サラリタ後の問題点まとめ。




群馬のアパートを購入できたら

その後は、会社を辞める準備に入るつもりです。

上司に言って、引き継ぎして、という順序ですね。




晴れて退職したとしても

その後の家計をどうするかが問題。





不動産収入はそのまま繰上返済するか

次なる戸建て投資に使う予定です。

(最初は、手元の高金利ローンの返済が優先ですが)




ということで不動産の収益はすべて、不動産に還元します。




自ずと、生活費は自分が稼がなければいけません。

額にしてざっと17万くらいです。




ここに社会保険が乗っかって来るとすごい金額になっちゃいますから

派遣社員レベルの仕事はして、社会保険の恩恵を受けながら

1、2年はやっていくことを考えています。





その上で、今後の問題は何か?

シンプルにしてみると、、、、



1. まずは現在の高金利ローン(800万)の繰上げ返済


2. 両親への旅行プレゼントをどうするか(300万くらいかな)


3. 車の買い替えどうするか(現在2シーターだからね。。。)


4.独立時の事業をどうするか




このあたりを今後考えて行かなければいけません。

奥さんが働けるのはあと2年くらい。




その後は産休、育休で1年くらいは育児手当が出ますが

私一人になってどうやって繰上返済

さらには不動産投資を拡大していくのか?




不動産は古くなるし、メンテも必要。

減価償却も無くなる、ではジリ貧です。





結局、妻に復職して働いてもらい私は個人事業(不動産&不動産以外)を

回しながら、子育て&家事になるかもしれません。

家事は好きだからいいんですけどね。





また私も不動産事業は核としながらも

新しいビジネスの種まきをして、個人事業を拡大させていく必要があります。




このあたりは妻とも相談しながらやっていくつもりです。





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サラリタして独立する人はいつも優秀だった。




会社を辞めて独立する人はいつも優秀でした。




1年、2年で辞める人は採用に問題があるのでしょう。

でも5年以上勤めて

その後独立起業する人はたいていは非常に優秀な人です。




一方で、、、、

(出世もせず、平社員のまま、ずっと10年以上同じ会社いる人は

かなりぶらさがり社員だと思いますが。。。)





結局、独立して、フリーランスでやって行ける人は

自分でビジネスを発想して、何かを人に提供して

対価であるマネーを得られるのですから

考えてみれば、こんな凄いことはありません。




みんなそれができないからサラリーマンを辞められないのですから。

自分でビジネスやって食って行ける優秀な人は、さっさと辞めるはずです。

一人でやった方が、やりがいも見返りも大きい訳ですからね。





(会社にいたほうが大きな資本でビジネスできて世の中に大きな

 影響を与えられるとか言っている人がいますがあれは幻想です。

 視野が狭いと、独立なんてことも浮かばないのでしょう。)





私も、この会社を退職したら

アルバイトか正社員か分かりませんが、家計を支えるためには

まだ継続が必要でしょう。




でも、近い将来、組織から離脱し

自分のビジネス(事業)だけで生計を立てて行く。

まずはそこを目標に頑張りたいと思います。

その方が絶対に人生は楽しくなるはずです。



***




今日は、トラスト融資申し込みに必要な膨大な書類を

朝から夕方までかけずり回って集めました。




法務局、役場、税務署、コンビニでひたすらコピー。

抵当権抹消登記も郵送でやると大変ですね。

法務局でなんやかんや教えてもらいながら作成しました。





あとは妻の通帳履歴と

融資の本申込書の作成のみで提出書類は完成です。

今週中に書類発送したいと思います。




おそらく決済は4月中旬過ぎになると思いますが

あと一息なのでがんばります。



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アパート契約完了。大忙し。



群馬アパートの売買契約が完了。

ですが、勝負はここからです。





明日から役所や税務署に走り回ります。

本申し込みにあたって用意する書類が山のようにあります。

金消契約が完了するまでは、油断できません。





こんな低属性で、金策しまくっている私に融資が本当に

通るのでしょうか。

数百万の戸建てを買うときとは違う緊張感があります。





明日も会社は休みですが休日返上。

10日後には決着が着いているでしょう。

自分を信じてやるしかありません。



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単身物件。入退去が多い!?





また胃腸炎です。。。

トイレが30分に一回、という高頻度になっていますw




おそらく昨晩食べた晩ご飯が、消化に悪かったのかもしれませんが

身体の免疫力が低下しているのだと思います。





GW前だというのに疲れがピークです。

これで4月末から始まる怒濤の連休を乗り切れるのか。

不動産投資も私にできるトップスピードで拡大してきました。






思えば、一昨年末にアパートを

生まれて初めて投資用アパートを購入しました。




そして昨年は、年初から千葉の田舎のボロ戸建てを購入。

妻と二人で、泊まり込みの掃除&DIY

1週間で入居申し込みをしてもらってビックリしました。






その後、アパートは2部屋空きがでたので

その入居付けを必死で行いました。

これが昨年は一番苦労しましたね。繁忙期が終わった後でしたので。





それから秋には、千葉市の戸建てを買い増し。

これも泊まりがけのリフォーム。

今年の年明けから募集開始し、2週間で客付けしました。


***


そして今月、もう1棟、中型の木造アパートを購入します。

今回は、3000万円くらいの融資を引く予定です。




今まで小さいアパートや戸建てを中心だったので

弱小・薄給サラリーマンの私にしては、そこそこの金額です。






一旦こちらは満室なので、数ヶ月はCFを満額享受します。

10世帯ある物件なので、年に1、2戸は退去が出るでしょう。




当初私は、単身物件は手がけない方針でしたが、、、、

今回のアパートは単身向けなのです。





では、、、、、

なぜ単身物件を購入する決断をしたか?






