戸建て2号。客付け達成までの軌跡。





戸建て2号のマーケティングまとめ。




(自分のための備忘録です。忘れないうちに。)




まずは商品部分。

完璧にリフォームして、アクセントクロスを効かせました。

12月からリフォームして、年末に終了。






年明けに、夫婦で客付けグッズを置いたり、写真撮ったり。

すべて終わったのが1月12日。





続いてマーケティング。

10社近くに募集依頼して、そのうち積極的に動いてくれた会社は5、6社ほど。

年末からお願いしていましたが、結局写真アップされたのは正月明けから。

広告料は1ヶ月のみ。





ウェブ掲載の写真は外観が暗かったら、TOPページでアピールが低いので

外観が暗い写真をアップしている客付け会社には、変更をお願いしたりなど

徹底的に露出にこどわりました。





最初、家賃については

72,000円+管理3,000円で募集スタート。

しかし、ウェブ反響無し。

客付け会社からのアクセス数見ても、詳細ページの閲覧低い。





10日経って、内見ないので、1月22日に家賃変更しました。






67,000円+管理3,000円で、7万円以下で探している人の目に止まるよう変更。

アパートの時も、32,000円だと内見入らないが

家賃28,000+管理3,000円だとアクセス増えたので、それと同じ手法。





最終的には、店頭案内の方に、営業プッシュからお申込みを頂きましたが

それと同時に、ウェブから内見問い合わせが他社から入ったので

家賃67,000円+管理3,000円という見せ方は、効果的だったという判断です。





千葉市内ですが都市部から少し外れた築古戸建ては

7万円前後が限界かもしれません。




1月12日に募集開始してから、1月29日にお申し込みを頂いたので

2週間半ほどで決まりました。



***



まずは良い商品をつくり、それを市場の反応を見ながら

家賃調整して行けば、早期に埋まることを実感しました。




逆に言うと、閑散期を除いて、空室が数ヶ月続くようであれば

当初の物件選び、またはリフォーム後のマーケティングにおいて

どこかにミスがあるのだと思います。





ただしそのミスは、挽回可能。





ウェブは、露出内容にこだわり、家賃調整して、ポータル閲覧数を上げる。

あとは客付け会社に店頭案内を促してもらえるよう「信頼関係」を構築する。




当たり前のこと、できることを精一杯やれば

自ずと市場は反応してくれます。




あとは内見後の決定率にも関わるので、

リフォームや客付けの仕掛けは完璧なものをつくり上げること。

他物件と差別化して、内見入ったら、一発で決めてもらうクオリティです。





家賃を極限まで落としたり、市場価格より安くすれば

そりゃどんな物件でも決まるでしょうが、それは大家の怠慢だと思います。




いかに家賃を落とさず(むしろ上げて)、気に入ってくれる人を見つけるか。

いかにコストのかからない工夫でリフォームをするか。






それをやらなければ、事業ではないし

サラリーマンとして頑張っている人に笑われてしまいます。

ビジネスマンとして、工夫や努力や情熱を失ってはいけません。






安い家賃で入居させても、そのあと給湯器の故障や外壁塗装等

考えれば、結局は、儲けはそこまで出なくなります。



1室、入魂です!




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株リカク。戸建て内見あり。




今日はホールドしていた株が決算発表。

2名柄のうち一つを指値をだしていました。




そしたら場中に発表され、かなりの良決算でしたが

なぜか無反応。。。。。ちーん。。。

逆に若干売られる始末。。。





埋め合わせる為に、もう一つの銘柄をリカクしました。

こういう時に銘柄を分散しているといいですね。



ちなみに銘柄はMr.Maxという会社です。

もともと人気がないのと、日銀の発表等で、注目がなかったのかな。





****




さて今日は朝から嬉しいニュースがありました。




昨晩、戸建ての内見1組目が入っていたのですが

即決で、今朝お申し込みいただきました。




母+子(高校生のお嬢さん)+祖母の3人家族です。





介護関係の仕事らしく、属性、大丈夫かな?と思いましたが

すでに保証会社の審査も通っちゃいました。
(もう後戻りはできませんw)



滞納されちゃったら、その時考えますw

人生何事も経験です。






前回の千葉ど田舎の戸建てに続いて

内見1組目で、即決です。




しかもお申し込み後に、他社からも内見の問合せがありました。

家賃を少し落とした効果でしょう。





契約も、2月1日からなので、ありがたいです。





今回は、娘さんが、お部屋の雰囲気を気に入ってくれたみたいです。

おそらく、グリーン&オレンジのアクセントクロスが効きました!

