人生は有限。リタイアは早い方が良い理由。




私はその昔の話し(数年前)ですが

起業家として、バリバリ頑張っていて、大変尊敬する方がいました。






その方は私が大学時代にナケナシのお金を集めて開催した

講演会に、講師として登壇して頂いた方です。

社会的にもその道ではけっこう有名な方でした。





ただ残念なことに、その後その方はガンになり

40代で亡くなられました。





才能にあふれ、起業家としても成功し、たくさんの後身を育成し

おまけに顔もダンディーで男前な方でした。

性格もあたたかい方で、人を包み込むような優しさのある方でした。


体格も良くて、色黒で、本当に男の中の男というかんじ。






私にとってこの方の死は

人の人生というのは有限であることを

強烈に認識させられた体験になりました。




あんな元気で、何でも出来る人が、突然消えて

この世からいなくなってしまったことは、大きな衝撃でした。

人は儚いなと。





人生が80年、90年あるというのは絶対ではなく

もしかしたら40代、50代で不治の病になることもありえます。




ということからすると、、、、、

老後を心配するとか、将来の楽しみの為に今を犠牲にする生き方は

もったいない人生だなと思うようになりました。




今、私はサラリーマンリタイアを目指していますが

それはサラリーマンが嫌だというネガティブな感情が大きいから

というその1点だけの理由ではありません。




サラリーマンを辞めないとできないことは沢山あって

サラリーマンよりやりたいことがあるなら

今やった方がいいと思ったからです。




色んな事情でそれを許されない方もいるかもしれませんが

基本は人生は楽しんだ方がいい、というのが持論です。




私は100才まで生きる可能性もありますが

50才で死ぬ可能性もあるのです。



お金の問題はあるでしょう。

でも、サラリーマンを辞めて、お金が苦しくなって来たらどうする?