それは社会人がターゲットのエリアだからです。

群馬の田舎ですが、人口20万人以上いて

まわりは工場や企業が多いエリアです。





実際、現況の入居者は10世帯全て社会人です。

そして平均入居期間が5年を越えて住んでいます。





単身物件でも、学生向けアパートを中心にしている大家さんは

入退去から原状回復コストが大変だろうなと思います。

特に短大生などは、サイクルが早過ぎて利益が思ったほど出ないのでは。






社会人で入居したら、最低でも3、4年は住むと思います。

40代、50代の男性とかだと、平気で7、8年くらい住むかもしれません。







社会人向けの単身アパートだからこそ参入を決断したのです。

と言っても、、、、単身向け物件は未知の世界なので

これもチャレンジと思って頑張って行こうと思います。






その前に、、、、、、

とりあえず疲れがピークなので、ほっと一息つきたいですw





なので今年は、、、

当分はキャッシュ温存&繰上返済になると思います。




でも、年末くらいから不動産を買い増していきたいです。





あっと!、、転職したら、融資は使えないな。

キャッシュで買うのか、妻の融資枠か、、、、また考えないといけません。







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アパート買い付け入れました




群馬のアパートですが

本日、満額で買い付けを入れました。




やはり値引きはダメだったみたいで、堅かったです。




売買契約は、今月中でお願いさせて頂きました。





電話で話しただけですがけっこう高齢の方かな。

なんだか変わった宅建取引士さんです。





契約後は、書類をかき集めて、やっと融資の本申し込みに進めます。

この週明けに契約して、決済がいつになるのか。



決済しないと家賃も入ってきませんからね。

最短で、決済まで行きたいものです。



***



千葉市の戸建ての入金がありました。

70,000円満額で、管理料もゼロで引かれず、素晴らしいですね。




この子を担保に今度のアパートを購入します。

一日も早く共同担保をはずせるよう、がんばりますかね。


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簡単に高利回り物件を作る方法




どうゆう不動産を買うべきか

と考えた時に、最初は私も利回り重視でした。





できれば、不動産は、利回り20%以上の物件を買って

他の投資にはできない収益を得るのだと息巻いていました。

利回り10%くらいの物件を買う奴は、投資に失敗するとも思っていました。





しかしながら現在の市況で安定的に利回り20%が得られる物件を

探すのは非常に困難です。





戸建てなら可能ですが、戸建てはレバレッジが効きません。

1戸あたり5〜7万円ほどの家賃でしょう。






ならばアパートだ!と思うも

アパートで利回り20%は見つけるのが大変です。

あるとしたら、、、、

ワケありか、超ど田舎か、全空など、リスクのオンパレードです。

投資初心者は絶対に手をだすべきではありません。






そこで発想を転換する必要があるのだと思います。





例えば、、、、(税金や修繕など考えず単純化しますが)

物件価格2000万のアパートで、利回り13%だとします。





でも1年運用して得た収益(260万)をすべて繰上返済すれば

1年後には1740万円で買ったことと同等の価値があります。

この時点で利回り14.9%になります。





2年経過したらどうでしょう。

1480万円で買ったことと同等です。

すると、利回りは17.5%相当になります。







不動産投資は、早く掴んで、早めに繰上返済した方が良いということです。

築年数は、どうやっても逆回転しませんから

1年、また1年と着実に古くなるのです。





古くなればそれだけ出口(売却時)も不利になります。

どこにもない夢のような物件をずっと探して買わないくらいなら

築浅のうちにさっさと買って、1年、2年、無償労働のつもりで、繰上返済すれば良い。







こうした”ボランティアによる返済”により

高利回り物件は簡単に作れると思っています。





人生で一番大切なものは何?と聞かれたら、、、、、

私は一寸の疑いも無く、自信を持って答えます。




それは「時間」なんですよね。




自分の基準を持つことは大切ですが

利回り1%足りないから、買わない、などと考えるのは

時間がもったいないです。




賢明な投資家は、

さっと買って、すぐに返済をスタートする投資家だと思います。

(ただし融資金利がベースあるので、あまりに低い利回りでは意味がありませんが)




****




群馬のアパートですが、事前承認が下りました。

満額融資OKとのことです。






指値はNGらしいのですが、少し値引きしてくれたら買いたいですと

本日、売主に伝えました。融資も事前審査取っていることも添えて。

そしたら、検討してもらえることになりました。





まあ利回り14%くらいある私にとっては大きな物件なので

満額でも買うつもりですが

数十万円でも安く買えたら、気持ちよく買うことができます。





明日、回答いただけるらしいので、期待せず待ってみます。



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アパート見学。単身物件チャレンジ!?



