戸建て2棟目決済しました!問題はリフォーム費用だ。。。


今日は千葉の某市まで戸建て購入の決済に行って来ました。



午後からの売買契約前に

仲介会社さんと再度物件を見学し、その場でリフォーム業者と協議。



購入前に瑕疵が見つかったらどうしよう、、、なんて考えながらも

良かったのは、近隣の月極駐車場がありそうということ。



もう一つは、、、、

湿気で壁紙がカビだらけだったので、床下の状況が気になっていたのですが

床下収納から、床下全体を覗いてみたら

業者の方も「ぜんぜん湿気ありませんね。」というコメントをいただき

基礎も腐ったりしてなかったので、白アリ被害もなさそうです。




一方でマイナス面は、、、、

和室の砂壁がよく見ると痛んでいる事に気づいたり

意外にリフォーム箇所が増えそうなことが気がかり。

あとはエアコン、トイレのウォシュレットが壊れていたのもガッカリです。。。。




そして全部屋、照明なし!

便利屋さんが、頼んでも無いのに、持っていったらしいです。

悲しいね。。。






ということで、、、、



わたくし、帰ってから早速、リフォーム費用圧縮計画を練っておりました!

全体でリフォーム費用を60万円前後におさえることがいいのですが

今のところ10万円くらいオーバーしそうです。



ここが腕の見せ所です!

せっかく安く買った物件なのに、リフォームで費用が膨れ上がったら意味がありません。

今回は、実質利回りで17%に目標設定しています。

色々考えて結論を出したいと思います。



また最終リフォーム費用が揃ったら、報告させていただきます。



昨日はDIYリフォームで、今日は売買契約とリフォーム費用算段と

かなり疲れた連休となりました。





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(賃貸シーズン)入居促進の最後の”あがき”!?


本日は、最後の?入居促進策を実行するために

所有アパート第1号に行ってまいりました!



まずは初の!キッチンのカッティングシート貼り

電動ドライバーがあれば楽々ですね。




でも途中、カッティングシートが足りなくなったり

失敗して貼り直ししていると、午前が終わってしまいました。。。。

カッティングシートはホームセンターで2メートルで700円くらいなので

4メートルくらい使って、原価2,800円くらいです。



キッチンカッティングシート1



そして、お風呂グッズは、、、、


・シャンプー&リンスボトル


・バスマット


・風呂桶と椅子


・節水シャワーヘッド(節水率50%らしいです)



、、、、などを入れておきました。



お風呂グッズ1




あとはクローゼットに新品ハンガー、トイレに掃除グッズを入れて

最後にお部屋をもう一度掃除して、スリッパセットして終了です。




すでに賃貸繁忙期は、終盤に入っていますが

最後の”あがき”です。




もっと早めに色々やっておくべきでしたが

費用もかかることなので、状況を見て追加投資する方針だったのでしょうがないですね。




なんとか良い報告が来ることを祈ります!




スリッパ

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運命は勇者に微笑む


ちょっと前の話しのこと。

私は新幹線に乗っていました。



その日は乗車率がかなり高い日で

平日だというのに、自由席は満席。

挙げ句の果てに、車両の連結部分(トイレとかあるところね)にも

人が溢れていました。




混雑するシーズンだからしょうがないか、、、、と思い

指定席券を買わなかったことを少し後悔しながら

最初は立って過ごすしか無いか、と考えていたのですが

「もしかしたら1席くらい空いているんじゃないか」と

思って勇気を持って、車内に入っていきました。



そしたら3列シートの真ん中がポツンと空いていたのです!




