家賃4,000円アップ


1棟目アパートですが

2階から1階へ引っ越したい方の回答が気ました。




結果、、、、

家賃4,000円アップでも引っ越したい。




なんと、あっさりこちらの提案が通ってしまいました。

そうなると総和室の201号室が空いてしまうので

すぐにクリーニングとリフォームを入れる必要があります。




一応、201号室に何か設備的な不具合や不満がないかを

不動産会社経由で聞いてもらおうと思います。




考えられるのは、和室が嫌でしょうがないか

現オーナーから譲り受ける家具や家電一式を

2階に運ぶのがめんどくさいか、ですが不思議な現象です。




私としては1階の部屋のリフォーム代を2階に回せますし

和室を洋室に格安リフォームできる業者を捜せば

全部屋、洋室ベースのお部屋になるので嬉しいことづくめなのですが。

まだ決まった訳ではないので、また進捗を報告します。



***



さて今日は妻とお昼を食べながら

次の物件を見つけたので、明日の朝一で見に行くことになりました。




築29年と古い物件なので塗装や修繕が出てきそうですが

価格が600万ちょっとで、2LDK×4戸あるのは魅力です。




古いので現況家賃が低くなってしまっているのと

駐車場が2台しかないのが痛いところですが

外観の痛み具体や、月極駐車場の場所、まわりの町の雰囲気を見てきます。

車で片道2時間かかるので、今後の物件管理は多少つらいですが

ぎりぎり許容範囲かなと思っています。





サラリーマンをやっている限り

やはり物件は2時間圏内でないと、日帰りで行くのがしんどくなります。

その辺りも来年のアパート買い付けには重要ですね。





築29年てどうなんでしょうねー。

築古物件というのは通常30年以上なので

来年にはその仲間入り。

間取りが広いので、外壁塗装して、内装リフォームすれば

借り手も出てきそうと踏んでの判断ですが。

何はともあれ、明日見てからです。










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私が不動産投資を選んだ理由


選んだ理由と言っても、不動産投資1本ではありませんが

当分はメイン投資にして行こうと思います。




前もこの件について、近いことを書いたような気もしますw

まあいいかなと思いまして。



株やFXなど金融投資はいろいろやってきましたし

今でも株式投資は面白いと思っています。




株も色んな投資法があると思いますが、私の場合は

実力がある株を、評価されていない時に買う。

戦略はこれだけです。




ただし近く、評価される時期が来ることが前提なので

決算前や、下値限定時に仕込んで、放置するというスイング投資です。

半年も1年も持つ余裕はありません。




FXはたまにやりますが、これはかなり予想が難しい世界で

放置するにはそれなりの資産がないと下落時のリスクを背負いきれないなと思いますので

今後も遊び程度にしかやらないでしょう。

為替は、急に悪い材料が出たり、予想がしずら過ぎます。

長期的には売りか買いかが分かっていても、その過程でずっとポジションキープするのは

並大抵の胆力では出来ません。




ただし、スワップはいいなと思っています。

でもここも今すぐはやりません。

一度ポジションを取ると、資金拘束されるので、資産拡大のスピードが落ちるからです。

スワップは資産がある程度貯まって余裕ができてから

取り組みたいと考えているので、いつかはやってみようと思います。





株も配当金はありますが、小さい資産で年率3、4%出してもキャッシュは貯まりません。

こうしてみると基本的に

金融投資は、一過性であり、スピードが要求されセンスもある程度必要になります。

勝つためには、銘柄選択、売買タイミング、そして最後は胆力が要求されます。





ずっと相場と戦っていなければいけない

こうした金融投資は、私の中ではメインになりにくい特性があります。

毎日相場と戦うことを楽しめる心の余裕と、お金の余裕が必要です。

負けながら、傷つきながら、法則を見つけて、勝率を上げいくこと以外に方法はありません。




これはかなり精神的にきついですし、いつも相場が気になりますし

いつも気にしておかなければ、センスや感は磨かれません。

人生においていつも仕事や生業を気にするのは私は好きではありません。

それだとせっかくリタイアしても、相場が気になって忙し過ぎます。



ここは人生においては自分が何が大切で、価値観とするかの違いなので

私の場合はそうだということです。




最後に不動産投資ですが

これはすごいパンチ力はありませんが、ジャブが効いて来ると

将来的に一気に資産拡大ができる可能性があります。

私も1棟目を買ったばかりですが、ジャブを今後も打ちまくって行こうと思います。




不動産投資は、スピードがそこまで要求されない代わりに

マーケティング能力はかなり必要だと思っています。

物件を買うに当たっては立地や、人口や、競合を見て判断できなければいけないからです。

あとは細部に拘って、突き詰めて考えて、結論を出す力です。

同じアパートでも経営者が変わると、見違えるような結果が出ます。





私も営業時代には、他の人が売りにくいものを売ったり、

自分独自の切り口で、価値を証明して、最終的にお客様に選んでもらうのが

