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内見時の印象UPにつながるか!?




アパートの空室はあと1室


終わってしまった繁忙期は悔やんでもしょうがないので

内見時の印象を少しでも上げるべく行ってまいりました。




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お部屋に入ったときの玄関は、いわば顔!





でも築古アパートであればあるほど、、、、


玄関に力を入れている大家は、この地方ではあまりいません。




そうです!THE コンクリート剥き出し!





特に、築古アパートと言われている物件は、玄関が汚い。

我がアパートの玄関も、上記のような写真でした。






そこで、CF(クッションフロア)をホームセンターで購入して

テーマは、明るい玄関、ということで

コンクリート用のノリも購入。






完成したら、こんな感じになりました。



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玄関、少しは明るくなったかな??(汗)

ちょっと、ぶよっとしたような気がしますが、できるだけ空気は抜きました。




まあ、戸建て賃貸は、素人DIYだどボロが出るので、プロの手を借りるかも。




***



本日、内見があるみたいです。

しかし、共同仲介がやっぱりネックになっています。。。

自社以外の契約書になっちゃうので、営業マンのネガティブが半端ないです。





ウェブからはお問い合わせらしいので、自然反響があるのは良い事です。

千葉の戸建てもウェブの問い合わせ→内見→即決だったように、、、

ウェブでのマーケティングが、効いていることの証明です。





営業ネガティブは、、、、

管理会社(元付け)を変えれば解決しますが、すぐにはできないので

今回は、厳しい条件の中、入居付けを頑張っております。




なんとか頑張ってくれ、空室ちゃん!



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戦略を立てたらあとは淡々と実行すればいい


上司と大都会へ出張に行っておりました。

たった一泊なのに帰ってきたらグッタリ。。




良かったのは、出張というのが非日常になり

同じ事の繰り返しの会社生活の中で、少しの刺激にはなりました。




そして明日からまた奴隷として、薄給、サービス業生活が始まります。

今晩は若干、鬱気味でお送りしておりますw




さて試練のアパート空室は今週末でデッドラインです。

週明けまでに反響が無ければ、広告料増額、家賃減額を検討するつもり。

ここらへんは当初の計画に沿って、淡々と実行して行きます。




今日は、仕事あと半年はがんばるわ、と妻に言ったら

そんなに根詰めて、頑張る必要ないわよ、と言われました。




そうね、あと数年だと思えば、そんなに頑張らなくてもいいですね。

頑張っても一緒だし、頑張らなくても一緒。



淡々と、描いている不動産投資の戦略を実行していくだけですからね。

いつも大事な事に気づかせてくれる妻に感謝です。









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コストをかけるか家賃落とせば解決します。でも・・・


空室を埋めるために入居付けグッズを置きました。

そして販社を増やすために、新たに3社ほど

小さい不動産屋さんに入居付け依頼しています。



でも結局は、大手が強いよね、ということで

元付け以外で、物件で一番最寄りの業者さんに客付け依頼しています。

ウェブの外観写真がいまいちだったので、すぐに変えてもらいました。





家賃はそのままキープでお願いしているので、今月末までで内見数を確認して

ダメと判断するなら、広告料追加して客付け会社にアピールするか

家賃減額して、入居者にアピールするか、攻め方を考えるとしましょう。





追加リフォームをしてのバリューアップも考えましたが

ずるずるコストがかかるので、それまで追加の投資は無しです。

ただ時期が時期だけに、今の私の作戦が正しいのかは、神のみぞ知る。




コストをかければ入居は決まります。

家賃を思い切り、落とせば、入居は決まるでしょう。

でもそれでは経営者として意味が無いので、そのバランス感覚が要求されますね。

今回のこの空室は、私の大家力が試されております。

優先順位とそれに基づいた適正な判断力を持って、入居まで結びつけたいと思います。






さてさて、、、、





今日はお休みなのに、会社でトラブルが起こりました。。。。。

お客様に適正なサービスを提供できなかったみたいで

これから会社に行って来ます。




自分のミスでなくても、事業所の責任者(肩書きだけ)なので

お客様に代表して謝らないと行けない、このツラさ。。。。。





毎月、決まった定額の給料がもらえる、サラリーマン業は

何もトラブル無く、ストレスがない時は、ありがたいですが

こういったトラブルは、全く私のいないところで起こります。

まあ一年にそう何度とあるものではありませんが、サラリーマンのお給料が

こうした問題対処への報酬と考えるなら、そうなのかもしれませんが。





今日はお休みの日にも関わらず、これからシャワー浴びて会社に行って来ます。

午後は、是が非でもゆっくりしたいと思います。


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空室を埋めるためにあと一歩のアイデアを



ボロアパートの空室を募集開始して10日ほど経ちました。

ポツポツ内見は入れて頂いていますが

お申し込みまで繋がりません。




そこで!

