年間500万円の貯蓄ペース




一昨日から1号目の築古ボロアパートに入居者さんが入ったようです。

ただし1ヶ月フリーレントにしているので、正式には5月分からやっと

満室家賃が入って来ます。





そして1週間で入居が決まった千葉の戸建ては

来月の中旬頃入居ですが、こちらも4月は日割りをサービスしていますので

1棟目ボロアパートと一緒で、5月から家賃収入が入って来ます。




満額ではアパートは127,000円、戸建ては52,000円なので

トータル179,000円が入って来ます。




ただしローン支払い、管理費用、清掃費用、税金等はここから引かれますので

手取りは毎月11、12万円ほどでしょうか。




あとはサラリーマン給与から毎月20万円貯蓄し

ボーナスも全額貯蓄に回します。

年間で500万円は貯蓄できるペースになってきました。





以前やっていた株は、勝つときもありましたがトータルでは負けていました。

不動産収入は、一度家賃が入り始めると安定しているのが良い面です。




あとは物件の棟数を増やしていければ

数年スパンで発生する修繕や、税金をしっかりカバーできます。





私は現在31歳ですが、私のように手取り年収が400万に満たなくても

夫婦二人で力を合わせれば、これぐらいはすぐに達成できるということですね。





結婚して、すぐに子供を作って、散財していれば貯蓄ペースは上がりません。

むしろサラリーマンを10年、20年と頑張らないといけません。

その間に予期せぬ支出が発生すれば、貯蓄なんて一瞬で吹き飛びます。




”その他大勢”と一緒にならないことがポイントです。

自分がコモディティになってはいけません。

世の中、結婚して、子供をつくって、マイホームを建てる人が多いです。





そういう人生を否定しませんが、私は選択しません。

明確な戦略を立てて、日々を送る事が

将来的には一歩抜け出すことにつながるはずです。





今年もう1棟、戸建て購入に向けて、動きたいと思いますので

今はローン返済を頑張ります。







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1棟目の戸建て収支を公開


1棟目戸建てのリフォームに行って来ました。

また片道3時間かけて、新幹線とレンタカー予約です。

今回は私一人で行って来ました。




朝食


まずは腹ごしらえ。

そして、入居付けいただいたE社へお土産持参しました。





残念ながら、担当者の方がいなかったので

丁重にお礼の気持ちだけ伝え、すぐにレンタカーで移動。



ウォシュレット



まずはウォシュレット交換。

難なくできました。

最初水漏れしたりしてちょっと焦りましたが。。。

こんな作業が業者に頼むと

5,000円〜8,000円くらいかかるのが信じられません。





古いウォシュレットは廃品回収業者さんに引き取りに来てもらいました。

なぜかお釣りがないとのことで、無料で引き取り頂きましたw





そして午後からは

テラスにある小さなウッドデッキが禿げていたのでペンキでDIY塗装。

10分もあれば、見違えるように変わります。



塗装前

デッキ塗装前

塗装後

ペンキ塗装後






和室に行ったら、綺麗に白クロスが貼ってありました。

恥ずかしながら私、、、、

砂壁ペンキ塗装に挫折したので、クロス屋さんに頼んでいたやつです。



和室
和室オレンジ



残っていたオレンジクロスを、指し色で入れてみましたが

そこそこ良い感じになっていました。




最後に玄関が汚くなっていた部分を掃除して終了

玄関





気になる事業的な側面ですが、、、


外観






物件購入費275万円で、リフォーム費75万円です。

◆合計:350万円(築26年)
◆購入日:2月末
◆賃貸募集:募集開始から1週間でお申し込み(内見1組目)
◆賃料:52,000円
◆利回り:17.8%





不動産の購入日からリフォームを経て、募集開始して

最終的にお申し込みが入るまで、1ヶ月弱でした。




逆に言うと、最短でもこれくらいはかかるということです。

3月中頃までに募集開始できたのが大きかったです。




今回、はじめて戸建てをやってみて

リフォーム費用において、一つの基準ができたのが最大の収穫です。





戸建ては延べ床面積が広くなるので、クリーニング代やクロス施工代が

どうしてもかかります。




が、、、諦めてはいけません!


