同僚の異動。まずは融資を優先。


会社の同僚が、今度異動することになりました。

経験の長い人なのでスキル抜群なのですが、なぜかみんなからあまり好かれてない。



なぜかと思ったら、やっぱり「口のききかた」が悪い面があります。

ちょっとしたことで周りをイラっとさせてしまうのです。



そんな彼から私もけっこうストレスを感じる時があるのですが

一緒に働くのもあと2ヶ月くらい。

波風立てず、まあなんとか上手くやっていこうかなと思います。




***



不動産投資の戦略をずっと考えていますが

やっぱり借りられる時に借りておこうと思うようになりました。



転職したり、独立したら、銀行がお金を貸してくれるか分かりませんし

借りられる時に、多少金利が高くとも、借りておけば、金利交渉や繰上返済などで

後からなんとかなるだろうと楽観的に考えています。




うちは私と妻のダブル正社員のインカム+子なし+不動産収入で

あと1、2年はやっていく(予定)なので、その間に、今の属性を利用して

出来る限りの融資を引いていくことを最優先しようと思います。




リタイアしても、貯蓄できるだけの収入があれば繰上返済は努力で可能ですが

リタイア後に大きな融資を引くのは、努力だけでは大変です。



世の中お金がない人へ融資はしない、という皮肉な現実がある以上

まずは資産を拡大し、その後に自己資本比率を高めて行く、というのが

当面の戦略になると思います。







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戸建ての仮審査。来週内見。


千葉の戸建で、面白いのを見つけたので

今週、仲介会社に問合せをしたところ、土地値もそこそこありそうです。




さっそく昨日、以前相談したノンバンクSに、仮審査依頼をしたら

なんと1日で回答してくれました!