昨日、家でも対策を考えていたのですが良い案が浮かばないので

お掃除がてら物件まで行って来ました。



すべての問題は現場にある!を信条としております。



この部屋の弱点は、元オフィスを改装しているので洋室よりDKが広いという

チグハグな間取りと、駐車場1台までという制約です。




そして、客付け会社に電話したら、やはり元付けの契約書を使うので

客付け会社は営業しにくい物件になっているらしい。

(早く管理変更して欲しいお気持ちは分かりますが

 そんな短期間に管理変更できないので、これは現段階では解決が厳しい問題)。




以上より、、、、、




これ以上、大きな修繕はかけたくないし、プロモーション(営業販路)はこれが限界です。

あとはプロダクトの見せ方を、極限まで良くして、最後は家賃交渉で客付けしようという戦略にしました。




早速、

・お部屋の掃除

・ドアオープン後の印象向上(照明位置、観葉植物をDK側へ)



そして前回も実施した、、、客付けグッズ&POP



入客付けグッズ



特になんかしっくり来てなかったプロダクトですが

間接照明と観葉植物の位置を変えたら、なんかすごくまともな部屋になりました!

そして今朝、客付け会社へ一斉にメール配信しました。

これで対策第2段階まで終了です。




これで2週ほど内見の状況を見て、6月頭までに申込みがなければ

最後に、家賃調整をしようと思います。

(と言っても、現家賃がかなり高いと思っているので、適正に戻すイメージですが)。




今日もやることは全てやりきりました!

あとは待つのみ。


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リタイアするために現実を調整して、理想に近づける




リタイアに向けての計画を練っていると

現実路線で考えるので、どうしても計画がのびのびになります。




これくらいの時期にこのくらいの物件を買って

収入が増えてたら、それを原資にまた購入して。

という感じで考えると、どうしても5年くらいはかかりますね。




結局、現実路線になると現金購入が中心になって

それはそれで安全経営ですが、スピード感が出て来ません。




一方で、現実離れした計画を立てても達成できないので

結局は、現実路線で考えて、あとはこういう情報や可能性を狙っていけば

もう少し早まるかも、くらいの感じで考えています。




まずは不動産投資における目標設定をちゃんと行って

その上で、現実を調整して、理想に近づけていこうと思っています。



***



本業の方は、、、、

今日から4連勤で、そのあと連休が入りますので

まずはそこまで頑張りたいと思います。




最近は、社内コミュニケーションにちょっと苦戦中です。

なかなか気難しい人がいると、それだけで疲れますね。




こういうことで体力を使うのは、本当にバカらしいですが、

今は自分に出来る限りのことを精一杯やりたいと思います。





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家賃3万円→4万円へUP


台風が通り過ぎ、よい天気ですね!

仕事をしている場合じゃありませんので、本業は適度にがんばります。





さて、昨日ウェブサイトに募集情報を公開した

ボロアパートの空室ですが、今のところ問合せはありません

(まあ一日なので当たり前ですが。)