物件を安く購入することに加えて、リフォーム費をどこまでかけるか。





高圧洗浄が必要な窓サッシを除いて、それ以外のクリーニングは全部自分でやるとか

募集上、内見者のインパクトが出ない部分は、最低限の原状回復に抑えるとか、、、、

いろいろ改善余地があります。







でも最重要なのは、リフォーム費用ではなく

取れる「家賃」なのです。





戸建ては、1,000円、2,000円の賃料でだいぶ利回りが変わります。

(今回で言うと、家賃2,000円アップすると、利回りは18.5%まで上がります)





賃料をいかに上げられるかは、内見者へ即決を促せるインパクトを

どれだけ出せるかです。




「ここに住みたい!」という気持ちを、一瞬で引き出せるだけの魅力をいかにつくるか。

これはすべて、大家の裁量によります。




今回は、色々な意味で、勉強になった1棟目でした。





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満室になったあと、今後の投資戦略について


昨年の12月にアパートを購入し、先月戸建てを購入してから

今月やっとすべてのお部屋(と言っても5戸だけです)が

なんとか満室になりました。





今年の目標は、2棟購入する事を目標をしているので

あと1棟をどこかで購入したいと思います。

いい物件が出て来るまでひたすら待ちます。
(その前に今の戸建てローンの返済が優先ですが)






そして私が向き合うべき大きな問題。

それは3年でサラリーマンリタイアするための戦略です。




3年リタイアと言っても、もう4月になるのであと2年半強しかありません。

成り行きだと戸建て4戸買っておしまいでしょう。




戸建てが増えて満室化していけば手元のキャッシュも貯まりますが

大したインパクトはありません。

ということは、融資を受けて、どこかのタイミングで早めにアパートを追加したいところですが

築古アパートの県外エリアへの融資は、一筋縄ではいかないでしょう。





あとは手持ち不動産が増えれば、それを担保にしてアパートの融資を引くのも一つですし

ぜんぜん違う第3の事業をつくるべきか、なども考えています。



安全で高利回りで回る商品はありませんから

リスクを取るか安全性を取るか。

そしてどのタイミング、投資を行うか、というところが一番重要になってきます。



できれば不動産で融資を引けるのが一番なので

もう少し勉強しながら、自分にあった金融機関を見つけていくことになると思います。







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内見1組目でお申し込み頂きました


本日、朝一で、、、

千葉の戸建ての客付けをお願いしているE社から連絡有り

「戸建てのお申し込みをいただきました!」

と連絡がありました。




入居付けをお願いしてから、まだ1週間経っていないので、びっくりです。




1棟目アパートは、千葉より数100倍は、ど田舎ですが

リフォーム終了してから空室が埋まるまで2ヶ月近くかかりました。

今回は、あまりの早さに逆に、ちょっと拍子抜けしました。。。





しかもなんと!

今回は、内見1組目のお客様でお申込みです。



賃貸需要が違うと、こうも違うのでしょうか。

アクセントクロスと、カッティングシートが効いたのかもしれませんが。






お申込頂いたのはファミリーで、小学生のお子様がいるご家庭でした。

ターゲットも、狙い通りでバッチリです。

あとは、長く住んでいただければいいなと思いますが、こればかりは分かりません。






24日に、エアコン取り付けや玄関掃除と、ウッドデッキのペンキ塗りにいく予定でしたので

その前にお申し込みいただけたことはとても良かったです。





DIYや掃除で、遅くなり、夜の11時頃にコンビニの御飯を

妻と二人でレンタカーの車内で食べた、苦労の甲斐がありました。




まずは入居付けいただいた不動産会社さんに

お礼の差し入れを持っていこうと思います!




