起業。不動産投資の役割。





私のまわりには起業する人が多いです。




ネット系がけっこう多いのですが、つい先日も

前職の会社の上司が、ブライダル業界で起業するらしいです。




その方も会社の役員をされていた方ですが

会社に対する不満もあったのでしょう。

結局は、個人でスタートアップする道を選んだと。




組織に属していると、安定している代償として

仕事が面白くありません。





そこそこ充実はあっても、寝ないで頑張れるくらいの

狂気にも似たような、エネルギーは、個人で独立しない限り

出て来る訳もありません。




独立して、うまく行けば、続ければ事業は拡大しますし

うまく行かなければ、また組織に戻ればいいだけです。

身体が元気であれば、食って行くだけなら、なんとでもなります。





私は、自分の身体が動かなくなっても、資産が稼いでくれるように

不動産投資をやっています。




不動産投資で所得があれば、元気なうちは、それで生活し

空いた時間に自分の好きなことをすればいいわけです。





自分が元気でなくなれば、その不動産投資の所得で

残りの人生を、困ることなく過ごすことが出来ます。





不動産投資をしながら、別の事業で起業したりして

うまくいけば、資産の拡大スピードが一気に拡大します。



***



会社には、やっぱり夏前の退職を強く要求しようと思います。




時間は限られていますし、楽しくない気持ちで人生を送ることは

時間の無駄でしかありません。



今の会社にはお世話になったし義理もありますが

辞めてしまえば、後から文句を言われることもありません。




嫌味のひとつやふたつは、我慢しなければいけませんね。




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人生の勝ちパターン。不動産投資+アルファ。




リスクはどうすれば少なくなるか。

こと不動産投資においては、規模を拡大することしかありません。



1棟だけ持って、CF10万得られたとしても、、、、、

地震で倒壊すれば、CFはゼロになります。




一方で、3棟持って、CF30万円(10万×3棟)なら

地震で1棟つぶれても、残り2棟で、補填可能です。





不動産投資においては、、、、、、

追加で購入してリスクを取ったら、結果、リスクが少なくなる

という大変に面白いメリットが生まれるわけです。





それを感じてから、棟数は増やすべきだ、と思えるようになりました。





物件が増えればCFも増えますが、夫婦二人が生活するために

必要な金額はたかだか20万円くらい。

CFが増えれば、繰上返済して、返済比率をどんどん落として行く。






それが不動産投資の勝ちパターンだと思います。





一番の問題は、、、、、

不動産を、買い続けられるかどうか

これにつきます。



買い続けることで、リスクが少なくなり

追加の減価償却もできて、節税幅を一定に保ちながら、運営できるからです。






買い続けるためには

手元のキャッシュが一番重要になります。




キャッシュを増やすために

けっこう多くの人が収入やリターンを考えますが

基本は、支出を最小限にすることからでしょう。




我が家は支出が膨らみすぎないようコントロールしていますから

まったく問題ありません。




次に収入を増やすことになりますが、私の場合は

今のこの会社を辞めてしまうと、収入は減ると思いますから

収入をできるかぎり、落とさない方法を、日々考えています。




私の目下の取り組みは、、、、、

サラリー+不動産投資収益+第3の柱を構築することです。





不動産を増やしてリスク分散しながら、収入源を増やして、一つの収入源に

頼りすぎないようにする。そしてあとは、その全体規模を増やして行く。




これが私の人生の戦略であり

現時点での勝ちパターンです。




****




今日で、大きな仕事がまた一つ終了しました。

だいぶほっとしています。




先日、上司にも夏前に会社を辞めます、と明確に宣言しました。

上司はかなり悩んでいるようです。そのまた上の上司や会社から

辞めさせるな、というプレッシャーがあるようです。




会社も個人も、我を通すと、平行線になりますね。

覚悟はしていましたが、やっぱりそうなるのね、という感じです。


でも、、、、会社を辞めて

収入が多少減っても、環境を変えることで人生を変えて行く道を選びます。


同じ環境にいたら、人間は、同じ考え方しかできなくなります




人間とはそういうものです。









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CF目標と当面の拡大戦略





私のキャッシュフロー目標はまずは50万円としています。

CFは、家賃収入ーローン返済額、というシンプルな公式です。




管理費、修繕費、税金等は

夫婦二人のサラリーマン給与やアルバイトから当面は補う方針です。

 (不動産の規模が大きくなったら、経費も爆発的に増えますが

  その分、CFも増えますのでそこから捻出していくつもりです)