じゃあ、その時になったら、また働けばいいだけです。




なので私は今年から来年のどこかで

サラリーマンは卒業しようと思います。




もちろん最初は収支が回らないとキツいので

何らかの形で、アルバイト等で、雇われて働くとは思いますが

あくまで自分の人生と時間を中心にしようと思います。




正社員で転職するにしても、時短勤務など

自分がやりたいことを邪魔されない、勤務スタイルにします。





ということで、、、、

人生は有限。

そしていつ終わるか分からない。




やりたいことがあるなら

5年先、10年先にしないで今やった方がいいと考えています。


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買い付け提出。融資審査待ち。




昨日、融資についてトラストさんから連絡ある予定でしたが

電話がかかってきませんでした。

もめてるのか、忘れているのか?分かりませんが気長に待ちます。





さて今日は別物件のアパートを朝一で、買付証明をFAXしてきました。

現地も見ていませんが、8戸中7戸入居で、利回り17%強です。

珍しい物件です。






昨日公開したアパートですが、すでに1番手がいるようなので

私は2番手でしょう(もしかしたらそれ以降かも)。





安い価格帯ですし、たぶん回ってこないと思い

買えたらラッキー程度で、とりあえず2番手買い付けを出しておきました。





そういえば木曜に申し込んでいた地銀さんから着信が入っていました。

たぶんフリーローンの融資の結果です。

伝言を残していないことをみると、ダメだったのでしょうね。




借金が多い債務超過の人間には、いくらキャッシュフローが回っていても

厳しい世の中ですね。

銀行が投機している場合じゃないので、当たり前ですが。




来週は、融資、現地視察など、なんだか忙しくなりそうです。






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繰上返済。アパートの傾きが発覚。



静岡銀行から、無事300万円の入金ありましたので

他の金融機関からの借入も含めて

所有している、千葉市の戸建ての95%くらいを繰上返済しました。





3月4日に、月次の通常返済をすると残債が数千円になりますので

それを振り込んだら、晴れて「完済」になります。

この手順を踏むことにより、、、、解約手数料は、最終返済元本(5千円)の3%だけです。







あとは法務局に行って、抵当権の抹消手続き(一筆数千円)をすれば

無担保物件の出来上がりです。




三井住友トラストからは無担保になる予定なら

融資は組めるらしいので、安心しました。





さて本日、埼玉アパートについて

トラストに仮審査をお願いすべく、朝一で資料をFAX。



明日には、事前審査の結果が出るらしいですが

なんとなく満額フルローンは厳しい感じの印象でした。





そして本日、埼玉アパートについて重大な事実が発覚。

なんと一部の部屋に「傾き」があるらしいのです。

そして満室ですが、来月には退去が1件出る予定とのこと。




不動産会社の担当が、若いお姉ちゃん(新卒上がりかな!?)で

質問への回答も、的確でないので、どうしたもんか、という感じです。

早速、本日地盤沈下の補正をする専門企業に、相談メールを送付。





まあこの埼玉アパートを買うには

融資が満額で通って、傾き補正の費用感が折り合う、というダブルパンチが

炸裂しないと厳しいでしょう。




物件は仕入れが大切なので、無理して購入する必要はまったくないので

妥協無く、選びたいと思います。



まずは融資金額が伸びないと話しになりませんので

明日の結果を待ちたいと思います。





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株で大損。次なる投資物件。




今日はトレードでかなりの損を出してしまったのを機に

今後は株トレードは当分、封印いたしますw





やはり金融投資はどこまで行っても投機になってしまうので

将来余裕の遊び金ができて、全額ゼロになっても笑える額で

やることにしました。





もちろん、今後も日経平均や為替相場など

大きなトレンドは掴みつつも、まずは不動産投資に1点集中する所存です。





さて、今日はローンをお願いしていた銀行から電話有り

電話口で少しヒアリングされました。





何もなければ、事前審査通り300万融資可能ですが

もし審査で何か見つかったら?電話します、みたいなことを言われました。

ドキドキです。




そして今日はアパートで良さそうな物件を見つけたので

三井住友トラスト向けに

事前審査資料を準備していました。





明日、朝一でFAX送信する予定です。





物件が3000万弱するのですが、土地値がおそらく1000万くらいなので

私の戸建てを担保に入れても、フルローン出るか怪しいです。

あとは利回り13%くらいですが、満室なので、収益評価がどれだけ出るかです。





ざっと調べたところ、賃貸需要はそんなに大きな問題なさそうで

レントロールもそこまで相場と乖離していない物件です。





まあ今回は融資通らなかったとしても

銀行の窓口とのリレーション作りも兼ねての提出です。






物件の所在エリアが埼玉なので

今後の集中投資エリアを千葉と定めている点では微妙ですが

車で1時間半なら通えるギリギリだと判断しました。





今年はアパートと戸建てをもう1棟ずつ買うのが目標なので

大事な1件になります。





借金が増えて行くのは心配がないと行ったら嘘になりますが

出口がある程度あり、稼働率が高いのであれば数年は安心なので

攻めながら、折を見て、繰上返済していけば、リスクは抑えられると考えています。





私の場合は、投資規模が小さすぎますので

まずは借金が増えても、レバレッジを利用した

キャッシュフロー増大を第一にしています。





キャッシュは最大の強みです。





キャッシュがあれば、広告料も奮発できますし、修繕もへっちゃらです。




引き続き、手綱を緩めることは絶対せず、強い意識をもって

今出来ることを、精一杯やっていきたいと思います。



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借金=悪ではないことを証明する




今日は信用組合にお願いしていた融資は見事に

NG回答でした。




色々、次長さんにアドバイス頂いたのに否決です。。。

まあ完全なる債務超過サラリーマンですから

フリーローン系は、形式張った審査で、はねられたのでしょう。





ということで、、、、

本日はネットのカードローンを追加で申し込みました。

フリーローンということで、申し込みフォームでも

ある程度、問題ない人間に見られるよう、グレーな部分を残しつつ回答。





そしたら300万円まで融資可能との仮審査結果が!

