車購入は見送り。アパート空室対策。


車は修理の方向で考えることになりました。

エンジン交換でも25万円くらい。

中古車を買ったら、納得いくものだと80万くらい。




数字で判断して最後は、買うのはやめました。

ワーゲン、あと何年乗れるのか、限界への挑戦です。


**



さてアパートの空室対策ですが

例の法人さんの検討にも、なんか暗曇が立ちこめているので

対策しなければと動いています。




基本は家賃を下げるか、設備を増強するかですが

賃貸需要自体が少ないので、まずは家賃を下げてみようと思います。

加えて、客付け会社を一つ増やせないか、交渉中。





空室が出たのがゴールデンウィークというのが辛いですね。

ポツポツ内見も入りますが、契約まで行っていない模様。

もう1歩だと思うんだけどな〜。



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愛車が壊れそう。戸建ての繰上返済。


最近車のエンジンの調子が良くないので車屋さんに行きました。

そしたら、、、

いつあの世に行ってもおかしくない状態だそうです。。。




12月に車検がありますが、だましだまし通しても

その後にすぐに壊れたら、車検通したのがバカらしくなるので

今日は晩ご飯を食べながら、カーセンサーで中古車を検索。



アルファロメオがちょっとかっこ良かったので

価格見直しメールで登録しまくりました。

この機能便利ですね。




さて今月はボーナスが入ったので

千葉戸建ての繰上返済を断行しました。

今月は42万円くらいの繰上返済です。

あと残債が210万くらいあるので、年末までに完済できるよう頑張ります!