我が家の家計収入が月額で20万円くらいあれば足りるので

50万円のCFがでるようになれば

繰上返済や追加投資が、自然とできるようになりますので

かなり余裕が生まれます。





現在、毎月のCFが30万円を越えてきましたが

すべての所有不動産が抵当が付いている状態ですので

今後の不動産投資の、拡大戦略、を考えています。




そこでまた戸建てを現金購入して

それを担保にトラストで融資を引くことも考えましたが

この戦略のデメリットは、戸建てを買って、客付けして、またアパートを探す

という長い道のりになります。




また担保の戸建ては、、、、

購入金額より、金融機関の評価額の方が低く出る傾向が強いです。

(600万で買った物件は担保価値としては400〜500万円くらいに下がります)



よって、トラストの3000万円の融資金額を、繰上返済して

現在担保となっている、2つの戸建ての抵当を外す、戦略で行きます。



繰上返済により、、、、、

ローン返済額は減り、かつ無担保の不動産が、また生まれます。

リスク低減に加えて、、、

攻めの追加投資(無担保不動産をまた担保に入れたアパート購入)

の両方のメリットを享受することができるわけです。





2016年は高金利返済し、17年は親孝行旅行を実行したいので

17年後半から繰上返済を始動して、無担保化を目指します。




車の買い替え計画だけ、どうしようかな、という感じです。

ここは、まだまだ戦略のブラッシュアップが必要そうですが

一つ一つの目標を着実に達成していきます。





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自分にとってのやりがい。サラリタする理由。





この会社に来てよかったことは

組織に属すことは私には向かない

ということが心の底から分かったことです。





学生時代は起業の夢がありましたし

会社をつくって、でっかくして、沢山お金を儲けて、社会にも貢献すれば

これ以上の幸せなことはない。と思っていました。




しかしこの会社に入って、6年くらい働いてみて

なんかずっと、心の底にくすぶっていた、もやもや、が明確になりました。

それは、組織は面白くない、個人が一番気楽、ということだったのです。




特に、この2年間は、事業所の責任者で10名くらいのスタッフを束ねて

シフト作成、予算管理、CS改善、経理業務

スタッフ教育、モチベーション管理など

経営的な業務を小さい単位ですが、担いました。





それにより組織に向かない自分、というものを強烈に認識できたことが

一番の成果であり、私を個人事業主の道へ走らせたのだと思います。





会社をつくって、組織を大きく育てて、かつそれを長期的に

維持、拡大していくことが、いかに難しいことか。




人が大好きでなければ、それは難しいと思います。





人はみんな、自分にとってのやりがい、というのは違います。




私は人と一緒に働くことは苦痛ではありませんが

人を束ねて、その力で物事を押し進めるだけの、力量は

今の所は、そんなにありません。




就職活動でも、転職でも、なんでもそうですが

人生は、この自分にとってのやりがいを見つけることが一番大切です。




人はみんな違うのです。好きも嫌いも、得手不得手もあるのですから

あまり難しく考えず

自分が楽しいと思うことをやっていくのが一番だと思います。





そんなことを30代になってやっと分かったのは

遅いと言えば、遅いのですがw

遅くてもそれに気づけて良かったと思うことにします。





私の場合は、結婚はしていますが、まだ子供もいませんし

自分のことを中心に考えるだけの時間的余裕があったことは

恵まれていたなと思います。







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融資実行。あと数ヶ月の我慢。




無事に融資実行が終了しました。

これで所有不動産は、、、、

アパート2棟、戸建て2棟の、合計で4棟16室になりました。





今日は東京から帰り際、不動産投資の本を2冊購入。

自宅に帰ってから、読書をしながら、メモ帳にアイデアを書き留めていました。




読書をすることで、狭まっていた自分の思考の幅を広げて

