戸建て決済。リフォームと次なる投資。

千葉市の戸建て決済に、妻と一緒に行って来ました。

渋滞で大幅に決済時間に遅れたので、担当者さんと売主に平謝り。。。

早朝6時過ぎに出ましたが、片道5時間半はしんどかった。




しかし無事に決済は30分ほどで終了。

すぐに戸建てに移動。




午後からは、畳屋さん、クロス屋さん、ガス会社、廃棄物回収業も

一気に集まり、リフォームポイントを洗い出し、大方の流れを決定しました。




クロス屋さんも予定が詰まっているそうですが

とっても良さそうな、真面目な若いお兄さんで良かった。




なんとか年内リフォーム完了を目指します！




畳は畳屋さん、クロスはクロス屋さん、設備は設備屋さんへ

分離発注＆材料支給しているので、やりとりは手間がかかりますが

経費削減＆クオリティアップに、必ず寄与してくれるはずです。




リフォーム会社に丸投げだと、中間マージンをがっぽり取られて

程度の悪い、安い仕事しかしないみたいです（クロス屋さん談）。





一般のマイホーム購入のファミリーが

どれだけリフォーム業者にぼったくられているかと考えたら

すえ恐ろしいです。。。。





これでアパート1棟、戸建て2戸の所有になりました。




今回の戸建ては、今までの物件とは意味合いが違います。

今後の融資の際の、担保にできる、市街化区域物件。

まずは1月末を目標に、しっかりリフォーム、客付けをしないと。




今後も、、、焦らず、奢らず、

淡々とCFを増やしていくことに集中します。



購入した2棟目戸建て↓

組織で働くことと不動産投資。

組織で働いていると細かいことが多いのが一番の苦労でしょうか。




多くの組織で、成長を阻害する要因として、日々の細かい雑務に追われて

本当に大切なこと（付加価値を生むこと）に

集中できない状況があるかと思います。




「今日もいろいろあって、仕事が忙しかったが

大したことはしていないな（雑務ばっかりだ）」




誰もがそう思うのが、サラリーマン業であり、雑務の中にも

大切なことはありますが、所詮、雑務でしかありません。



サラリーマンの身では、創造的な仕事をするのが

難しいからこそ、サラリーマンが面白くないのだと思います。



私は、同僚や仲間と一緒に毎日仕事をするのが得意ではありません。

周りは自分の思うようには動いてくれないし、管理も煩わしいです。





営業時代も、一人でがんばって、一人で成約率を上げようと努力しました。

その結果、１年後には営業成績はトップになりましたが

共同作業が下手なため、総合評価の現在の会社からは

あまり評価されませんでした。

（だから異動したわけですが）





今は、早く独立して、個人事業主になりたい気持ちが強いです。





個人事業主になれば、業者さんや外部の方と関わることはありますが

部下を持たないで、自分一人でできる仕事が増えるからです。

その分、違う意味での大変さはあるでしょうが。





不動産投資は、一人で考えて、一人で実行できることがとても良い面です。

組織で働くのが苦手な人にはピッタリだと思います。




外部の人とは関わるため

人とのコミュニケーション下手な人は向いていないと思いますが。

対お客様だけを向いていれば、ちゃんと結果が出る事業だと考えています。




＊＊＊




さて千葉の戸建ての決済日が決まりました。

来週末の金曜です。

リフォーム会社や畳屋さんも読んで

一気にリフォームプランを詰めて行きます。

売買契約完了。賃貸需要のヒアリング。

今日は午後休で、お昼過ぎから売買契約に行って来ました。




不動産会社の営業の方には

千葉からこのど田舎まで、2時間以上もかけて来て頂きました。

ありがとうございます。




無事、手付金も渡して、重要事項説明など2時間くらいで終了。

千葉の賃貸需要や、人気のエリア等ヒアリングできて勉強になりました。

あとは、優良な物件が出たら、教えてと言っておきましたが、これは期待しないことにしましょう。





これで3回目の売買契約が終わりました。





最初のアパートをはじめて買ったのが昨年の12月です。

ということは、1年経たずして、アパート1棟と戸建て2棟を買ったのは

そこそこのペースで進んでいる実感です。





ですが、今後も手綱を緩めず、邁進したいと思います。

来年はアパート1棟と、戸建て1つ追加したいと思います。

早く事業的規模になりたいですね。




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ソリの合わなかった同僚ともあと2週間くらいでお別れです。

