身体年齢と法人からの入居希望


先日、妻が購入した、「体重計」が自宅に届いたので、使ってみました。


そしたらびっくりしました。

最近は、体重以外にも、、、、、




内臓脂肪

皮下脂肪率


骨格筋力量


同世代比較


基礎代謝


身体年齢




、、、、などなど、いろいろ計れるんですね。





しかも、、、

レコーディングが90日間もできるので

医者にモニタリングされている感覚です。





時代は進んでいますな。





31歳の私は、体脂肪率が11.6%で、内臓脂肪も少なく

身体年齢は18歳、ということで安心しました。



(私の奥様は、ショックで倒れるほど悪い数値だったのは、内緒です)





***




さてGWに突入です。




サービス業の私は、予想はしていましたが、7連勤。。。。。

身体へのダメージを最小限にすることに必死になります。





そして不動産投資。




ボロアパートですが、法人から問合せがあったものの

入居付けをお願いしている会社の担当者さんが

お休みで、進捗がまったく分かりません。





結局、7日にリフォームなので、それまで待ってもらえるかどうか。

本当は1日か2日に入居希望だったらしいのでダメなのかもしれません。





担当者の方には、伸ばす交渉を頑張って頂けるようお願いしています。

また動きがあればご報告します。





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家賃4ヶ月分の費用で客付けする



今日から連休なので

朝一で、アパートの空室部屋に出向きました。




前回、和室の洋室化リフォームでお世話になった

リフォーム屋のおじさんが来ていました。

このおじさんの耳が、やけに福耳で、相変わらずそれも健在。




今回もこの福耳にあやかって、リフォーム&入居付けに持っていきますw





早速、クロスとCFの施工費用をヒアリング。

5万円前後になりそうとのこと。




あとは備品(ペンキなどもろもろ)を入れても7万弱で行けるので

広告費を足しても、総費用15万円くらい。




家賃約4ヶ月分くらいです。

みなさんリフォームに、どれくらいコストかけるのでしょうかね??




お金をかければ誰だって、良い物はできます。

だけど、ビジネスなので、費用判断が大事です。




最少コストで、最短客付けをして、最後は、入居者に幸せに暮らしてもらう





その3つの両立が大切。





コストかけ過ぎは、たんなる大家の自己満足。

でも、最少コストだけでは

未来の入居者さんが不幸です(もしくは、家賃が下がってしまいます)。





この辺りの経営判断。

これが大家業の醍醐味でもあるでしょうね。



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今日は一日、掃除とペンキ塗りをしていました。

ペンキ塗りは色が合わず、失敗。

明日再戦します。




シーリングライトは、3,000円でした。

やはり、リサイクルショップは最強です!





リフォームは大変ですが、なんだかんだ、その時間は幸せです。




このお部屋にどんな人が入ってくれるのか

お部屋が、どんな風だったら、喜んでもらえるか。




そんなことを考えながらやっていると

リフォームにも自然と力が入ります。




s_IMG_1847.jpg



昨年12月に初めてアパートを購入して紆余曲折やってきました。




いろいろ失敗しながらも、チャレンジしていると

自分で出来る範囲も広がって、ホームセンターで買う物のレベルが上がっている気がします。




明日も会社は休み。

だから私は、アパートへとまた向かいます。



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退去部屋を見たら驚愕の事実

 
ボロアパートで出た空室部屋の内見に行って来ました。

思ったより綺麗なので、入居者さんが掃除してくれたみたいです。

スナックのママらしいのですが、律儀な人ですね。



ただ6年住んだだけのことはあって

クロスの剥離やフローリングの剥がれなども。




あとびっくりしたのは、管理会社の持っている間取りとだいぶ違うこと。

洋室だと思っていた部屋は和室で、LDKだと思っていた部屋は

ダイニングと分断されており、どうみても2DKでした。

あと、大昔は元事務所として使っていた部屋なので、窓が少なく暗い。。。





壁を壊して1LDKにしたり、クロス全取っ替えだと、けっこう費用かかるなと

頭を悩ませていたら、先日訪問した新客付け会社Mより電話あり

「GWくらいから入居したい、法人がいます」

とのこと。




急遽、大規模リフォームは中止にして

必要最低限の原状回復でいく方針です。

クロスとフロリング補修で行ければベストです。



今日は、お世話になっているリフォーム会社様と会う予定。

あと新客付け会社様にも、進捗を電話しないと。



GWに突入すると、いろいろ手配がしずらいので、大忙しです!