祝・満室です!


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株はホールド。家賃を落として再募集。



日経が落ちついてきました。

FOMCを乗り越え、原油も安定しましたので

一旦、リスクオフムードが後退したのでしょう。





さて私もひさしぶりに株を2名柄ほど購入しています。

一つは2月頭決算で、もう一つは明日決算発表です。





場中に発表の可能性がありますが

明日は仕事なので、指値売り注文を出しておきました。





****



結局、絶賛客付け中の戸建て家賃を

6万円台に落としました。

でも管理費入れて、ピッタリ7万円ですw




下限を6万円強と考えているので

まだ家賃を落とせますが、段階的にやっていきます。

これで再度様子見です。




結局は家賃を落とさないと、検索で引っかかってきません。

数多ある物件から、いかにひっかかるようにするか、課題ですね。




客付け会社からのプッシュがあればいいのですが

そこはあんまり期待しないことにします。


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客付けターゲットの絞り方。ウェブ広告。





客付けを勉強中です。

毎日、インターネットポータルと戦っていますw




主要3ポータル(SUUMO、ホームズ、アットホーム)を中心に

分析→改善→検証を繰り返しています。




特に、昨年度、初めて不動産会社にヒアリングしたら、、、

「問合せはほとんど、ホームズかアットホームですよ。
SUUMOは問合せ来ませんね」

と言っていたけど、今日ウェブ検索したら、SUUMOが検索エンジンで第一位!





これが人間のバイアスの怖い所ですよ!





おそらく検索順位というのは、広告を売っている企業の広告費で

如何様にも変わってしまうもの。





この年明けの繁忙期から、リクルートがいっぱい広告費を投じていれば

SUUMOが一番になるのもうなづけます。

これはグーグルだけでなく、ヤフーで検索しても同じ結果だったので

大方正しいと判断。SUUMOはやっぱり強いねと。





そこでまずは、、、、

賃料を75,000円から、家賃67,000円+管理費3,000円、に変更しました。

これでだいぶ見た目は変わりますね。





テラスハウスが多すぎるので全間取りで検索したら

大変なことになってしまいます。



そこで、、、名付けて!




ファミリー層(3部屋以上)とペット可物件
で探している人には目立ちましょう作戦


です。



SUUMOでは県内のもう少し絞ったエリア検索で

家賃×駐車場有り×3LDK以上
、で検索したら

うちの戸建ては検索ページの1ページ目に露出できます。





またペット可物件なら、問答無用で1ページ目に表示です。




問題はホームズです。

物件が一番多く、テラスハウスも沢山出て来るので

検索結果の5ページ目です。




5ページ目というのはあまり高くありませんが

ホームズでもペット可で調べたら、問答無用の1ページ目です。




一気に家賃を下げる訳にはいかないので

まずはSUUMOとアットホームを最適化したので

対策第1弾は終了です!






あとは、一覧ページから詳細ページ(物件ページ)への流入率がポイント。




一覧ページの写真(建物外観)はそこまで悪くないと思っているので

今回は、一覧ページの表示回数を上げる改善をしたので

しばらく様子見です〜。



他にも色々考えてやっていますが

ざっくりとしたマーケティングはこんな感じです。





早く入居付けできるよう、引き続き、がんばりまーす!