そしたら売買価格の8割ほどの評価とのことで、なかなかです。




残りの2割は、現金&株式口座の出金&低金利カードローンで

なんとかいけるかもしれません。指値は必要でしょうが。

すぐに仲介を担当している不動産会社にメールして

来週早々の内見をお願いしました。




だいたいこれまで売値=土地値に近い都市部の戸建てだと

室内がボロボロとか、シロアリか、傾きか、雨漏りがあったり

はたまた接道が悪いか、告知事項があるか、市街化調整区域など

なんらか理由がありました。



しかし、、、、

今回問い合わせしたのは、販売価格=土地値+ちょっとで、

人口12万人以上いる市の、市街化区域で、公道接続です。

そしてシロアリ、傾き、雨漏り無しで、室内もある程度、前の居住者が

ちょこちょこリフォームしているらしい。




これはいいかもしれないということで、妻のお休みも急遽

会社にお願いして変更してもらい、来週、内見に行って来ます。




片道4時間弱の車の旅は、そこそこ大変ですが、いまが頑張り時。

指値が必要なので、今回はハードな戦いになるでしょう。

交渉をどのように運ぶか、事前の妄想炸裂ですw



まあ、現地行ったら、重大な瑕疵やマイナスポイントが見つかって

ボツになる可能性もありますが、次の休みが楽しみです。



内見したら、またご報告します。

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会社の評価。千葉の戸建て内見。


先日、上司と今年の評価に関する面談をしてきました。



意外に?評価が高くてビックリしましたが

私の評価を上げてポジションを譲り、自分は異動したいのかもしれません。

私も、この会社に長く在籍するつもりもないですし

精神的に持ちませんので評価を聞いて、複雑な気持ちになりました。




***



さて千葉の戸建てを見に行って来ました。



2物件見たのですがどちらも土地値は高くて良いですが

築40年とだいぶ古いのと、土地の形状がいまいちで

出口として厳しいので、見送りました。




最近はいろんな物件をとりあえず検索しては問い合わせを繰り返しています。




問い合わせ段階で、たとえボツになったとしても、この道20年以上の

営業マンと電話で話していると、土地の選び方とか、立地のこととか

大変勉強になっています。



私の場合、積算戸建て→ノンバンクでボロアパの方向で考えていたのですが

ボロ戸建てばっかり買って行くのもいいかな、と思ったりしつつ

やっぱり当初の戦略で行くことにします。




今は千葉と埼玉も見ていますが、埼玉はなかなか物件が出ませんね。

東京、神奈川は最初から見ていません、というか土地が高過ぎて買えません。





あまりにこの戦略で買えなさそうだと

手段の再考も出て来るかもしれませんが

まずはこの路線でやっていきます。




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職場で起こる嫌なこと。物件価格が高い。


会社に通勤すると、毎日のように

「嫌なこと」「ストレスに感じること」があります。



特に私の部署は、年配が多く、スキルがあるのは助かっていますが

もの言うアルバイトが多く、手こずることが多いです。



今日もそんなストレスに感じることがあり、サラリタまでこれが続くのかと思うと

気が重くなりそうなのですが、考え方を変えました。



会社にいるかぎり、嫌なことやストレスなことがあって当たり前。

トラブルや困ったことがない方がおかしい。



そんな風に考えるようにしています。

嫌なことを楽しもう、という境地までには至れませんが

嫌なことが、起こるのは当たり前、と考えると

幾分でも、気持ちがやわらぐというものです。




ストレス、トラブル、どうせまた起こるんでしょ、とね。

小さなストレスも溜まると、けっこう大変なので、あとは自分の時間を大切に息抜きすることですね。



***



さて不動産投資の物件情報はあいかわらず毎日見ていますが

私が不動産投資を始めた頃より、やっぱり価格が上がっている気がします。



売り手市場、と言っても、買い手がいなければ意味がありませんが

その価格で買っている人が現にいるのでしょうね。

私なら、そんな値段で、そんな立地の物件は、絶対買わない

というレベルでも売れているようです。



私は、ずっと都市部の積算評価の出る戸建てを見ていますが

なかなか良い条件の物件は出てきませんね。

まあこの積み重ねが、半年に一回くらいのチャンスを得られればと

ひたすら毎日、物件情報の精査です。









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個人事業主になる大変さ。キャッシュフローの問題。


現在の不動産収入は月額12万くらいで

奴隷サラリーマンの給料は月額28万くらいです。

妻の給与収入は別にありますが、私個人だと合計で40万くらい。





ということは、、、、

私の給料がアルバイト程度で、たとえ月10万くらいになったとしても

不動産収入が30万くらいあれば、今と同じ生活ができるよね、と考えたのが間違いw



なぜなら、、、、



個人事業主になったら税金負担も上がっちゃうし、妻が妊娠でもして

産休に入ったら、スズメの涙程度の育児手当になり一気にリスキー。




そして所有物件に空室が出たら、家賃が入らない+原状回復・不動産会社への

広告料がかかってくることを考えると、これまたキャッシュアウトになります。




いつまでも人生楽になりませんな。

なんていう、、、ネガティブな発想をしていると気分が落ち込むので

とりあえず、今は目の前のストックビジネス(不動産投資)をコツコツ進めて

小さなキャッシュフローが、大きな流れになるようやっていくしかありません。




今日は妻と、近くの売り出しアパートを見たり、売り土地を見ましたが

やっぱりアパートは駐車場の存在と立地が大切だなと。




そして格安の売り地を見ましたが、新築は本当に利回りでないように出来ているなと実感し

やっぱり私には中古のボロアパと戸建てが性に合っているなと感じた次第です。





物件検索を、今は優先順位のトップに置いて、やっていこうと思います。

無担保でお金を借りる方法、というのは世の中には多くない事が、今の一番の悩みですかね。

唯一、消費者金融や信販ローンなら、無担保オーケーですが

それだと支払利息が高過ぎて、事業として成り立たない。




それを解決する手段は、、、、低利のローンか

私だけでなく、妻が主体となって何かローンを組むか

今の月の固定費のうち、未来に回せるものを何か絞り出すか。