本当に楽しかったです。






最後に不動産投資の最大の魅力は

一度築いた資産はある程度の長い時間(最低でも数年)は効果が持続することです。

効果が持続しているうちに、次の投資の仕込みや種まきをすることで

また数年後には果実を摘み取れます。





ゆったりと仕事をしながら、心の余裕を維持して、次なる投資に備えられるというところが

一番の魅力であり、自分の自由な時間の確保も可能です。

まさにそれは私の価値観にピッタリなのです。

毎日ゆったりと過ごして、家族や家庭や大切にするけど、やる時は集中して仕事する。

そんな生き方が理想なのです。





不動産は、株などと違って一日で爆発的な利益は出ませんし

最初のスタートが一番苦しい投資だと思います。



しかし年月を経るに従って

頑張れば頑張るほど、少しずつ負担が少なくなる投資なので

その過程で自分の成長や喜びを感じることができるのではないかと考えています。




まあ不動産投資をすすめているわけではないので

私の場合は、ということでお考えください。


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ルールを守りながら権利を拡大する


今日は会社の研修でした。

組織ルールについての内容が中心でした。




組織運営にはルールが必要ですが

組織が大きくなるにつれてどんどんそのルールの徹底に割くための

時間が必要になります。




やはり私は大きな会社に所属するより

自分で立ち上げた小さなチームで安定収入が得られる仕組みを

構築する方が効率がいいし、気持ちよく働けるなと感じました。





あとビジネスの世界でも、政治の世界でもそうですが

やはり権力に負けないようにすることと

できれば自分自身が権力を持てるように努力しなければいけません。




権力というと汚いイメージに聞こえますが

権利という言葉のほうがいいかもしれません。

私の取り組んでいる、土地や建物など、不動産も権利の1つだと考えています。




他人の権利を侵害したら罰せられますし

大きなペナルティを科せられます。



罰せられて気づく人もいますし、自分の糧になったり

有名になる人もいますが、取り返しのつかない自体になることもあります。




人間なので、ついつい自分に甘くなったり、傲慢になったり

程度の差こそあれルールを逸脱したりしそうになりますが

社会に生きる上では、ルールを守るのが大前提です。




社会のルールを守ること

そして

常に謙虚で感謝の気持ちを忘れないことが大切ですね。

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1つの判断で結果が大きく変わる


アパート決済が来年に延びそうな件ですが

よく考えてみれば、引越は来年でも良いので

決済だけ早めにしてもらえればいい話しです。




現オーナーの引越が1月になっても

その間は無償で住んでもらえることを条件に

年内決済をしてもらえるようお願いしました。




決済が完了して初めて家賃収入がそこから日割りでもらえるわけですから。

もし2週間でも早めに決済できれば半月分の現況家賃(数万円)が

入って来ることを考えると、その方が断然いいです。




昨日、寝る直前に思いついたこのアイデアは考えてみれば当たり前なのですが

本日早速、不動産会社の担当者に、お願いしておきました。





人生には、、、

1つの判断で結果が大きく変わることがあります。

スピードも大切ですが、判断を間違えてしまうと取り返しのつかないこともあるので

判断=思考の質が一番重要です。



**



さて今日は会社の集会があり業務は無し。


年に1回だけではありますが、夜は懇親会で御飯を食べれますw


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株トレードは一旦休止


アパート決済が年明けになる可能性が出てきました。



融資の仮審査は通っているのですが、本審査が通らないことには

売り主が引越しできない(引越したのに、万一融資が通らなかったら

戻らなければいけない)ということで、融資が通ってから、引越しとクリーニングを

いれるとなると年明けが最短。




融資の本審査が通らなかったら引越費用はこちらで

負担しますと言えばいいのですが、来年から晴れてアパート経営にして

経費も一気に出していくのもアリかなと考えています。




その場合は年明け1月中旬くらいまで手付け金が拘束されるので

株などのトレードがボーナス入金まで、おあずけ状態になります。




その間は銘柄選択やリフォームアイデアを固めたり、次なる物件探しなど

色々やることはあるのですが、投資活動ができないのはやはり悶々としますね。




妻は自分の小遣いでトレードしていて楽しそうです。

それを私は、羨ましそうに横目で見ております。

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投資用アパート契約完了


昨日のこと。

ボロアパート第一号の売買契約をするために

不動産会社に行きました。

今回は妻も同行して、初めての契約に若干の緊張感。




宅建主任の資格を持つ女性の方が

契約条件や現況を読み上げていき

最後に、売り主と買い主双方が契約書にサイン。

無事、売買契約が完了致しました!