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戸建ての家賃設定。日経また暴落。


貸家の問合せがないので(空室確認はあるが)

今月中に対策しないといけません。





まずはウェブの反応をチェック。

客付け会社にメールでヒアリング中です。

あまりにアクセスがないようなら、やはり家賃調整になるでしょう。




今月中に内見が入らなければ明らかに需給のミスマッチ。



広告料(現在は1ヶ月)の増額も考えましたが

それよりウェブへの問合せに対応している不動産会社が多いようなので

営業へのインセンティブより

結局家賃なんでしょ?(顧客に興味を持ってもらえるステージに)という印象。




戸建てで、7万円台はやはり、厳しいかもしれません。

いい勉強になっています。


***


さて昨日は、日経が暴落した後に、今日の昼まで上げていたら

後場はするすると下がってしまいました。



機関の空売りも入っているようですが

日経平均は大納会(19,033円)から3000円も下がったことになります。




為替は116円後半なので、決して低い位置ではありませんが

原油と中国の景気減退は、前々からあったことですから

3,000円の調整は十分かと思います。



日銀も追加緩和が無くなった今、材料もないので

機関が空売りで遊んでいるのでしょうかね。




私もこの暴落で株を仕込みましたが、含み損が増えていますw

さらなる下げも覚悟しなければいけません。



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やっと会社お休み。客付けその後。




仕事も今日明日で一段落します。



相変わらず会社生活は胃がキリキリ痛い日々です。

嫌なことは、けっこう夢にも出て来るのでやっぱり会社生活はキツいのですw




来週はお休みを4日入れているので

ひさびさにゆっくりして英気を養う期間にします。



さて戸建ての客付けですが今回は20日過ぎまでは放置プレイ。

その後、ウェブの反応をヒアリングして必要ならば、条件変更します。



今のところ、空室確認や法人の問合せ1件あっただけで

内見が入ったという情報はありません。



ここからどのように市場のニーズに合うように

条件調整するかが大切。



今回は、その辺りを勉強する意味でも

できるアクションしっかり取って、1日も早く埋めたいと思います。



1月中の申込は厳しいかもしれません。

なんか賃貸市場が動きだしている感じがしません。


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戸建て2号。ビフォアアフター公開!




千葉の戸建て今日でリフォーム完了しましたよっと。




それでは早速、ビフォアアフターの様子です。






◆ビフォア


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◆アフター


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今回のリフォームのポイントは

とにかくウェブで目を引くこと

を最重視しました。




なぜなら家賃が相場家賃より5千円〜1万円くらい高めにしているので

まずは目を引いて内見が入ること。

そして高いけど気に入ってくれる人が現れるのを狙う。

そんな戦略です。





ただし!

家賃高い=ウェブ検索順位も下位になってしまいますが

そこは戸建てジャンル!



どこまでウェブ閲覧数が伸びるか「トライアル」も兼ねています。




リビングの壁紙は基本白色です。

ポイントは、キッチンを緑色にしたことと

一番は、「魅せる天井」にして、緑や黄色(カナリー色)にしました。


**



さて肝心のリフォーム費用です。





リフォーム費用は合計72万円ほどになりました。



クロスは全面張り替えなので一番かかりましたが

その他は、中古や格安業者を探して

ひたすらコスト削減を敢行!


〈内訳〉
クリーニング(5LDK) ¥48,600
洗面化粧台(新品) ¥30,000
ビルトインコンロ本体(新品) ¥26,132
ビルトインコンロ交換&廃棄 ¥15,000
大工工事(トイレ床、洗面台設置廃棄) ¥70,000
畳12枚+襖5枚 ¥58,708
和室の床コンパネ補強 ¥64,800
クロス&トイレCF ¥323,000
エアコン(中古) ¥17,319
エアコン取り付け工事 ¥16,200
シーリング5台(中古) ¥27,792
ウォシュレット(新品) ¥14,822
その他雑費 ¥13,072





内見が早期に入ることを祈ります





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戸建てリフォーム。なかなかの出来映え。



千葉に来ています。

3連休最終日で、道路が混雑しているかと心配でしたが

そんなことは全くと言っていいほどなく、快適なドライブ。




ただし、年末年始の仕事の疲れから

昨晩寝れなかったので、かなりしんどいドライブになりました。




戸建てに着いてから、まずはリフォームチェック。

とっても良い感じのクロス&CF施工になっていました。

今の私のナケナシの知識&センス、を全力投入しています。

(写真は明日撮影して、また後日アップしようと思います。)