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退去後の原状回復について


ボロアパートの退去部屋の件の、続き。



今日電話して、営業部長から、、、、

クリーニングはこちらでやるので安心してください、という言質をもらいました。



ただし入居者さんが6年も住んでいたので

かなり内装の痛みがある可能性があります。




過失損耗でない部分は、もちろん大家負担なので

26日の内見がドキドキです。




あとは募集を専任から一般に変えられないか交渉しています。

当然、不動産会社は難色。




でもこちらもビジネスなので、良い条件で早く決めてくれる会社に

仲介して欲しいのは当たり前です。

ここは徹底抗戦で挑みます!




できれば管理会社も変えたいのですが

入居者さんの家賃の振込口座変更は結構なストレスです。

とりあえず空室が埋まってしまえば、当分は安心なので

ここは、あせらずやっていきます。



***


今日は妻と一緒にカフェに行って

帰ってからは、ジョギングして充実の一日でした。

そのおかげでスッキリ!



たまには運動もしないとダメですね。



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我が家の家計収支



家計収支というのは大切です。

収入ー支出が投資に回るキャッシュになる、というのは基本中の基本ですから。


ということで、、、、

現在の我が家の支出を出してみたら、ざっとこんな感じの割合です。




支出グラフ



リタイア後にいくらで暮らせるのかというのを突き詰めると

結局は、マイホームの問題と、ローン返済の問題(私の場合は奨学金返済)に行き着く訳です。




我が家の現在の総支出が毎月20万円です。

したがって上のグラフで言うと、、、、

マイホーム+駐車場+ローンで、全体の49%も占有していますので

ざっと10万円くらいのインパクトがあります。





ということからすると、、、


リタイア時には、奨学金を完済し終わり、マイホームは安い戸建てを現金購入しておけば

まあ、至極おざっぱに言って、月の支出は夫婦二人で10万円だけです。




あとは所得税、住民税などがかかること(これが結構大きいですけどね)と

不動産投資で再投資をどんどん進められるだけの

貯蓄を毎月20〜30万円でもできれば、順調に投資拡大ができるでしょう。






もちろん不意の出費(不動産の修繕費と空室リスク)を考えると

多少の貯金はないといけませんが、リタイア前にキャッシュを温存しておけば

そうしたリスクはまったく怖くありません。


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資産を持たない人間が、、、、

宝くじを買っても当たる確率は低いですし

株やFXで常に高い勝率を叩き出すのも難しいでしょう。





ならば限られた自分の人生の時間とお金を何に投資をすべきでしょうか?