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できるだけシンプルに考える


ホームページから客付けを相談していた不動産会社さんから

本日連絡があり、入居付けに協力して頂けるとのことでした。




小さな不動産会社ではありますが、地元の不動産会社さんです。

これで千葉の戸建ては、5社の不動産会社で募集を開始して頂いております。

今週末、内見があるといいのですが、どうなることでしょうか。



***



最近は、自分の行動をシンプルにするようにコントロールしています。

今回の入居付け依頼もそうですが

1社にお願いするより、5社にお願いする方が、内見数が上がる可能性が高いです。




5社にして内見数が低迷するようであれば、商品に問題があるということです。

客付け会社、または、お客様にとって魅力的ではないから、入居者が表れないのでしょう。

シンプルに正論で考えれば、自ずと答えは出るはずです。





どこかで論理破綻するから、変な行動を取ってしまう自分が出て来る訳です。

うまく行かないときは、文字にして、よく考え直して、再度新たな行動をすべきですね。







私の本業はサラリーマンですが、会社内で人生で初めて

今年は女性スタッフ全員にホワイトデーのお菓子をプレゼントしました。

まあ皆さん40代〜50代のベテランのスタッフの方々ですがね。。。






ホワイトデーのプレゼントなんて、本当は用意してもしなくても良いものですし

本来私はそんなキャラでもないのですが、事業所の責任者になったし

プレゼントを差し上げれば、喜んでくれるかなくらいの気持ちでやってみました。





「日頃の感謝です」



と一言添えて、渡すだけで、本当に笑顔になって、喜んでくれます。




ポイントとして、贈り物を差し上げるだけじゃなく

そこにしっかり感謝の気持ちを添えれば

ちゃんとした「意味あるもの」として、受け取ってくれるんだなと思いました。





今回プレゼントを渡した女性は、全員パートスタッフなので

正社員の私からそういうことをすると、びっくりする方もいるのですが

かなり喜んで頂けました。





そうすると、仕事で、助けてもらったり、職場に良い雰囲気が生まれたりなど

そういった効果もあったので、やってみて良かったなと思いました。





人間というのは、複雑なようで、実はシンプルなんだなと思ったりします。

感謝の気持ちで、周りに接して、ちゃんと行動でそれをしっかり示す。

そういうことの積み重ねを今後はやって行こうと思いました。




逆に言うと、物事に行き詰まっている人は、複雑に考え過ぎなんだと思います。

状況を複雑にしているのは、いつでも、間違いなく、自分自身なのです。





常識的にこうだよな、とか、普通はこうしたら、こうなるよな

といったことがものすごく大事で

それはシンプルな考え方を大切にしなければできません。





そんなことを考えていると昔、大学時代に読んだ

原因と結果の法則、という本をふと思い出しました。




シンプルに考え、生きる事が大切です。

ものごとは思っている以上に、単純なのです。






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不動産投資とリタイア基準


いま千葉の戸建て1号の客付けを

お願いしている会社は4社あります。




その中でもK社、E社はすでにポータル掲載済みですが

V社、N社は未だウェブに掲載されておりません。



不動産会社によってもスピード感がまったく違う事が分かりますし

掲載するポータルも会社によって違います。



今週から客付けをお願いしているので

まだ最初の週末を迎えていないので、まだ急かすのは時期尚早。

ですが遅くとも来月中には入居付けまで持っていきたいので

この週末の反応を見て、来週以降の動きを考える事とします。


**


今日はリタイアの基準を妻と夕食を食べながら話し合いました。

その結果、ある一定のところまで行ったら、手元現金を厚くすることに

シフトした方が良いという結論になりました。



手元キャッシュがあればリタイア後の生活費にも困りませんし

良い物件があれば、戸建てならすぐに現金購入もできます。



手元キャッシュというのは最強であり、これ以上に心強いものはありません。

あとはどのタイミングでリタイアし、どうやってリタイア後の投資活動を拡大するかです。

中途半端なキャッシュフローでリタイアすると、貯蓄ができず

次の投資につながらなければ、雪だるま作戦に支障を来します。




ただし、貯蓄できないなら、アルバイトすればいいか、くらいに気軽にも考えています。

とにかく環境を変えて、自分が気持ちよく人生を行きていくのが最優先ですから。

その視点で考えていこうと思います。









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1棟目アパートの空室を埋めた全軌跡


1棟目アパートを埋めるための努力と苦悩をまとめてみました。



 ・1月10日頃、リフォーム完了
 (主に和室の洋室化とハウスクリーニングのみ実施)
 