この時思ったのは、



「勇気を持って行動すれば道は拓けることがある」

「まわりの人が諦めているときこそチャンス」





というのが私が今まで生きて来た中でも得た教訓です。





今月、私も不動産投資では2棟目を購入することになるのですが

購入直前は、、、

騙されているんじゃないかとか、、、

購入して、大きな瑕疵や修繕必要箇所が見つかったらどうしようとか、、、、

この立地本当に大丈夫か、とか、、、、

いろいろ不安が頭をよぎったりするものですが

最後は「勇気を持って、一歩前に踏み出せば、悪い方には行かない」

と考えています。






それは適当にえいっ!とやるのとは違って

その為には、事前に考えて、考えて、考え尽くして、、、

そして最後は、勇気を持って、一歩踏み出すのが大事かと。





思い切ってやったときは、だいたいうまく行く事も多いものです。

人生そんなものです。

覚悟が決まると、絶妙な力の入れ具合になるんでしょうね。

そしてそうやって結果が出た時の方が、本当に嬉しさを実感できます。





どうせやるなら、楽しんで、考えて、最後は勇気をもって決断すべきです。

人生は一度です。時間は有限です。

今の自分にやれることを実行できるかどうかで

長い年月では大きな差をつけることができるはずです。









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入居促進グッズ

絶賛!募集中の所有アパート1棟目。

なかなか201号室が決まりません。




今日は妻と入居促進策の実行をしました。

やはりやれることはやり切らないと後悔が残ります。



まずは内見に来てくれる方へのアピールで

洗剤やトイレットペーパー等、プレゼント攻撃を開始!




入客付けグッズ



それから玄関や洗面所の照明や電球を総取っ替え!

最後に、玄関に芳香剤を設置して、妻がポップでメッセージ攻撃。




芳香剤



ブレイカーを全部落としておいて、スイッチ入れたら

部屋の全部の電気が付くようにしてみました。

(ブレイカーONで一気に明るくなる作戦ですが、これは意味があるかは分かりません)




畳とキッチンのカッティングシートはまだやってませんが

追加コストを考えて、一旦保留。



1、2週間様子を見て、厳しいようならこれも考えましょうかね。


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無事、2棟目の決済の日が決まりました


今日やっと、不動産会社から購入予定の戸建ての決済日が

決まったとの連絡が来ました。




メールを送ってから3日経っても連絡がなかったので

一時は不安でしたが、なんとか日程が決まって良かったです。

決済は2月24日に決定!




昨年12月に1棟アパートを購入してから

3ヶ月かかりましたが、早かったのか、遅かったのか。




その間何度も、買い付けを入れても、もっと早い人がいたり

現金買いの人に先を越されたり、紆余曲折がありました。。。。



日程が決まっただけなのですが、ほっとしました。

あと2日ではありますが

売り主様の”気変わり”がないことを祈ります!




購入後は、最速でリフォーム、入居付けをお願いしないといけません。

賃貸の繁忙期も、あと1ヶ月ちょっと。

出来る限り、早く募集開始できるように動きたいと思います。



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入居付けに必要な「突き抜け」



購入予定の戸建てのことばかり考えています。




遠隔の物件なので、1ヶ月以内を目標に

がつーんと一発で入居付けまで持っていきたいです。




その為には、突き抜けないといけません。

何で突き抜けるか?

今考えているのは、客付け会社への営業と、リフォーム。



この2つを突き抜けるしか、駆け出し大家の私にはできません。



営業は必死でやるとして。。。

問題はリフォーム。

お金をかければいいものができるのは当たり前です。



今日は不動産投資の本を3冊読み、そして、、、

インテリア本を読んで、目を保養し、不動産会社からのメールチェック。




やっぱり、今度買う戸建ての相場は

5万円〜5万5000円くらいみたいです。




だとすれば、、、

かけられるリフォーム費用は自ずと決まってきます。

今日はリフォームとは別に入居付けに効く「秘策」を考えておりました。



今回の戸建て。

遠隔と言っても、新幹線を使えば片道3時間弱。

新幹線+レンタカーで、費用も一回あたり2万円かからないので

何回か足を運びながら、入居付け施策を展開できるような気がします。



戸建ては1かゼロかなので、1にしないと意味がありません。

しっかり突き抜けられれば、埋まるはず!

がんばります。

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客付け会社に闘魂注入!


