戸建て決済。リフォームと次なる投資。

千葉市の戸建て決済に、妻と一緒に行って来ました。

渋滞で大幅に決済時間に遅れたので、担当者さんと売主に平謝り。。。

早朝6時過ぎに出ましたが、片道5時間半はしんどかった。




しかし無事に決済は30分ほどで終了。

すぐに戸建てに移動。




午後からは、畳屋さん、クロス屋さん、ガス会社、廃棄物回収業も

一気に集まり、リフォームポイントを洗い出し、大方の流れを決定しました。




クロス屋さんも予定が詰まっているそうですが

とっても良さそうな、真面目な若いお兄さんで良かった。




なんとか年内リフォーム完了を目指します！




畳は畳屋さん、クロスはクロス屋さん、設備は設備屋さんへ

分離発注＆材料支給しているので、やりとりは手間がかかりますが

経費削減＆クオリティアップに、必ず寄与してくれるはずです。




リフォーム会社に丸投げだと、中間マージンをがっぽり取られて

程度の悪い、安い仕事しかしないみたいです（クロス屋さん談）。





一般のマイホーム購入のファミリーが

どれだけリフォーム業者にぼったくられているかと考えたら

すえ恐ろしいです。。。。





これでアパート1棟、戸建て2戸の所有になりました。




今回の戸建ては、今までの物件とは意味合いが違います。

今後の融資の際の、担保にできる、市街化区域物件。

まずは1月末を目標に、しっかりリフォーム、客付けをしないと。




今後も、、、焦らず、奢らず、

淡々とCFを増やしていくことに集中します。



購入した2棟目戸建て↓




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組織で働くことと不動産投資。

組織で働いていると細かいことが多いのが一番の苦労でしょうか。




多くの組織で、成長を阻害する要因として、日々の細かい雑務に追われて

本当に大切なこと（付加価値を生むこと）に

集中できない状況があるかと思います。




「今日もいろいろあって、仕事が忙しかったが

大したことはしていないな（雑務ばっかりだ）」




誰もがそう思うのが、サラリーマン業であり、雑務の中にも

大切なことはありますが、所詮、雑務でしかありません。



サラリーマンの身では、創造的な仕事をするのが

難しいからこそ、サラリーマンが面白くないのだと思います。



私は、同僚や仲間と一緒に毎日仕事をするのが得意ではありません。

周りは自分の思うようには動いてくれないし、管理も煩わしいです。





営業時代も、一人でがんばって、一人で成約率を上げようと努力しました。

その結果、１年後には営業成績はトップになりましたが

共同作業が下手なため、総合評価の現在の会社からは

あまり評価されませんでした。

（だから異動したわけですが）





今は、早く独立して、個人事業主になりたい気持ちが強いです。





個人事業主になれば、業者さんや外部の方と関わることはありますが

部下を持たないで、自分一人でできる仕事が増えるからです。

その分、違う意味での大変さはあるでしょうが。





不動産投資は、一人で考えて、一人で実行できることがとても良い面です。

組織で働くのが苦手な人にはピッタリだと思います。




外部の人とは関わるため

人とのコミュニケーション下手な人は向いていないと思いますが。

対お客様だけを向いていれば、ちゃんと結果が出る事業だと考えています。




＊＊＊




さて千葉の戸建ての決済日が決まりました。

来週末の金曜です。

リフォーム会社や畳屋さんも読んで

一気にリフォームプランを詰めて行きます。



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売買契約完了。賃貸需要のヒアリング。

今日は午後休で、お昼過ぎから売買契約に行って来ました。




不動産会社の営業の方には

千葉からこのど田舎まで、2時間以上もかけて来て頂きました。

ありがとうございます。




無事、手付金も渡して、重要事項説明など2時間くらいで終了。

千葉の賃貸需要や、人気のエリア等ヒアリングできて勉強になりました。

あとは、優良な物件が出たら、教えてと言っておきましたが、これは期待しないことにしましょう。