 ・2月上旬、客付け会社に状況確認
 (そこそこウェブ閲覧多いですよ、という担当営業マンの声が後々まったく決まらない展開に。。。。
  今思えば、ここで対策をしっかり打っておくべきだったが、それは後の祭り。)

 ・2月22日、あまりに決まらないので客付けグッズ購入&キッチンのカッティングシートを赤色に
  この時が一番焦っていましたが、とりあえず対策した事に満足感を覚える、初心者具合w

 ・2月28日、客付け会社に怒鳴り込みメール送信!
  社長に発破をかけて、営業部長に改善提案いただくようにお願い。

 ・3月1日、営業部長さんより募集条件の変更提案を受ける
  (間取り2Kで家賃35,000円+管理費1,000円
→間取り1LDKに変更、家賃29,000円+管理費1,000円+駐車場3,000円の見せ方へ変更)


  この対策により、一気にウェブ閲覧数が増えて地域で400件近くある物件の中で
  ポータル閲覧数順位が10位台まで急上昇。フリーレントも1ヶ月付与。


 ・3月15日、無事入居のお申込を頂く

  当初の家賃より3,000円下がり、フリーレント1ヶ月使用したが
  十分満足できる内容。





ポイントは、間取り変更によりポータルの閲覧数を一気に上げた事と

営業マンのインセンティブorお客様フリーレントとして使用できるよう

1ヶ月の免責を設けた事。




それから専任でお願いしている、客付け会社に

闘魂注入メールを送った事で、内見数が上がった事です。

(※1ヶ月半で3件内見→10日間で6件内見まで増加)





今回の経験で、募集条件の見せ方は、「地域最安価格」にすることでメリットを出し

あとは客付け会社の力の入れ具合を上げたのがポイントだった事が分かります。




今後購入する不動産は一般媒介では

そこまで強く客付けをお願いできませんから

数を当たること(客付け会社を増やす事)で内見数を増やせます。





1、2社ではなく、5社、6社と営業会社を増やせば

それだけ内見が入る可能性は、どんどん高くなります。




ただし内見数が増えても決まらないのは、物件のバリューがお客様にとって

低く見えている可能性がありますので、決定率を上げたいなら

適宜、内装などをテコ入れする必要があります。





最終的には家賃を落とせば、どんな物件でも決まるでしょうが

利回りは落ちますので、どこまで家賃下落せず、入居付けできるかが

大家の腕の見せ所です。




あとは、冷静に客観的に、今は何にフォーカスしなければいけないのか

を考える事が重要だと思います。




力を入れると言っても、、、、

営業会社を増やすのか、既に募集している客付け会社の営業メリットを出す事なのか

物件の内装なのか、ウェブ掲載写真なのか等、、、、、、

状況に応じて対策内容がまったく変わって来ます。




これは問題の本質を見極める力が、大家にも必要です。

そして、狙いが当たれば、大家としてのやりがいに繋がります。




私もこの1棟目ボロアパートで、色々経験できました。

今後につながる反省点が沢山出たので、苦労はしましたが

良い経験値になったと思います。





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今年はもう1棟買ってキャッシュフローマシーンを増やしたい



今日は温かいですね。



このど田舎の雪が残る地方都市でも

日中は20度くらいまで気温が上がりました。

おかげで眠くてしょうがありませんでした。

あとは花粉だけが猛烈に私の鼻をいじめます。





さて2日間お休みを頂いて、少し息抜きができました。





1棟目のアパートが満室になっただけで

ここまで精神的に余裕が出るとは思いませんでした。

逆に、今現在も入居付けを頑張っている方もいらっしゃると思います。




4月以降も、賃貸需要が無くなる訳ではないですし

私もまだ戸建て1号機をキャッシュフローマシーンにすべく頑張ります!




