまったらどうするかな?

という話題になりました。




2億や3億だったら、不動産を買って、より資産を増やす!

と自信を持って言えます。

なぜならそのくらいでは、到底一生遊んで暮らすことはできないからですw




あと50年生きるとして、、、、

2億なら年間400万、3億でも年間600万しか使えません。

長生きしたら、アウトです。




でも10億だとどうでしょう。

けっこう遊んで暮らせるので、CFを生み出すための不動産投資をしたり

株式を買って、配当をもらおうとは思いません。





たぶん今のところ、私は資産10億を目指すのが目標なのですが

その過程が楽しくてしょうがない。

目標を持って生きるのは、これだからやめられない。




しかし10億手に入れた時に、どうするのか?

みなさんそれぞれ答えは違うでしょうが、その問いに即答できない自分がいます。




もしその地点に到達したら、次は名声が欲しくなるのかな。

うーん。。。。たぶん10億を目指している状態が、一番心地よいですね。




まあ人間は常にストレスを意識的に作り出す生き物なので

また何らかのストレスという名の目標をつくろうとするんだと思います。



けっこうお金持ちになった社長さんが、トライアスロンとか

エベレスト登頂とか目指すのは、それのような気がします。


今日はなんだか、混沌とした内容になってしまいました。





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著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]5/6入居
-------------------------------
利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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