ここらへんをウロウロしておりますが、明確な解がありません。

とりあえず、早めに不動産担保でもローンを組んで、その家賃収入も含めて

返済に充てて行くか、金融投資でコツコツリカクするか、仕事を残業して頑張るか、

それくらいしか思いつかないのです。



不動産投資はコツコツできるのがメリットだけど、時間がかかるので爆発力がありません。

あとは完全に別の副業(ビジネス)で、柱を増やすことでしょうが、アイデアがない。。。。



アイデアがないならノウハウをお金で買うか、もがき苦しみながら自分でやってみるか。

そんなことを毎日考えて、頭が疲れて来たので、今日は寝るか、ということの繰り返しですw




まあ焦らず気長に、ストレス溜めないように、やっていきますかね。




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ど田舎での融資。ノンバンク繰上返済の戦略。



1ヶ月が、以前 在籍していた営業部より、だいぶ早い気がします。

これは年のせいなんでしょうかねw



年を取ると1年が早く感じるらしいです。

確かに小学生の時より、今の方が早い気もしますが。




さて今週は会社で、連休があり、その後もゆっくりの仕事スペースなので

今日の会議を終えればほっと一息です。




当面は積算評価の出る戸建ての購入すべく動いていますが

案件が出てこないのもありますが、一番の問題は購入の為のキャッシュをどうするか。




半分はキャッシュで、半分は融資という感じになるでしょうが

スピードの出る融資ということだとノンバンクになります。

逆にスピードが出ないと、良い物件は買い付けが通らない可能性が高いです。

よってノンバンクが濃厚。





ただしキャッシュの貯まるスピードが今はけっこう早いので

融資を引いても、繰上返済を考えている身としては、つなぎ融資に近い感じで

借りても一気に返済するつもりです。




おそらくノンバンクSに借りて、繰上返済すれば、印象が悪くなるでしょうから

繰上返済したら、今後長期的にお付き合いしたいノンバンクMで

アパートを買って行く事になると思います。




このロジックが正しいかどうかはやってみないと分かりませんw

公庫のローンは、債務バランスを見られるので、当面は厳しいでしょう。




でも最初はキャッシュフローを増やす事が最優先で、繰上返済はその後に

どんどんやっていくつもりです。




都心に住んでいれば、地銀や信金が貸してくれるかもしれませんが

私は、ど田舎の、銀行支店もない場所に住んでいるので

情報収集を進めて来た中では、この方法しか今の所は思いつきません。




まずは2棟目の戸建てを良い物が買えるよう、やっていきたいと思います。

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家計の圧迫原因。低コスト生活と今後の戦略。


旅行から帰って来ました。

1泊2日の短い旅でしたが、旅館でゆっくりできて

サプライズプレゼントで、妻も大喜び。



また仕事が始まると思うと、、、旅行でリフレッシュできた!とはなりませんが

一時、仕事を忘れられただけでも良かったのかもしれません。



泊まった旅館のティーラウンジで、おもむろに手に取った哲学書。




自由をテーマに書いた書籍でしたが、

『所属は愚行。自由になりたければ制約を捨てなさい』

と書いてありました。まさにそうだと思った次第です。



***


さて、リタイアの為にはキャッシュフローを増やすのが大切なので

そこは最優先課題ですが、同時に「低コスト生活」も考えなきゃなと。




そういう視点で我が家の家計を見ると、家賃と奨学金返済が大きいです。

この2つが月の支出の約半分。



でも金額にすると、家賃は300万くらいの戸建てを買えば解決するし

奨学金は残債が残り400万くらい。




これなら一括購入と一括返済で、さっさと終わらせてしまえば

その後の毎月の必要支出は、10万以下になります。




奨学金は10年後には完済するペースですが

私は30代中盤までの早期サラリーマンリタイアを目指しているので

できるだけフロー支出を抑制したい気持ちが強いです。




ストックよりフローが大事です。

ストックが無くても、安定したフローがあれば生きて行けます。




住宅ローンは不動産投資を進める上で、金融機関に対してネガティブになることが多いので

ここは妻が正社員であるうち(産休に入る前)に、住宅ローンを組むのが得策でしょう。





妻も興味を持って最近はネットで検索してくれて

「これどーかな?」なんて聞いてくれます。

300〜400万くらいで買える、激安戸建てを中心に探しています。






今のところの戦略としては、、、




①今年中に1棟目戸建てローンの完済をすること(あと170万くらい)

②良い戸建てを見つけたら妻名義で住宅ローンorセカンドハウスローンを組むこと

③株のスイング銘柄を探して小額でもコツコツ利鞘を稼ぐこと

④ショッピングローンあと8万円をさっさと完済して、毎月の残業代をもっと投資貯蓄に突っ込める状態にする事





こんなところでしょうか。

あとは積算戸建てを見つける為に業者とコネクションづくり。

来年は早めに積算戸建てを見つけて、アパートへと拡大して行きます。




ここ半年くらいが勝負なので、行動と、根性と、そして何より創意工夫が必要になります。

自分の人生は、自分で切り開くしかありません。



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不動産会社とのコネ作り。ノンバンク融資基準をカクニン。


今日は時間があったので不動産関連でいろいろ情報収集。



千葉の戸建てに問い合わせしました。

土地値がありますが700万以上するので、高いですね。

資産家らしいですが実需ではないので、外壁やリフォームを名目に指値が効くかもしれませんが




まずは不動産屋さんとコネづくりです。

電話ですが、誠実そうな担当者なので大切にします。



2つ目は、自宅近くに安い空き地を発見。

建築会社に新築アパの建築費用を問い合わせ中です。

まあ新築する可能性はほとんどないのですが、勉強も兼ねてヒアリング。




最後はノンバンクの融資基準を電話で確認。

融資基準や、共同担保の掛け目がだいたい掴めて良かったです。

来年まずは戸建てを買わないと話しになりませんが、その後はアパ投資になるので種まきです。





あとは所有アパートの草刈りをどこに頼もうか、ネットサーフィン。

雪が積もる前にやっておかないと。

今日はいろいろ検索、情報集めができて充実しました。




明日は、久しぶりの旅館!