そして本日、千葉の戸建てが広告掲載が完了し

ポータルで公開されましたので、反響を楽しみに待ちたいと思います。




私が今回購入した戸建ては

エリアの中では、特段立地が良くありませんが

数キロ走ればスーパーやホームセンターもある場所です。

車社会なので、条件にマッチする人がでれば、というところでしょうか。





そして戸建てとしては地域最安値で、広告をオープンしました。

そして立地が悪い分、室内をアクセントクロスなどで特徴付けました。





物件は高く購入すると思い切った値付けができません。

私の住むこの辺りでも、この賃貸繁忙期の3月末にさしかかろうとしても

新しいアパートなのに、空室が目立つ物件があります。




あのようなアパートは家賃を落とせば入るのでしょうが

土地値と建築費がありますから、家賃を落としたくても落とせないでしょう。

そんなことをやっているうちに、繁忙期が過ぎ、空室期間が長くなってしまいます。




私も24日に再度千葉に行って、、、


・玄関掃除

・テラスの掃除

・ウッドデッキのペンキ塗り

・ウォシュレットとエアコンの交換




など、出来る限りの対策をして、来月中くらいに決まればいいかなと考えています。




今年は、年内にこの戸建てのローンを完済し、あと1棟購入したいと思います。

そうすれば一旦このブログのサイドバーにある、今年の目標は達成です。




そこに向かってまずは走りたいと思います。










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初めての入居申込!


「あと2週間がタイムリミットとします」


所有する築古ボロアパートの空室が一向に埋まらないということを書きました。



それから1週間ほど、時は過ぎていき

2週間目に突入した頃から、、、、、

「あんまり焦らなくても良いかな。GWくらいまでに埋まれば」

なんて少し弱気になっていました。




そしたら昨日、入居付けをお願いしている不動産会社から電話があり



「空いていたお部屋に申込が入り、保証会社の審査も通りました。」




と連絡がありました!





嬉しい気持ちもありましたが、正直、ほっとしたという心境です。





汲み取り式&車で入るには狭すぎる路地という

ハンデを覆し、やるべきことはやったという想いがありながらも

もう決まらないのか?とまで考えていたので、肩の荷が下りました。


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これで現在リフォーム中で、先月買った千葉の戸建てに

気持ち的には大きく舵を切って、シフトする事ができます!





これで所有アパート4戸は満室のため

あとは戸建てに集中できますね。





今年は鬼になって、結果にこだわる!と宣言しましたので

距離的なハンデはありますが、頑張りたいと思います。




今月末、また千葉に行ってまいります。

(片道4時間くらいかかるので、これはこれで大変ですが。。。)





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戸建てリフォームのビフォア・アフター!


千葉の戸建のリフォームに行って来ました。



妻と二人で朝一で新幹線に乗り、ホームセンターで買い出しをしていたら

あっという間に、お昼になってしまいました。




そこから砂壁のペンキ塗りをやろうと思っていましたが挫折。。。。。

乾きが遅いし、クオリティが落ちそうだったので、急遽工務店さんに

クロス施工を依頼。

おかげで一日目は、照明の取り付けと、外壁の汚れ落としくらいしかできませんでした。





2日目は、玄関前の鉄柵の汚れ落とし、キッチンのカッティングシート貼り、などをやって

あとは写真を撮影し、午後から、客付け会社を少し回りました。



今回は主にリビング、洗面所、トイレのアクセントクロスが売りポイントです。

まだまだやりたいことがありましたが。2日と言う時間は、短いですね。



今回も撮影はもちろん、先日購入した広角レンズ(14mm)です。

まだハウスクリーニング前の写真なので、あまり綺麗になっていませんが。





◆ビフォアー




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◆アフター



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オレンジクロスは業者さんにやってもらい

キッチンのカッティングシートは私の作品です。


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トイレは背面だけストライプ柄にしてみました。

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お風呂は水色クロスで爽やかにしてみました。

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2階の洋室はニトリの照明と出窓で、オシャレな感じの演出です。



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最後は神頼みしかない


明日から2日間仕事で出張に行きます。

出張から帰って来たら、連休なのですが

先日購入した千葉の戸建てに、リフォームと清掃に行ってまいります。





怒濤の4日間が始まります。





リフォームの2日目の午後からは、不動産屋さんに営業に行ってまいります。

3月中に再度千葉に行かねばと思っていますが、今週はリフォームメインなので

3社くらい回るのが限界でしょう。





まだ1棟目ボロアパートの空室は残念ながら埋まっていませんので

2棟目の戸建てに、精神的にシフトが難しいのですが

買ってしまった以上、がんばるしかありません(苦笑)





