家賃とスマホの見直しで30,000円くらいお得になりました



今月も株トレードは

ある程度は利益確定することができました。




昨月と同様、月末にまた大きくやられましたが

概算で15万強という感じです。

日本アイ・エス・ケイとキャリアリンクの利食いが効きました。





そしてハローワークからの失業給付も入金されていました。

こちらは今回15日分なので、9万円ほどです。

残り、195日分。大切に使わなければいけませんね。





だいたい我が家の毎月の支出が18万円ですが

12月からは固定費削減により13万円弱になります。




家賃+駐車場を56,000円→32000円へ

スマホ代を7000円→2000円弱へ

、、、という風に、大幅圧縮することができました。





あとはトレードスキル向上、アフィリエイトサイトの運営と

こちらは未知の領域ですが、収益の柱を一つずつ育成しています。



努力を怠らず、失敗しても行動(アクション)することを第一に

日々研鑽していきたいと思います。



***



日経は為替暴落からの、討論会のヒラリーさん優勢で戻して

だいぶ相場が安定してきました。



株はスイング中心に10月銘柄の仕込みをスタートしました。

こちらは、、なかなかうまく掴めず苦戦しています。。。

自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

RC利回り6〜7%で本当に儲かるのか!?



最近、RCで利回りが6、7%くらいで出している業者さんがいます。





たしかに金利が1%とか、極端に低ければ目先のキャッシュフロー

という点では十分出るのだと思います。





こうした物件の本質的な問題は、、、、、、

 ◎ 修繕費用が一気にかかったらどうするか?

 ◎ 金利が上がったらどうするのか?

 ◎ 出口(売却価格)はしっかりと取れるのか?


、、、の3点だと思います。




もちろん、修繕については購入時の建物の状態は見れても

今後どのような不具合が出るか予想できませんし、金利も

ずっと低いまま推移するのかなんて、分かるはずもありません。

(固定金利とかもありますが、基本はコントロールしにくい部分です)





上記はアン・コントローラブル(予測不可能)な部分になります。




一方で、出口(売却価格)については

予測(コントロール)がある程度は可能です。

売却価格は、主に、「土地値」と「利回り」の高さが大きく影響しますので

予想することができます。

(これができなければ、業者の査定など成り立たなくなります)




購入時に、土地値=物件価格と同等、または近い値段なら

売るときにも、大きく毀損することなく売却することができるので安全です。





では物件価格の半分も土地値が無い場合は、リスクが高いのか?というと

その場合は、利回りが高ければ、問題ないと私は思います。

土地値ではなく、利回りに着目して購入する投資家の方はいます。






一番リスクが高いのは、利回りが低くて、土地値も低い物件です。

物件1億、土地値3000万、利回り6%、、、、、みたいな物件です。





こういう物件はうまく運営できても、売るときに価格を落とす必要があり

儲かりにくい物件になります。





不動産のレバレッジ戦略は、、、、、

物件を買い増していって、手元のCF(現金)を残し、生活費を

賄えるようになったら繰り上げ返済をスタートし

徐々に資本比率を高めて、総資産を増やしていくゲームに近いイメージですが

そのときに負債が大きすぎるとなかなか返済が進まず

のちのち苦労するのではないかと思います。





例えば、、、、CF2000万、3000万あったとしても

負債が10億あったら、返済はなかなか進みません。





なぜなら、、、

年間1千万を繰上返済しても、1億円返すのに10年

5億円なら返済には50年かかります。

 (厳密には、返済が進めばCFが増えるので、もっと完済日は

  早くなりますが、所有期間が長くなれば修繕もどんどん発生します)





もちろんどこかのタイミングで物件を売却すれば返済できますが

その時に出口で理想的な価格で売れなければ

キャッシュアウトが発生し、結局は、CFを食いつぶしてしまい

繰り上げ返済も進みません。






私のように土地値のない築古物件を買う方法は、かなり現金を

入れながら購入していくことになるので、成長スピードは遅いです。





しかし、トータルの借入額がそこまで大きくならないので

繰り上げ返済も、短期でできる点は、メリットだと思っています。




また売るときにも、土地値ではなく、「利回り」で売りますので

家賃を落とさないよう、丁寧なメンテナンスと入居付が必要ですが

利回りが高ければ、いつ売っても、出口で損することがありません。




今後も私は築古物件中心に

CFが出る物件を買い増しして行く予定です。

自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

リタイア後の健康保険料が高すぎ。軽減措置は!?