今日は朝から車でドライブ。

そう、群馬のアパート見学です。



満室なので外側から見ましたが、外壁は少しチョーキング。

そして管理会社に電話して、入居者属性や賃貸ニーズを

ヒアリングしました。




良かった点として、、、

町の雰囲気が活気があったことと、滞納など問題のある入居者はいなそうです。

そして共用部や手すりの塗装を実施済で綺麗でした。




悪かった点として

10戸のアパートで10台駐車可能と書いてあったが

実際は縦列駐車が必要で、8台かせいぜい9台、というのが誤算です。




しかしそこは目の前の道路を渡るとすぐに月極があり

月額3,000円なのでカバーは可能でした。




最終的には、、、

単身アパートを投資対象にするかどうか、という点。

そして次に、融資付けが、群馬でできるのか、という点です。




単身アパートは回転が早い点が、原状回復&入居付けコストがかかりますが

10戸もあるので、1室空いたときの、利回り低下は最小限になります。

満室利回りは14%程度。





返済比率は40%ほどで、家賃が下がっても50%台はキープできるでしょう。

あとは外壁塗装を、数年以内に格安でやって、大切に運営すれば

けっこう戦えるのではないかと考えています。




まあ融資付け次第です。

そこがダメなら、どうしようもありません。

明日、事前審査結果が出るので、待ちます。









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次なる投資案件。スピード優先で。




千葉と群馬に面白そうなアパートが出ていたので

明日、また妻と愛車でぶっとばして見てきます。




群馬のアパートは1Kですが10畳と広いのが良さそう。

以前問い合わせして保留にしていた物件です。




電話で不動産会社に確認したら、こちらは指値は効かない感じです。

賃貸需要的に、1Kにしては高い家賃なのでそこをクリアにしてからです。





千葉のアパート

こちらは1DKで満室ですが、そこそこ土地値があります。

周りに工場や大学があるので、賃貸需要は安定していそうです。




本日、トラストにも事前審査でFAXを入れておきました。





ゼロから物件探しなので、数をこなさないといけません。

そしてスピードも重要です。あとは融資付けと売主交渉。



引き続き、動いて行きます。
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衝撃の事実



先日、買い付けに成功したとブログで書いた

埼玉のアパートですが、話しが急展開し

頓挫してしまいました。。。




今回、売買契約書を作成するために

取引士の方が役場に走って色々調べたら、、、

なんと、「再建築不可」が発覚!