これで3回目の売買契約が終わりました。





最初のアパートをはじめて買ったのが昨年の12月です。

ということは、1年経たずして、アパート1棟と戸建て2棟を買ったのは

そこそこのペースで進んでいる実感です。





ですが、今後も手綱を緩めず、邁進したいと思います。

来年はアパート1棟と、戸建て1つ追加したいと思います。

早く事業的規模になりたいですね。




＊＊＊




ソリの合わなかった同僚ともあと2週間くらいでお別れです。

仕事は業務量が増えて、重くなりますが

あんまり深く考えず、淡々と目の前の仕事を片付けてやっていこうって感じです。





深く考えると、それなりに悩んでしまう性格なので、ストレスがないのが一番。

人のマネジメントとサービス業なので、体力勝負の仕事。

あと1、2年で個人事業主になることを夢見て、なんとかかんとかやっていきますかね。




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セゾンファンデックス本審査結果。

セゾンファンデックスから電話があり、審査が通過。

無事に、満額で通ったが、驚いたのはその審査スピード。




ノンバンクは審査が早いと聞いていましたが

書類を郵送してから、たった2日で本審査の結果を出してくれるのはありがたいです。

今回は、25年ローンで利率3.8％です。




ノンバンクは利率が4％を越えることが多い中において

セゾンファンデックスは築古に長期融資がでる会社としては

悪くない利率だと思います。





ただしセゾンで気をつけなければいけないのは

基本は築古なので、土地値重視であることです。




加えて、融資エリアは一都三県の都市部が基本なので

共同担保は不要ですが、土地の価値がないと土俵に乗りません。

ノンバンクなので、他の借入状況はあまり見ておらず、不動産単体での

債券の回収可能性を見ます。





私は、今回の戸建ては言わば、今後の布石です。





今は担保として”人質”に取られていますが、こいつを一気に返済すると

今度は共同担保として使えますので、来年の高利回りアパートの購入時には

融資金額のUPに貢献してくれるはず。




築33年ですが、25年の融資期間で組めたので

月額2万5千円ほどの返済。

すると、家賃収入が入れば、単体でも、微力ながらCF貢献してくれます。





とはいえ、まずはしっかりリフォームして客付けが最重要です。

リフォームは妻と話し、70万円と決めました（まあオーバーする可能性大ですがw）。



地域一番の、圧倒的な魅力を放つ戸建てに仕上がるよう、がんばります。




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セゾンファンデックスより電話あり。色々ヒアリング。

今週末は、千葉市の戸建ての売買契約。



そして今日セゾンファンデックスから連絡あり

いくつか勤務先に関する質問があったが、ヒアリングは問題なく終了。

今日中には審査結果が出るそうです。


＊＊＊


持ち越した株だが、まったく動かず、無念の損切り。

5万円くらいなので軽かったと思って諦めます。




やはり個別株は、動きが極端に少ない、人気薄銘柄は、良い方に動けばいいが

逆に動いたり、今回のようにまったく動かない展開がありえる。

良い勉強になりました。






審査通過なら、売買契約して、さっさと融資実行日を決めちゃいたいと思います。

そして一度、セゾンの店舗に金消契約に行かないといけません。

融資実行されれば、鍵をもらえるので、リフォーム開始可能になります。



ということは、13日に不動産会社と売買契約＆手付支払いで

来週早々にはセゾンに行き、11月下旬の融資実行は問題なさそうです。



その後には、一度リフォーム会社と物件に行かねば。

リフォームを11月中に行えれば最速ペースですがそこを目指して頑張ります。






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ノンバンクの融資審査。妻とランチ。

今日は会社がお休みなので、融資の必要書類をかき集めていました。

それにしても大変だった。。。





まずは朝一で、町役場に行って住民票と印鑑証明を取得。