新たな投資の展開を、考えることは、楽しくもあり、有意義ですね。

それと同時に、こんなものではまだまだ、という感情も湧き起こってきます。





東京オリンピック以降は、おそらく相場はどんどん下降トレンドになります。

いかに投資を拡大し、いかに売れるうちに出口を取って、物件を入れ替えながらも

CFの拡大をして行くか。そのあたりに向き合って行かねばなりません。




引き続き、精進して行きたいと思います。



***



さて本業のサラリーマンはGWの繁忙期に突入します。

この超繁忙シーズンに合わせて、前から上司に

人を入れてとお願いしていましたが

結局、入りそうもありません。。。前からずっと言っているのに。





結局、会社は、みんなが気持ちよく働いているかなど

ほとんど考えていないことが分かります。

上司も部下のことなどあんまり大して考えていません。






GWは、私も10連勤などにならないようにしたいのですが

会社がこの環境だと、難しいかもしれません。





職場の同僚と、うまくやっていくことだけ考えて

歯を食いしばってやっていきます。





サービス業というのは心休まる場が全くないです。

そして、今の職場はそこに輪をかけて、特有な雰囲気があります。





前の部署も大変でしたが今の部署は肉体的に慣れたものの

楽しくない気持ちだけずっとあり、精神的にはキツいです。

人のマネジメントが大変です。







何も無ければ素っ気なく、何かあればワーワー騒ぎ始めると。

年配とパート社員が多く、自分中心主義が多いとこういう環境になります。





それをまとめるのが今の私の仕事なので

とりあえずあと数ヶ月は、完璧に仕事を全うするつもりです。




まあ色々なことがあり大変ですが

この2年間ずっとそうなので、それがもう少し続くだけだと思って

やっていきます。









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4棟目契約完了。家賃収入がUP。





本日、群馬アパートの

金銭貸借消費契約が完了しました。

あとは明日融資実行の決済のみを残すところだけになりました。





これで物件としては、私にとって4棟目になります。

数千万円のアパートも契約してしまえばあっけないものです。






今回のアパートは、CFもそうですが、担保に入れて融資を引けた

という意味では、大きな節目の意味のある投資になります。

不動産投資を始めてから、ここまで1年半くらいかかりました。




これで家賃収入は、毎月60万円ほどになりました。

(ここからローン返済で4割ほど引かれますが。)





夫婦二人の正社員の給与もありますので

繰り上げ返済しながら、次なる投資を実行して行くつもりです。






夜は恵比寿に宿泊して、妻のご兄弟と食事をする予定です。

久しぶりの東京飲み会なので存分に楽しみたいと思います。







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満室で利回り10%くらいの物件。法務局へ電話。





最近出る物件見ていると、おっこれはいいな、と思うものが出てきました。

でもすでに群馬アパートを購入予定なので、妄想して終わりなのです。




私は、検索条件で自動で物件情報が届くようにしています。

あとは不動産会社からの個別の物件情報くらい。




最近多いのは、物件が無くなってきたせいか

神奈川の田舎の物件、千葉の外房あたり、都市部の再建築不可、駐車場無しなど

だいたい高利回りで絞ると、ろくでもない物件が多くなってきています。




もしくは築古だけど、満室で、利回り10%くらいの物件も多いですね。

投資家が、満室にして、外観だけ見栄えよくして

売り抜ける作戦に見えます。



あとは、やけに家賃の高い物件。

現状満室かつ、高い利回りなら安心しがちですが

1戸当たりの家賃が、かなり高めに取れているアパート。



総家賃を戸数で割ってみると分かりますが

立地や間取りや設備から、どう考えても

市場の適正家賃より、高く取れている場合は要注意。




広告費高めで、強引にお客さんを決めている可能性があります。

こうした物件が売れるのはなぜか??