利率は高いですよ。

でも10%以下なので、フリーローンや銀行のカードローンよりマシです。




本審査に通ってないので、まだ何とも言えませんが

クリアできたら、儲け物。




今は利率などに拘っている場合ではありません。

と言っても、消費者金融のような15〜18%だったらダメですが

10%以下なら良しとします。





300万なら、サラリーマンやっていれば

8ヶ月くらいで繰上返済できますから。





人生、男なら、勝負して、勝って、次のステージに行かなければいけません。

借りて、事業を拡大してから、返せばいいだけです。





借金=悪だと考えていたら、何もできません。





借金できることは信用があるということ。

事業をするための借金=悪ではないことを証明してみせるしかありません。





まずはキャッシュフローを上げることを第一に考えます。

でも、良い子のみなさんは真似しないでくださいw



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不動産会社と格闘




今日はお休みだったので朝は少しトレード。

薄利でした。




そしたら、知らない携帯番号から電話が。




出てみたら、、、、

先日入居付けした戸建ての入居者さんからでした。

なぜ?の2文字。





管理は不動産会社に任せているつもりなのに。。。。

なぜ大家に直接電話が来るのか?と思いながら話しを聞きました。





よく聞いてみたら、家賃の振込先を

大家に直接聞いてくれと不動産会社から言われたとか。





すぐに不動産会社に電話して、店長を呼び出して

聞いたら、やっぱり案内が間違っていたとのこと。

家賃は保証会社からの自動引き落としです。





どうやったらそこの案内間違うの?と。





入居者さんも戸惑ってましたし、私もサラリーマンの身。

しっかり案内やクレームの1次受けをしてもらわないと

本業のサラリーマンに支障が出ます。





あまりに酷い話しなので

朝から、店長を怒り飛ばして、疲れました。。。。。




みなさんも不動産会社の半分くらいは

適当な人がいるので、気をつけましょう。




とくに、賃貸専門の会社は、すごい熱心な会社がいる一方で

客付けして終わり、の風潮のある会社もありますので。




私は、今年を飛躍の年にするために

結果を最重視しているので、感情なく、ダメな会社は切りたいと思います。




さて対応をどう出るか、見物です ^ ^

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人生の大勝負。不動産投資の戦略。



今まで現金で買ったり、小さい物件をサラリーマン与信を

活用して融資を受けて不動産を買って来ました。




しかしこれではスピードが遅いことに気づきました。

そこで現在は、、、、

担保を入れて、融資を引く」という戦略に変えます。





現時点では、、、

戸建ての無担保化に向けて動いています。

無担保不動産があれば、ノンバンクに融資依頼ができるからです。

三井住友トラストはその代表格です。





本日時点では、妻名義で200万、私名義で150万円の

計350万の目処がつきました。

(妻には借用証書を書かないといけません)