その後、アパート管轄の隣町の市役所に行って、固定資産税納税証明書。

そして、私個人の所得税納税証明書をもらいに、管轄の税務署へ。




最後に、銀行の返済予定表、所有物件の全ての賃貸借契約書

免許証、保険証、確定申告書をすべてコンビニでコピー。

あとは源泉徴収票と直近の給与明細を必要でした。

ローン一覧、セゾンファンデックスの申込書を記入して終了です。




ローン審査って初回だけ大変で、2回目からは登録情報が活かして

簡素化されるんでしょうか。




あと、数百戸も持っている不動産投資家は

賃貸契約書のコピーだけで大変だと思うのですが。

いや、数百戸も物件持っている人は、現金で買うから、不要かw






朝からかけずり回って、なんとか郵便局で発送できたのは、午後1時。

4時間もかかりました。




初の市街化区域物件！

ひたすら審査通過を祈ります。






帰りに妻とチキンの美味い店でランチ。

高いけど、ここのチキンは絶品。

給料日までお財布の中は寂しい感じになってしまいましたw



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買い付け通りました。電柱の地代ゲット。

今朝、不動産会社から連絡があり

「売主様からご希望の金額で、ご了承いただきました。」

と連絡がありました。




仕事中でしたが、心の中でガッツポーズ。

すぐに妻にも共有メールを入れておきました。




前回の戸建てといい、こんなにあっさりと指値が通るとは

相続物件、おそるべし（みんな愛着がないのねw）。




そして午後、東京電力から電話が入り、なんだ？と思ったら、、、、

1棟目の戸建てが持っている私道持ち分の道路に

電柱があるらしく（知らんかった。。。）、

向こう3年分の「地代」を払いたいということでした。





1年1,500円らしく、3年で4,500円分もらえるみたいです。

しかも3年以内に、物件売却しても、返金不要らしい（どんぶり勘定だねw）。




ということで、、、色々会った本日ですが、

早速、セゾンファンデックスへ融資依頼の申込書を書こうと思います。





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戸建て2棟目の買い付け。日経暴騰。

先日見に行った、千葉の戸建て。



内装はキッチンと洗面化粧台の交換が必要そうです。

ここは大きな出費になりそうですが、土地値もあり、

一番良かったのは面構え（つらがまえ）がいい。





1棟目の田舎の戸建ても、そうでしたが

純和風ではなく、”いまどき”の雰囲気が感じられる玄関まわり。




屋根が赤くて、玄関がレンガで敷き詰められていてオシャレ。

しかも部屋のクロスは亡くなった旦那様が、自分でペンキで塗ったとか。





すっかり妻も気に入ったので

担当者にお礼と共に翌日には買い付けを入れました。

売値から15％オフも指値を入れて、ほぼ土地値の指値。




先月、100万も値引きされて内見が増えているそうなので

そんな中、かなり空気を読まない指値ですがw、売主はサバサバした人らしく

相続物件で、リフォームも必要なので、さっと売ってくれたら儲け物です。





こちらもノンバンクで早めの決済可能なことをアピールして

今週末までに、回答をもらえるようお願いしています。





もし買えたら、千葉市内の物件なので、今までの超ど田舎大家から

すこしだけ都会に出ていくことが可能になり、私にとっては大きな意味を持ちます。

指値から少し、戻されるかもしれませんが、それはその時考えます。



＊＊＊


日経が暴騰していますが

黒田バズーカが予想通り炸裂しなかったことに市場が混乱しなかったので

そこに対する安堵感でしょうか。




市場の心理は複雑すぎて、予想するのが難しいですね。




私は先日買い集めた、某銘柄が、決算1週間前にもかかわらず

ぴくりとも反応せず、不安になっています。。




1600株とそんなに多くない株数ですが、いかんせん下の板が薄氷すぎて。。。。

今のところ、買う人も売る人も閑古鳥状態です。

このまま注目されなかったらどうやって売ろうかなw





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