一棟目のアパートは現在4分の3戸入居中です。




私がアパート購入して、201号室の空室リフォームが

終わったのが1月中旬頃。





それから1ヶ月。。。。。。。






一回入居申込みが入るも、母子家庭で、お断りしてから

まったく動きが無くなりました。




そこで、、、営業担当に言っても埒があかないということで

不動産会社の社長にメール。

このトップシーズンに何やっとるんじゃい!という気持ちを

とても"品良く"お伝えしておきました。

あくまで交渉は下手(したて)にやります。





まあ専任でお願いしているので、決めてくれなきゃ困るわけで

賃貸条件もそこそこ下げていますから。





広告料は1ヶ月だけなので、ここを増やす手もありますが

不良入居者が入ると、後々困るのは自分。

営業メリットだけ与えて客付けして、短期入居になったら意味がありません。





今回、私の人生で初めての賃貸募集なので、何が必要なのか

そして如何にお金をかけないか、ということ、どこにお金をかけるべきか、を考えています。

私個人の労力でカバーできる部分は何か等、迷いながらやっていることが

とても良い勉強になっています。




今回思ったのは、、、

入居付けの会社や管理会社を動かすのは、大変ということ。

そして専任媒介なら、かなり強い客付け会社じゃないと、機会ロスが発生している

可能性があります。



1社にお願いして月3、4件の内見程度なら

10社とか20社とかにお願いした方が、内見数は上がるんじゃないの、と思ったり。






なので、今月購入予定の戸建ては

一般媒介でやってみようと考えています。

私も、1年前までは、営業の端くれだったので自分のマンパワーで勝負です!





人は面白いもので、論理だけでは動きません。

論理と感情がそろったときに、はじめて動きます。




そこを勉強させて頂きながら、今はやっております。




不動産投資は、人が関わるから面白い。

自分のやり方で、結果がぜんぜん変わって来ます。


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戸建ての家賃相場はどうやって決める?


来週、購入予定の戸建ては

今のところ、誰かに横取りされた、という連絡は入っていません(笑)。

早めに契約したいものですが、売り主様からの連絡待ちです。

手付入れるまでは安心できませんからね。




さて買った戸建てですが

私も、このド田舎(関東ではない)に住んでおりますので

今回は千葉の物件なのですが、まったく家賃相場が分かっておりません。





家賃相場というのは、同じエリアや築年数でも

近隣の状況、建物ハードの設備や間取り、駐車場の台数など

細かいポイントで想定家賃が変わって来ます。

とくに立地は、少しの場所の違いで、大きな差が出るものと考えています。





私も先日、今回の購入予定物件の近隣は

車でドライブしながら1、2時間ほどはまわってみたものの

なんとなくの感覚しか持てません。





結局は、そのエリアに住まないと、分からないのでしょうが

すぐにそれは無理ですし、人が住んでいる、住宅はあるわけで

あとは賃料をいくらにすれば妥当かの問題になります。




そして今回は、不動産会社に複数者にアプローチして

住所や間取りなど物件概要を伝えて、プロの意見を聞いてみました!





すると面白いことに、、、、

最初に問い合わせした所からは、

4万5千円でどうでしょうか、と言われ、、、、

2社目は5〜6万円くらいです、と言われ、、、、

最後は、6万円くらいから募集してみてはどうでしょうか?、、、と言われました。





まあ私の提供している情報が断片的なのでしょうから

こんなに違いが出るのはしょうがありませんがそれにしてもこの開き。。。。




想定賃料の決め方として私の中では、、、

建物の設備、立地や周辺環境、第3者意見(不動産会社)を元にしますが

あとは、入居付けする時期と、埋めたいスピード感などを照らし合わせて

最後は、、、えいやっ!と決めるしかないのでしょうね。





あとはリフォーム費用によって変わります。

戸建て投資は、物件価格に対するリフォーム費用が大きくなりがちなので

気をつけなければいけません。




300万円の戸建てに、50万円のリフォームをするのと、100万円にするのとでは

ぜんぜん利回りが変わって来ますからね。




今回は想定家賃を5万円前後として

逆算して、かけることのできるリフォーム費用を算定しています。

リフォームの内容を、ニーズに合うようにすることや

写真の撮り方などを工夫しながら、やってみようと思います。



あとは内見を増やすためにキャッチーにしないとですね!