巷には、「貯金術」みたいなものを、指南する書籍も多いですが

毎月の積立貯蓄だけで得られるのは、老後の不安が少し和らぐ程度です。




世の中にはこうした、豊かな老後のススメ、を啓蒙する風潮が溢れています。

住宅ローンもそうですし、企業年金もそうです。




いろいろな理由をつけてそういうものに傾倒する人が多いのでしょうが

それはすべて世の中の金儲けを企む人たちが考えた仕組みです。




住宅ローンは、金融機関が低リスクで貸し付けをするための仕組み。

企業年金は、勤め先の会社で、ずっと働き、社畜になるための仕組みです。





そうしたものに束縛されて最後に残るのは、一生奴隷として働く道だけ。





でも本当は、世の中は、もっと楽しくて、エキサイティングで

可能性に溢れているはず


少なくとも私はそう信じたい。




時間は誰にでも平等ですが、これほど大切なものはありません。

自分の大切な時間とお金を何に使うのか、よく考えることが必要です。




社会人になった後、、、、、

キャリアプラン、ライフプラン、ファイナンシャルプラン、を考える機会というのは

本当に少ないと感じます。




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入居付け会社の選び方を間違うと決まらない


本日、、、、、

1棟目ボロアパートの入居付けのお願いのために

新しい不動産会社に行って来ました。




結論から言うと、入居付け可能そうです。

しかも新しい不動産会社の提示した想定家賃は、、、、

先日決まった家賃より7千円アップで募集開始、、、と自信満々でした。




まあ、そこは繁忙期を過ぎているので、苦戦するかもしれませんが

そこは家賃を下げるか、フリーレント付けるかなど

おしりの調整でうまいことやれたらと思います。




実は、このボロアパート。

最初に売買したときの不動産会社にそのまま入居付けまでやってもらっていたのですが

その会社は、学生や1K物件に強いそうです。

賃料を地域最安値でも、決まるまで、2ヶ月くらいかかりましたからね。





でも今回、お願いしたのは物件まで車で5分弱で行ける所にある

最寄りの大手客付け会社。

ターゲットも、夫婦などが中心で、今回お願いする1LDK物件にはもってこい!




ということで最初から、こっちに管理も全てお願いしておけば良かったな、、、、、

と後の祭り的なことを考えながら、気持ちを切り替えて頑張ります。




実際は、この2つの不動産会社。

数キロしか離れてないのですが、少しエリアが違うだけで

客付けに強いターゲット層
が違った、、、、という事です。




入居付け会社は、慎重に選ばないといけませんな。

そして、選ぶに当たっては、直接話しをしてヒアリングをすることはもちろん

立地からしてどこの会社が良さそうか、自分の頭でちゃんと考えようね、ということですね






26日に退去なので、その足ですぐに内見してリフォームを最短で実施したいと思います!

目指せ、5月中の入居!