今回のお部屋は、嬉しい事にトイレが汲み取りではありませんので

それなりに女性もターゲットに入るお部屋です。

前回の空室は、汲み取りで女性に嫌煙され、結局、土木業のお兄ちゃんが入居しましたからね。




今回は、、、

リフォームは原状回復のみで大幅な間取り変更もしていませんし

追い炊きも、エアコンも付いていません。






そして繁忙期ではないこともありますので、苦戦が予想されますが

家賃だけはアップして募集しています。




家賃は3万円→4万円へアップはやり過ぎの感もありますが

営業マンさんの提案にそのまま乗って、募集してもらっています。





ただし、、、、

10日くらい様子を見て、まったく問合せがないようなら対策に動きます。




やれることは、、、、

玄関のCF化と、トイレのアクセントクロス、ウォシュレット、くらいでしょうか。

たいしたことはできませんが、見た目を変えて

内見時の印象UPを狙うくらいになるでしょう。




現在の間取りが2DKなので、壁を取っ払ってLDKにしたいところですが

これをやると10万は下らないので、最後は家賃広告料の調整になりますね。






基本は、フリーレント→広告料調整→家賃調整、、、の順番が大事だと考えています。



大幅なリフォームをすることなく今の間取りで決まるなら

手残りが少しでも多く残るように、対策を実行していきたいと思います。





家賃を下げての募集をすると

入居者の室が下がったり、リフォーム代や広告料の回収に時間がかかったり

良い事は何もありません。






5月中に決まると嬉しいですが、今回は繁忙期終わった後ということで

決まれば大きな自信につながると思います。







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出費が重なりますなあ




今月は出費が多い家計収支になりました。




自動車税が4.5万円

アパートのリフォームが5万円

アパートのローン返済が5万円

それから原因不明のマイカーの水温計異常(見積もり中でビクビク)




結局、購入した戸建ての純粋な返済は12万円ほどです。

まあこれでも普通の家庭の住宅ローンくらいは返済できています。




来月は固都税第2回目が来ます。

そして大きいのは、義理の弟の結婚式。





出費は常につきもの。

でもその中でいかに、生活を圧縮して、返済にお金を回すか。

完済すれば、気持ち晴れ晴れの、無担保不動産が出来上がります。




来月から戸建ての賃料収入が入り始めます。

今日から、suumoなどに空室部屋の募集がスタートしました。

まずは満室大家に復帰しないと、ね。









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土地値だけど利回りソコソコなのは買い!?


仕事の日だと、8時間寝ても眠いです。

しかし、今日は休みの日。

夜12時に寝たら、夜中の3時に目が覚めてブログを書いてしまう自分がいますw





さて、、、




ボロアパートの空室を埋めるべく動いています!