今週、来週は戦いになりそうです。

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買い付けが通りました!


先週、購入希望価格を不動産会社に伝えていた物件ですが

本日買い付けの希望価格で通ったとの連絡をもらいました!



仕事中だったのですが、嬉しくて飛び跳ねてしまいました。

物件概要はこんな感じです。



・築25年の木造戸建て
・首都圏エリアのちょっと田舎の方
・価格340万円
・駐車場1台
・間取りは4LDK
  (まだ契約前なので上記は若干実態とは異なります)




金額は最終的に指値で275万円で提示し、現況有姿なら、ということで

売り主さんに承諾をもらいました。





問題は駐車場が1台で若干小さいことと、クロスのカビが多いので

室内は全面リフォームが必要ではありますが

しっかりリフォームして賃料を5万円前後取れれば

利回りは15〜16%は出るかなというイメージです。




もし万一、入居付けが厳しいようなら、破格で賃貸しなければいけませんが

将来は自宅にしても良いので、初めての戸建て投資ですし

今回は、実験的な意味合いを含めています。




この値段で、購入、リフォーム、遠方エリアの入居付け、物件管理まで一通り学べるなら

勉強材料としては十分でしょう。





競売ならもっと安くできるかもしれませんが、色々手間がかかりそうなので

通常売買の物件の方が、気持ち的には安心です。







失敗をしても良いのです。

失敗を恐れて行動しないことが、一番良くない。

まずは行動し、結果から学んで、次に活かせばいいだけです。





まだ売買契約していないので、予断を許しませんが

(横取りされる可能性もありますから)


今月中の売買契約を急ぎたいと思います。




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現金買い+少しのレバレッジ=最短リタイア


今日は、リタイアするための計画を自宅で練っていました。


やり方として、キャッシュが貯まる時期と物件を買い増す時期を

ざっくり決めていって、キャッシュが無くなっては、また貯めて、の繰り返しで

地道にシュミレーションして行ったら、最後は目標期限までにリタイア不可でした。。。。




「あと2年半で、妻とともにサラリーマンをリタイアする」

これは変えられない目標です。



ということで、どうするか?



積み上げ式、つまり成り行きでは達成できないことが分かったので

現時点で考えている戦略にプラスして、新たな戦略を付け加えないといけません。




成り行き戦略とは、現金買いによる戸建て投資。




それはレバレッジしかありません。

ただし大きなレバレッジは厳しいし物件価格も上がってしまっているので

基本は、戸建ての現金買い付けですが、もう少しレバレッジを効かせないといけない。




自分の属性や居住地や持てるオプションをベースにした

現実的かつ十分ポテンシャルのあるレバレッジです。




もう地元のお付き合いのある地銀しかないですね。




そうです!