終わってみると2時間もかかっていたことに気づき、びっくり。

あとは信用組合の審査結果を待って、既に仮審査承認を頂いている

地銀とどちらにするか決めるだけです。




かなり忙しいですが、年内決済ができるよう進める予定です。

今回はローン特約付きなので、安心して手付金50万円ほど支払いました。




融資の本審査が通らないと正式にはアパート大家ではありませんが

一旦、契約完了したことには安堵しました。

一時は、売り主が「やっぱり売却やめた」と言った物件ですから

契約までこぎつけることができて嬉しいです。




さて、売買契約の前日に、、、、

2階の住人が、現大家が住んでいた1階の部屋に

引っ越したいという話しが出ていることを聞きました。

大家とは親交があり、家具やら、家電やら、そのまま継承するらしいです。




そうなると問題なのが、、、、

2階のその部屋が和室中心の2Kなので

1階のように洋室ではないことが、今後の入居付けにネックになります。




そこで本日、家賃条件を上げて、それでも了承頂けるなら

転居しても良いという内容を投げてみました。




もし現居住者による家賃アップが可能なら

1階のリフォームに使う予定だった費用を

2階の和室をリフォームして洋室にする費用に充てて、貸し出せば

どちらも家賃アップが可能になる可能性があります。





まあ4千円アップという結構高めにふっかけましたので

たぶん通らないだろうと思っていますが、どうなることでしょうか。






賃貸業界では、、、

和室だけの部屋は、カビやダニなどのリスクがあり超が付くほど不人気ということですので

もし和室部屋のリフォームを低コストで行い、そして入居付けができれば

大家として一歩成長しそうな気がします。



ちなみに和室の洋室リフォームは10万〜20万円くらいかかりますので

業者、材質、どこまでやるか(畳だけなのか、天井や襖などかにでも異なる)など

いろいろ検討することが盛り沢山です。




こういうのを考えるのはとても楽しいですね。




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買いたいけどキャッシュがない。ならば、、、

金融機関の融資の厳しさを感じます。



地方で低属性という最悪の条件の中では

私に融資してくれる金融機関は限定されてきます。

しかしながら3年リタイアを掲げている以上、諦める訳にはいきません。



ならば、どうするか。



資産拡大のスピードが必要ですから

その為に買付を行う訳ですが、確実に買付けるためには

キャッシュの温存が必要です。




キャッシュは見せ金であり、実弾なので、必要な時に使えば大きな力を発揮してくれます。

キャッシュがないとできないことは、世の中多いものです。




では、、、

キャッシュをいかに消費しないか。

キャッシュをいかに増やすか。




そのことばかり考えた先には

結局投資をやりながら、拡大をするしかないことに気づく訳です。

いままさに、効率的にキャッシュと所有不動産を殖やす必要がある訳です。

給与収入だけではスピード感に欠けますので。




それでは、、、

日々物件に買付を入れて、ギリギリのラインで、手元キャッシュを減らずいかに

購入するかということについては、購入するのが最優先な訳ですから

買付を入れて、通れば金策に走る、という順序で良いのでしょう。





給与収入もあるので、キャッシュは時間が経てば、そこそこ貯まります。

でも物件はそうそう簡単には出てこないので

買うのを優先するのが合理的なはず。




ダメ物件を掴んではいけませんが、行けると思ったら

全勢力をかけて取りに行くことが私には求められています。



来年は最低2000万円は買い付けしなければいけません。

だいたい2棟ほどになるでしょう。



今日も物件探し、ちょこちょこしたウェブのキャンペーン応募をしております。

1歩1歩、前に着実に進んでいきます。

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あと1歩で買えませんでした。。。


1棟目ボロアパートの契約日ですが

いよいよ来週締結することになりました。

無事、1棟目取得になることを祈ります。




さて本日は群馬の物件で良い物件が出ましたので

早速資料請求して、良さそうだったので買付証明と融資相談までしたのは良いですが