あと残り150万円あれば2棟目の積算評価のある

戸建ての一括繰上返済が可能になり

それにより抵当権抹消すれば、無担保物件の出来上がりです。





借入から4ヶ月くらいでの完済なので

今後は出入り禁止になるかもしれませんw




残りの150万円は、週明けの信金と地銀の2行にお願いして

なんとか融資を引っ張りたいと思います。




複数から借入することのデメリットは

与信の毀損と、返済額の増加です。




ただし、、、

ここは物件の規模拡大に向けた私にとっては

人生一番の「大勝負」なのです。






これで数戸しか持たない、弱小大家で終わるのか

事業的規模をクリアして、一気に戸数拡大にむけた足がかりになるのか。

それが決まってしまいます。




もちろんサラリーマンしながら

1年に一戸ずつ戸建てを増やして、数年後からは2戸ずつでも増やせば

10年後には月のキャッシュフローもすごいことになるでしょう。





でもこのど田舎でサラリーマンをしながら

千葉を中心とした首都圏の物件を買い付け→リフォーム→客付け

していくのはこれ以上は無理です。





車で片道4時間かかるのは

サラリーマンしながらでは、肉体の限界です。





逆に、このど田舎で不動産投資を拡大するのも不可能。

地銀さんは土地値評価しかせず、賃貸業の拡大は事実上不可です。





そして私の住む町は、、、、

金融機関が閉鎖的すぎて、都市部の銀行や

ノンバンクも支店がなく

融資エリア対象外です。





陸の孤島とは、この私の住む町ですw





ということで、次の1棟を首都圏に購入したら

さっさと首都圏に引っ越すつもりです。




会社を辞めたら、融資が出なくなるので

買ってからおさらば作戦です。

だからここ数ヶ月が勝負。





この世の中リスクだらけです。

いつ病気になるか分からないし、いつ何時何が起こるか分かりません。

そして人として、信用されるにはお金(資産)が必要です。







厳密には資産規模が必要です。

資産規模が大きくないと、大きく儲けることもできません。

ここ3、4年投資をやってきて、やっとそんな単純なことに気づきました。





でも資産規模が大きくて、金融投資、というのは私には向かない

というか、逆レバレッジが効いたら、死んでしまいます。





資産規模を追求して、比較的、安定して儲けられるもの。

それを追求して行くと、不動産、に行き着きました。

持ち出しでも、働いていれば返済はできるので

キャッシュフローは回るからです。






今後はアパマンを1棟(そこそこ大きい物)を追加したら

首都圏に移住します。

そこで再度ゼロから自分の信用を築きながら投資拡大していきます。





幸い、妻も社内異動で、東京勤務が叶いそうです。

妻は会社を辞めないで済みそうなので

こんな素晴らしいことは中々ありません。




会社が変わらなければ

妻の与信で住宅ローンを地銀で組むことも可能になります。





私は、ひたすらキャッシュを貯めて

戸建てを買いながら、気軽に近場からリフォームに通える環境を作り上げ

事業実績を徐々に拡大させて、地銀とリレーションを築きたいと思います。




この3、4月が一番の勝負になるでしょう。

色々ここ数年考えた結果なので、これしか道はありません。




いつも自分が潰れるか、リタイアが近づくか、どちらが先か。

そんな気持ちでこれまで必死こいてやって来ましたが

あと数ヶ月、全力で頑張りたいと思います。




努力が報われるとはかぎりませんが

努力せず報われることは絶対にありません。




毎日、キリキリ胃腸炎ですがw

これも今だけ。将来は笑い話、、、だと思ええれば

まだ32才ですし、なんとかやっていけます。




でも、キツイはキツイですw





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融資の結果。ボラボラ相場。




地銀に打診していた融資の件ですが

当初100万の融資金額から、150万円に増額になりました。




やっぱり初取り引きで、高額/低率は厳しかったみたいですが

ありがたく明日申し込みに行って来ます。



一旦の借り換えなので、一気に繰り上げ返済していきたいと思います。




それにしてもアパートを探していますが

利回りに見合う物がなかなかありません。




なんというか中途半端な物件が多いと言うか、、、、

利回りにしても、修繕状態にしても。




価格の付け方見ても、このくらいの利回りでこの価格なら