結論から言うと、あります。


ただし条件が、、、、、

・雇用保険の特定受給資格者or特定理由離職者
 (つまり、倒産・解雇・雇い止めなどによる離職)

・国保に加入していること



の2点を満たす必要があります。





私の場合は、会社を辞めて、サラリーマンをリタイアしたときに

健康保険は、任意継続に切り替えしたので国保ではありません。





特定受給資格は、残業が多ければ多くの人が該当しますが

普通のサラリーマンは、任意継続するでしょうから

バカ高い国保にする人は少ないのではないかと思います。




国保に加入かつ、特定受給資格者にならないと

軽減措置がないなんで、障壁が高すぎて、誰がこんな制度

利用するのでしょうか?

(社会保険に入れず、就業中は激務だった人ですよね。。。)





それでは気になる、、、、、任意継続の場合に、もっと健康保険が

安くなるような軽減措置があるか?という点ですが

そんな制度は、ありませんでしたw(ごめんなさい)




今日、健康保険組合に電話で確認しました。

ということで、、、私は失業保険を210日分いただきながら

任意継続の保険料+国民年金は毎月5万円弱は支払いが必要です。





これで社会保険関係の手続きはやり尽くしました。

あとはしっかり認定日にハローワークに行って失業給付を

もらいながら、次なる事業を模索したいと思います。



***



今日からスイング銘柄を握りました。

もっと安く買いたかったのですが、あまりにも勢いが良いので

飛び乗って、後は単価の調整を一日かけてやっていました。



イベントは来週なのに引けにかけてあまりにもあがるので

900株ほど売って利確。残り1500株と少ない株数になりましたが

上がりすぎるなら、イベント前に売ってしまうかもしれません。






自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

ハローワーク初回認定日



ハローワークの初回失業認定に行ってきました。

初回は15日分の支給らしくちょっと少なめ。




色々手続きが面倒くさいのかと思いきや

15分位で終わってしまいました。



求職活動も、パソコンで求人情報を調べて

アンケート出したら1回と認められるらしいので簡単ですね。

次回は10月中旬すぎ。それまでに1回行かないと。


***


日銀の発表で、為替は一気に円安になりました。

私が買い参戦を狙っていた銘柄は、虚しくも上がる展開。




FOMCもあるので、様子見してからにしようと思います。

こういうのは焦って買っても良くないことが多いので。
自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

明日はいよいよ日銀政策決定会合





今月はだいぶトレードのリズムができてきました。






月初、コツコツ利食いを意識したお陰で、中旬からは

一定の損失は意識しつつ、取れる範囲内でのリスクを負った結果

勝負のトレードを、実行することができました。






株取引は、買っているときは、勝ちが続き

利益を伸ばすことができます。

一方で、負けが込むと、損失が拡大する傾向があります。






それだけ精神状態が、トレードの成果に影響を及ぼします。

だからこそ余剰資金でやる、というのが鉄則と言われるのだと思います。






今月は勝てているのであとは

狙っているスイング銘柄を仕込んでいきたいと思います。






明日は日銀政策決定会合ですが、おそらく為替が乱高下すると

思いますので、円高に突っ込むなら、絶好の仕込み場になりそうです。





逆に、無難にイベントを乗り越えると、一気に為替が円安に傾き

スイングを仕込むタイミングを逸する可能性もありますが

焦らず、相場に対応していければと考えています。




****




本日、マイホームの火災保険を申し込みました。

月末は、いよいよ銀行で決済になります。




決済後は、その足で内装屋さんと現地で打ち合わせを行います。

どんなクロス施工にするか今から妄想が膨らみます。


自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

【楽天モバイル】格安スマホで通信費を下げました



現在、携帯電話はAUのiphoneを使っているのですが

さすがに格安スマホの時代だし、ということで

この際、携帯を買い替えました。



申し込みしたのは、楽天モバイルです。





まだ本日、申し込みしただけですが

毎月6,500円くらい(かけ放題付き)払っていたスマホ代が

なんと、1,000円台になりそうです。




5分以内なら通話無料ですし、ネットも2ギガついているので

動画を見ない私にとっては、これで十分。





MNP予約番号を取り寄せて

新しい格安スマホの会社へウェブ申し込みするだけなので

こんなに簡単にできるのかとビックリしました。




あとは電話帳の移行は、JSバックアップという

無料アプリでささっとできそう。




妻も東京通勤になると片道1時間の電車通勤なので

現在のガラケーから、スマホでインターネットが欲しいらしいので

私のスマホ変更が終わったら、検討したいと思います。



****



先日、雑誌の取材依頼があり、、、

今度、インタビューを受けることになりました。



来月発売の雑誌らしいです。こんな拙いブログですが

見てくれる人もいると思うと、励みになります。


自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

マイホーム金消契約が完了





マイホームの金消契約に行ってきました。

無事、契約完了です!