昨日内見があった方から本日申し込みが入ったそうです。。。。




ノリノリで買付証明出して、明朝に見学にいく段取りまでしたのに

数時間遅かっただけで、買付できませんでした。




今回も利回り20%をたたき出せる可能性のある物件だっただけに

非常に悔しいです。。。





やはり良い物件は買い手が付くのも早いです。

今回の物件も昨日サイトにアップされて

その日に内見が入って、今朝売れたわけですからね。




でも購入申し込みをしないと1番手になれないことを痛感したので

良い学びになったと、今回は自分を納得させるしかありません。




チャンスはいつ来るか分からないので

毎日の物件検索と買い付けを引き続き、がんばらないといけません。




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高利回り不動産投資の問題点


前回の記事「超高利回り不動産投資戦略でリタイアを目指す」において

利回りを圧倒的に追求したアパートを所有することで

色々なリスクに対応しながら、手元現金を増やすことができる。

それにより、、、

リタイアまでのスピードが加速する、という話しをしました。




これを私が年内に購入予定の木造アパートを例にとって説明します。

アパートは、築23年で800万。

1LDKと2Kの混在で全4戸です。




手取り家賃収入が満室時には、140〜150万程度なので

そこからローン返済や運営費用(管理手数料、広告料、保険料、その他必要経費)を

すべて引いても年間80万円以上の手残りになります。

800万円の所有資産で、手残りが80万以上なら、10%利回り達成です。



これをすべてオーバーローンを引きましたので

自分の財布からの持ち出しはゼロです。




今回は、リフォームすれば入居付けは問題無さそう

との賃貸営業マンの心強いコメントをもらっていますが

もし仮に2室空室が出ても赤字になりません。

家賃相場も調べて、近隣相場より安いことも確認済です。




商品/サービスをつくる時には

物件の価格や立地だけでなく、その他にも

修繕必要時期の目処、融資利率、入居付けの難易度、近隣相場を総合的に判断して

最終的に儲けがしっかり出るかどうかを判断しています。

今回の物件においても、そうとう緻密に計算しているので問題ありません。
(それでもはじめての購入なので、そういう意味での不安はありますが)




ここから前回の続きですが、、、、

ではこの築古物件の高利回り投資の問題点は何でしょうか?




おそらく通常の考え方だと、、、、

古いことから突発的な修繕が発生したり

入居付けが困難で苦んだり

築古に融資を受けると、その後の融資が引けないとか

いろいろ言われます。




でもこれは築古に限らず、築浅でも、発生しうることではないでしょうか。

不動産は商売なので、築が浅いとか、新築だから安心なんてことはないです。

逆に、、、

新築なら満室で当たり前ですし、出口(売却)までほとんど手残りはありません。

新築や区分マンションはキャピタルゲインを狙う以外は

インカムゲインを狙いにくい投資だと考えています。

新築は手元資金が潤沢でない人がやる投資ではありません。




よって、、、、

不動産投資では、リスクをゼロにできない以上

リターンを大きくする方が結果的に手元現金は貯まっていくというのが私の考えです。

たとえ急な修繕や空室が発生しても、高利回りだからこそ

手元キャッシュを投じて対策可能なのです。

対策した後は、また高利回りで、収益がどんどん出てきます。




また減価償却費を短期間に計上できるので、サラリーマン給与と相殺すれば

自分が払うべき税金は格段に減がるというメリットもあります。

(ここらへんは金融機関への印象もありますのでやり過ぎはダメですが)




もちろん築古の場合でも、、、

不動産投資なので、失敗するリスクはありますが

ここも所有する物件数が増えていけば上記のリスクは緩和していきますし

一番は自分の経験・成長につながります。

将来大きな物件を買った時に、失敗するよりましというものです。

私が最初からRCの大型物件にしなかった理由はここにあります。

物件内で事故(自殺など)が起こってしまったら

大規模物件だと、取り返すのが難しくなります。




では再度、この戦略の最大の問題は?