結局は、どちらも埋めて満室にしないことには、未来の不動産投資はないのですから。






本業も忙しく、出張の後の連休を利用したリフォームなので

精神的にもキツイところはありますが、ありがたいことに妻も手伝ってくれますので

なんとかこの苦境を乗り切りたいと思います。





これを乗り切って満室にできれば、一皮むける気がします。





私の妻は占いが大好きで、3月の私の運勢は後半が良いらしいです。

今まで苦労していた事が、実を結ぶらしいです。





私は占い等、まったく信じませんが、そんなお告げ?にも

ちょっと期待してしまう自分がいますので、相当疲れているのでしょう(笑)





まずは今週を全力でやって、次につなげていきたいと思います。


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あと2週間がリミットとします


今、出している賃貸のお部屋ですが、なかなか決まりません。



まだ賃貸条件や写真を変更してから1週間経っておりませんが

正直ここまで苦戦するとは思っておりませんでした。




洋室化して、カッチングシートを貼って、畳を変えて、新品の洗面化粧台を入れて、

客付けグッズを用意し、ハウスクリーニングを入れました。

かけれる予算内でのやれることはすべてやり切っています。





問題があるとしたら、、、、



・入居付けが1社(専任媒介契約)


・トイレが汲取式


・アパートまで入っていくまでの道が狭い




この3点ですな。




和室+11帖のLDKが付いている、1LDKとして募集し始めたのが

今週からなので、まだ効果が現れるまで

時間がかかるのかもしれません。

そういう意味では、私が焦り過ぎている可能性もありますが。





このエリアで、この間取りとしては

地域最安値での貸し出し条件に先週から変更したので

今週から来週くらいにかけて、反応が出るかまずは様子を見ようと思います。





それでもダメなら、今お願いしている不動産会社の専任契約を

今後どうするか話し合いをしないといけません。

そんな事態に持っていくのは正直嫌なのですが、これは遊びじゃなく事業です。





もちろん大家は、営業マンが入居付けしたくなるように

募集条件や、広告料の調整、物件自体のリフォームを積極的に行う責務がありますが

結局はビジネスなので、やる気のある会社とのリレーションを強めるのは当たり前です。



物件売買からお願いして、毎月物件の管理委託料を払い、入居付けも専任媒介です。

そして賃貸条件も営業マンのアドバイスを元に、大幅に変えています。

あと2週間ほど様子を見て、ダメならすぐに動きたいと思います。




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鬼になって結果にこだわる


人に優しく、結果が出ないより、、、

人に厳しく、結果も出る方がいいよね、と。




最近はそのように考えています。




今まで私はだいぶぬるかったのかもしれませんし

そうそう人間変われないかもしれませんが

今年こそは!結果にこだわってやってみようと思います。




そのためには鬼になってやってみるしかありません。




結果に出す事にこだわるとは、すべて抜かり無く、しっかりシュミレーションして

その時はベストだと思えるレベルの完璧さと、、、、

読みがはずれたときの、スピードと柔軟さ、だと考えています。




こんな風に考えるようになったのは、最近のことです。

なぜそんな風に思考が変わったのかと考えたら、、、、

やはり、、、

結果が出ない人生は、嫌だ!と心底思ったからです。

ただそれだけです。





結果を出すためには、、、、

正論で、愚直に、そして最後までしっかり追求するしかありません。

普通の人なら、諦めるところを、自分はもっとできるぞ、と前のめりに取り組む。




そういった精神的な姿勢が大きいと思います。



自分の中では、100パーセント、の納得度。

これを目指した先に、結果、というものが出て来るものだと思います。




人より努力すること、は当たり前です。

自分が人より運が悪い、のは当たり前です。

周りの人が動いてくれない、のは当たり前です。

うまく行かない事ばかりなのも、当たり前です。




それでも最後には結果を出すのです。

それには覚悟と決意しかありません。

それができているかどうかだけです。




今年は結果を出す。


そこ一点だけにこだわります。






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客付け写真ビフォー・アフター(広角レンズ)

本日、Y電機に行って来て

ずっと欲しかったカメラを買って来ました!