金消契約してしまえば、あとは安心です。






妻との片道3時間半のドライブは楽しいですが

今回もヘトヘトになりましたw





帰りに、家具屋さんで、新居につかう家具を見てきました。

新しい家具を選ぶのは、ワクワクします。

新居のイメージを膨らませながら、選定したいと思います。



***




株式のスイング銘柄ですが14日に売却しました。





マイナス金利の思惑狙いで、、、、、

先週から日本アイ・エス・ケイとプロパストを保有していたのですが

14日の日経朝刊のトップ記事で取り上げられ、急騰。





ちょっと早売りになっちゃいましたが

利食いすることができました。





為替は103円だったのに、現在は101円後半〜102年前半と

一日で1円近く動く展開ですが、なんとも方向感がありません。





来週は、会合後の黒田さん記者会見で、また失望売りがあるのでしょうか。





マイナス金利の深掘りくらいでは円高に傾いてもおかしくありません。

FOMCもあるので、目が離せない展開がつづきます。



自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

マイホーム契約決定



マイホームの融資をお願いしている

地銀さんから連絡がありました。




融資審査はOKでした!

しかも、、、、

不動産諸費用+リフォーム費用+新生活の家具・家電費用の

トリプル融資の快諾をいただきました。(ありがたや〜)




ということで、、、9月はまた2回も千葉に行きますw

一回は奥さんの結婚式に合わせて泊まりになりそうです。





これで手元キャッシュを一切使うことなく

マイホームを購入することができます。





35年ローンで、毎月の返済は3万円ほどで、返済も楽チン。

これでブログサイドバーにある今年の目標である

アパート購入+マイホーム購入は達成することができます。






どんなに高い目標でも、戦略を練ってひとつひとつクリアしていけば

達成できるということですね。




自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

スイング仕込み。体重増加。



来週は日銀政策決定会合、FOMCということで

為替は乱高下していますが、ひさしぶりに

スイング銘柄を仕込みました。





先々月からトレード再開していますが

とりあえずは勝つことより、負けないことを重視しています。






その為には、ポジションも一気に取るのではなく

最初のポイントを決めて買ったところから、だんだん下に

買っていく方法を採用しています。




上に買っていって、下がるととても悔しいのですが

買い下がることを前提でのポジショニングなら気が楽なものです。





もちろん、どんどん下がると含み損にはなりますが

下がりにくいだろう銘柄(←思惑とかイベントとか)を

購入していることから最終的に損切りになりにくい、という仮説があります。




買い下がるトレードということで

最初の購入ポイントが重要になります。





とりあえず2銘柄ですが、どうなることか。

為替だけ、もうちょっと安定してほしいなと思います。




****




体重が60キロを超えてきました。

毎日3食+プロテインを飲んでいますが、プロテインは

口コミで「胃腸が弱い人も痛くならない」という評価のものを使っています。





当初はお水で飲んでいると、あまり美味しくなかったのですが

豆乳&オレンジジュースのミックスで割ると、とても美味しくなりました。





今年中に63キロまでくらいまで行くことを目標としていますが

65キロまで行ったら、大学時代超えでガリガリ君を卒業ですw




自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

(完結編)不動産収入ありで失業保険はもらえるのか!?




ハローワークの初回説明会に行ってきました。

2時間半以上もある、長丁場でかなり疲れましたがw






私は雇用保険に10年以上加入しているので

通常は120日間の給付ですが、残業が多かったので210日間。



プラス、個別延長給付も60日つくので、、、、、

結論としては、最大270日分(9ヶ月分)の給付ということになりました。




不動産収入は、白色申告で、開業届も出していないため

労働収入には当たらず、失業給付は受け取れるということです。

(青色申告していたり、開業届けを出していればNGでしょう)