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人生の前半と後半



今日も会社で会議。

私の発言に対して、他のメンバーはリスクを全面に押し出した反論が出て来ました。

唯一、部長だけが同意してくれたのが救いでしょうか。




まあサラリーマンやっているからには

私は攻めの姿勢で発言、行動していこうと思います。





もちろん筋の通った話しをしたり、事前の理論武装は完璧にするのが前提ではありますが、、、

今年と来年は好き放題発言して、やりたい放題やってみます。





最後は、結果を出した人が勝ちです。

リスクばかり考えて、行動しない人間には、私はなりたくありません。






これはサラリーマンに限らず、投資でも、スポーツでも、政治でも何でもそうです。




サッカーのワールドカップでも日本代表がそうだったように

ワールドカップまでの4年間の中でどれだけ勝っても意味がないのです。

タイトルがかかった一大イベントのワールドカップ本大会で

結局、最後は何位だったの?が勝負です。





テニスで錦織くんに沢山のエールを送ったり、注目されるのは

まさしく彼が、結果を出す人間だから、なのです。




私が不動産投資を本気でやろうと決めたのは

そこに大きな可能性を見いだしたからですが

それと同時に、極論すると、、、、、普通の人生では嫌だな、と思ったからです。




そして私が人生においてもう一つ大切にしたいのは

自分の創造性や、可能性や、創意工夫の、極限に挑戦したいという気持ちがあります。

それによって世の中が、少し楽しくなったり、誰かが楽になったりすればいいなと。






投資で結果を出して、アガリになるのは、とても素晴らしいことです。

でも、、、、、

それだけではやっぱり寂しいという気持ちが、どこか、心の隅にあります。




人生、身体が元気に動くのは、70歳くらいまでだと思います。

70歳以降はマラソンの後のクールダウンです。

そういう前提で考えると、、、、

私は現在31歳なので、あと4年で人生の折り返し地点。




そんな短い一生において、人生の前半は自分の幸せだけを追求して生きてきました

まだアガリになっていない私は、結果を出すことが、まずは大切なので

もう少し自分の幸せのためだけに生きていかなければいけません。





でもどこかの人生のあるポイントから、、、

それ以外のことはやってみたいなというのが今の思いです。





それが何なのかは、まだ現時点では分かりません。

世の中には人生の前半で、満足して終わっている人が、沢山います。

結果を出して、終わってしまっている人です。




私はサッカーの中田英寿が大好きです。





彼はサッカーで結果を出しましたが、現役をすぱっと辞めて

そのあとは世界中を放浪しながら、自分の感性を磨き、

お店を出したり、チャリティーに参加したり、あらゆるジャンルの方とコラボレーションして

新しい価値をつくり出そうと、チャレンジしています。




彼は、サッカーを辞めた後、人生の後半がスタートしたのだと思います。



私は、結果を出すために行動し、結果を出してアガリになったら

少しでも早く、人生の後半、と言えるレベルに入っていきたいです。





その為に、今年と来年が、なんとなくですが特に勝負かな、という感じです。

緊張感もありながら、リラックスしているので、良い心境だと思います。




やっとスタート地点に立てたような気がしています。




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リタイア後の空虚感


昨日のブログ記事で入居付けだけ

他社にお願いする計画を書きました。



そして本日、その不動産会社から電話があり

「募集は可能です。ぜひお話しをさせてください」


ということで、22日にアポが取れましたので、行ってきます!





そして昨日、今日と2日連続で図書館にこもっていました。

館内で飲み物が飲めない意外は、快適です。




さてさて、、、、、、