1棟目の耐用年数越えのボロアパートに

オーバーローンで20年融資を出してくれた地銀様です。




あとはリタイア直前にアパートをもう1棟なんとか追加したり

激安戸建てに住宅ローンを組んで、月々の家賃を現在より下げるなど

どれが実現可能かはさておき、いろいろ思案中であります。




あと2年半、短いようでいて、できることは沢山あります。

後悔のない2年半にします。





低属性で、こんな地方のど田舎で

今の物件価格が上昇しまくっている環境下でも

的を射た、理に叶った戦略をどんどん重ねることができれば

道は少しずつでも、拓けて来るものと信じています。



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戸建てに買い付けを入れました


旅行から帰って来ました。

見に行く予定だった戸建てが、売れてしまったとのことだったので

急遽、別の戸建てを2つ見に行きました。



一つは築25年ですが、シロアリ、雨漏り、中の汚れがひどい物件で

周辺の住環境は抜群だったのですが、一棟目にしてリスキーなので

買い付けは辞めました。




もう一つは街から少し離れるものの、住宅街にはあり

周辺には若い家族住まいの戸建てがけっこうあります。

340万の物件だったのですが、売り主が父の相続なので

弱気なのか300万までは下げられるらしいです。





以前、300万買付入ったらしいですが、ローン関係で流れてしまったとのこと。

私はリフォーム等計算して、最終的に275万で買い付け希望を出しておきました。




今回は旅の道中に、不動産会社2社から電話営業受けるなど

来月決算に向けて、みなさん頑張っているのですね。




さて今日から仕事再開なので、またがんばります!

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私のキャッシュフロー拡大方法の変遷


今日から4日間会社に休みをもらってゆっくりしてきます。



スケジュールは、、、、

妻の実家に行ってご挨拶。

そこから千葉の戸建て物件を内見。

続いて千葉の旅館で1泊。




旅館はお気に入りでもう3回目です。

毎回美味しいお刺身を食べれるので楽しみです。



***



さて今日は不動産投資におけるキャッシュフロー拡大方法について

私の考えの変遷を書いてみようと思います。







当初、地方の築古木造アパートを買ってどんどん増やしながら

手元キャッシュを増やし、いずれ首都圏に進出するか、大きなRCへと

移っていく戦略を取っていました。




そしてめでたく1棟目を昨年取得しました。

地銀から諸費用もリフォーム代も込みで

オーバーローンの融資を引くことができました。




ここまでは上々の滑り出しです!

次も行くぞーどんどん買うぞー!という感じでした。

しかし!その後が続かない状況になりました。。。。。





私の居住地だと地方でも田舎過ぎて、良い物件(アパ)が出ません。

一方で、首都圏までエリアを広げると築古アパの中には

利回りが良い物が出ることが多くなります。





しかしながら次なる壁に直面します。

買い付けを入れても、なかなか通らないのです。





それは例えて言うなら、

田舎の高校でそこそこ成績が良かったのに、有名な予備校の全国模試を受けたら

ぜんぜん偏差値が大したこと無い「現実」に直面、という感じでしょうか。

(分かりにくい例ですみません)。





プロ投資家が集まる都会に出て行くと、

普通に戦っても勝てないのです。

スピードで負けるなら、情報収集をリアルタイムでやればいいです。



情報をゲットしたら、仕事を午後休取ってでも、見に行って買い付けを入れる。

そこそこ根性があれば誰でもできます。




しかし問題はそこではありません。

一番の問題は、都会に行けば行くほど、「現金買い付けできる人」が増えます。

お金持ちの大半は都会に住んでいるようです。。。





驚きの事実ですが、都会に行けば、1000万〜2,000万くらいのアパートを

平気で現金購入する人が、一定数いるのです(羨ましいかぎりです!)。





私も妻と頑張って貯蓄していますが年間400万が限界。

数年待てば現金購入購入できますが、このブログの目標である

"3年リタイア"は絶対に無理。




そして築古高利回り物件では金融機関からの融資が引けません。

属性や居住地、物件の優秀さ、すべてが揃えば出るかもしれませんが

私のような田舎サラリーマンには無理です。





では属性が低く、現金をそんなに持っていない私達が

どんなプロ大家でも、どんな資産家でも

対等に戦うためにはどうすればいいか?