失業給付をもし不正受給すると3倍返ししなければいけませんから

重いペナルティです。





では、なぜバレるかというと、、、、

失業給付金の受給中に、アルバイトをして雇用先から

発覚するケースもありますが、その他知人などからの密告などがあります。





ハローワークは厚生労働省の管轄下ですが

最近は、税務署とデータベース照合で

納税データからバレることもあるそうです。





それは開業届を出して「業」として活動しているのに

労働収入がないと申告して失業給付を受給するわけですから

これは完全にアウトです。






ただし怪しくないのに、すべての失業保険受給者の納税データを

ハローワークが税務署に問い合わせて、調査するのも手間ですから

まあこれも、怪しい行動や密告がないと、発覚されないと思います。






業として開業しておらず、通常の不動産収入を得ているだけであれば

失業給付は受け取れることが今回わかりました。





そして失業前に、45時間以上の残業を3ヶ月連続で

失業前の半年間でしていれば、特定受給資格者になれます。




そして今回新しいニュースとしては、、、、

特定受給資格者に対しては

国民健康保険の軽減措置もあるらしいではありませんか。




私は、健康保険は任意継続しちゃっているので

対応が違うかもしれませんが、週明けにでも調べてみようと思います。




完結編、、、などと言いながら、もう少し続きそうですw







自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

投資において私が重視すること




投資といっても、対象はさまざまですが

みなさんはどのような視点を一番大切にしているのでしょうか。





安全性だの、毎年の利回りだの、維持コストの安さだの

いろいろあると思いますが、こうした「基準」が明確であることが

勝てる投資家になるために、そして勝ち続ける投資家になる上で

一番大切だと思います。






このあたりを、時代や市況によって変わるとか

その投資対象をホールドするタイミングによって変わる、とか言っていると

継続して勝てる投資家にはなれないような気がします。






あくまで今まで勝ったかどうかではなく

これから長期的に勝ち続けられるか、、、、、

というのが最も重要です。

人生は長期戦なのです。






そういう点で私の場合は以下の基準を重視しています。


「暴落する(半値などになる)可能性が小さいこと」




これは世の中や経済がどんな状況になろうと、というのが前提です。






例えば、、、、

5000万円で買った新築の区分投資マンションが

10年後に2500万円になることは大いにあります。






また買った株や債券が、為替の暴落により

数年後には半値になる可能性も十分あります。

(そうでなくても、株は倒産すれば紙切れになりますが)





逆に、、、、、、

10年経っても、価値がほとんど落ちないもの。

そして所有期間も、利回りが高いもの。





これが最強の投資対象だと考えています。






価値の下落が起こりづらいものは

最終的に儲からないことがあったとしても

大負けすることはありません。






不動産を200万円で買えば、たとえ出口で失敗しても

たいした損にはならないでしょうし、ショッピングの例で言うと

中古車を30万円で買えば、損失はその範囲内しか起こりえません。






わたしの場合は、投資するときには、、、

如何に儲かるか、という視点だけでなく

どれだけ負け(下値)が限定されているかを常に考えています。





そしてもう一つ。





儲かる可能性と、損失を出す可能性の差が「リスク」ですから

リスクが大きい時には、損失を出した時の許容度を確認します。






ただしリスクが大きい投資というのは

言い方を変えると、ギャンブル要素が強くなってしまいます。

いくら許容できるリスクでも、リスク自体が大きければ投資にはなりにくい。





理想的な投資家であるならば、、、

儲かる可能性が高く、損失を出す可能性が低いものに

投資するはずです。





そうした対象(チャンス)を見つけるのが上手い人が

懸命な投資家です。





儲かる可能性のある対象はたくさんあります。

それこそいくらでもあります。

可能性があるだけなら、宝くじと一緒です。






それと同時に、損する可能性が低くないと、投資にはなりえないと

わたしは考えています。





大切なのは、如何に、損失が限定されているか。

損失の限定、というのは実は分析や事前予測が難しい。





ここはひたすら調査や情報収集しかないでしょう。

ここにすべての時間とエネルギーを掛けて

こいつなら行ける!と思えれば、それは良い投資対象かもしれません。




失敗しながらでも、一歩を踏み出さないと

賢明な投資家にはなれません。

一歩を踏み出さないなら、それは時間だけが過ぎていくだけです。




常に予測、調査、情報収集、、、、、

そして最後は実践あるのみです。


自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

中古物件の住宅ローンでの注意点




ちょっとトラブルあって、住宅ローンの再審査中です。




今回は、物件価格と諸費用はもちろんのこと

リフォーム費用まで含めた融資、でお願いしていました。





そして銀行担当者からも

新生活に必要な費用(家具・家電など)も入れてOKと聞いていました。






しかしながら、今日電話があり、リフォームとは内装などのことで

家具家電は入れないでね、と言われたりして話がひっくり返っています。





私も全体予算を元に、考えていたことから

家具家電に必要な手出しが多くなると大変なので

再審査を依頼したという経緯です。

(再審査では、リフォーム+家具・家電費用も入れました)






銀行も9月期末で、なんとか契約を取りたいみたいなので

再審査が通ることを祈るばかりです。




中古の物件を買って、住宅ローンを組むときには

リフォーム費用に関する内容を金融機関とよく詰めて

話し合うことが必要ですね。良い勉強になりました。








自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪
◆運営サイト◆

お金と資産形成を発信するメディア


あすなろLIFE」も連載中!

 

ヘッダー画像

http://www.asunarolife.net/
◆おすすめ記事◆

(はじめに)自己紹介

★2016年目標(ここまでいくぞ!)

★人生の転機となった成功体験

★私の不動産投資戦略〜序章

★続・私の不動産投資戦略

不動産投資の新着記事へ
著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
当ブログはリンクフリーです。
(中傷/不快コメントは削除します)

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

マクフライへ問い合わせ・質問
メールで質問等はこちらへどうぞ
所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:●%]リフォーム中
-------------------------------
利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
最新記事
カテゴリ
リンク
ランキング
月別アーカイブ