最近は、リタイア後のことをよく考えます。

不動産投資は継続するとして、他の事業は何をしようかと。




他の事業は、生計を補強するだけでなく

一番は「やりがいのある仕事をすること」です。




結局、サラリーマンだからこそ、日常がそこそこ忙しくて

ストレスもありますが、時間があっという間に経過していくんですよね。

会社で辛いこと(ネガティブな事)があるからこそ、夜のビールが美味い(ポジティブが増長する)

ということもあると思うんですよね。








なんてことを考えていたら、、、、、





もしサラリーマンを辞めたら

図書館行くとか、スーパー行くとか、ネットサーフィンする、とか

そこそこやることはありますが、それが365日続いたら、どうでしょう。



けっこう、空虚な気持ちになる瞬間が多くなるんじゃないかなと思っています。






昔お世話になっていた前職の先輩が会社を創業して

なんと昨年、株式上場してしまいました。




先輩は、今では壮大な夢と社会貢献の夢を持っていて

精力的に頑張っていらっしゃいます。

(もちろんご苦労も多い事と推察しますが、、、、、)

なんか羨ましいなと思う反面、自分はどうしようかなと。





やはり社会に貢献するとか、誰かの役に立つということを

人生において、考えていかないと、残りの人生、いくらお金と時間があっても

空虚に感じる瞬間が出て来るかもしれません。




ようするに、目標喪失です。




今サラリーマンの人は、リタイアが目標なので、現時点では問題はないでしょう。

でも、、、

リタイアした後のことも、徐々に考えようかなと思っている昨今です。




まあ不動産管理戸数が増えて、それなりに忙しかったり、トラブルが起これば

あんまりそんなこと考えなくて良い状況が生まれるかもしれませんが

その先に、何かの空虚感や、次の目標は?みたいな発想が

出て来るよう気も、ちょっぴりしています。





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入居付けだけ他の会社にお願いする作戦


今日から連休で、図書館で過ごしております♪




さてさて、、、、

先日ご報告したように、、、、

1棟目ボロアパートですが、4月末に1室退去が出ます。





そこで、退去後は、即座に内見とリフォーム箇所の確認を行う予定ですが

問題は、入居付けです。





管理会社の対応がイマイチというか

たぶん、私は嫌われているでしょうw

なんせ鬼のメールを送ってしまいましたからね。

まあそのおかげで、内見がぐっと増えて、良い賃貸条件で決まったので良かったですが。





そこで今回の空室部屋の入居付けについて考えておりまして

入居付けだけ、別の会社で可能かどうか、確認中です。





管理契約書を見ると、「共同仲介を積極的に行う」という文字がありましたので

たぶん他社で、客付けだけお願いして、広告料を払えば良いのでしょう(と勝手に判断しております)




これが実現すれば、可能性は無限大に広がるはず♪




その場合、入居者さんとの賃貸借契約の結び方がどうなるのか疑問なので

質問メールを投げております。




今回、問い合わせした不動産会社は、物件から車で5分とかからず近いので

大いに期待しています。




回答が返って来たら、またご報告します。








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いま幸せ?と聞かれたら、、


先日、妻に対して日常の会話の中で




「いま幸せ?」   と聞いたら、、、




「すごい幸せよ。でも、これからもっと幸せになると思うよ♪」

と、、、、、うちの妻らしく、ポジティブな返事が、返って来ました。





うちの妻はいつもハッピーで明るいので

私のようなマイナス思考人間は助けられる事が多いです。





人間、幸せかと聞かれて、「幸せ!」と即答できることは素晴らしいと思います。




あなたは、何のためらいも無く、、、、


いまは超幸せです!と言えますか?