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リタイア前は忙しく、リタイアしたら暇に過ごす




最近仕事が立て込んでいますが

自分で自分を忙しくしていることもあって

時間が経つのが早い気がします。



昨日妻に、「リタイア後にパートするなら何がいい?楽チンなやつがいいよね」って聞いたら

妻は、「楽チンなパートは、時間が経つのが遅いからね」、って言ってました。

まさにそう思います。



忙しい→時間が早く過ぎる。

暇→時間が経つのが遅い。




だからリタイアを早くしたいなら、自分を忙しくして

リタイアした後は、ゆったり、まったり過ごすのが良さそうです。




まあ私の場合はサービス業ゴリゴリなので

これから夏は胃が痛くなるような日々なのですが。。

忙しいので、一瞬で時間が過ぎていくはずw




アパートへの問い合わせも、その後まったくありません。

例の法人さんの問い合わせは今月から来月頭には結果が出るそうです。




時期が時期だけに、簡単には決まらないかもしれません。

気長に待つことにします。


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視野は広くありたいですね


今日は自戒も込めて。



本日、会社でミーティングがあったのですが

みんな自分の視点からの発言が多くて、いつものように実りの少ない会議。

その議論ポイントで、なんでその視点からの発言になっちゃうのかな、みたいな場面が多かったです。



サラリーマンやっていると、みんな自分の利益か、保身第一みたいな人が増えるんですけど

まあこれは雇われ労働者だからしょうがないのでしょうかね。

逆に、雇われ労働者で、広い視点で、パッションを持って発言できる人はすごいですが。




一方で話しは変わりますが、、、

今日は前職の先輩が、NPO法人の代表として、地方活性化のために頑張っているのが

新聞に出ていて、びっくりしました。





自分のやりたいことがあって、自分で組織を立ち上げて、活動している。

そして結果を残して、メディアからも注目されている。

素晴らしいですね。





最近は、サラリーマンという生き方にどんどん魅力を感じなくなってきました。

もちろん頑張っている、パッションを持っているサラリーマンの方もたくさんいますが

会社の中は、そうではない人の方が多いわけです。






私は一度きりの人生、サラリーマンで終わりたくないので

早くスキルと、自己資金と、不動産を所有して、次のステージに進みたい。

そんな気持ちを新たにしました。




学生時代に、起業したいという気持ちがありましたが、就職したら無くなっていました。

それが最近になって、また独立がいいなと。



人生不思議なものです。





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ローン返済は楽しくない


昨日問い合わせした不動産物件が、本日他の方から

買い付けが入ったみたいです(なんとタイムリーな!)。



今日は義理の弟の結婚式で、大都会に来ています。

さきほど終わってやっと、ど田舎に舞い戻ってまいりました。



やっぱり田舎は落ち着きますねw




さて最近、キャッシュもないのに、物件の問い合わせだけはしております。

現在は、今年買った戸建ての、ローン(残り250万)を鬼の勢いで返済していますが

やはり、返済は楽しくないですね。



この250万。

今年中には全額返済する予定です。




不動産は買ってなんぼだし、新しい不動産を買って、それを素敵にリフォームして

貸し出して、契約した人には、喜んでもらう。



このサイクルが、やっぱり一番楽しいですね。





来年からは死ぬ気で、年間500万貯蓄して、それを元手に積算評価の高い戸建てを

買うことに決めました。




今年ももうすぐ半年終わりですが、早く今年自体が終わって欲しいですw





明日からまた仕事。やることが山盛りで、また鬱ぎみですが、優先順位をつけて

業務を淡々とやります。




今は周りに何を言われようが、我慢して、歯を食いしばって頑張ります。

来年、再来年はもっと、動きのある、楽しい年にしたいですね。







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初の法人契約なるか



本日、アパートに1件、法人さんの内見が入ったらしいです。




この法人、、、、

エアコンが必須らしいですが、この部屋には付いてないので

万が一、決まったら、中古で30,000円くらい(工事費込)で付けようと思います。




しかも前の入居者の家賃より1万円高く設定していることをいいことに

この家賃で決めたら広告費2ヶ月払いますよ、と軽い気持ちで言ったら

本当に頑張ってくれているみたいです。




元付けの管理会社に質問を投げて

今日中に回答するといいながら、未だ連絡来ず。

やはり年内で元付けは変えようと思います。




入居付けがあまり得意じゃない会社ですし

なんだかスタッフが信用できない部分もあるのでしょうがありません。



エアコンと広告費2ヶ月で、11万くらいですか。

けっして安くはないですが、1万円高い家賃で考えれば1年と経たず、元が取れます。

そう思えば納得できます。



まあ、客付け会社さんがとても頑張ってくれていますし

これがダメでも次があると思いますので、期待せずじっくり待ちます。




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内見は入るが決まらない


本日、アパートの客付けをお願いしている不動産屋さんから連絡があり

内見して良いですか?