仲介業者の、ウェブ掲載が遅いので、軽く突っ込んだら、今やっているところです、と回答有り。

まあ新しいお付き合いが始まった、物件から最寄りの店舗なので

これ以上はあまり焦らせないことにしようと思います。




最近、近県の都市で、良い物件があって、それが珍しい土地値のアパート。

市街化区域で駐車場も1戸あたり2台取れて、しかも満室





良いなと思ったけど、利回りが12%。で、価格も3000万クラス。

こういう土地評価高いが、築古で、満室物件というのは

一瞬惹かれるが、やっぱり断念せざるをえません。




基本は高利回りでないと、運営する中のキャッシュアウトに耐えられない可能性があります。

資産形成がバッチリできた後に、10年スパンで持って

土地値で売却できるなら、建て壊し費用除いても、ビジネスとして成り立ちますがね。




今の私はそういう長期の投資をするフェーズではないので。。。。

将来、お金持ちになったらやってみたい投資、というところです。




ということで、、、、、、



もうちょっと小ぶりで

地銀さんに好まれそうで、私のナケナシのキャッシュを投入して

一気買いできるやつを、地道に探そうと思います。





あとはまた千葉戸建て、ですかね。




こちらは担保評価が出て、客付けに困らないやつで、利回りも悪くないやつ。

こちらも、ひたすら探します(なかなか良い物件見つからないけど)。





買えれば、それを担保に、アパートを買うときの担保にすることを夢見て。




基本は現金買いで、私は不動産投資を拡大するつもりですが

最初のスタートだけ、もう1、2棟は、レバレッジを効かせたい所。

その後、現金買いの高利回りで戸建てで、資産と負債バランスを改善していけたら、、、、と

妄想だけは今日も炸裂しております。







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商品を正しく選べない。だからこそ勝機がある。


最近、会社から通勤車両の保険証の提出を求められ

私が事業所の全従業員の取り纏めをしました。



そういう機会があると、同僚の保険料が全て分かってしまうのですが

中には、年間で10万円以上払っている人がいました。




車両保険とか、特約とかフルフルで付けているのでしょうがないのかもしれませんが

私の保険会社なら安いですよ、と教えて上げたら、その額にびっくりしていました。




私の自動車保険は、先日ネット銀行のものに変更して

年間36,000円くらいです。





また最近入社したパート社員の方は

給料が月額15万円くらいで、子供が生まれたばかりで奥さんも働けないのに

家賃が5万円以上の賃貸に住んでいるらしいです(探せば同じ間取りでもっと安い所もあるのに)。





人は自分の価値観で、生きています。




そして日々盲目的に生活しているので、商品を正しく選ぶ力、というのが備わっている人は

実はそんなに多くないのだな、と思います。






人の価値判断というのは、それほどまで曖昧だということです。




不動産賃貸も、似たようなところがあります。

工夫して、価値が高くなった事をうまくアピールすれば

家賃アップして貸し出す事が可能です。




先日リフォームした私のボロアパートの空室は

この週明けから、ポータルサイトにアップされます。




家賃を7千円くらい一気に上げて、ちょっと強気で募集しているのと

賃貸繁忙期が終了してしまったので、苦戦する可能性はありますが

さてどうなることでしょうか。



今回も、一つの実験に近い感覚です。


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暗い部屋をリフォームしたビフォーアフター





繁忙期が終わった4月末、、、、


なんと、、、、、、

先日、1棟目ボロアパートに空室が出てしまったことを書きました。




そして今日は、本業のサラリーマンが

7連勤後のひさびさのお休みにも関わらず

弱体にムチを打って、朝から空室部屋へ!





リフォーム業者さんはクロスとCF貼り。

その華麗なプロの仕事を横目に、、、、、、




私は、コソコソ、DIYです!



この部屋の最大の弱点、、、、



それは、、、、













窓がないこと。。。。。




厳密には小さな小窓だけあります。。。



でも、外から光が入らんのですよ。。。。



だから部屋の中は、どんより、お昼でも真っ暗です。






では、、、、

ビフォアーの写真からどうぞ。





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左上の、”グリコのおまけ”のような

ちっさいやつが小窓です。





なんでこんな小さな窓を付けたのか????

まったく理解ができませんね。。。。。。


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そしてクロスもカビだらけで、、、、、

キッチンは、
古めかしい白色です。




洗面台は、鏡のないやつで、使いにくそうです。。。。




そこで、、、、、

お金がない大家は、ひたすらDIYなのです。





アフター






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今回DIYでやったこと。


・洗面台の鏡取り付け&備品

・キッチンの赤色カッティングシート

・観葉植物

・壁にお手製の棚設置&備品飾り付け

・間接照明によるライトアップ

・床のワックスがけ

・窓枠、玄関、建具のペンキ塗装



職人さんにやってもらったこと。

・クロスの張り替え

・クッションフロアの張り替え




DIY&職人さん、トータル費用は、7万円ほど(家賃2ヶ月分)。

※別途、不動産会社に支払う広告料がかかります




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休みの日に、クタクタ。

完全燃焼です!!!

とにかく、入居が一日でも早く決まりますように!!!







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地主大家に負けないためには


GW繁忙は、残すところ今日明日の2日間。

私の会社はサービス業ですから、世間がお休みのときほど忙しい業態です。



こういう時期は、一日の残業時間が7時間とかになり

その全てが肉体労働ですから、それなりに身体が辛くなります。

これを乗り切れば、しばらく落ち着くと思って、なんとかやっていきます。




明日は、夕方には仕事が終わりそうなので

仕事終わりで、アパートの空室部屋のリフォームをするための資材買い出しに行く予定です。

7日にリフォーム会社さんに入ってもらい、クロスとCFはやってもらえます。



なので私は、キッチンやトイレ、洗面台、あとはプラスαで見栄えのする何か

入れなきゃいけません。

普通のお部屋を、つくっていたら埋まるもんも埋まりません。



昨日も寝る前に、ずっとインテリア関係のサイトを、グーグル画像検索(←これオススメ!)で見ていて

けっこうやりたいものが見つかりました。




地域で一番、オシャレで、住みやすい部屋を、作ろうと思います。

田舎のせいか、地主大家が多そうです。




都会はプロ大家が多くて、競争も激化しているでしょう。

まあ入居需要とのバランスで、客付けの難易度が変わると思われますが

田舎の良さは、しっかり努力すれば、すぐに”際立つ”というところです。



需要の少なさは、客付け会社の拡大など、できることもあるので

商品力、営業力、両攻め

今回もこの空室部屋を埋めたいと思います!



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【所有不動産】
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千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)
千葉戸建5号(18年4月/550万)

1983年生まれ。現在、家賃収入約100万/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。2018年不動産管理法人を設立。


【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円、現金1億
33年(50歳)CF500万円、現金3億

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:15.9%]
-------------------------------
利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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