それでも買う人がいるからだと思いますが、築古で利回り10%以下だと

どういう出口を取るのか疑問です。安く高い利回りで買うから

多少古くなっても、高利回りでそこそこの値段で、売却できる訳ですからね。





物件は千三つ、と言います。




まさに砂漠の中で、金の砂、を見つけるがごとく

つねに探して、資料請求して、現地見て、判断、という一連のアクション

いかに高速でできるか、にかかっていますね。



棟数が増えて、懇意の不動産会社もちらほら出てくれば

水面下の物件情報も出て来るのでしょうが

私のような駆け出しの投資家は、足で稼ぐしかありません。





と言っても、、、、、

今年の目標は高金利ローンの返済なので

なかなか次の物件を買う、というわけにも行かないのですが。



***


昨日、再び法務局に電話をしました。

共同担保の抵当権抹消ができているかどうかの確認です。



やっぱりまだ抹消できていませんでした。。。

でも登記官の方が、今日中に終わらせます、と言ってくれたので

期待して待つことにします。




今日終わらなかったら、金消契約が流れてしまいます。




契約が流れると、決済も先延ばしになってしまい

ホテル代や新幹線の事前予約も、すべて水の泡。





いろいろ綿密に準備してきましたが

毎回、すんなりとは行かない物ですね。





抵当権抹消申請を、今回は自分の力でやりましたが

よい勉強になりました。3週間もかかったのが誤算です。

(司法書士の先生に頼めばもっと早かったのかもしれません)






今日また法務局に最終の電話を入れようと思います。






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金消契約できない!?融資に黄色信号。




今日、金融機関から連絡あり

今週末の契約が流れる可能性が出てきました。




共同担保物件の、前の金融機関の抵当権

なんと!まだ外れていないのだそうです。





法務局に問い合わせしたら、4/1に抵当権抹消申請は受け付けているが

遅くなると、22日ごろに抹消登記が完了する見込み。




申請して3週間経っても、抵当権一つ外せないと。。。。

これだからお役所仕事は、やれやれです。





金融機関の担当者も、こんなに遅いのは初めてです。と言ってました。

法務局にも、急いで欲しいという問合せが、殺到しているとのこと。





3月、4月は登記関係は、忙しいとは思いますが

それは毎年のことでしょうから、需要予測をしっかりして

人員など事前対策しておけば良い話しですからね。





明後日までに、抵当権が外れなければ、また融資実行延期です。

毎日電話して、確認する日々になりそうです。





お役所は、いつでもお気楽、いつでもスマイル無しですが

サービス業の私からすれば、羨ましいです。






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震災に思う。やりたいことは先延ばしにしない。





九州で大きな地震が発生し、多くの方が被害に遭っています。

お亡くなりになられた方には心からご冥福をお祈りします。





人生というのは、いつ何時、何が起こるか分かりませんが

こういう有事の際には、ふと強烈に、我々は認識させられます。





病気、事故などもそうですが、天災もあります。

日本は犯罪については比較的に、安全な国だと思いますが

こうした天災に関しては、遭遇する可能性が十分にあります。




やりたいことは先延ばしにせず

一度しかない人生思い切りチャレンジしていきたいと思います。




まわりから何を言われようと関係ありません。


 (リアルでも、ネット社会でも、、、、、

 人のことを悪く言ったりする人も多いですが

 そんな人は、まず自分のことを頑張って頂きたいものですが)






自分の意志で生きて、自分を大切にすることが重要。

今という時間は一度切りです。

自分に正直に生きないと自分が損します。
(人に迷惑をかけてはダメです)