妻にサプライズプレゼントも買ったし、リフレッシュしてきたいと思います。


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デイトレ被弾。低利で組めるローン。


今日はちょっとだけデイトレで被弾。。。

やっぱり私はスイングに徹するべきなのかもしれません。



先週から、コツコツ積み重ねていた利益が吹き飛びました。

これがコツコツドカンってやつですねw



日経は弱含みだし、黒田バズーカ3も無さそう。

そして良いニュースはないので、相場が上に行く材料がないというところでしょうか。

こういう下がっている時ほど、個別株を、じっくり探して、仕込みの時期なのだと思います。



****




さて、、、、

来年度の、不動産投資戦略を考えていますが、どうやってレバレッジを効かせるか。

アパートと違って、戸建てであれば、価格に対して価値の高い物件が出て来る可能性はあるのですが

それでも、都市部のものを買おうとすると、最低でも600万前後はするでしょう。




戸建てを買って、それを担保にアパを追加する戦略なのですが

その第一歩の戸建てが買えなければ意味がない。



できるだけスピード決済かつ低利が実現する商品があればいいのですが。

そんなものはなかなか見つからない。。。。。



焦らず情報収集して行こうと思います。



PS:明後日から、妻と旅行なので楽しみです!




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洗濯機から漏水。結婚記念と目標。


一昨日、アパートの元付けから連絡が入って

2階のお客さんの部屋で、洗濯機から水漏れしているとの連絡がありました。




幸い、蛇口のナットが緩んでいただけだったので軽微の補修ですみました。

ナットだけなので、出張費と手間賃で3,000円くらいだったので問題ありません。





私はDIYはやりますが、今のところ、自主管理や入居者との直接のやりとりはやっていません。。

やっぱりサラリーマンの身で、月に数回でも直接電話とか来ると、手間がかかりますし

電話に出れないときも多く、入居者さんに迷惑をかければ長く住んでもらえなくなるので

頻度の問題ではないかなと考えています



***



さて、8・9月の繁忙が終わり、落ち着いた日々です。

こんな日々ばかりであれば、サラリーマンも悪くないと思いますが

また忙しくなればサラリーマンは、また嫌になるのでしょうw





現在、2017年にリタイアする目標で動いていますので

今できる物件検索と、株式投資を継続してやっていきます。




先日、結婚2周年になりました。

妻曰く、今年から来年にかけて私の星回りが良いらしいです。

2015年は結果にこだわり執着してきましたが、この1年も、結果にこだわってやっていきます。





当たり前ですが、私の生きる2015年は1回しかありませんし、2016年も1回しかありません。

けっして後悔することの無いよう、前を向いてやっていきたいと思います。























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お寿司ランチとモノポリーと資産家と。


昨日は妻とお寿司ランチをしてきました。



この海無し県の田舎の山奥なのに

美味しいネタを出している貴重なお店です。




ランチなのでリーズナブルで手頃な金額です。

回転寿しは、ファミリーや子供が多くて騒がしいので苦手ですがここは格別です。





その後、本屋で、新書を立ち読みして、帰りに新しいカフェレストランでスイーツ&紅茶。

妻もご満悦だったので良い一日でした。






夜はこちらのゲームに妻と夢中になりました。

http://gamezone.gooside.com/mono.htm

昔、モノポリーというボードゲームが流行りましたが

それとほぼ同じようなルールで、意外に面白かったです。





このゲームにも象徴されるように

世の中、資産家はどんどん資産家になり、貧乏はどんどん貧乏になる仕組みですね。

ピケティを思い出しました。




子供のおもちゃとはいえ、恐るべしゲームですw

まずは資産家にならなければいけませんね。



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人生の岐路②。新たにスイング銘柄購入。


前回、社長と面談して来る話しをしましたが

昨日はその第2回でした。




結局は、今と同じ部署のまま、部署の2番手になることを選びました。

色々アドバイスを下さった皆様、ありがとうございました!大変感謝しております。




結局は、今の部署の方が、淡々と仕事ができますし

新営業所の立ち上げだと、過大なストレスが確実に発生します。




また辞めて、転職しても次の職場が自分に合うか分かりません。

転職後すぐは、金融機関からの融資が苦戦することも考えると

不動産投資への影響も出て来るなど、総合的に考えての判断です。






これまでと同様の淡々とした生活であれば

今後も、不動産投資のDIYや株式スイング投資に

意識とエネルギーを注いでいくことができると思います。




それが3年以内のリタイアを達成するための最短手法だと信じています。





まあ選ばなかった道の先にある未来はどうやっても見れませんので

選んだ道で、必死に頑張るしかありませんが。



今後もマクフライをよろしくお願いします。


*****



本日、10月決算のスイング銘柄を購入しました。

中旬ぐらいの決算ですが、5000株とそこそこ買い込みました。

決算は良いはずなので、こちらは上がってくれると良いのですが。





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マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:●%]リフォーム中
-------------------------------
利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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