もちろん入居付けのための写真撮影用です。




普通はコンパクトデジカメだと20〜24mmくらいのものしかないのですが

超広角レンズのやつが欲しくて、買ったのがこれ。





★オリンパス PEN Lite E-PL6


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このカメラだと、14mmまでの広角が付いています。

型落ちなので、3万円台後半となかなかお値打ちではないでしょうか。





ちゃんと広角レンズと、望遠レンズの両方付いていますよ。





それでは画質の違いです。

まずはiPhoneで撮った写真。



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洋室リフォーム完了


さすがはiPhone。

撮り方が下手な分を除いても、まあまあかな。

でも、若干暗いかんじです。。。






つづいて、、、、、


広角レンズで撮った写真です。




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築25年のボロアパートではありますが

古臭い畳の部屋も、これくらい見栄えがするようになりました。

遠近感もしっかりあります。




色調整で、明るさを上げているので

こういった、明るい写真を撮る事ができます。

妙に明るい部屋は不自然ですが、これくらいなら問題ないでしょう。





早速、不動産会社に写真を送っておきました。

ウェブの写真が変わって、反響が出るとよいのですが。








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急に不動産会社から連絡がありました


昨年12月に買い付けを入れたまま音信不通になっていた

不動産会社から、昨日連絡がありました。



「長らくお待たせしましたが、買い付けが通りました」

一瞬、「はっ?なんだ?」と困惑しましたが、そんなこともあったね、と。。。。


買い付けを入れた当時の記事です。




600万強の物件に、100万以上指値入れて買い付けを送った物件です。

3ヶ月前の話しですが、当時は不動産を一つも持っていませんでした。





その後、1棟目アパートの購入を行い、今年は戸建てを購入。

状況も変わっていますし、今となってはあまり魅力的な物件に映らなかったので

丁重にお断りしました。




なんでも、売り主様が、ずっと入退院を繰り返されて話しが止まっていたらしい。

こんなこともあるのですね。

私も買い付けを出したくせに、追いかけてなかったのは

あんまり、すごい乗り気じゃなかったのでしょうね。
(じゃあ、買い付け出すなよという感じですが。。。)

1棟目アパートの購入やリフォームで一杯一杯だった面もあります。



***



本日、戸建て物件に、クロスが到着したらしいです。

いよいろ明日から業者様が入っての、リフォーム開始です。

早く出来上がりを見たい!



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戸建てのリフォーム内容決定!



千葉の戸建てを購入してから、リフォームプランを考えています。



リフォーム費用の目安は、70万以内におさえること。




実施するのは、、、、



・全室のクロス張替え(クロスは施主支給)

・トイレ、押し入れ、2階床の修理(湿気でブヨブヨになっている)

・和室2部屋の畳表替え、障子、襖の張り替え

・和室の壁ペンキ塗装★DIY

・雨樋の交換

・テラスの板ペンキ塗り★DIY

・エアコン、ウォシュレット交換

・キッチンのカッティングシート★DIY

・外壁の洗浄★DIY

・ルームクリーニング

・入居付けグッズ置き




前のオーナーの管理が悪かったので、カビだらけですが

雨漏りもなく、床下の湿気もないので

リフォームすれば商品として、見違えるほど蘇るはずです。





来週、妻と二人で行ってきます!