やりたいことを未来に回しているうちに

人生は終わってしまうかもしれないのです。





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給湯器の交換。退職慰留。




千葉の1棟目の戸建てについて

給湯器が古かったことに今更ながら気づき

無償交換してくれるガス会社をずっと探していました。




そしたら1社見つかって、早速電話。

現地を見て、問題なければ10年契約で新品交換してくれるそうです。





現状と同じ追い炊きタイプで、ガス単価も今より下がるとのことなので

オーナー、入居者の両者ともメリットが生まれます。




給湯器は安くない買い物ですし

壊れる前に交換しておくことで、入居者さんに迷惑が掛からないので

この段階で、入れ替えしておくことにします。





1棟目アパートも新品交換してもらいましたし

来週、決済を控えている群馬のアパート

昨年に10戸すべての給湯器交換が終わっていますので安心です。





あとは千葉市内の2棟目戸建てだけ、、、、、

集中プロパンなので、ここだけ自分で替えるしかありません。

こちらはもう少し使って、どこかの段階で替えることとします。



***



案の定、、、、、会社から退職を慰留されています。

直属の部長はもとより、支社長からも引き止められています。





そして今日は、会社のグループ全体を統轄している

人事部長からも、慰留メールが来ていました。





1000名以上の社員が在籍するグループの人事部長から

直々にメールが来たのはビックリしました。。。





私のような小さい事業所の

肩書きだけ所長の平社員

そこまでしていただけるのは、本当にありがたいことです。





支社長からは、期中に辞めるのはダメ、と高圧的なのが残念です。

期末まであと8ヶ月間、働きなさいと言われています。




就業規則にも、繁忙期は退職ダメよ、と書いてありますが

3、4ヶ月の引き継ぎ期間を持って、辞めることは

法律上はもちろんのこと、常識的にも逸脱していないと考えています。






そもそも3、4ヶ月後に退職して、会社が困るのは

それはマネジメント(人材育成不足)の問題が否めません。




ネットでも色々調べましたが、、、、

法律と就業規則のせめぎ合いは、昔からずっとあるようですね。





ということで今回は徹底抗戦ですね。

こっちは人生が掛かっていますから、譲る訳にはいきません。




どうなることか、やれやれ、という感じです。




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アパート融資通過!決済は来週。





本日、トラストから連絡有り、本審査が無事通りました。

3000万円という中規模のアパートですが、なんとか融資ゲットです。





事前審査OKでしたが、本審査が通るとやっぱり、ほっとしますね。

これが今後の不動産投資の大きな足がかりになるはずです。






現状は満室なので、キャッシュフローを享受しつつ

空室が出たらしっかり客付けして、大切にメンテナンスしていきたいと思います。

場所は、群馬県の伊勢崎市です。





来週、21日に金消契約して、22日に決済です!

4棟目の物件、無事ゲットのご報告でした。







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木造のメリット。固定資産税の安さ。





今日は所有物件のうち戸建て2つの固定資産税を支払いました。

2つで6万円ちょっとでした。

築古戸建ては、税金も安くて良いですね。





帰ったら、1棟目アパートの税金通知も届いていましたので

これを支払ったら今年の支払いは終わりです。

アパートですが、税金は5万以下です。




これは木造物件の大きなメリットですね。

RCで経営上手くいっていない人は、税金の支払いはどうするのでしょうかね?





RCは運営が順調なときは良いですが

逆ザヤになると立ち直りに時間がかかると思います。

私はまだ木造の方が性にあっています。



**



さて、、、、気になる4棟目アパート融資ですが

本日電話したところ、審査が少し長引いているようです。






大きな問題はなさそうなので、このまま進めば

承認が明後日くらいになるとのこと。

契約を20日、決済を21日にお願いしておきました。





三井住友トラストさんは、、、、

サラリーマンも個人事業主も関係なく融資をしてくれるそうです。






逆に、サラリーマンだからと言って、プラス評価はありません、、、、と

担当者さんが明確に仰っていました。





サラリタして、派遣かアルバイト社員になっても

今後も長期的にお付き合いしたい金融機関です。





私も、まずはこういった金融機関で規模拡大を目一杯目指し

余力が出てきたら、次のステップとして借り換えして金利を落として行く

、、、、という王道の方法で、不動産投資を拡大するつもりです。




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上司と面談。退職願い。




今日は上司に退職意向を伝えてきました。




結果、受け入れてくれましたが

今年一杯なんとか、、、、とやはり延伸を相談されました。

(いやいや、半年も引き継ぎ要らんでしょ、とw)





