戸建て決済。リフォームと次なる投資。
千葉市の戸建て決済に、妻と一緒に行って来ました。
渋滞で大幅に決済時間に遅れたので、担当者さんと売主に平謝り。。。
早朝6時過ぎに出ましたが、片道5時間半はしんどかった。
しかし無事に決済は30分ほどで終了。
すぐに戸建てに移動。
午後からは、畳屋さん、クロス屋さん、ガス会社、廃棄物回収業も
一気に集まり、リフォームポイントを洗い出し、大方の流れを決定しました。
クロス屋さんも予定が詰まっているそうですが
とっても良さそうな、真面目な若いお兄さんで良かった。
なんとか年内リフォーム完了を目指します!
畳は畳屋さん、クロスはクロス屋さん、設備は設備屋さんへ
分離発注&材料支給しているので、やりとりは手間がかかりますが
経費削減&クオリティアップに、必ず寄与してくれるはずです。
リフォーム会社に丸投げだと、中間マージンをがっぽり取られて
程度の悪い、安い仕事しかしないみたいです(クロス屋さん談)。
一般のマイホーム購入のファミリーが
どれだけリフォーム業者にぼったくられているかと考えたら
すえ恐ろしいです。。。。
これでアパート1棟、戸建て2戸の所有になりました。
今回の戸建ては、今までの物件とは意味合いが違います。
今後の融資の際の、担保にできる、市街化区域物件。
まずは1月末を目標に、しっかりリフォーム、客付けをしないと。
今後も、、、焦らず、奢らず、
淡々とCFを増やしていくことに集中します。
購入した2棟目戸建て↓

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組織で働くことと不動産投資。
組織で働いていると細かいことが多いのが一番の苦労でしょうか。
多くの組織で、成長を阻害する要因として、日々の細かい雑務に追われて
本当に大切なこと(付加価値を生むこと)に
集中できない状況があるかと思います。
「今日もいろいろあって、仕事が忙しかったが
大したことはしていないな(雑務ばっかりだ)」
誰もがそう思うのが、サラリーマン業であり、雑務の中にも
大切なことはありますが、所詮、雑務でしかありません。
サラリーマンの身では、創造的な仕事をするのが
難しいからこそ、サラリーマンが面白くないのだと思います。
私は、同僚や仲間と一緒に毎日仕事をするのが得意ではありません。
周りは自分の思うようには動いてくれないし、管理も煩わしいです。
営業時代も、一人でがんばって、一人で成約率を上げようと努力しました。
その結果、1年後には営業成績はトップになりましたが
共同作業が下手なため、総合評価の現在の会社からは
あまり評価されませんでした。
(だから異動したわけですが)
今は、早く独立して、個人事業主になりたい気持ちが強いです。
個人事業主になれば、業者さんや外部の方と関わることはありますが
部下を持たないで、自分一人でできる仕事が増えるからです。
その分、違う意味での大変さはあるでしょうが。
不動産投資は、一人で考えて、一人で実行できることがとても良い面です。
組織で働くのが苦手な人にはピッタリだと思います。
外部の人とは関わるため
人とのコミュニケーション下手な人は向いていないと思いますが。
対お客様だけを向いていれば、ちゃんと結果が出る事業だと考えています。
***
さて千葉の戸建ての決済日が決まりました。
来週末の金曜です。
リフォーム会社や畳屋さんも読んで
一気にリフォームプランを詰めて行きます。
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売買契約完了。賃貸需要のヒアリング。
今日は午後休で、お昼過ぎから売買契約に行って来ました。
不動産会社の営業の方には
千葉からこのど田舎まで、2時間以上もかけて来て頂きました。
ありがとうございます。
無事、手付金も渡して、重要事項説明など2時間くらいで終了。
千葉の賃貸需要や、人気のエリア等ヒアリングできて勉強になりました。
あとは、優良な物件が出たら、教えてと言っておきましたが、これは期待しないことにしましょう。
これで3回目の売買契約が終わりました。
最初のアパートをはじめて買ったのが昨年の12月です。
ということは、1年経たずして、アパート1棟と戸建て2棟を買ったのは
そこそこのペースで進んでいる実感です。
ですが、今後も手綱を緩めず、邁進したいと思います。
来年はアパート1棟と、戸建て1つ追加したいと思います。
早く事業的規模になりたいですね。
***
ソリの合わなかった同僚ともあと2週間くらいでお別れです。
仕事は業務量が増えて、重くなりますが
あんまり深く考えず、淡々と目の前の仕事を片付けてやっていこうって感じです。
深く考えると、それなりに悩んでしまう性格なので、ストレスがないのが一番。
人のマネジメントとサービス業なので、体力勝負の仕事。
あと1、2年で個人事業主になることを夢見て、なんとかかんとかやっていきますかね。
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セゾンファンデックス本審査結果。
セゾンファンデックスから電話があり、審査が通過。
無事に、満額で通ったが、驚いたのはその審査スピード。
ノンバンクは審査が早いと聞いていましたが
書類を郵送してから、たった2日で本審査の結果を出してくれるのはありがたいです。
今回は、25年ローンで利率3.8%です。
ノンバンクは利率が4%を越えることが多い中において
セゾンファンデックスは築古に長期融資がでる会社としては
悪くない利率だと思います。
ただしセゾンで気をつけなければいけないのは
基本は築古なので、土地値重視であることです。
加えて、融資エリアは一都三県の都市部が基本なので
共同担保は不要ですが、土地の価値がないと土俵に乗りません。
ノンバンクなので、他の借入状況はあまり見ておらず、不動産単体での
債券の回収可能性を見ます。
私は、今回の戸建ては言わば、今後の布石です。
今は担保として”人質”に取られていますが、こいつを一気に返済すると
今度は共同担保として使えますので、来年の高利回りアパートの購入時には