さすがに2000万以上出して、再建築不可では

出口がだいぶ狭まってしまいます。

もちろん破格での出口も考えられます。




例えば、、、、

10年後に、満室&利回り20%で、1000万円台なら売れるかもしれませんが

その売値では残債を消すことができません。



また、傾き修正や外壁塗装等の大規模修繕を考慮すると

ほとんど利益が出なくなるでしょう。





もう少し築浅なら、、、キャッシュフローマシーンとして

朽ち果てるまで持つ戦略もありますが

現状の利回りが改善しない限り、買値が2500万では話しになりません。





不動産経営は、最後は数値で判断しなければいけませんので

苦渋の決断ですが、これも縁と割り切って、諦めることにします。




そんなことより、、、、

現在のオーナーは、購入時に現管理会社の仲介で購入したのですが

その際に、再建築不可であることを知らされていなかったらしく

そっちの方が大変です。




現管理会社の説明責任が問われていて

最悪、買い取り対応などの話しがでているらしいです。





マンションの杭打ち問題などもありましたが

不動産の売買というのは安い金額ではないので

分かってはいるつもりでしたが、大きな責任が伴う商売です。



まあ私の場合、今回は売買契約前だったので

不幸中の幸いと言ったところでしょうか。

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「有給取得」が進まない理由




なぜ日本では、有給休暇が消化されないのか、という議論は

ずっと前からありますね。





基本的に、、、、

有給休暇は、労働者が請求した時季に取得可能です。





そして業務に支障が出る場合のみ、使用者が時季変更

要求することができます。




業務に支障が出る」とは、、、

その人の代替がいなくて、その人がいないと会社の業務に

大きな損害が出る、というケースです。




そんなことは普通は稀というか

そうだとしたら、会社としてヤバいです。

会社なのに、人に依存した業務になっていることはリスクでか過ぎです。





ということは、、、、

基本的に労働者は、自分が取りたい時季に

有給取得は可能であるべきです。





有給は、いままで労働者が頑張ったことで

後から与えられる休暇なので、当たり前のことです。





しかしながら、、、、

先週、所属長から来たメールでは、、

収益に影響が出かねないので、有給取得したい方は、相談してください。

というような内容でした。






日本企業のほとんどの管理職はこういうスタンスの会社が多いですね。

大方言っているとは間違っていないのですが

ニュアンスが間違っていると言うか。

労働者が有給を取りにくいスタンスで接して来るという意味で。






私は、日本において有給取得が進まないのは

管理職が、そうした上記のような認識(ルール)を把握していないことが

問題の一つになっている気がします。




私もこの会社を辞める時に有給消化どうしようかなと考え始めてます。





引き継ぎは完璧にするので、有給は全消化させてください。

、、、と普通に言おうと思っていますが、その時の雰囲気もあるかなと。




あんまりゴタゴタして辞めたくないというのもあるので

悩ましい問題ですが、そこは勇気を持って言えるかですかね。




まあ辞めた後は、何言われてもいいですが

数ヶ月の引き継ぎ期間は、平穏無事に過ごしたい気持ちがありますw




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仕事リタイアではなく「組織リタイア」




昔、大学時代に、、、、、

誰と一緒に働くかが一番大切

と言っている会社があったのですが、確かにそうだなと今なら思います。





この会社にいると、やはり、、、、、

私の感覚では理解できない人が沢山います。





特に感情的すぎて対応が大変だったり

人の好き嫌いが激しかったり

嫌みや皮肉を平気で言ったり。






まあどこの会社でもこんなことは多かれ少なかれあるのだろうけど

この会社にはそういうのが多すぎる。





ここ2年くらいでしょうか。

そういう人たちとずっと付き合って行くことは私は無理だと

思うようになりました。組織は難しいもんです。






だからこそ早くファイナンシャルフリーになり

自分が付き合う人を選べるステージに立つことが

一番大切だと考えています。





仕事リタイアではなく、組織リタイアなのです。

フリーランスになって食って行けることが目標です。





ただしあともうちょっとは会社にいなければいけないわけで

そんなときは、、、、

どんなに嫌なことに直面しても、死ぬわけじゃないから問題ない。

と思えるかどうか。





そんなことを考えながら、あと数ヶ月は

だましだましやっていきます。





転職するとしたら精神的に辛いのは

おそらく4、5月だけ。

いつ辞めさせてくれるかにもよりますが、6月は引き継ぎ全盛(のはずw)