あとは1階のクリーニング&ワックスが素晴らしく綺麗。

格安でやってくれるので、次回もこの業者さんに頼みたいと思います。




あとはずっと掃除しまくりました。

玄関回りをデッキブラシでゴシゴシして、2階にシーリングを取り付け。




トイレに棚を設置して、小物を飾り付け。

妻は、対面キッチンの木部をずっとニス塗りしてくれました。

ピカピカで新品状態に蘇りました。




夜は、すき焼き食べながら、お酒を飲んで寝ました。




明日は、押し入れの扉修繕と、小物設置をして終了です。

午後から2世帯のアパートを見学して来ます。






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自分に合う投資法。買ってはダメな物件。



明日からまた千葉に行って来ます。




今回は、掃除したり、ポストが壊れているので修繕できるかの判断です。

これで戸建て2号のリフォームがすべて完了します。

あと帰りがけに千葉の田舎のアパートを1棟内見予定です。

こちらはセカンドハウスローン狙いの物件です。





最近、同じ物件ばかりインターネットで見ます。

どれも長期、売買が付かない物件ですが、ほとんど値段も変えていません。

売主も強気なのでしょうが、ずっと売れないので

いわゆる、さらし者物件になっちゃってます。





そんな物件は、木造&築古のダブルパンチで

利回り11〜12%ほどの小さな物件(1000万円台とか)です。

小規模でこのくらいの利回りは、修繕など出ると、ほとんど儲かりません。




あとは家賃2万円台とかも厳しいでしょうね。

給湯器壊れた、浄化槽ポンプ壊れた、換気扇壊れた、などの修繕で

簡単に月の持ち出しが発生してしまいます。





反対に、、、、利回りが高いと思ったら

だいたいが、駐車場不足 or 違法物件 or 過疎地・海沿い物件です。

再生のシナリオ無く、初心者がこの手の物件に手を出したら

簡単に死ねると思いますw





あとは積算の出る区分マンションなんかは

資産形成した後の方向けですね。

これから資産形成したい私が手を出したら

その後の、融資が出なくなるだけですw





私はまだこのような10年スパンとかの、勝ち組区分投資はできません。

捨て金がある人は、10年寝かせて家賃で元本回収して

買値マイナス10〜20%で売るのでしょう。





私もまだ不動産投資の初心者ですが

最近は買っていい物件とダメ物件が分かって来たのと

資産背景を元にした、投資フェーズというものがあるのだと思います。




誰にでも儲かる投資方法があるわけではなく

自分に合わない物件を買わないことが大切だと思います。





引き続き、自分の軸を持って、ブレることなく

不動産投資を拡大して行きたいと思います。


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客付けの経験値を上げる。戦いのスタート。




今日からやっと千葉市の戸建ての写真が媒体配信されました。



昨年末から、掲載されていたのですが、外観と間取り図だけだったので

やっとフルで写真が掲載されたのは今日が初めてです。




さあ、どれくらいで申込が入るでしょうか。

かなり強気の家賃で出しているので、そう簡単には

問合せが入らないと思いますが、これも一つのトライアルです。




今は、早く客付けするより、客付けできるラインを探る、という

経験値を鍛えている段階なので、これも勉強です。




一発でピントの合う、安売りしない価格設定ができれば

それは不動産投資のマーケティング力が上がったということです。




不動産会社に聞いたら、やっぱり年始は動きがいまいちで

繁忙期は1月下旬からだそうです。




安売りせず、スピードも落とさないように客付けしないといけないので

なかなかスリリングで面白いですね。




がんばれ!我が戸建て!