会社にいると色んなめんどくさいことや、楽しくない事も起こりますし

会社にいなくても、それこそ行きているだけで

マイナスな感情に陥ることなんて沢山ありますが

それでも「いまが一番幸せ」と答えられるマインドを持ちたいものです。





もちろん人生において、、、、

現状の不満をバネに何かに打ち込む、なんてこともあると思いますが

常に不満だけ、というのも、また寂しいものです。





幸せというのは、、、、

いまの環境や境遇に感謝しつつ、楽しく生きようと、努力することから生まれると思います。

結局は自分の思考(どう考えるか?)により、感情が生まれる訳ですから。





そうした自分のマインドを、自身でコントロールできる人というは

やはり強いと思います。





私も、人生においては過去、、、

失敗だらけで、不満ばかりありましたが

いまは結婚もして、目標もあり、仕事もそこそこ順調なので

感謝しないといけませんね。





日々まわりに感謝、勉強しながら、これからも進んでいきたいと思います。



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繰上返済と花粉症と


本日ローンの繰り上げ返済を行いました。

サイドバーの左下の金額も修正。



毎月6万円のローン返済でしたが

今後も毎月、繰上返済を20万ずつ入れていき

夫婦のボーナスも全額投入するつもりです。




こうした繰上返済も、徹底した生活費の圧縮と

大きくぶれない支出予算があるからこそです。

健全な返済は、精神的にも良い効果があります。





さて、、、、、



仕事の方は相変わらずマイペースにやっていますが

会社生活を送る限り、ベースの賃金の確保はもちろんですが

会社へのアピールも怠らないようにしています。




会社へのアピールというのは、、、、




ビジネスマンとしての提案と、付加価値の提供です。





それを継続的に行うからこそ、ありがたい給与を頂けると思っていますし

場合によっては、昇給にもつながるかもしれません。




リタイアを目指しているからこそ、サラリーマンも手を抜かない、をモットーにやってまいります。






しかし、今年からは息抜きと、あまり根詰めないことも大切にしているので

そのあたりのバランスをしっかり取ろうとは思います。



**


花粉の季節ですね。

雨なのに、鼻がぐじゅぐじゅします。




雨も嫌ですが、晴れたらもっと飛散がヒドくなると思うと、複雑な気持ちです。。。。



花粉症は睡眠が足りていないとひどくなるみたいですから

みなさん休養も大切に。






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人生において「圧倒的に頑張る期間」



リタイア計画において固定費の削減を

昨年から取り組んでいます。




妻の携帯をガラケーに変えたり

水道光熱費の使い方を見直したり

今月は、家賃にメスを入れるために、不動産屋さんへ行っています。




妻とよく話している事に

「ここ5年くらい(30代中盤まで)が、勝負だね!」


という会話をよくします。





人生において、頑張る時期、というのは必ず必要だと思っています。

その頑張るというレベルが、低いとあまり大きな効果はでないと思いますが。





圧倒的に頑張る期間をしっかり作る事ができれば

その分、あとが楽になります。

何事も、目先の話題だけではなく、長期的な視点で考える事を大切にしていきたいと

私はいつも考えています。





今年は、戸建てのローン返済と、固定費の削減に再度取り組むをテーマにやっていきます。

そして来年以降の不動産事業を堅実に行っていき、そこから得られるキャッシュを利用して

なによりも再投資をスムーズに実行できるような

体制を築く年にしていきたいと思います。









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お金のかかる春


4月は大変、お金がかかります。

今日は給料日なのですが、なんだか憂鬱です。。。





まずは千葉の戸建ての入居が明日からなので嬉しいのですが

初月は日割り家賃をフリーレントにしていますので実質身入りがありません。





逆に修繕系が、5万円くらいは消えていきそうです。

そういえば、ボロアパートの初入居者も、今月はフリーレントでした。

こちらも身入りがまだありません。



一方、支出面では、、、、

自家用車の保険が更新時期であり、自動車税もそろそろ来るでしょうね。

戸建てをリフォームしたときの費用(カード決済)も今月から始まります。






4月は身入りが少なく、費用が大きいので

おそらく私達夫婦二人の給料から、持ち出しも発生するでしょう。




来月からは家賃収入が増えますが、逆にアパートが1室退去するので

そこのリフォーム費用も考えておく必要があります。





不動産経営は、全体で見れば順調ですが

その時々で、支出の矢が刺さりますから

それに耐えれる体制を築く事が大切です。



良いニュースとして、、、、

長期的な不動産経営の方向性はずっと考えているのですが

一つ妙案が見つかったので、それでやってみようかなと考えています。

そのお話しはまた今度、ということで。






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自分の家を内見して来ました


今日は妻と朝から、賃貸物件を見に行って来ました。

先日書いた固定費を下げるために

現在の家賃51,000円(水道代込み)をいかにもっと下げるか。




案内してもらったのは、今の家から車で2、3分ほど(近すぎるw)

歩いても15分くらいでしょうか。

でも家賃は1万円以上安いのです。




で、内見して、結論は「無し」

木造で寒いのと、

駐車場狭いのと、

キッチンに冷蔵庫を置くスペースがないのと

キッチンの前が、いきなり畳なのと

使いにくさ150%



大家としての目線でも、こりゃダメだわ、という感じ。

こんな物件買ったら、相当家賃下げないと埋まらないよねと。




やっぱり入居者目線の間取りや物件になっていないと印象悪いですね。

いやー良い勉強になりました!

大家はちゃんと努力しないと、長期空室になりますな。

現に、この物件も長期空室らしいです。






あとは月末に退去予定の、ボロ戸建て賃貸を紹介してもらったので

そちらを今月末、また見て来ます♪




そちらは破格の家賃で、なんと29,000円です!

脅威の、一日1,000円以下ですね!

漫画喫茶より安いw





それが玉砕なら、今回はちょっと引越はないかもしれません。

ボロいですが、中はリフォームされているですがどうなることか。

あんまり期待しすぎず、行ってきます!





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なかなかいい物件は見つかりません


おはようございます!

なんだか最近は雨ばかりで嫌ですね〜。




仕事の方が、今月の山場を越えたのでほっとしています。




事業所の責任者(肩書きだけで給料変わらず。。。)になってしまったため

毎月の月初が締め作業で忙しくなってしまいました。





物件はいろいろ見ていますが

キャッシュフローがいまいちな物件か

土地値のそこまで出ない、中途半端な都会の物件ばかりです。




いまはみんな売り手が強気のは分かりますが

売れなければ意味がないので、ずっと同じ値段で出しているのも

どうなの?って感じですが。





まあそれでも、、、、

にわか投資家が間違って買っていくのを数年かけて待つことができるほど

高騰市場になっている、という見方でしょうが、異常ではありますね。。。



まあ高騰していると言っても

こうした時代に生き残る人というのは

自分の知識と経験を常に磨き続けている人
、だけでしょう。




不動産投資は間違った物件を買うと、クレームとキャッシュアウトばかりで

結局、手元には何も残りませんから。




私もがんばらないといけませんので、気を引き締めて臨みます!





さて今日仕事を終えれば、ひさびさの連休!