行き着いた結論が、戸建て投資でした。

築古で地方(と言っても賃貸需要はある)の戸建てを買うのに必要な資金は

せいぜい400万円程度。




これなら物件情報をゲットして買い付けを入れるスピードをMAXにして

現金で購入すれば、どんな投資家・資産家とも対等に戦えます。




現在は、戸建てばかり物件情報を見ていますが

これから相続や色んな問題で、地方の空き家も多くなって来るので

過疎地になる場所はダメですが、立地と需要と不動産のハードをしっかり

検討して購入していけば、投資として十分成立するはずです。




私は、最近は400万以上の戸建てには見向きもしません。




最低でも300万円前後で購入し

リフォーム諸費用込みで350〜400万弱で商品を作った後に

家賃を5万円前後で貸せれば、利回り15%以上の物件の出来上がります。

指値がうまく通って、運良く200万円台で買えれば、もっと利回りが上がります。

あとは築年やハードの痛み具合で、妥当金額を前後するイメージでしょうか。





これから日本の人口は減りますが、住居が無くなることはありません。

アベノミクスだからと言って、どの株でも買えば儲かる訳ではないのと同様に、

不動産投資においても、買って良い物件と、ダメ物件が必ず存在します。





ダメ物件を掴まないようにするためには、勉強するしかありません。

収益力の低い物件や修繕が多額にかかる物件を買えば

資産拡大スピードは落ちるだけですから。





あとは私の課題は、期限が3年以内!と決めているので

ローンをいかに上手く織り交ぜて使うかということと

居住地という、、、、切っても切り離せない立地的なハンデはあるので

物件のリフォームや入居付けを効率的(現地に足を運ぶ回数を最小限)に実施する必要があります。





このど田舎で良い利回りの戸建て物件が出るのが一番楽ですが

頻出数が少ないのと、取れる家賃に限界もあるので、簡単ではありません。

このど田舎の物件情報は、あまり過度な期待をしないで、情報だけは探し続けます。




今後の方針としては、、、

1年に最低でも2、3戸は買えるよう、手元の現金と融資ポテンシャル、立地を元に

策を常に考えて思考しながら、スピード感を持った投資ができるよう動きたいと思います。



全額現金購入では、3年でリタイアできるだけの投資ボリュームが達成できませんから

そこは知恵とアイデアを、ない頭を振り絞って考えるしか無いでしょう。



こういうのを考えるのが楽しいことでもあります。

自分の経験、頭、資金、人のつながり、市場の動向などなど

すべてを使っておこなう挑戦のような感覚ですね。




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築30年以上の戸建投資はどうか

来週は会社のリフレッシュ休暇を利用して

妻の実家と、千葉の旅館に行く予定です。



ということで、、、、

せっかくなので道中の不動産をチェック!





片っ端からネットで見ていたら、一つ良さそうな戸建て物件を発見しました。




築30年以上の古い物件ですが、50代夫婦+子供の居住者がいて

買ったらすぐに家賃収入もゲットできる物件です。




ただ50代で子供がいたら、そろそろ子供も結婚や引越等あったら

夫婦もこの戸建てを出て行くんじゃないか(夫婦で4LDKは広すぎる)とか考えたり、、、、

でももう10年近くこの家に住んでいて、50代半ばなので

もう「終の住み処」?なんて考えたりしましたが、とりあえず物件の外観だけでも

見せてもらうか、ということで、不動産会社にアポを入れておきました。





まあこの家族があと数年は住んで、ある程度資金回収したら

リタイア後に私がリフォームして住んで”元を取る”という感じでもいいですしね。

元がそんなに高くない戸建てだと、ここらへんの出口を緩く考えられるのがいいです。

最後は土地値で売っても、赤にはならないとは思います。




現地に行って、街の雰囲気をみたり、近隣のドライブもしてきます!