進捗があればまたご報告します。






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客付け会社の絞り方。入居付けのポイント。


今日はひさしぶりの休みです。

人生初の会社15連勤がやっと終わりましたw

自分でもよく頑張ったと思います(こんなに頑張りたくないのですが)。


**


さて今日から動き出して営業している不動産会社が多いので

昨日は追加で2、3社に客付け依頼。




今回の千葉市の戸建ては

もう10社以上は客付けをお願いしています。

各社、年始から写真撮影や内見に入って頂いています。





客付け会社は、まずは最初は数を当たらないといけません。

電話での対応が良くても、まったく動かない会社も多いです。




そんな会社に騙されてはいけません。

大切なのは「結果」を出してくれる会社です。




広告掲載が遅かったり、撮影する写真の

クオリティが低い会社は論外です。





新しい土地で、私もどこの会社が良いか分かりませんので

まずは各社の客付けのスピードや、営業マンの動きを見て

親身になってアクションを取ってくれる会社とお付き合いしていく方針です。




振るいにかけて、動ける会社は、10社中、2、3社くらいのものでしょうかね。

ここで、「数」→「質」に移って行きます。




次回からは、その会社だけに情報を出せば良いですし

さらに懇意にしていけばいいと思います。





もう客付け会社をこれ以上増やしても小さい会社ばかりになりますし

そういう会社で動きが良い会社はあまり多くはありませんから

ここからはウェブの反響や内見数、お客様の感想を元に条件調整を

して行く方が、効率(客付けスピード)は上がると思っています。




リフォームの質が最初。

次に客付け会社の選定を間違わないこと。




最後に、条件調整や営業マンの武器(フリーレントや交渉幅)を

ベストタイミングでしっかり打つこと。

客付け会社とのコミュニケーション頻度もかなりリレーションに影響します。





時間が経つのは早いです。もう1月も1週目は終わり。

1月中の反響、内見があれば良いのですが。




引き続き、努力を怠らず、できることをやっていきます。



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年始の客付け依頼。まずはキャッシュフロー。


年が明けて、早いもので5日。

今年も大変な昨年ほどではないけど、大変な1年に

なりそうなので、早く今年が終わって欲しいですw




今日明日あたりで、千葉2号戸建ての写真をしてくれているかな。

今週中にはウェブの写真が更新されるといいですね。

年始の挨拶も含めて、メールでプッシュしておこうと思います。





また最近は物件の買い増し方を考えています。

融資付けというのは、なかなか難しい物ですが

買いまして行かないと、規模の利益が生まれません。




私の場合、まだ繰上返済する時期ではないので

まずはキャッシュフローです。




今年の前半は2号戸建ての客付けと

公庫への借り換えが大事。




もう一回、金融機関の融資付けの勉強しないと。

法人や節税策も考え始めました。



リタイアしたプータロの弱小大家に貸してくれる

金融機関はありませんからね。



常識を疑い、新しい発想で、今年も行動して行きたいと思います。

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戦いは終わったが。年明けの客付け。




サービス業の年末年始の

殺人的な奴隷業務が、やっと一段落してきました。




肩書きだけ、役職手当無しの事業所長なので

休むことができず、結局は死の13連勤&肉体労働です。





夏よりマシですが、途中から身体が辛くて

最後は精神がイカれましたw




そんな仕事も正月が終われば閑散期に入るので

GWまではほっと一息です。




こんな生活はあと何年もやっていられませんw

一刻も早く、脱出する為に、投資を加速させなければいけません。



***



年明けに客付け会社が、リフォーム後の写真を

ウェブにUPしてくれる予定です。




写真はアイキャッチで最重要なので

これで内見が入らなければ、広告料、家賃などの

見せ方を変えていきます。




現在は相場より5千円以上高く出しているので

1月20日頃迄に反響がなければすぐに動きます。




ずるずる待つと時間ばかり経つので

ここらへんのスケジュールは事前に決めて

機械的に対策アクションを取って行くだけです。




一昨年末に初めて不動産を買ってから、3棟を買いました。

今年は勝負の年です。



規模拡大ができるのか

ボロでやるのか、積算が出る物件も混ぜるのか。



舵取りをしっかりやって事業家として大成できるよう

頭を使って、汗流してがんばろうと思います。



今年もよろしくお願いします。


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著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]5/6入居
-------------------------------
利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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