リスクと言えるかどうか分かりませんが私は




「物件が買えるかどうか」




が最大の課題だと考えています。




つまり表面利回り20%の物件は、世の中にどんだけあるの?という疑問です。

たぶん少ないですw

首都圏なら、物件が出たら、1時間以内には買付が入るでしょう。





でも「物件が買えない」とか

「利回り20%以上の物件が見つからない」というのは

私にとっては、リタイアまでのスピード感が遅れるだけです。




ただし私のような、このど田舎だからこそ

買付の競合も少なく、首都圏よりよっぽど、買付が通る可能性がありますので

ここも買えないリスク、というのはそこまで高くない可能性もあります。

今回のボロアパートも、ずっと購入されず数ヶ月も残っていた物件でした。





そういうことあれば、必死で探して、必死で指値をすれば

物件は十分出て来ると信じてますし

属性融資も本業のあるこの地の利を活かす方が

金融機関も信頼してくれて融資が引きやすい環境なので、勝算があります。






これが私がこの戦略を採用しようと考えた理由です。



首都圏だと、現在は、築20年過ぎていても表面利回り12〜13%もあれば

すぐに売れてしまいますが、私はその戦略は取りません。

運営がそうとう苦労すると思いますし、精神的な余裕がありません。

加えて、入居付けは激戦です。

このバブル景気の中で、低いとは言えませんが中途半端な利回りで購入すると

あとあと苦労すると思いますので。





あとは私への融資の限界がどこでくるか、という未知数があります。

築古資産ばかりでも、追加融資が出る為には

ここは大家の経営実績をアピールするしかないでしょう。

これは大家であるからには宿命です。

経営力の無い大家は、評価されませんので勉強あるのみです。

そして満室にして、しっかり金融機関にもアピールできる状態をつくります。





現在は税金の勉強や、リフォームの勉強を中心にやっていて

いかにコストを低く、良いサービスを提供できるかを考え、勉強しています。

あとは物件検索ですね。

今日も3、4件の物件資料を請求しました。



***


明日から3日ほど地元に帰ります。

戻って来てからまた、淡々と更新していこうと思います。




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超高利回り不動産投資戦略でリタイアを目指す


妻にプレゼンした不動産投資の戦略ですが

かなりシンプルです。



それは「実質利回り(手残り)を10%以上になる物件を購入する」

これだけです。




なぜこの戦略かというと通常不動産投資の手残りは3〜4%なので

リタイア基準として、月額キャッシュフロー(手残り)を60万円とすると

最低でも2億円レベルの資産購入が必要になります。




私の低属性で、このど田舎で、銀行支店も地銀中心の土地だとこれは不可能に近い。

だとしたら2億円の資産で3、4%利回りではなく

8000万円の資産購入で、10%利回りなら

年間800万が手元に残る訳ですからこれで十分達成ができます。



ポイントは、、、、

これが、ローンや税金をすべて引いた「最終利益」だという点です。




もちろん空室時のリフォーム費用や修繕費などもかかりますが

800万の純利益なら、そのうち生活費は300万程度しか使わないので

手元現金もある程度準備した上で、リタイアすれば

十分、突発的なリスクにも対応できます。




このど田舎における「利回り10%超高利回り戦略」は

以下のようなメリットがあります。





①減価償却費を常に計上できる
 (所得税をゼロにすることも不可能ではないので、節税が圧倒的に効く)

②管理戸数が増えるほどリスク分散できる(事故と空室リスクが、RC大型1棟に頼るより小さくなる)

③近隣エリアなので入居付けや資産管理が容易

④手元現金がどんどん貯まるので次の融資が引きやすい&他の金融投資(株、債券、為替等)にも回せる

⑤棟数が増えるので大家としての経験値・経営力が上がる




あとは減価償却がなくなる時期(デットクロス)が数年後にやってきますので

その時にまた新たな築古木造を追加して資産入れ替えしたり

現金が貯まっていれば、そこからは大型RCを一気に組み入れることで

減価償却費と収益拡大を目指すなど、可能性が広がっていきます。





市況が悪ければ、キャッシュは一旦、繰上返済に充てることも”アリ”ですし

経済が暴落すれば、為替スワップ等もポートフォリオに入れて分散投資することができます。




こうした実物不動産のメリットは、世の中が不況になっても

家賃が急落することはありませんし

住居は必須なので、賃貸需要が一気に下がることもありません。

不況により、唯一、土地値が下がりますが、そのスピードはゆっくりなので売却も可能です。

(これから地方は過疎化が進むので、賃貸需要が落ちないエリアでの投資は必須です)





では、この超高利回り戦略の問題は何でしょうか?