人員不足なので、その気持ちは分かりますが

それは人を育ててこなかった会社のマネジメントの問題でもあります。





最後は、、、、、

引き継ぎは3ヶ月あれば問題ないと思いますし

夏前に辞める意思に変わりありませんと伝えました。





今日は所属長だったので、次回は社長面談の可能性があります。





できれば会社と揉めたくありませんが

こういうのは完全に円満退職、というのも難しいかもしれませんね。





でも人生は自己責任なのです。

そして、時間を無駄にする訳にはいきません。





多少こじれることは覚悟の上で

それでも恐れること無く、意思を貫こうと思います。





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明日、人生が変わるかもしれません。




すぐに行動を起こせば

人生が変わって行く気がします。




明日やろうはバカ野郎、という言葉もありますね。

行動することで、ちょっとした変化をつけることが

将来の大きな変化になるはずです。




***




さて、、、

トラストさんに申し込み書類を送ってからちょうど1週間です。





明日あたり融資結果が出て来るかもしれません。

ダメだったらどうしようと、不安な自分がいます。





また私の本業のサラリーマンでも、明日は重要な決戦の日。





そうです。上司に退職意向を伝える日です。

タイミングの問題で、当初より少し遅れましたが、その日です。




たぶんビックリされるでしょう。

引き継ぎもあるので、6月を目処にしようと思います。




会社に大きな不満はありませんが、未来の夢のために退職します。

これも私にとっては思考と行動の結果です。



明日、いろいろな意味で、、、、

人生が変わって行くスタート地点になるかもしれません。




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今年の目標設定。高金利ローン返済。




今年の目標は、、、

高金利ローンの返済

という1点にまずは集中することにしました。




現在の残債が500万円強ありますので

今年中は、まずはここの返済することを目標にしています。




5月から起算して12月まで、8ヶ月しかありませんので

単純に月割りすると大変な額になりますので、他の方法を考えています。





普通に不動産+給与からだと月に45万円(8ヶ月で360万円)の返済が限界。

そこで残り160万円をどう埋めるか?




方法は2つしかありません。

・我武者らに必死でサラリーマン給与を稼ぎ出す

・他の投資を考える





今の会社からは転職しますが、サラリーマン給与に関しては

今年だけはもう少しがんばろうと思います。

転職すれば気分も変わるかと思いますので、なんとかやっていけるかと。




他の投資、については思案中です。

可能性の高いバリュー株投資も視野に入れなければ達成できません。

(ローリスクハイリターン株を必死で見つけるしかありません)





上記を達成すれば今年中に、高金利の残債が無くなりますので

来秋の9ヶ月間で、また両親への親孝行旅行の貯蓄が可能になります。




その過程で、退去や原状回復、修繕、税金支払いなどもあるでしょう。

でも他のビジネス(事業の柱)の構築も、ゆっくりでも1年かけてやります。




あとは、、、、

・次なる担保物件の購入(不動産投資) 
 
      ・・・→  500万 一部現金+高金利かな。

・マイカーの買い替え(いよいよポルシェ!?) 

      ・・・→  500万 現金?ローン?


が来年以降は、焦点になってきます。

夢が広がりますね!がんばります。




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サラリーマンと滅私奉公。




今日は、休日出社でした。

そして仕事が終わらないので、明日も午前だけ出社します。



はあーこんな生活も、あとちょっとだ、、、、、と思って

楽しみにながらなんとかやりますが

一般のサラリーマンはスゴいですね。





私の会社も、昨年から新社長のもと、だいぶ組織が変わったのですが

部長クラスは全員イエスマンばかり。



大好きなのはルールと滅私奉公。

部長職でそこそこ給料は高めなのですが、楽しそうな人は一人もいません。



30代中盤以降になると、転職も難しくなってくるでしょう。




転職して、やりずらい職場で、ゼロから人間関係を作ったりするくらいなら

今の職場で、たとえ滅私奉公でも、家族や生活も懸かっているので

現状維持になってしまいます。




年を取れば取るほど、新しいことは手につかなくなりますし

新たな分野で、起業して、成功することなど困難になりますから

副業して、サラリーマンを脱出することは厳しくなります。




それを企業が分かっているから

副業禁止規定のある会社が多いのですね。



日本の法律では副業禁止などないのに

企業内の就業規則には、副業禁止、の4文字が必ずあります。



サラリーマンはアリ地獄の世界です。

嵌れば嵌るほど抜け出せなくなります。





私は、貯金だけでセミリタイアするのは時間がかかり過ぎると思います。

貯金で30代から40代前半でサラリタできる人は、優秀な人だと思います。

だいたいがDINKSだったり、住宅ローンを組んでいない人です。




ということは、就職して、結婚して、子供作って、住宅ローンを組むという

一般的な流れは、一番サラリーマンという、アリ地獄に行く近道になります。




私はそれが嫌だったので、結婚はしましたが

DINKSを貫いていますし、貯金ではなく、不動産投資をしています。



それが正しいのかどうかは

これから10年後、20年後にならないと分からないかもしれませんが

まずは自分が信じた道を突き進んで、自信をつけることが大切だと思います。



自信」というのは、、、、

まずは自分が信じることができることを追求して、行動しないと、生まれないと思います。



就職活動でも、仕事でも、恋愛でも、遊びでも何でもそうですが

自分が信じれそうなことを全力でまずはやってみることが大切だと思います。



そうすれば、一生のテーマになることが見つかるのだと考えています。

私は、不動産投資を信じれそうだと思ったので

今は全力でやってみようと思います。







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田舎での不動産投資メリット




先月の残業時間は60時間を越えました。




営業にいたときよりマシですが(平均70〜80時間くらい)