明日は賃貸物件を見に行って、その後はゆっくりします。


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自分でやるより人に任せてみる


今年から仕事の仕方を大きく変えてみています。

サラリーマンをやっていると

しょっちゅう問題が起こったり、解決が必要なことが発生します。




昨年までは、なんだかんだ私が自分でやっていましたが

今年から、人に任せる、をテーマにやっています。



結果として、人は頼れば、動いてくれるのだなと。

職場全体で動く方が、同時並行的に、色んな所で

いろんな問題が解決してスッキリします。




任された方も、けっこう張り切ってやってくれるものです。

特に雑務だけやってるパートの方とかに

少し工夫が必要な事や、アイデアが必要な事をお願いすると

そこそこ新鮮で、忙しさも出て、生き生きして来るのです。



あんまり一人で抱え込まないで、、、、

いかに組織全体で、目指す成果を出すか


を大切に今後はやっていこうと思います。




不動産投資も、大家自らすべてやるんじゃなくて、任せるところはプロに任したり

アイデアを引き出すような対話でやったほうがいいかなと考えています。



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固定費の削減を再度考えてみた


貯蓄と投資は、固定費の削減から!

というのは基本ですが、、、、




家計の固定費が減れば、投資に回せるお金が自ずと増えます。

我が家も、さらに住居費を見直そうと思います。





現在の我が家の月額家賃は、、

51,000円(水道代込み)

です。




これを1万円でも落とせば年間12万円の節約になります。




もちろん引越費用等もかかりますが

あと数年はこのど田舎に住む事になりそうなので

数年スパンで考えたら、安くなります。





昨日アパートの退去がありましたが

所有不動産における、入退去時のリフォーム費用などが今後も発生します。

そういったことを考えると

不動産投資というのは、今後もお金がちょこちょこかかってくるということです。



そこで、、、

できる節約は、可能な限りやっておいた方がいいと考えています。

昨日の退去はその良いきっかけになりました。



8日は妻と不動産屋さんに行ってきます。






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一難去って、また一難



所有しているアパート4戸と戸建て1戸が

3月中旬頃に、祝満室!でした。






めでたし、めでたしと思っていたら、、、、




本日、4月末にアパートの102号室が退去予告。。。。

5月のGWは私の仕事も忙しいのに、その時期にリフォーム入れたりなど

しなければいけないので、かなり過酷になりそうです。。。。





相変わらずチャレンジングです。





そして千葉の戸建ては、入居前チェクということで入ってもらったら

修繕箇所がたくさん出て来て、51,000円也。。。。





満室大家気分は、2週間で終わりました。

次から次へと出て来るもんですな。

でも負けませんよ!





102号室は長い事を居住している人でしたし

しょうがありません。

家賃も安かったので、リフォームして家賃アップできるチャンスと

前向きに考えて取り組みたいと思います。




このボロアパート、トイレが汲み取りであることが

入居付けにおいて大きなハンデになっておりましたが

102号室はなぜか、下水接続の完全水洗なんです♪



それだけが救いですw




1ヶ月以内の入居付けを目標として、頑張ります。



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3年リタイア目標はなかなか大変です




リタイア基準というのは人によって違うものですが。




私の場合は、働く事をリタイアするつもりはありませんので

2017年リタイアということの本質的な意味は、、、、、

サラリーマンからの脱却です。




その為の不動産投資であり

そのための貯蓄なのですが

現在のところ3年リタイアというのは、困難な状況です。




なぜなら、、、

現金による不動産投資だと不動産は着実に増えていっても

現金が貯まりません。




逆に貯蓄(内部留保)ばかり考えていると

不動産を買い増せないので、キャッシュフローが拡大しません。





一つあるとしたら、、、、

現金での不動産投資を進めつつ

返済の終わった不動産を担保に、フルローンで融資を受けて

不動産を増やす方法です。





ど田舎×低所得、、、の私が利用できる金融機関と言ったら

地元の地銀、ノンバンク、公庫くらいでしょう。





今のところは、、、



・サラリーマンとしての年収を上げて、買うペースを上げる


・現金買い付けで小さな戸建てを買い続ける


・上記を担保に、金融機関を巡業して、融資をお願いする





不動産投資の実績と、融資いただける土台をつくることが

今は大切だと考えています。





不動産投資は、規模が大きくなってくれば、拡大が楽になります。

しかし規模が大きくなるまで、が一番大変、なんでしょうね。





色々アンテナを張って、今は自分にできることを一つ一つやっていきたいと思います。

手元キャッシュも無くなったので

いま私にできることは、ローン返済、のみですねw


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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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対象:まだ1棟目を買えていない方

   貯金・資産形成を目指す方
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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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