もうちょっとがんばりますかね。





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買い付けの結果。新たな人生。




その後、買い付けは無事、通りましたが

売主さんも、しぶしぶだったらしいですw

なので売買契約して手付金を渡すまでは、安心できません。





不動産会社さんには

今月中に売買契約できるよう、お願いしておきました。





今回の物件は、、、、

当初、ポータルサイトで2900万円で出ていた物件ですが

その後2700万まで下がっても売れていない物件でした。





最後は、2500万円で買い付けを入れて、了承いただきました。

調整区域の物件なのでなかなか融資が付きづらい物件です。

一度、現金買い付けが入ったそうですが、流れています。






この物件は、賃貸併用にしながら、アパート経営をする予定です。

メリットとして、、、、

現在の私達の家賃(駐車場含めて、6万円弱)が無料になります。






そして手元のキャッシュフローも

満室であれば月に10万円以上残りますので

住居としての実需と賃貸業としての投資、ともに旨味が出て来ます。




難点として、、、給湯器も古いですし、なにより傾きがあるので

どこかのタイミングで直す必要がありますが

大切にメンテナンスしながら、賃貸経営していきたいと思います。





傾きは表面的に直すか、根本から直すか

ゆっくり考え、判断していきます。

これも勉強です。




外壁塗装はまだまだ持ちそうですし、現況は満室なので

当面は空きが出ても、着実に埋めながらやっていけば問題ありません。




***



昨日から会社にお休みを取り

妻の実家でゆっくりさせてもらいお酒をたらふく飲みましたw




今日は千葉のお気に入りの旅館で

妻と二人でゆっくりさせてもらっています。




いつも仕事でストレスフルで、頑張ってきたご褒美に

たまには贅沢して、また運気やる気を養おうと思います。





質素倹約、節約も良いですが、それだけだと

本人は気づかずとも、自然と新しい世界や可能性を

狭めることになると私は考えています。




人生は一度きりで短いのです。





新しい人生を切り開いて行くためには

意識的に自分の感性や心をストレッチして行かないといけません。



どんな人生を歩むかは、本人の自由ではありますが

楽しく、張り合いのある有意義な人生を送りたいと思います。



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アパート買い付け。進捗。






新米のお姉ちゃん営業から、買い付けで指値はダメと言われていましたが

その上司に相談して、上司から直接売主に交渉してもらうことになりました。




そして、今日、不動産会社から入電あり。





結局、私が指値した金額で、再度検討してくれることに。

月曜に売主さんより回答をもらえるそうです。





このままストレートで通ってくれたこんな嬉しいことはないが

やっぱり売らずに持っておくのも良いかも、みたいな案も出ているようで

まったく予断を許さない状況です。





一般的には、融資が付きにくいあまり人気のない物件だと思いますので

横取りされる可能性はあまりないと思っていますが

こればかりは分かりません。




どちらにしろ売主さん次第なので、月曜の回答を待ちます。


***



会社のパートさんが仕事が長時間労働でキツいので

辞める、辞めないの話しが出ていました。




仕事もキツいし、時給も安いしと、ずっと不満が出ていたのですが

先日面談して、時給を1,000円以上にすると言うと

急に態度が軟化したような気がします。




まあ仕事のキツさは変わらないので

遅かれ早かれ辞めるかもしれませんが

急に態度が変わったので、面白かったですw




アルバイトの人はやっぱり時給は大切ですよね。




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目標よりアクション。




「目標」というのは聞こえが良い言葉です。

私も昔は、目標を作っては行動してきました。





今年の目標は●●とか、年間●●万円貯金するとかですね。





でも最近思うのは、、、、

目標って結構その人を苦しめる可能性もあるなと。




私も、今年はあと何棟物件を買うとか

いつまでにセミリタイアするとか

そんなことを明確に数値化して、それに向けて走ってきました。





そんなことをやっていると

「その日暮らし」

みたいな生き方はかなり雑と言うか、許せない生き方だったのですが

こと最近は少し考え方が変わってきました。




明確な数値目標を作るのは良いのですが

その達成がキツかったり、難しくなったり、すると

本人に非常に大きなストレスがかかることを実感したのです。




だから、だいたいこっちの方向に行きたいよね、ということを決めたら

あとは今週、今月をどのように生きるか、という

直近のアウトプット最大化に努めた方が成果が出るのではないか

と思うようになっています。




結局、将来の目標はあくまで目標であり、それは理想型ですが

ずっと理想型ばかり追い求めて、足下のアクションがおぼつかないようでは

結局、その理想型にはいつまで経っても、追いつかない。





世の中、妄想して、方法論を本屋とかで探している人が多い気がします。

例えば、、、、

本屋でビジネス関連の書籍で、何か面白いテーマの新刊はないか、と

漠然と本を探している人は要注意な気がしますw





漠然とした行動からは、漠然とした結果しか出ません。






減価償却について勉強したいから、

税務関係の本のコーナーに行って該当ページを読む。

そういった具体的なテーマと行動により、自分に新しい知識が身につくんですね。





私は数値目標をかなり明確に作って、これまでやってきました。




しかしながら、、、、

それだと精神的にキツイ部分もたくさんあったので

これからは、もう少し、今を楽しみ、今できることを考えようと思います。





私の場合はリタイアが目標ですが、あまり数値目標はこだわらないようにします。

長い人生の中で、1年、2年の違いは大したことはありません。






そして、今月より来月の自分が、夢に向けてまた一歩前進している状態を

作り続けることに、エネルギーを集中させようと思います。




その方が、未来が変わって行くこともそうですし、数値目標という

一見聞こえは良いが、自分を苦しめ続ける存在の呪縛から

解き放たれることができると思います。





目標はリタイア、だけど行動は具体的。

今週はあれができた、これができた。

そんなことの積み重ねが今は大切だと思っています。





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不動産業界の営業マン。。残念。




アパート購入の話しが、難航しています。




これなら行けます!と不動産会社が自信を持って

言ってくれた金額を用意すべく、この10日間くらい

銀行にずっと相談してきました。





苦肉の策のカードローンまで引いて、追加の担保も入れて

最終的に、必死の思いで、キャッシュを用意できました。





しかし、ここにきて不動産会社が、、、

「その価格では売主さんにOKもらえなさそうです」と言い出す始末。






最終的には、購入はするつもりですが

指値より、だいぶ戻される形になります。

利回りも14%弱まで落ちます。





結局、不動産会社の営業が

売主の心をしっかりキャッチしていないから、こんなことになる。

これなら行けるでしょう、となった価格が、簡単にひっくり返る。





そして不動産会社は、売主にかなり弱気で及び腰なんです。

(以前ミスをして、売主さんを怒らせたらしい)





私達としても、希望価格はまったく受入れてもらえないし

これ以上、不動産会社が交渉をしっかりしてくれないなら

買主側で、別の仲介会社を付けることを検討しています。





やはり誠意が感じられない不動産会社に対して

仲介手数料を全額払う気持ちにはなりません。





この土日で売主に交渉してくれるらしいのですが

話しを持って行ってくれるかさえ、疑問です。

(握りつぶしも十分考えられます)





最近思うのは、不動産業界の営業さんは

もっとしっかりしないといけない。





特に、投資物件の売買専門会社と賃貸仲介の会社です。

1件1件のお客様を大切にする、人間同士の信頼関係を築く、という

商売の一番大切なポイントが抜け落ちている会社がかなりあります。





要するに、、、売ったらお終い営業なんでしょう。

(別の会社なんか、買い付け入れたのに、連絡一つありません)