大きな問題が1つだけあります。

次回はそのあたりに触れてみたいと思います。

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ボロアパートの購入がほぼ決定


本日、ボロアパート1号について

不動産会社から連絡があり、売り主さんが売却を決断したということでした。

一時は頓挫しそうになったので、少し安堵しました。

まだ契約はしていないので何とも言えませんが早めに契約したいと思います。



ついでに本日、県信に行って、仮審査の申し込みを再度行いました。

先日、第一地銀から融資承認は貰っていますが利率がちょっと高めだったので

県信でもうちょっとがんばってもらおうと思います。




さて、、、、

またもう1つの築15年のワンルームアパートですが

本日不動産会社に行ったら、驚愕の事実が判明して、購入はやめました。

驚愕の事実とは、、、、、

間取りが3.8帖しかないということです。。。(なんじゃそりゃ!)

販売図面には広さが書いてなかったのですっかり6帖はあると思い込んでいました。

設備やクロスはお金で解決できますが、間取りはどうにもなりません。

いくら立地が良いと言っても、これでは厳しいという判断です。




年内1棟目購入はまた一歩前進しました。




最後に、昨日の妻へのプレゼンですがうまく行きました。

どのような内容(不動産投資戦略)にしたかはまた後日書きたいと思います。


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不動産投資における歪み


先日から悩んでいるというか模索中の

不動産投資の方向性の話しです。



頭で考えても、妻と相談しても、書籍を読んでも

結論は出ません。結局、私にあったオリジナルの投資方法を

オリジナルでつくらなければいけません。

不動産投資に必要な前提となる知識は一緒であっても

自分にとっての「最適ルート・最上の方法」は自らが見つける必要があります。





そこで、、、色々な知識や聞いたことや考えたことを棚卸しして

すべてフラットにして、バイアスをできるだけかけず考えて

最後はどうにかして目標を達成する。




そのための道を考えてみました。




そもそも今の私の属性(年収500万足らず)では

現金の貯まるスピードが遅いですし3年リタイア目標となると

2億円程度の資産買付が必要です。




属性が低い私が、物件数が多いからと言って

首都家エリアで築古物件にどんどんフルローンで融資を引くというのが

かなり厳しいことは明白です。





実際に不動産投資家や、不動産会社に相談しても

築古には耐用年数までしかローンが組めないので

利回りが出るビジネスはできませんと言われます。




そして圧倒的な利回りが追求できる物件となると再生して高利回りを目指す訳ですが

首都圏で買い付けようとすると、プロ大家も多い激戦区で、みんな目の色変えて物件を

毎日探していますので、良い物件を、好条件で掴んで、しかも融資がフルでつくのは

厳しいということになります。





おそらく人の10倍物件を探して、人の10倍考えて工夫して

誰も買わないような物件を、劇的な高利回りに仕立て上げることができれば別ですが

労力がかかりますし、購入後の管理や入居付けも、立地上かなり苦労するでしょう。




そこで、、、、

このど田舎に住んでいることを活かせないかと考えていたら

いろいろ頭の中でつながってきたことがあったので

今日は夜に妻にプレゼンしてみます。



首都圏は将来的には、資産拡大ができてCFが潤沢になった段階で

絶対に進出したいと思いますが、今はその戦略を取りません。

レッドオーシャンというやつですね。




不動産会社から、今日も


「耐用年数越えの築古アパートは融資は不可だと思います」

と言われました。




でも、私はこのど田舎に住んでいますが

先日の第一地銀は耐用年数越えでも融資OKでしたし

その次に行った信用組合でも、承認是非は来週ですが

しっかりと前向きに審査をしてくれているようです。




また、ど田舎なので、プロ大家も少なく物件管理をしっかりやっていない

オーナーさんが首都圏に比べて多いと思います。

先日見た2物件もそのように感じました。




このあたりにいわゆる「歪み」があるような気がしたのです。

歪みを利用すれば、それは参入障壁となり、自分におおきくプラスに働くはずです。





まずは妻にプレゼンしてどういう意見が出て来るかを

聞いてみないと話しは先に進みませんが、地元を中心とした超高利回り戦略を計画中です。

また妻の反応については後日報告します。




行けそうなら、その方向でどんどん進めていきたいと思います。

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不動産投資の1棟目買付失敗!?