、、、、との連絡でした。



結局、このお客さんも決まらなかったのですが

4物件見た中では一番よかった、とのコメントをいただいたので

ちょっと安心しました。




自分のやっているリフォームや見せ方が正しいことだと信じていても

第3者からどう見られているかは別ですのでこうした評価は純粋に嬉しいですね。





今回は、駐車場が2台必要らしく、1台が月極になってしまう

我が物件は、即決にまでは至らなかったそうです。





本日、法人さんへも紹介頂いているみたいなので

なんとか早く結果が出てくればいいのですが。。。




早く満室復帰したいですが焦ってもしょうがないので

やれることを一つ一つやっていきます。




****


最近は、また仕事にやる気が出て来ました。

本業のサラリーマンもあと数年はやるでしょうから

やりがいがあるにこしたことはないので、この気持ちが継続してくれるといいのですが。



いろいろ人間関係も複雑ですし、業務の細かいマネジメントが多くなるので

あまり力まず、マイペースでやっていきますかね。




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どうやったら田舎で融資を引けるか


楽しみを持つ、っていいですね。

楽しみと言っても、明日とかではなく、1年後でもなく

1ヶ月後くらいがちょうどいい気がします。




来月は、会社内で行われる、スキルアップ研修があるので

自己成長の場として期待しています。

またそれに合わせて、友人か兄弟と食事でも入れようかな。



楽しみは1ヶ月後くらいが、ちょうどいいです。



***


さて今月はボーナスが入金されますので

千葉戸建てのローン返済に、40万円以上は当てられそうです。

ちゃちゃっと返して、早く次の戸建てに行きたい所ですが

今後の予定収入は大きく変わらないので、返済額も予定通りになるでしょう。




次の戸建ては、もっと担保評価のある都市部のものを購入して

今後の融資の共担にしながら、うまくローンを引いた投資にしていきたいですね。

田舎の戸建てのキャッシュ投資は安定的ですが、規模の拡大が遅れます。




私の場合、属性や居住地を活かした、大型ローンは厳しいので

一つ一つ積算評価の出る戸建てを増やしながら

銀行への信頼を上げて行く方法を取るしかありません。




あとはこの田舎の地銀に2棟目の融資を依頼するか

妻の属性(20代、正社員)というのを活かして、公庫へ相談するかですが

いろいろ悩みますね。



もうちょっとスピード感を出せたらいいのになと思います。

あとは出世して収入を増やすくらいでしょうかね。







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今月のお給料と支出


今月の給与が入金されました。


先月は50時間以上残業をしましたが、それでも手取りは28万円ほどです。



今月は



・義理の弟の結婚式ご祝儀(10万)

・不動産取得税(13万)

・車の修理費用(2万)




、、、、と出費だらけの月になりますが、ここを越えれば

今年の大きな支出は乗り越えたようなもの(そう祈りますw)。






1棟目アパートの空室ですが、まだ何も動きがないようです。

広告料を2ヶ月に増額し、管理も個別管理に変更したので、契約書の問題も無くなりました。




相場より若干高い家賃設定ですが、あとは営業マンの腕次第と考えています。




ただし来月は7月!

賃貸にとっては、一年で最も閑散期に当たります。

(確かに、暑い夏に引っ越し作業したくない)




あまり悠長に待ってもいられませんが、仲介会社さんへ旨味をしっかり提示しているので

客観的な募集条件と、物件のハード面、などはもちろんありますが

この家賃設定の高さで申込みが入るようであれば、一つの経験になります。




現況(3/4入居)でも利回りが15%くらいあるので、こういった実験もなんとかやれるわけです。

これが築古物件の強みですね。

どのくらいの条件で、どのくらい客付け会社とのリレーションを作って行けば

どのくらいのスピードで申込が入るか、という私の中では、壮大な実験です。





、、、とは言っても、あまり長引かせたくないので

あとは6月3週目の土日まで様子を見て、状況を再度ヒアリングしようと思います。




お部屋はかなり綺麗に、掃除もしているので

ダメなら、次なる策は、家賃減額や設備増強、ということになります。



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畳や障子の格安処分


今日は朝からアパートに行って来ました。

以前リフォームしたときに出た廃棄物をどうしようかなと。



その数は、、、

畳6枚、障子2枚、ベニヤ板2枚

それから誰かが捨てた。。。。。。傘付きの照明、プラスティックボード


猫の糞尿まみれのカーペット、などなど



畳屋さんに聞いたら、処分は1枚1,500円

障子は1枚1,800円かかるといいます。

そしてリサイクルショップでは畳回収はNG。上記同様の費用がかかります。

処分したら、ざっと、2万円くらいはかかるでしょう。





最後は、親しくしているガス会社の社長さんにお願いして

軽トラを借りました。

自分でゴミ処理場に持って行く事にしたのです。




さあ運び込んでレッツゴー!