マイホーム専門の営業マンとか

銀行の営業マンとかもっと、がんばってますよと。




自宅に訪問して、リレーション構築して

死に物狂いで売上作ってますからね。






不動産市況が良くて、不動産投資も流行っていて

頑張らなくても情報流せば売れるご時世に

なっていることも影響しているのかもしれませんが。




それにしても、、、

不動産会社の営業さん、しっかりしろ、と言いたいですね。






今回の件は、改善が見られないようなら、私がずっと懇意にしている

不動産会社の営業さんに、買い主側の仲介に立って頂こうと思います。




この方は、1棟目の戸建ての仲介してくれた千葉の取引士さんですが

1棟目の仲介時もバシッと指値を通して頂きましたし

その後、取り引きにならなくても、何度も情報交換でお世話になっている

信頼できる方です。




最悪、この方に仲介に入ってもらって、手数料を払いたいと思いますが

そこまで行かないことを、祈ります。





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所得税全額還付。追加の融資。





確定申告は2月の中旬過ぎに出していて

一週間くらいで返送もありました。




そしたら一昨日、ふとネットバンキングの口座を見たら

何やら「ゼイムショ」の名義で振込が。



そうです、案の定、所得税還付金の振込です。

所得税が15万くらい、全額還付されていました。




日本の税務署は、自己申告ですからね。

赤字なので還付してください、と書けば還付してくれます。




母親に教えてもらいながら

1日掛けて、伝票を打ち込んだ甲斐がありました。



**



さて、埼玉のアパートですが

キャッシュが足りない状況から、共同担保を増やすことにしました。




私の2つの戸建てすべて担保に入れての購入になりそうです。

でも返済が進めば、担保も外せますし

外すのも司法書士手数料2万〜3万円くらいです。




不動産投資は、手元現金が一番大切なので

現金を温存できて、返済進めば、担保も外れるということで

問題なし、と判断したわけです。





そしたら、早速、銀行から連絡あり

「追加の担保で、300万円融資可能です」

と連絡ありました♪




なんとこれで、フルローンが出ることになったわけです。

逆転満塁ホームランです。





今まで現金で戸建てを買ってきて正解でした。

抵当が付いていない不動産を持っていれば

それを担保に、大きなアパート融資を引くことができることを証明しました。





こんな、私のような

ど田舎で金融機関の支店もまったくないエリアに居住していながら

不動産投資で、キャッシュフロー拡大していくためには

都会の低利回りでなく、程よく田舎の高利回り物件、を買って行くしかありません。





あとは、不動産会社の握りだけです。

担当者と連絡が付かないので、不安が一杯です。





融資OKで、物件は他の人に持って行かれたら、話しになりません。。。

なんせ、不動産売買経験の少ない、お姉ちゃん営業ですから。




買うと決めたら、売買契約と決済を急がねば。

日割り家賃だってかなり大きい物がありますから。




あともう一息、がんばるぞー。




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ストレスは自らが生み出している!?



ずっとサラリーマンやっていると

私は力を抜けない性格なんだろうと思います。

それが結局、自分のストレスになっているような気がします。



あんまり力を入れず、ゆったり構えてやればいいのかもしれませんが

一つのことをやり始めると止まらない性格なんだろうと思います。

それにより自分を過度なストレス状況に置いてると。




こころがけではありますが

頑張らず、まったり、仕事しようと思います。

もっと心の余裕を持って、なんとかなるさ、の精神で。



***



さて今日は不動産会社、銀行とも動きが遅いので

確認の連絡を入れておきました。




優先度としては、売買契約が一番。

キャッシュは最終的になんとか用意すればいいかと。

契約して、手付を払ってしまえば、まずは一安心です。



まさかひっくり返らないか、と内心ドキドキですが。

やれることをやって後悔しないように動こうと思います。




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結果を出してなんぼです。




不動産投資をやっていて今までたくさん悔しい思いをしてきました。

普通の人は、何か壁にぶち当たると、周りのせいにします。

そして自分は悪くないと考える。




融資でも何でもそうです。

今回も私は、融資金額が伸びない、という状況に陥っています。




カードローンを当たりまくってますが、小額の承認や審査落ちばかり。。。。

正直、心が折れそうです。





が、しかし!




買うと決めたら、なんとしてでもキャッシュを集める覚悟です。

いろいろな銀行にもっと相談したり、集めれる手段を考えまくっています。




行動して解決する可能性が高まるなら、行動するのみ、です。

今週が勝負!頑張ります。



世の中、結果を出してなんぼです。

すぐに諦める奴は、一生、成功なんて出来ません。



また進捗ありましたら、報告します。




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融資金額が減額。周りを気にしない。




埼玉アパートの進捗ですが、まだ決まっていません。

売主さんには希望指値で通りそうなのですが

今度は融資の問題が勃発しました。



内諾していた融資金額はほぼ大丈夫だろうと思っていたのですが

思わぬ落とし穴がありました。



今回当初の売り出し価格を元に、融資金額を決めていたので

指値が通って安くなったら、その分だけ融資金額も下がりますと

言われてしまいました。。。




結局、頭金比率は変えたくないということで

頭金は一定程度は入れて下さい、ということらしいです。

また借金が増えるかもしれませんが、ここは用意するしかないと

腹をくくって、また金策に走っています。



***



また会社で嫌なことがありました。

奴隷として、秩序を守り、強制的に働かされています。




私は性格上、意外と真面目なので、周りからやーやー言われると

気が滅入ってしまうこともありますが、今回は開き直ることに決めました。




妻からよく、、、、


「人は人」

「まわりから何言われようと気にしないでいい」


ということを言われています。




確かに周りの声を一つ一つ拾っていたら、キリがありませんし。

世の中、偏見だらけだし、物事は考え方次第で、如何様にも悪く考えてしまいます。




たとえ現実は違っても、悪く考える人もいるので

そんなこと気にしていたら仕方がない。




だから、もう放っておきます。

ずっとこの会社で働く訳ではありませんし

まわりから何を言われようと関係ありません。




どうせ人は勝手なので、時間が過ぎれば、忘れてしまうのですからね。



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売主が強気すぎて指値が通りませんでしたw





現在、買い付けを入れているアパートですが

売主が強気でなかなか交渉が難航しています。




280万の指値をしたら、80万しかダメよと言われましたw

再度130万の指値で、打診しています。





一般的に、、、、

利回り14%ちょっとで、傾きがある物件というと、なんでそんな物件を?