来週は楽しみだー。





やはり不動産は、その物件固有の他にはない立地や

リフォームでイメージを一気に変えて、入居付けを狙ったり

投資の過程も楽しみながら、できるのが面白いです。



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サラリーマンリタイアしたい理由


会社で、うちの部署に新しい人が入って来たのですが

別の事業所からの方でした。



そういう意味では既に色んな仕事を分かっていて安心なのですが

やはり既存社員からしたら、「新しい人」には違いなく

反発に似たようなものが生まれます。

特に古株の社員からは、早速、軽いイジメが入ったようです。




新しい人が入って来ると自分の仕事が無くなってしまうと感じる人がいるらしいのです。

既得権が脅かされそうになると、そういうことが起こるのは理解ができるのですが

それをマネジメントしなきゃいけない人の身にもなって欲しいものです。




私が早く独立して、個人で事業を営みたいと思うのは

こういう組織的な調整がめんどくさいから、というのもありますね。



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低属性の私が取る不動産投資方法


ど田舎に住んでいて、給料が安い属性だと

物件を探すのも、融資を付けてもらうのも最強に難しいです。

でもこの難題は、絶対に乗り越えなければいけません。




木造の築古不動産に融資してくれる金融機関はほとんどありません。

私も1棟目は築24年のアパートにオーバーローンが付いたのは

物件の価格が安いのと、地域ならではの、勤務先会社への信頼だと思っています。

なのでこれは特異な例です。




そうなった時に現金(キャッシュ)を貯めるのが大切になってきます。

キャッシュを持っていれば、担保が出にくい高利回り物件(土地値の安い田舎に多い)でも

融資割合を減らして、現金投入すれば買えます。




また不動産の規模が小さければ、融資相談を無くして

全額現金で買えれば、買い付けのスピードとそれが通る確率も高めます。




ただし一つキャッシュを投入するデメリットがあります。

それは所有不動産を増やすスピードが遅くなることです。




最短サラリーマンリタイアを標榜する私にとって

投資スピードが落ちれば、それはキャッシュフローが低いままになりますので

いつまで経ってもリタイアすることができませんからね。





そこであとはハイブリッド投資しかありません。

現金買い付け→それを担保に次は融資買い付け→キャッシュが貯まったらまた現金買い付け

この繰り返しを行う方法です。




問題はキャッシュが貯まるまでの期間に良い物件が出て来てそれが買えないと

機会損失になるので、手元現金量のコントロール(常にキャッシュを持っておく)

というのが重要になると考え、現在は貯蓄に励んでおります。




なんとかRCを購入(スルガ利用など)で、キャッシュフローを最初に一気に増やしてから

その後、貯まった現金で小さい物件(戸建て等)を買う方法も考えましたが

確実性を重視して、それは見送りました。




不動産投資は1棟目が大切というのは本当だと思います。

最初からこけたら、リタイアどころではなくなりますから。





また地方の耐用年数越え木造アパートには

金融機関からの融資が付きませんが

地銀や信金の中でも、担当者による部分がありますので

その点で金融機関探しはやっておく必要があるかもしれません。






フルローンは無理でも、半分とか出してもらえるなら、購入可能性が出て来ます。

戸建てよりリスクが高いですが、アパはやはりキャッシュフロー的には強いですから。





私の1棟目はアパートを購入しつつも、今は戸建て投資も注力するつもりですが傾いておりますが

まずは手元キャッシュをしっかり貯めて、金融機関とのリレーション作りをしっかりやっていけば

不動産を購入するということについては可能性は広がっていくと考えています。

あとは良い物件が見つかるかどうかだけです。




可能性は小さく考えると小さくなりますが、大きく考えると、広がっていくものです。

低属性の私でも、突破口は必ずあると思っています。


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物件探しは「忍耐」


株トレードを完全に封印してから

心が平穏に毎日を過ごせています。



今日は妻と休みが急遽いっしょになったので

隣の県のボロ戸建てを朝一で電話を入れて見に行きました。



3年前に居住者が亡くなったようで

今はその娘さんが所有している、相続物件ですが

築33年の割には、だいぶボロで、駐車場が1台しかなかったので

買い付けはやめておきました。




アパートに加えて、戸建てを中心にこれからは

物件を探していこうと思いますが

物件価格+初期費用+リフォーム費用を元に

周辺の賃貸需要と適正家賃から、利回りをそろばん叩いて算出していますが

なかなか良い物件がありませんね。




これからは休みの旅に物件探しが日課になりそうです。

物件探しはまさしく忍耐ですな。



今日も、不動産会社に、色々問い合わせしたり

読書したりで一日が終わってしまいました。


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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:●%]リフォーム中
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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