売れるかもしれない、くらいで売っている印象なので

こちらは手が出しようがありません。




そこそこ経年していて、満室でも、利回り12%前後までの物件ばかりです。




私の基準は、投資規模にもよりますが

指値して、利回り最低15%以上を狙えるもの。




たった2、3%と思うかもしれませんが1000万のアパなら20〜30万円、

2000万のアパなら40〜60万も年間ベースでは開きが出ます。



12%のアパマンでも、1億以上とか投資規模が大きくなったり

RCで価値が下がらないならいいのですが

今はそんなレベルのステージではありませんので

ひたすら高利回り&イグジットがうまくできる物件を探したいと思います。



***



さて持ち株は2万円ほどの利益が出ました。




最近は買いだけでなく、プレ空したり、買ったりなど

往復取り引きができるようになりました。

チャンスのありそうなところに入るという、ある意味フラットに

チャートや値動きを見れるようになってきて

すこしトレードの幅が広がって来ました。





動きがないときはスイングが良いと思いますが

今みたいなボラボラ相場のときは、デイトレも悪くありません。




期待値が低いときや、リスクが高い時には入る数を減らし

その反対の時には、思い切って売り買いしてみる。




損切りは気持ちよく行う。利が乗ったら、粘ってみる。

あとはトレードを振り返ってみたり、仮想トレードして

予想と結果を照らし合わせてみたり。




そんな感じで最近は相場に臨んでいます。




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地銀打診。期末は融資が通りやすい!?



融資は強みを活かすべし、ということで

昨日は朝から妻と地銀に行ってまいりました。







無事、戸建ても2週間でお客さんに入ってもらえたので

無担保ローンで、抵当をはずせたら、次の物件購入の担保にできるからです。





低俗性、ど田舎でも、地元の銀行なら

相談に乗ってもらえる可能性があります。




結局、無担保ローンだと100万円までで金利9.8%とのこと。

今まで取り引きも無くて、初めてのフリーローンなら

しょうがないかと思いつつ、、、、

でも枠だけ確保しておけばいいか、と思って申し込んでおきました。





そしたら、その夜、、、、急に地銀から連絡あり

営業担当より



「もう一回、審査させてください。コメントを添えて

再度よい条件で取り組みできるか審査をさせて頂きます。」



という、、、なんとも思わせぶりな発言があったので、、、、

とりあえず、ぜひ、お願いしますと。




期末なので、営業も融資金額はできるかぎり出したい、ということでしょう。





結局、現状の100万円、金利9.8%キープは変わらないかもしれませんが

ダメ元でお願いしておきました。




こういうのは期待すると、良い方向に行かないので

ここにはあまり期待せず、、、、、

他の地銀、信金への融資相談を、着々と進めておこうと思います。




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確定申告完了。節税対策。




実家に帰って確定申告書を作成しました。





母に教えてもらいながら作成したのですが

税理士事務所に何十年も勤務していたツワモノです。





費用の計上の仕方とか、書き方の工夫など

節税の知識は目から鱗でした。





おかげさまで、、、、


・所得税は全額還付

・住民税は今年の春からはほぼゼロ



になりそうです。





健康保険・厚生年金の保険料は、「標準報酬」で決まりますので

社会保険料は、サラリーマンである限り

これまでと同様収入に対してかかります。





これは収益不動産を買い進めて行く上で

サラリーマンであることのメリットですね。





将来、専業大家になることがあれば

不動産所得に対して、所得税、住民税、社会保険料がかかりますので

不動産所得が今と同じでも、会社負担が無くなるので、税金が爆上げです。




所得税と住民税は会社負担はありませんので

独立しても負担は変わらないので問題ありませんが

一番のネックは社会保険料です。



独立すれば社会保険(国民健康保険は)

会社の1/2負担が消滅しますので、かなり上がることになります。




不動産所得だけで食って行くなら節税対策をしっかりやって

税金が跳ね上がらないようにしないといけません。
(脱税はダメですが)