昨日今日と2つ大きな出来事がありました。

1つは初の購入アパートの話しが流れそうになったことです。。。

売り主が急に気が変わったらしいのでどうしようもないかなと思います。

17日に最終結果ですが、現時点では厳しい様相です。




もう1つの鉄骨アパートは今日妻と2人で見に行ったまでは良かったのですが

外観を見て、開いていると言われた部屋のドアに手をかけたら

開いてませんでした。



その場で不動産会社に電話したら、売り主は開けとくと言ったらしいし

事実開いてないし、でも売り主(建設会社)は休みで電話につながらない。。。。



外観だけ見て、美味しい鰻を食べて、妻と帰路につきましたw




以上が、悪いニュースなのですが

今日帰ってから不動産投資の方向性を見直す話しが妻と出ました。

不動産投資はやっていくのですが、どういう物件を、どういうタイミングで買って、という

全体の流れをもう一度考えようという話しになりました。




まあいいこともあれば、成果もあった本日でした。

これも何かの縁と考えて、諦めず、粘り強くやっていきます!








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貯蓄戦略と来年の目標


年内の貯蓄目標は当初は100万円としていましたが

来月のボーナスで少し上ぶれそうです。




ただし来年は、、、

今年の100万円+来年500万円で合計で年間600万円の

目標を立てていますので、なかなかハードルが高いということもあり

どうしようか思案中です。





予算では毎月20万円の貯蓄ですが

年明けの1月から私が現在勤めている事業所の責任者になるので

残業が増えることを考えると、毎月3、4万円ほどは上積みできる可能性があります。





加えて、不動産投資がどうなるかです。



来月決済予定のアパートを満室にできればの話しですが

ここも数万円の上積みになります。




あとは貯金ができれば株式投資においても買付余力が増えますので

新たな銘柄探しをしていこうと思います。

最近はずっと監視している銘柄を、ここで買おうという位置まで落ちてから

買うようにしているので、大きなリスクや含み損を抱えることなく利益確定できています。



リスクを大きく取らず確実に勝つには

時間軸が少し長い投資が必要になりますが

デイトレより確実ですし、狙いが当たった時も嬉しいものです。

デイトレの才能がないことを発見してしまいましたのでw

今の所はこの方法でがんばりたいと思います。


***


不動産投資ですが、、、、

来年は1年間で4〜5千万円ほどの不動産投資をしたいと思います。

私にとって不動産投資を加速していくための初年度と位置づけ

キャッシュフロー最大化と頭金の雪だるま式貯蓄を行っていきます。




安全でかつ、内外装や入居付けの圧倒的な工夫をして、入居率を向上させ

利回りを上げることにより、キャッシュフローと出口戦略の両方を狙える物件へ育てることが目標です。

そういったCFと出口の両方を狙える物件となると

なかなか購入ハードルが高いのですが、ここはひたすら情報収集と

業者とのリレーション、そして買付を数こなすことしかありません。




今年もあとわずかですが、来年を全力で走ることで

また素晴らしい次のステップが来ると信じて、やっていこうと思います。



PS:明日は妻と、先日のワンルームアパートの視察に行ってきます。

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借金返済完了&収支プラテン


昨日、株の利益確定を無事行うことが出来たので

今月からサイドバーにある資産推移を適正に更新しました。




10月まで書いていたマイナスの金額は

私の個人ローンだったのですが

それとは別に夫婦の共通口座を作っていました。




現在でも個人ローンは20万ちょっとありますが

今月はアパートの契約予定ということで

投資生活のスタートになりますので

これを良い機会に共通口座との合算で表示し

正しい資産推移を更新していきます。




いままでずっとマイナス収支だったのが

やっとプラス収支で記載できるようになると嬉しいものですね。



なお記載している資産は、今月時点では63万円ほどですが

11月と12月の給与、それに加えて決算賞与を加えれば

十分に100万円に到達してくれるものと思います。

今年の貯蓄目標は十分に達成可能です。




また購入予定のアパートは、物件の初期費用やリフォーム費用も含めて

すべて金融機関からのオーバーローンで融資を引いているため

手元キャッシュの持ち出しはほとんど発生しない予定です。

ここの収入が貢献してくるのは1月からになります。




引き続き気を緩めず、しっかり貯蓄と投資に励みたいと思います。



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融資相談と持ち株のリカク


今日は朝から、県信に行き、融資の相談をしてきました。

物件価格は1300万ですがリフォーム含めて

1500万で、20年返済でお願いしてきました。



支店の次長さんだったので話しが通りやすかったですが

連帯保証人や金利など融資条件が出てきそうとのことでした。



立地は評価いただいた一方で

賃貸需要や狙うターゲットについては

再度調査されたほうがいいというアドバイスも頂きました。

おっしゃることはごもっともだと思いますし

まだ見に行ってないので来週にでも妻と行きたいと思います。




***



さて本日は決戦がもう1つありました。

先日から持ち越していた株の個別銘柄。

本日が決算でした!