融資金額のUPに貢献してくれるはず。
築33年ですが、25年の融資期間で組めたので
月額2万5千円ほどの返済。
すると、家賃収入が入れば、単体でも、微力ながらCF貢献してくれます。
とはいえ、まずはしっかりリフォームして客付けが最重要です。
リフォームは妻と話し、70万円と決めました(まあオーバーする可能性大ですがw)。
地域一番の、圧倒的な魅力を放つ戸建てに仕上がるよう、がんばります。
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セゾンファンデックスより電話あり。色々ヒアリング。
今週末は、千葉市の戸建ての売買契約。
そして今日セゾンファンデックスから連絡あり
いくつか勤務先に関する質問があったが、ヒアリングは問題なく終了。
今日中には審査結果が出るそうです。
***
持ち越した株だが、まったく動かず、無念の損切り。
5万円くらいなので軽かったと思って諦めます。
やはり個別株は、動きが極端に少ない、人気薄銘柄は、良い方に動けばいいが
逆に動いたり、今回のようにまったく動かない展開がありえる。
良い勉強になりました。
審査通過なら、売買契約して、さっさと融資実行日を決めちゃいたいと思います。
そして一度、セゾンの店舗に金消契約に行かないといけません。
融資実行されれば、鍵をもらえるので、リフォーム開始可能になります。
ということは、13日に不動産会社と売買契約&手付支払いで
来週早々にはセゾンに行き、11月下旬の融資実行は問題なさそうです。
その後には、一度リフォーム会社と物件に行かねば。
リフォームを11月中に行えれば最速ペースですがそこを目指して頑張ります。
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ノンバンクの融資審査。妻とランチ。
今日は会社がお休みなので、融資の必要書類をかき集めていました。
それにしても大変だった。。。
まずは朝一で、町役場に行って住民票と印鑑証明を取得。
その後、アパート管轄の隣町の市役所に行って、固定資産税納税証明書。
そして、私個人の所得税納税証明書をもらいに、管轄の税務署へ。
最後に、銀行の返済予定表、所有物件の全ての賃貸借契約書
免許証、保険証、確定申告書をすべてコンビニでコピー。
あとは源泉徴収票と直近の給与明細を必要でした。
ローン一覧、セゾンファンデックスの申込書を記入して終了です。
ローン審査って初回だけ大変で、2回目からは登録情報が活かして
簡素化されるんでしょうか。
あと、数百戸も持っている不動産投資家は
賃貸契約書のコピーだけで大変だと思うのですが。
いや、数百戸も物件持っている人は、現金で買うから、不要かw
朝からかけずり回って、なんとか郵便局で発送できたのは、午後1時。
4時間もかかりました。
初の市街化区域物件!
ひたすら審査通過を祈ります。

帰りに妻とチキンの美味い店でランチ。
高いけど、ここのチキンは絶品。
給料日までお財布の中は寂しい感じになってしまいましたw
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買い付け通りました。電柱の地代ゲット。
今朝、不動産会社から連絡があり
「売主様からご希望の金額で、ご了承いただきました。」
と連絡がありました。
仕事中でしたが、心の中でガッツポーズ。
すぐに妻にも共有メールを入れておきました。
前回の戸建てといい、こんなにあっさりと指値が通るとは
相続物件、おそるべし(みんな愛着がないのねw)。
そして午後、東京電力から電話が入り、なんだ?と思ったら、、、、
1棟目の戸建てが持っている私道持ち分の道路に
電柱があるらしく(知らんかった。。。)、
向こう3年分の「地代」を払いたいということでした。
1年1,500円らしく、3年で4,500円分もらえるみたいです。
しかも3年以内に、物件売却しても、返金不要らしい(どんぶり勘定だねw)。
ということで、、、色々会った本日ですが、
早速、セゾンファンデックスへ融資依頼の申込書を書こうと思います。
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戸建て2棟目の買い付け。日経暴騰。
先日見に行った、千葉の戸建て。
内装はキッチンと洗面化粧台の交換が必要そうです。
ここは大きな出費になりそうですが、土地値もあり、
一番良かったのは面構え(つらがまえ)がいい。
1棟目の田舎の戸建ても、そうでしたが
純和風ではなく、”いまどき”の雰囲気が感じられる玄関まわり。
屋根が赤くて、玄関がレンガで敷き詰められていてオシャレ。
しかも部屋のクロスは亡くなった旦那様が、自分でペンキで塗ったとか。
すっかり妻も気に入ったので
担当者にお礼と共に翌日には買い付けを入れました。
売値から15%オフも指値を入れて、ほぼ土地値の指値。
先月、100万も値引きされて内見が増えているそうなので
そんな中、かなり空気を読まない指値ですがw、売主はサバサバした人らしく
相続物件で、リフォームも必要なので、さっと売ってくれたら儲け物です。
こちらもノンバンクで早めの決済可能なことをアピールして
今週末までに、回答をもらえるようお願いしています。
もし買えたら、千葉市内の物件なので、今までの超ど田舎大家から
すこしだけ都会に出ていくことが可能になり、私にとっては大きな意味を持ちます。
指値から少し、戻されるかもしれませんが、それはその時考えます。
***
日経が暴騰していますが
黒田バズーカが予想通り炸裂しなかったことに市場が混乱しなかったので
そこに対する安堵感でしょうか。
市場の心理は複雑すぎて、予想するのが難しいですね。
私は先日買い集めた、某銘柄が、決算1週間前にもかかわらず
ぴくりとも反応せず、不安になっています。。
1600株とそんなに多くない株数ですが、いかんせん下の板が薄氷すぎて。。。。
今のところ、買う人も売る人も閑古鳥状態です。
このまま注目されなかったらどうやって売ろうかなw
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