***


本日は引け前に空売りした銘柄が、引け後売り禁になりました。

売り禁後は下がるという人と、上がるという人がいるので

何とも言えません。



上がってしまったら、勉強代だと思うしかありません。




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人生楽しんだもの勝ち。持ち株売却。




実家に帰省していて今戻って来ました。

美味しい物をたらくふ飲み食いしてとても幸せでした。




こういう生活をずっと送れたら楽しいだろうなと妄想しながら

帰るときにはかなりブルーでしたが。




今日は持ち株全部を売り切りました。

決算期待でスイングしましたがやっぱりダメでした。

損切りは、数千円レベルでしたが、買った金額からすると

ほぼ無いに等しく、かなり良いイグジットができたかと思います。




下げ相場のスイングはやはり安定株でないと厳しいですね。




さて明日は無担保化計画の為の、融資依頼で妻と一緒に地銀に行って来ます。

多少の高金利でも、2馬力で一気に繰り上げ返済すれば

利払いは問題ありません。




今月中の繰上返済と、来月からのアパート探しが当面の目標です。

人生でこんなに必死に金策したり、必死で頭を使うときもないと思いますので

必死でがんばりたいと思います。




いつまでも、このしょうもないサラリーマン生活をしているわけにはいきません。

人生、挑戦して、楽しんだもの勝ちですから。











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負けにくい投資とは。日経リバウンド。



投資として成功している人を見ていてちょっと感じたのですが

リターンをどう得るか、だけでなく、リスクをどう認識して

そのリスクに対して今自分がどう動くべきかを

事前にものすごく、深く、考えていると思います。





例えば、自分が取ったポジンションに対して

もし思った方向と反対に動いた時に

ナンピンして、そこからリバウンドがあったら即撤退、など

イグジット戦略がうまくいけば、結果、プラマイゼロか微損で済む。




そこまで考えて、ポジションを取らないと

トータルで負けない投資ができないということなんですね。



私の場合は、このイグジットを考えずエントリーしてしまうのと

想定通りに動いて含み益が乗ったときのイグジットもうまく行っていません。



おそらく原因は、、、、

その時の気持ちでアクションしているので

怖くなったり、欲が出たりなど、その時々の気持ちに翻弄されているのだと思います。




事前にリスクとリターンを想定し、負けないための

イグジット戦略を考えて、「当初の思考の通りに行動する」ということが

如何に大切かを最近は痛感しています。




不動産投資は、事前のシュミレーションをできるので

その点が私に合っているのだと思いますが

まだ結果があまり出ていない金融投資も時間軸を長くとって考えれば

事前にきっちり考え抜いて行動できれば、それに近いことができそう

なんて考えています。




まあ考えたようにはできませんが、負けにくい投資をするなら

それが一番であろうとは感じています。


***


今日は日経が暴落したあと、リバって安定しています。

SQを抜けて、暴落報道も多くなって来たので

少し反発基調になっているのだと思います。





ここから上に行くための材料がないのが痛いのですが

原油が大きく戻るか、安定が長く続けば、少しは安心感が

出て来ると思うので、とにかく乱高下が少なくなればいいのですが。


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持ち株リカク。新規購入。



日経は、昨日が900円マイナスで

今日が600円超のマイナスまでいきました。

引きで戻しましたが、2日間で1,500円マイナスはやりすぎw





ドイツ銀行だの、原油下落だの、長期金利マイナスだの

憶測はいろいろありますが、結局、明確な理由が分かりません。

ただただ、みんなリスク回避で持ち株を売っている感じです。





そんな中、、、、

買っていたのは昭和真空という会社の株です。

1000株ほどですが。




連日の日経暴落で、相場の悲観ムードいっぱいの中

ホールドしていました。




幸い私は860円単価で買ったので

前場で上がらないことを悟って、即刻リカク。

一時は10万円以上の含み益がありましたが、薄利撤退です。




反省として、、、、

上値期待もありましたし、決算もかなり良かった。

でも上がらなかった。




下げ相場というのもありますが

信用買い残が40万株以上あったのと、何よりもチャートが

下がり切っていなかったので、下げ相場で買い手がいなかったことで

売られるしかなかった、ということでしょう。




1月の暴落時に仕込んでいたので、損切りは免れました。

あとはそこから上がった時に、益があるうちに売れればベストでしたが

これはタラレバです。




さて今日は、また買い付け余力が回復したので

次なる銘柄を買いました。




12日決算で、下値限定で、買い残もそれほど多くない銘柄です。

昨年の高値から半値8掛未満になっていて

時価総額が小さく、発行株式250万株ですが浮動株が7%と少ないです。



決算も対前年度比で大幅な上昇率になりそうなので

購入をしました。




懸念は、日経全体が弱いことと、知名度が低いことです。

知名度の低さを、売上の上昇率で注目されればと考えて

買いの判断をしました。




まずは日経がちょっとでも上向いて、決算前に上がれば

決算で下げても、逃げ場があるんじゃないかと

買ったその日から、弱気ですw




まだ苦しい戦いが続きが

将来はスイング投資は収益の柱にしていきたいので

大きく負けないよう、防御力マックスで、相場に臨んでいます。






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直近の投資方針。株はそのままホールド。




お金を持たないものは、お金をもっているもの(銀行)から

力を借りて投資を拡大させるしかありません。




ただしお金を持たない人が、お金を借りるのが大変なのがこの世の中。

それだからこそ、融資は「自分の強み」を何なのかを考えて

借り入れをしていくことが大切だと考えています。





私の場合は、地方ど田舎のサラリーマンです。

大手の金融機関からの信用はほぼありません。





ここ1、2週間は公庫の無担保ローンを相談しましたが玉砕。

ネット系のローンも融資金額、利率等が折り合いません。
(50〜100万まで、利率14%など手が出ません)