と思われると思います。




今回は、以下の理由で購入したいと思っています。



・たまたま春に退去が出るので夫婦二人で移住できる
 (妻が部署異動することなく会社通勤ができる。これが一番です。)

賃貸需要が長期あると見込んでいる
 (人口20万以上&2LDK以上が少ないエリア)

築20年くらいと比較的浅い

・傾きを直す、という一つの大きな瑕疵にチャレンジする
 (今後の不動産投資のスキルにしたい)




以上です。



この物件を購入したら、、、、

私は今の会社を辞めて転職し、、、

夫婦二人で移住して、妻は埼玉の地銀とリレーションを築くことができ、

傾きを直しながら、住みながら、再生する、、、、



という、、、いろんなチャレンジだらけです。




今回の投資は、トータルで考えて買いだと判断したので突き進むのみ。

やるからには成功させないといけません。



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地方×築古投資。業界が変わっていく。




不動産投資でいろいろな本を読みましたが

その中でも、築古不動産投資と、戸建て投資は

私の中では手堅いなという印象です。





最近流行っている新築投資ですが

将来、確実にキャピタルゲインが狙える立地なら

良いと思いますが、それも確実ではありません。





日本の場合、古くなった建物は二束三文で

基本は土地の評価だけなので、新築投資はゆっくり資産拡大を

するのには優れていますが、利回りは出しにくいと思います。



こと日本に限っては、築古に、付加価値をつけて

賃貸を回しながら、最後は不動産市況の活況に乗じて売却。

これが一番短期間に、資産拡大するのには有効だと思います。




土地の安い田舎の不動産は

土地値安い×建物価値ゼロ

となってしまうので、破格で不動産が売られています。







現在は、不動産市況が旺盛で物件価格が高いのですが

それは好景気だからではないと、私は思います。

(景気の影響で物件価格が高騰しているのは、首都圏や大都市が中心)