あと、ガス会社にエアコンの取り付け工事依頼の交渉をしています。

ガス切り替える代わりに、取り付け工事して欲しいと。

実現できれば、1−2万円は節約できます。




あとはクリーニングは1階のみと、2階は窓サッシの汚れのみ依頼して

クリーニング費用も圧縮しました。

シーリングの照明は、中古のリサイクルショップのやつを付けます。





そしてクロスの発注からこちらでやって

張り替えのみお願いしました。

4LDKと物件が大きく、遠方なので、張り替えまではできません。

将来、リタイアして時間できたら、自分でもやってみたいものです。



入居付けに大きく影響与える部分はしっかりコストをかけつつ

影響が軽微なところは、最低限にし、自分でできるところは自分でやる。



この原則でやっていきたいと思います。

どんな家に変身するか、楽しみです。




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投資&リタイア目標を修正しました


3月に入りましたので左サイドバーの

所有資産と資産推移を更新しました。



戸建てが1戸加わった分、ローン残高が増えましたので

また借金生活です。




ここにはリフォームが入っていないので

今月も80万くらいはローン残高が増えて、300万前後はいくでしょう。

まずはここの繰上返済を今年の早いうちに達成して

無担保物件にすべく頑張ります!




またリタイア基準は所有現金1300万に増額しました。

色々計算してみると、少し余裕を持たせた方が良い事が分かったからです。

ただし、余裕というものは、あればあるほどいいですが、それだけリタイアも伸び

大切な残りの人生の時間が短縮されますので注意したいと思います。




貯金のための人生ではありませんから。

余裕は多少あるが、油断せずがんばらないと次の投資ができないね、というラインが大事です。

それをスリリングに楽しみながら、投資を拡大できるだけの余地を残すのが理想です。




一度しかない人生ですから、挑戦しながら私は歩みたいと思います。

その為の投資であり、そしてこの投資を成功するためには期限を切らないといけません。

ビジネスを成功させる秘訣は、期限を切って、目標を定める事から始まります。




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砂壁の和室をどうリフォームするか?


先日購入した千葉の戸建て。

和室が、壁も畳も汚いのでどうしようか悩んでいます。




洋室化して、横のリビングとつながげて広々させるか

和室としてそのまま表替えするかの2択で悩みましたが

洋室化するとコストが莫大ですし、戸建てというそれだけで独特な分野の

あるいみオリジナリティある物件の入居付けなので

アパートだけ探している間取りを超気にするお客さんより

戸建て全体で気に入ってもらえるのが大事かなと。




そういう意味では

結経、和室だけにこだわったリフォームはしない方針にしました。




この物件、1階にも2階にも、和室があるのですが

綺麗に表替えする予定です。



問題は、和室の砂壁です。

ここは戸建て第1号物件として、史上最大の実験的な物件のため

私と妻で壁をペンキで塗ってみる事にします。

下地にシーラーを塗り込んでペンキで塗る予定です。




うまく行くかどうかわかりません。。。。

和室の砂壁ですが、一般的には左官屋さんに塗り直してもらったり

ベニヤを貼って、その上からクロスを貼る手法があるみたいですが

コストが1室で10万以上かかります。





それ以外に思いつかないのですが

誰か、低コストで、できる方法があれば教えていただけると、大変うれしいです。

先日お願いしたリフォーム屋さんに相談してみようかな。。。









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賃貸の入居付けは直感で決まる!?


母親より連絡有り、、、

確定申告書類をすべて作ったから、じきに届きます、ということでした。

領収書送ったら、ぱぱっと作ってくれるので、頭が上がりません。


***


さて絶賛客付け中の、空室ですが、まだ決まりません。

今日は不動産会社と相談して、募集条件を大幅に変えました。




家賃を6千円も下げた代わりに、駐車場代を3千円値上げして

検索のときにひっかかり易くしてもらいました。

そして1ヶ月は広告料またはフリーレントかをお任せしました。

まだ間取りを2Kから1LDKに変更して、より広いニーズに対応できるようにしました。





結局、賃貸マーケットというのは

人が感性で値段を決めていて、それを他人が直感で選ぶ、というところでしょうかね。

見せ方一つで、人の感じ方は変わるものなのかもしれません。



今回は不動産会社のできる風の若い部長さんの助言なので信じてみます。

この戦略が吉と出るか、凶と出るか。

日々、改善と修正を行っておりますが、なかなか入居付けは難しいです。




最近は、不動産投資もあまり焦らずやっていこうかなと思っています。

仕事も忙しいし、最近は毎日、胃が痛いのですが

少しずつでも、着実に前に進んで行けば良いかなくらいに、軽く考えています。









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著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:●%]リフォーム中
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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