そこで最後の砦(とりで)は、地銀です。

こんなど田舎のサラリーマンでも、地元では名前の認知された会社なので

そこそこ融資条件が緩いのではないかと考えました。





早速、私名義で申し込みしたら、フリーローンで利率は一桁台でした。

借金の少ない妻なら、もっと融資が伸びる可能性がありますので

早速、申し込みをしておきました。これなら状況打開できるかもしれません。





今後の目標は、2月中に融資申し込み&セゾンファンデックスの借り換えを実行。

無担保物件をつくり、3月から投資用のアパ探しをして、買い付けを入れる。

3月〜4月にアパを購入する。




そんな短期目標でやっていきたいと思います。





妻も、社内異動の相談をして、東京勤務ができる可能性が出て来ました。

首都圏に進出しても、最初は賃貸アパート暮らしになると思いますが

春過ぎなら、指値での家賃交渉も十分可能性があります。





まあ先の話しは置いておいて

まずは最速での無担保化&アパ購入に専念します。




***


ホールド株は週明けの9日決算です。

すでに少しリカクしましたが、まだ1000株ほどホールドしています。

3桁で買って、金曜に4桁に返り咲いてくれたので、様子見です。





すでに含み益があり、値幅が取れているので

久しぶりの決算持ち越しをする可能性があります。











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投資の目的。国には頼れません。




黒田さんのマイナス金利は帳消しになってしまいました。

インフレ目標達成もだいぶ後ろ倒しになってしまったので

日経が下落するのは当然です。




自民党は、デフレ脱却、をずっと公約として安倍総理が言っています。

その為の3本の矢であり、日銀の異次元緩和です。




民主党が公約をまったく果たせず撤退したので

自民政権は、この公約(デフレ脱却)を是が非でも進めなければいけません。





でも国民の気持ちがついてきていないので

消費は増えませんし

逆に増税で、ますます家計は苦しくなります。





バブル時代の成長期のように、どんどん国が成長し

GDPが上がり、給料も上がれば、消費にお金を使うと思います。




でも今は時代が違います。





オリンピックが決まったのは良いニュースですが

国の成長は頭打ちで、基本は下降トレンドです。




人口も減少し、経済も少しずつ縮小しているのですから

国民がどうやったら、お金を使うか、と考えるのは懸命ではなく

まずは将来の不安を取り除いて、「安心」を与えないといけません。




それにより消費減少を、最小限に食い止めて

ソフトランディングさせていく以外、生き残る道はありません。





賃金が上がっても、将来が不安なら、消費はせず

貯蓄したり、節約したり、子供を産むのもやめるでしょう

人のマインドとは恐ろしいものです。




子供がたくさんいて、税金が高くて、賃金は変わらなければ

消費に使うお金などありません。

もう国内消費は頭打ちということです。





あとは国は外国からお金を稼ぐしかありませんから

円安にして、日本製品を買ってもらって、日本に旅行に来てもらって

外貨を稼ぐのは妥当なのでしょう。




黒田さんは、必死で円高にならないようにすると思います。

追加の緩和はなんらかまたあるのでしょうね。

円高にならないことはそれだけの大きな意味があります。





今回のマイナス金利で為替が上値を追うことはありませんでしたが

逆に下値限定にしたような役目だったような気がします。

これもまた人のマインドです。





個人に目を移すと、、、、、

子供はつくらず、できるかぎり節税して(脱税はダメよw)、

自分の賃金が上がるよう投資を淡々と実行する。





支出より収入が超過して、資産を蓄積できる状態を維持する。

そしてお金以外の、楽しみや趣味をいっぱい持つ。

これしか個人が精神的に裕福になる方法はありません。