なかなか辛かったです。サービス業の肉体労働は疲れも違います。




そのお陰で手取り給料は若干増えますが、そこにしか喜びを見いだせない

状況にも腹が立ちますね(笑)

サービス業に転職する方は、薄給を覚悟しなければいけませんよw




***




不動産投資はというと、私の所有物件は一旦満室のまま

この春を越えようとしています。

ほとんどファミリー世帯なので

春だからと言って動きがあるわけではありません。




昨年の夏に満室にしてから退去もありません。




単身物件で、特に都市部に物件をお持ちの方は

この春も大変だったと思います。

戸数をたくさん抱えていれば尚のことですね。




私は長期賃貸(最低でも3年、4年以上)を狙える物件を

今後も購入していこうと思います。

基本は、ファミリー世帯田舎の社会人向け物件、です。




中でも、田舎の物件、というのは結構狙い目です。

なぜなら田舎の人は、1、2年で簡単に転職しない人が多いです。

地場の中小企業に5年〜10年スパンで勤める方がほとんど。



田舎は賃貸需要や空き家などの問題はありますが

だからと言って、、、、、

田舎=不動産投資×と考えるのはもったいないことだと思います。



都会だからと言って、高い不動産価格で物件を買って

それにも関わらず、入退去が激しく原状回復費用が嵩めば

手残りは少なくなります。




一方で、田舎でも、一度入居が付いて、安価な家賃で居心地よく住んでもらい

長期賃貸していただければ、儲かる物件もあります。



都市部の物件を買うのは、資産家になってから買うのがいいと思います。

CFをこれ以上増やす必要なく、残った土地に価値があれば

出口でしっかり儲けることができるからです。




私はまだまだキャッシュフロー重視なので

ファミリー&田舎をテーマに今後も不動産投資をやっていきます。






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仕事も投資も手段。では目的は?





今月、会社に新しいスタッフが2名配属される予定でしたが

そのうちの1名が、急遽、流れてしまいました。




しかもその1名は正社員配属だったので

私が退職しても引き継げる存在だったので残念です。




だからと言って退職を躊躇する理由はありませんし

引き継ぎ先を作るのが、会社の役目でもありますので

退職はどちらにしろ実行します。





さっそく来週、上司との面談を設定しました。

そこで退職意思は伝えるつもりです。

上司も私に期待しているので、相当怒られる覚悟です。






この会社には人間として、ビジネスマンとして

たくさんのことを勉強させて頂きました。

特にマーケティングに対する思考方法はとても勉強になりました。





そのことには大変感謝の気持ちで一杯です。

間違いなく、私の人生において、、、

「通るべくして通った道」だったと思います。




それが無かったら不動産投資もうまく行っていたか分かりません。

独立してもやっていけるだけの

かなりバランスよく鍛えていただいたと感じています。

(その最中は非常に苦しかったですが)