仕事は業務量が増えて、重くなりますが

あんまり深く考えず、淡々と目の前の仕事を片付けてやっていこうって感じです。





深く考えると、それなりに悩んでしまう性格なので、ストレスがないのが一番。

人のマネジメントとサービス業なので、体力勝負の仕事。

あと1、2年で個人事業主になることを夢見て、なんとかかんとかやっていきますかね。

セゾンファンデックス本審査結果。

セゾンファンデックスから電話があり、審査が通過。

無事に、満額で通ったが、驚いたのはその審査スピード。




ノンバンクは審査が早いと聞いていましたが

書類を郵送してから、たった2日で本審査の結果を出してくれるのはありがたいです。

今回は、25年ローンで利率3.8％です。




ノンバンクは利率が4％を越えることが多い中において

セゾンファンデックスは築古に長期融資がでる会社としては

悪くない利率だと思います。





ただしセゾンで気をつけなければいけないのは

基本は築古なので、土地値重視であることです。




加えて、融資エリアは一都三県の都市部が基本なので

共同担保は不要ですが、土地の価値がないと土俵に乗りません。

ノンバンクなので、他の借入状況はあまり見ておらず、不動産単体での

債券の回収可能性を見ます。





私は、今回の戸建ては言わば、今後の布石です。





今は担保として”人質”に取られていますが、こいつを一気に返済すると

今度は共同担保として使えますので、来年の高利回りアパートの購入時には

融資金額のUPに貢献してくれるはず。




築33年ですが、25年の融資期間で組めたので

月額2万5千円ほどの返済。

すると、家賃収入が入れば、単体でも、微力ながらCF貢献してくれます。





とはいえ、まずはしっかりリフォームして客付けが最重要です。

リフォームは妻と話し、70万円と決めました（まあオーバーする可能性大ですがw）。



地域一番の、圧倒的な魅力を放つ戸建てに仕上がるよう、がんばります。

セゾンファンデックスより電話あり。色々ヒアリング。

今週末は、千葉市の戸建ての売買契約。



そして今日セゾンファンデックスから連絡あり

いくつか勤務先に関する質問があったが、ヒアリングは問題なく終了。

今日中には審査結果が出るそうです。


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持ち越した株だが、まったく動かず、無念の損切り。

5万円くらいなので軽かったと思って諦めます。




やはり個別株は、動きが極端に少ない、人気薄銘柄は、良い方に動けばいいが

逆に動いたり、今回のようにまったく動かない展開がありえる。

良い勉強になりました。






審査通過なら、売買契約して、さっさと融資実行日を決めちゃいたいと思います。

そして一度、セゾンの店舗に金消契約に行かないといけません。

融資実行されれば、鍵をもらえるので、リフォーム開始可能になります。



ということは、13日に不動産会社と売買契約＆手付支払いで

来週早々にはセゾンに行き、11月下旬の融資実行は問題なさそうです。



その後には、一度リフォーム会社と物件に行かねば。

リフォームを11月中に行えれば最速ペースですがそこを目指して頑張ります。

ノンバンクの融資審査。妻とランチ。

今日は会社がお休みなので、融資の必要書類をかき集めていました。

それにしても大変だった。。。





まずは朝一で、町役場に行って住民票と印鑑証明を取得。

その後、アパート管轄の隣町の市役所に行って、固定資産税納税証明書。

そして、私個人の所得税納税証明書をもらいに、管轄の税務署へ。




最後に、銀行の返済予定表、所有物件の全ての賃貸借契約書

免許証、保険証、確定申告書をすべてコンビニでコピー。

あとは源泉徴収票と直近の給与明細を必要でした。

ローン一覧、セゾンファンデックスの申込書を記入して終了です。




ローン審査って初回だけ大変で、2回目からは登録情報が活かして

簡素化されるんでしょうか。




あと、数百戸も持っている不動産投資家は

賃貸契約書のコピーだけで大変だと思うのですが。

いや、数百戸も物件持っている人は、現金で買うから、不要かw






朝からかけずり回って、なんとか郵便局で発送できたのは、午後1時。

4時間もかかりました。




初の市街化区域物件！

ひたすら審査通過を祈ります。






帰りに妻とチキンの美味い店でランチ。

高いけど、ここのチキンは絶品。

給料日までお財布の中は寂しい感じになってしまいましたw

買い付け通りました。電柱の地代ゲット。

今朝、不動産会社から連絡があり

「売主様からご希望の金額で、ご了承いただきました。」

と連絡がありました。




仕事中でしたが、心の中でガッツポーズ。

すぐに妻にも共有メールを入れておきました。




前回の戸建てといい、こんなにあっさりと指値が通るとは

相続物件、おそるべし（みんな愛着がないのねw）。




そして午後、東京電力から電話が入り、なんだ？と思ったら、、、、

1棟目の戸建てが持っている私道持ち分の道路に

電柱があるらしく（知らんかった。。。）、

向こう3年分の「地代」を払いたいということでした。





1年1,500円らしく、3年で4,500円分もらえるみたいです。

しかも3年以内に、物件売却しても、返金不要らしい（どんぶり勘定だねw）。




ということで、、、色々会った本日ですが、

早速、セゾンファンデックスへ融資依頼の申込書を書こうと思います。

戸建て2棟目の買い付け。日経暴騰。

先日見に行った、千葉の戸建て。



内装はキッチンと洗面化粧台の交換が必要そうです。

ここは大きな出費になりそうですが、土地値もあり、

一番良かったのは面構え（つらがまえ）がいい。





1棟目の田舎の戸建ても、そうでしたが

純和風ではなく、”いまどき”の雰囲気が感じられる玄関まわり。




屋根が赤くて、玄関がレンガで敷き詰められていてオシャレ。

しかも部屋のクロスは亡くなった旦那様が、自分でペンキで塗ったとか。





すっかり妻も気に入ったので

担当者にお礼と共に翌日には買い付けを入れました。

売値から15％オフも指値を入れて、ほぼ土地値の指値。




先月、100万も値引きされて内見が増えているそうなので

そんな中、かなり空気を読まない指値ですがw、売主はサバサバした人らしく

相続物件で、リフォームも必要なので、さっと売ってくれたら儲け物です。





こちらもノンバンクで早めの決済可能なことをアピールして

今週末までに、回答をもらえるようお願いしています。





もし買えたら、千葉市内の物件なので、今までの超ど田舎大家から

すこしだけ都会に出ていくことが可能になり、私にとっては大きな意味を持ちます。

指値から少し、戻されるかもしれませんが、それはその時考えます。



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日経が暴騰していますが

黒田バズーカが予想通り炸裂しなかったことに市場が混乱しなかったので

そこに対する安堵感でしょうか。




市場の心理は複雑すぎて、予想するのが難しいですね。




私は先日買い集めた、某銘柄が、決算1週間前にもかかわらず

ぴくりとも反応せず、不安になっています。。




1600株とそんなに多くない株数ですが、いかんせん下の板が薄氷すぎて。。。。

今のところ、買う人も売る人も閑古鳥状態です。

このまま注目されなかったらどうやって売ろうかなw