s_IMG_1938.jpg



ゴミを積んだ、軽トラごと重量を測って、帰りにゴミがない状態でもう一度測る。

そんな方式でした。

かかった料金は4,752円でした。



帰りに、イチゴとクリームが入ったどら焼きを買ってガス会社さんにお礼したら。

大変喜ばれました。

物件の近くにガス会社があるといいことがありますね。

色々頼めるし、お礼もできるし、そうやって関係が深まって行くもの。




倉庫の中も綺麗になって、気持ちがスッキリしました。

世の中、工夫すれば、お金はかからないようにできるものです。




猫だけもう来ないでほしいです。あれは厄介です。


s_IMG_1939.jpg


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不動産屋から突然の電話



アパートの古畳をどうしようかなと思っていました。



ダメ元で、取引しているガス会社さんに電話したら

軽トラを無料で、借りれる事になりました。

回収業者だと高く付くので、自分で持ち込みが一番リーズナブルです。





このガス会社さん、アパート購入時に給湯器やエアコンをつけてもらったり

大変お世話になっています。

お菓子でも持って、お礼に行こうと思います。






さて音沙汰なかった、千葉の戸建てですが今朝、不動産屋さんから電話がありました。

まさか短期退去?と思って、ドキっとしましたが

洗面所の排水溝の臭いがあって、どうにしかして欲しいという内容。





防臭キャップがはずれている可能性があるとのことなので

不動産屋さんに現地調査をお願いしておきました。

あんまり大したことなさそうで良かったです。

長く住んで頂けるよう、すぐに修理してもらおうと思います。




***



今日から会社で、月次の業務に追われています。

今週はVIPのお客様もいらっしゃるので、気が抜けません。





なんとか休養と栄養で乗り切って行きたいとおもいます。











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組織は大変ですね。。。


先日、会社で前期の評価面談がありました。




私の会社は、自分からやったことのアピール面談形式なのですが

こういうのは本当に苦手です。。。。




本当にその人がやったことの成果なんて、正確に測れるわけないですからね。

分かりやすい、目立つ事をやれば、評価は上がりますし

地味な事であれば、評価されません。




しかも評価するのはいいですが、お給料へのインパクトは大したことないですからね。

うちの会社はサービス業会でも、かなり過重労働の会社なのですが

最近、外部のコンサルに提案されたのか知りませんが

”良い会社になるための、世界基準”みたいなものを導入したらしいです。




まあ離職率が高いとか、鬱になる社員がいるとか、給料が低い不満の声が多いとか(私ですw)

そんなことが裏側にあるのでしょう。




まあこんな会社でも、首切りは基本ありませんし日本的な価値観の会社ですし

サービス業特有の肉体労働ではありますが、常識的な考え方をする会社なので

私もリタイアするまでは、よっぽどの事が無い限り、この会社とお付き合いすることになると思います。




今の所、会社からある程度期待されてもいるので

それはありがたいことだと認識しています。





人を適正に評価して、適正な報酬を出す、というのは、会社の基本ですが

社員はいつまで経っても、会社の求めるような働きはしませんし

逆に、社員が求めるような待遇や給料を、会社が出す事は永遠にないでしょう。





労働の主従関係というのは、いつの時代も、双方納得というのは難しいのでしょうかね。







これが勝ち組み企業なら違って来るのかもしれませんが

社員の過重労働によって、なんとかポジションを成立させている会社だと

社員に期待するより、人を変える方が早い、というマインドになっちゃう面があるのも事実。

そうして、いつも人の入れ替えが激しくなって、仕組みもできず、同じ所で苦労する会社の完成です。





小さい会社だとこれは許されますが、会社が大きくなっていく中では

積極的に、会社が社員のことを考えて、人を育てて、長く働いてくれる環境を構築しないと

社員はいつまで経っても、会社のために仕事を本気ではやりませんし

社員による成果が上げられなければ、結局は、偉大な会社にもなれないと思います。





我が社は、その発展途上にあるのだと思います。




組織は大変ですね。

サラリーマンリタイアすると、個人勝負になりますが、私にとっては

やっぱり、それが一番気楽だなと思います。




今回の評価により逆に、

早く、個人勝負できるよう、また頑張ろう、とリタイアへの憧れが強くなりました。




****




今日は、客付け会社に行って、物件の客付け方法を相談して来ました。




気づいたら1時間も話し込んでしまいましたが、前向きに入居付けに

動いて頂けそうで、だいぶ気持ち的にもスッキリしました。

(決まらないストレスだけありましたが。)




広告料も2ヶ月にしたので

ぜひ今月中に空室を埋めるべく、頑張って頂きたいと思います。



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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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