小手先のスキルではなく、結果を出すための思考、行動方法

身を持って学べたと自信をもって言うことができます。







私にとって人生において大切なのは、、、、

家族の幸せ

自己成長

チャレンジ


です。




そういった可能性を広げて行くために

最初は不動産投資と、”しがらみのない雇われ仕事”の2足のワラジで

あと2年くらいのスパンで、仕事をしていきます。





その後は、ぜひ不動産投資だけで独立しつつ

他のビジネスも展開して行けたら、楽しいと思っています。




仕事は手段です。

けっして仕事を目的にしてはいけません。




家族の幸せや、自分のやりたいこと、健康など

そういったものを目的にしないと、絶対に後悔します。



投資も目的ではありません。

手段です。



ここらへんは世の中の大半の人が間違えているポイントですから

気をつけなければいけません。





そして自分が大切なものを見つけること。

やりたいことを見つけること。それが重要だと思います。





結局、何の為の人生か?は、自分が定義付けするしかありませんから

それが死ぬ直前だったら、もう遅いのです。




どうせ2度とはない人生。

自分がやりたいことを思い切りやりたいものですね。



我慢は悪です。理想を言えば、、、、

やりたい時にやりことをやれて、それが自己成長にもつながれば一番ですね。










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退職の決意とスゴい妻。




トラストの融資申し込み書が届いたので早速記入。

本日、お昼に発送してきました。




が異動希望を出して、その後動きが無いのですが

8割がた東京での勤務になるとのことです。




私も融資審査が通ったら

退職の意思を上司に伝えようと思っています。




しかし、、、妻から

「どちらにしても辞めるなら早めに伝えたら?」

と言われたので、それもアリだなと思っています。



早ければ来週には伝えるかもしれません。

6月末か7月末か。話して相談しながらになると思います。




なぜ私が退職を決意したのか?

けっして、この会社が嫌いになったわけではありません。



それは、、

この場所(田舎)、この会社に自分の未来はない

、、、、と直感的に思えるからです。




そして私は組織で働くべき人間ではない、とも思います。





私は以前の記事でも書きましたが、組織からリタイアが目標です。

そしてもっとチャレンジングで、ワクワクする人生を送りたい。




一度しかない人生、もっと何かに打ち込んでみたい。

今まで何をやっても成果が出ず、苦しんできました。





でもこの会社に入って、営業としてそこそこ結果を出し

その後、と出会いました。

そしてこの妻が私に不動産投資を勧めてきました。




私は妻に出会って、劇的に人生が変わったと思います。

ぜんぜん上手くいかなかったことが、急にうまく行くようになったり。




私の妻は、変わっているかもしれません。





占いが大好きで、方位もすごい気にしますし

財布のお札の向きとかはもちろんですが

持つ鞄の色はこういうのが良いとか、そういうことが大好きです。





破れたパンツや靴下を履いていようものなら、すぐに捨てられますw





奥さんから不動産投資を反対される人は多いと思いますが

私みたいに、、、

奥さんから不動産投資を勧められてスタートした人は

少ないのではないでしょうか。





妻は、常に私に目標を与えてくれます。

そして私はその目標に必死に答える。




そんなサイクルがずっとここ2、3年は続いているように思います。




借金を背負っていた年収400万円前後のサラリーマンが

2年後にはアパート経営をして、独立を目指して退職をしようとしている

、、、というのは、かなりの変化です。




人生、どこでどうなるか分からんなと思いながら

今後の人生も、新たな展開が楽しみです。

当分はこの流れに乗って、がんばってみたいと思います。


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ノンバンク。独立したら融資は出るか!?




トラストからのお申し込み書待ちになっていて

次のステップに進んでいません。

(そもそも私が早めに言っておけば良かったのですが)





さて今日は、、、、、

トラストさんに電話して、サラリーマンを退職しても

融資が出るかどうかを電話で確認してみました。





その結果、、、、

個人事業主や派遣社員なども、融資は問題無しということでした。

しかも、正社員と比較してマイナス評価されることも全くないそうです。





これは素晴らしいですね。





普通の金融機関(地銀や信金)の場合は、正社員属性は、相当与信が強く

独立してしまったら、大抵は法人でのプロパーローンしか道はありません。

トラストは、貸出利率こそ3.9%(団信無し)ではありますが

4.5銀行よりマシです。





基本的には、購入物件以外に、、、、

共同担保を入れるもしくは、現金3割が必要になりますが

独立後も不動産投資を拡大したい方には、心強い存在になります。





私のトラストの担当さんも非常に熱心な方なので

この銀行と長期的に付き合って行ければと考えています。




また今年から共同担保を増やすことから始めたいと思います。

そしてそれを担保にアパートの融資を引くという展開。

このレバレッジを効かせた投資拡大が、私の中では鉄板になりそうです。




そしてキャッシュフローが増えてきたら

繰上返済と借り換え、そして物件の大規模修繕を行って

安定した投資をすすめていく方針です。




スケジュール的には、、、

目先3年くらいの間に戸建て&アパの組み合わせを増やして行き

そこで得られるCF→修繕・繰上返済、という流れで考えています。




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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万&カードローン返済

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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対象:まだ1棟目を買えていない方

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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