もちろん大都市の物件価格が地方まで波及している

影響も少しはあると思いますが

物件価格が高いのは、参入者が多いからだと私は考えています。





本屋に行くと、不動産投資の書籍がすごい沢山ありますが

これは昔では考えられませんね。




地方でもあっても、高利回り物件が出たと同時に

瞬間蒸発するのは、買う人が増えたからです。

地方の高利回りを買っているのは、海外投資家ではなく

おそらく国内投資家です。





私も含め、ここ数年で、不動産投資を始めたサラリーマンは

けっこう多いのではないでしょうか。




旧来の地主さんは今後は厳しくなって行くと思います。

新築を勧められる対象になっちゃってますし

客付け力がない地主さんはおそらく淘汰されて行くでしょう。





不動産業界は旧態依然とした業界で

信用できる人は少ない、グレーな面白い業界ですが

この業界もこれから変わって行くと思うと

なんだかウキウキしてきますね。




新興大家、地主さん、に負けないよう

私も精一杯頑張りたいと思います。






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返済比率と資産拡大の道筋




買い付けを入れた埼玉物件ですが

営業担当が、若い女の子で、不動産売買の経験があまりなさそうな感じ。

電話で話した感じは、新卒の子?という印象。




今日は、営業責任者の方に電話して

この女の子をフォローしてもらえるようお願いしておきましたw

さてどうなることか。



***




不動産投資では私は利回りを重視していますが

その後は、返済比率が重要になってきます。




利回りが良ければ、出口でコケることも少ないので

あとは目の前でつまづかないよう、返済比率がポイントになってきます。





最初からキャッシュで買っていけるお金持ちは別として

弱小サラリーマンの私のような分際は基本は

ローンで買い増していくしかありません。




なので、返済比率の指標が重要になってきます。





私の場合は返済比率4割以下におさえることを基準にしていますが

場合によって5割くらいというところでしょうか。

5割を越えていいのは、短期返済を進めて、キャピタル狙いがあるときだけです。





戸建て投資は、物件金額が低いので、さっと返済して

売れるうちに売る、というキャピタル狙いは効くと思っています。

売れれば、一気にキャッシュが入ってきます。





返済比率が4割の基準におさまっていれば

修繕や客付け料など

だいたいのキャッシュアウトには問題なく耐えられます。





そして不動産投資で得たお金の使い道は

繰上返済再投資

どちらかをする方針です。

間違っても、タンス預金や、金融投資は今後は当面行いません。





目の前に物件が無ければ繰上返済ですし

物件があれば、全力で再投資です。





そして購入したら安定運用と、再びキャッシュを貯めて、繰上返済。





あとは生活費を、給料やバイトから夫婦二人で賄って行ければ

基本は、安全な道を歩きながら、不動産投資を拡大していけるわけです。

途中、ちょっとは出費があっても、働いていれば、耐えられます。





ゆくゆくは不動産投資だけでは食って行きたいのですが

資産規模が少ないうちは

バイトや給料から生活費はすべて賄える状態をキープしようと思います。

ここが会社勤めではなく、個人事業で稼げたら、一番グッドなんですけどね。






返済比率4割以下で、ずっと物件を買い増していければ

いつかは、不動産投資だけで食って行けますし

不動産からのキャッシュフローだけで、繰上返済が進み始めるときが

出て来ると思います。そうすればあとは変な物件を掴まないよう

良い物件が出てきたときだけ、買い増していきます。




失敗する方は、おそらくですが、、、、

途中、ローンが組めるからと極端に利回りの低い物件を買ったり、

問題のある瑕疵物件を買ったり、

返済比率の高くなる融資期間でローンを組む(10年、15年など)ので

拡大が頭打ちになったり、いつまで経っても手元にキャッシュが残らないのでしょう。




引き続き、、、、

返済比率が4割くらいで、利回りが最低13%〜15%程度の物件を

狙って行こうと思います。




利回り20%オーバーとかのお宝物件もあるかもしれませんが

市場に出て来る、そういった物件はかなりの問題物件が多いと思いますので

そこそこの利回りで、返済比率だけ重視して資産拡大していくほうが

リスクが少ないという意味でも、確実だと考えています。




リスクが少ないので投資になるのであって

一か八かは投機です。

安定して、資産拡大できることが一番大切です。








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傾きのあるアパート。アイデアが閃く。




昨日は妻とお休みが一緒だったので

朝からモーニングに行って来ました。



森の中にあるカフェは隠れ家的で

何よりお客さんが私達以外いなかったのでw

ゆっくり過ごせて快適。





さて、その後、物件を2つ見に行きました。

車で1時間半くらいの距離です。




一つは埼玉県で、もう一つは群馬県。

千葉の物件に行くのに比べると時間半減で楽チン。

かなりドライブ感覚で、愛車でかっ飛ばしてきました。





結局、埼玉のアパートは傾きがあり、目視でも確認できました。

しかも来月くらいに1室退去になる予定です。




そこで良いアイデアが浮かびました。




退去になる予定の部屋が、特に傾きがキツイらしいので

表面的に大工さんに修理してもらい、家の中の傾きを無くす。




これにより、建物は傾いていても、家の中が傾いていなければ

普通に生活できます。

(ジャッキアップとかして、何百万もかけなくて済む訳です)






そして極めつけはそこに私達が住んでしまうのもアリ!?



これはピン!と閃きました。

キャッシュフローも得ながら、自分の物件なので家賃はタダ。

妻は駅徒歩圏で、異動もなくなれば、住宅ローンも組めます。




しかもしかも、、、

1棟目のアパートを融資してもらったこのど田舎地銀の支店が

なぜかこの埼玉のこの町にはあるのです。




この出来過ぎたシナリオに怖くなりますが

埼玉暮らしもアリかなと妄想炸裂中です。

千葉も2時間で行けるので、今後の投資物件視察もギリギリ可能でしょう。






そうと決まったら、、、、

3000万弱のアパートですが、300万近い指値をして

買付証明を昨晩出しておきました。融資はもちろんトラスト(事前審査済)です。





さすがに指値が大きいので、戻しがありそうですが

傾きがあって、退去が発生するアパートなので

売主さんがどこまで強気なのか次第です。




千葉の物件も買付証明を出していますがやはり2番手らしいです。

こちらはまったく期待していません。ダメならダメでOK。

万が一、通ったら、千葉の戸建てを共同担保に入れて購入するかもしれませんが。

なんせ駐車場がないので、若干の不安。





やることはやったので後は待つのみ。

続きはまた共有させていただきます。


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利回りは妥協しない。物件探し。




買い付けを入れた会社ですが、まったく返答がありません。

伝言残しても、何をしてもダメなので一旦諦めます。





不動産会社は、こんな会社が多いので慣れっこです。

こういうのも楽しめない人は、不動産投資は向いていないのでしょう。






そして埼玉アパートのトラスト審査の結果ですが

融資金額が、売値より300万足りなかったので一旦保留にしています。





こちらは明後日、現地の雰囲気を見て、傾き修正の目処も経たないと

厳しいでしょう。





さてさて、、、、

現在は埼玉、群馬のアパートも検討し始めています。

千葉以外でも許容できるエリアを考えて、判断しました。




いくつか資料請求しましたが、利回りが12%前後と低いので

もうちょっと旨味があるものをじっくり見定めたいところです。







千葉市の戸建ては400〜500万の担保価値があるとのことでした。

共同担保を作れたことは良かったです。

しかも共同担保も、入居がすぐに付いて、家賃7万円取れているので安心。





周知のごとく、、、

不動産市況は現在は売り手市場

でも12%未満の木造アパは、売却にそこそこ苦戦している模様です。

利回りがそこまで高くないのに、売り手は強気、という構図は

いかにもへんてこりんですw





なので市場を見回すと、、、

瞬殺で売れる物件か、ずっと売れ残っている

しょぼしょぼ物件かどちらかです。





私は瞬殺で売れる物件を見つけて、共同担保が効く範囲と言うと

やはり2000万円台までなので、その中で利回りが出る物を

ひたすらスクリーニングしています。




もちろん道のりは簡単ではありません。





利回りが高いと思っても、、、、、

瑕疵があったり、駐車場が無かったり、空室率が高かったり。

その中で、重要なのは、自分で解決できる課題かどうか、です。




利回り、賃貸需要、空室率、修繕度合いなどは

トータルで物件評価しますが、妥協してはいけません。




利回り10%くらいで築古を買ってしまった投資家は

おそらく手残りが少ないか、5年後、10年後に売却しても

税金や、利息を考慮すると、大した儲けは出ない結果になります。





利回りは妥協してはいけない要素です。




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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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