国にも生きる道が限定されているように

個人にも生きる道は限られていますが

しなければならないことは明確です。



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戸建ての無担保化。厳しい反応。


公庫での無担保融資がNGだったので

公庫のリフォームローンと担保融資の可能性がありますが

積算評価の公庫では、そこまで融資金額が伸びないと思い

他のローン商品を探しています。





ただし私がすでに多額のフルローンで信用毀損状態なので

ネット系のまったく良い返事がもらえません。




今日は不動産担保ローン一つと、地元の地銀で

比較的低利のフリーローンを申し込んでおきました。





今月来月で、なんとか千葉市の戸建て500万円を

なんとか無担保物件にすることが第一優先です。




妻もいろいろ申込をしてくれているので

短期返済ですが、出来る限り信用情報を傷つけないレベルの

ローンを組めるよう、必死でがんばっています。



ここのスピードが遅れると、次のアパート購入が

ずるずる後ろ倒しになるだけに全力でやっていきます。








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公庫の借り換え玉砕。方針を変更。




公庫への借り換え相談ですが、あっけなく玉砕しましたw




民間金融機関からの借入金への返済(借り換え)は

民業圧迫になるので、公庫は取り組みできないそうです。




言われてみればそうだなと思いましたが

公庫を利用した、千葉の市街化区域の戸建ての無担保化作戦は

あえなく頓挫した結果になります。




幸い、リフォーム費用に対する貸し付けは可能とのことです。

※リフォームは半年以内に行った費用の相談が可能





そこで今後の展開ですが

給与収入と株のリカクで手元現金が少し厚くなってきましたが

この資金ですぐに繰上返済はしません。




まずは投資資金として、引き続き、個別銘柄への株投資を進めながら

その利益と給与貯蓄もすべてプールし貯蓄を積み重ねて

どこかの一気に繰り上げ返済を実行します。

それにより、戸建てを無担保化することに、方針変更します。




無担保化できたら、次なる投資の担保物件として差し出します。

そうです、アパート購入の担保として。





投資拡大のためには、繰上返済するより

それ以上の利回りを稼げる投資対象に資金を投入する方が

合理的だという結論になりました。




将来的に資産形成できたり、金利が上がってやばくなったら

繰上返済重視になるかもしれませんが

今のところは、物件を買い増して、攻めての不動産経営です。






公庫はリフォーム費用の相談は可能ですし

手元キャッシュで不動産を買った後の事後融資はしやすいので

今後は、その視点で活用する金融機関ということになります。





今日も何度も公庫の担当者の方と電話で話して

大変分かりやすく教えて頂きました。




情報は力です。




引き続き、自分ができることだけに注力して

不動産投資を拡大し、道を切り拓いて行きたいとおもいます。




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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万&カードローン返済

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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対象:まだ1棟目を買えていない方

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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