このブログでもずっと銘柄は隠していましたが

終わったので公表すると、3054ハイパーという会社です。

決算が良いのは把握していて12:30発表と言うのも予測していたので

お昼御飯を食べて画面に張り付き。

この日のために会社に希望休も出していましたw





結局、噴き上がって、天井では売れませんでしたがリカクできました。

概算で30万円の利益です。



粘ればもっと取れたかもしれませんが

まさかストップ高までいくとは思いませんでしたし

前回は、急騰後に、大暴落していたので安全牌で利益確定。

逃した数万円は良しとします。




これで借金オールゼロはもちろんのこと

年内100万貯蓄は、ほぼ確実になりました。


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明日、融資相談に行ってきます(不動産投資)


例のボロ物件は来週契約予定になりました。

銀行融資も通っているので、契約後はリフォームを最速でかけて

年末年始に客付けを頑張ってもらうだけです。

今から気合いが入っております。


***


さて明日の朝一で県の信用組合(けんしん)に

融資相談に行ってまいります。




一昨日見つけた、ど田舎のちょっと都会(といっても人口16万人くらい)の

単身向けアパートですが、現状入居は5/12戸に留まっていますが

築15年でそこまで古くなく、利回りは現況でも10%ちょっと。

もしこれを満室にできたら、なんと28%という脅威の利回りになります。




この物件は駐車場がないのと、お部屋に洗濯機置き場がなく共同なのがネックです。

逆に言うと、この2つが解消すれば化ける可能性のある物件だと踏んでいます。

後者はいいとして、駐車場については、月極駐車場が100メートルほど先にあるようです。

近々現地で駐車場探しも兼ねて、行ってみます。





電話で信用組合に相談したら、ある程度柔軟に相談に乗って頂けそうだったので

明日早速、突撃してきます。




私の基準では、家賃収入に対するローン返済比率を40%に

持っていくのが最重要としているので

その場合、、、、、

7割入居に回復させる前提ですが、融資を17年で引く必要があります。




一応、15年、17年、20年の3パターンで資料を作ったので

明日、物件資料とともに金融機関に見てもらう予定です。





物件が1300万で土地値が実勢で500万くらいと高くないですが

建物を合算した積算は1600万弱出るので

あとは、しっかり運営すれば、出口も可能と考えています。





しかしながら、、、1つ問題がありまして

すでに他の方が1200万で買付を入れているらしいのです。

私は2番手なので、1250万で出していますが、売り主が売却を急いでいるなら

100%負けます。



しかしながら、、、

信用組合では、なんとたったの10日で融資の仮審査結果を出してくれると言うので

不動産会社経由で、売り主に売却を待ってもらえるように、本日伝えてもらいました。




まあこういうものはご縁ですし

ぎりぎりのところまで精一杯やるだけです。



幻の年内2棟目になるか、逆転勝利になるのか!?

このお話はまた追って、ご報告いたします。


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不動産投資の方向性


日経は爆上げスタートで、寄り付き天井でした。

このブログを書いている時間で、為替も下がって来て

先物が落ちて来たので明日は下がるのかもしれませんが

微妙な展開になってきたものです。





今日はお休みで本屋に行って

例のごとく不動産投資の本を読みあさっていたら

面白そうな新刊が出ていたので、購入。





あとボロアパート1号の決済は12月に入りそうです。

今日業者から電話がってリフォーム含めて年内にできればいいかなという展開に。

1月末までに客付けが厳しい可能性がありますが

焦らずやっていきたいと思います!






そして物件の資料請求ですがルーティンワークなので

ずっと続けていますが、やはり首都圏で築古で良いものはすぐ現金買いの人などに買われてしまいます。

キャッシュを持っている人にはどうやったって勝てません。




ということで、ふとある業者のサイトを見ていたら

新しい良さそうな物件が、私の住まいの近くで出て来たので

早速、資料請求しました。



利回り28%ですがだいぶ空室が多いワンルーム物件。

ワンルームか〜、入退去多くなると厳しいと感じつつ、、、

でも利回りは申し分ない。

立地が良さそうなので、リフォームすれば利回り下がったり

多少入退去があっても、十分戦える可能性があります。

しかも築15年なので、そこまで古くもない。

ワンルーム投資も経験しとくか!?

などなど私お得意のポジティブな考えが炸裂しておりますw

資料が来たら、内見に行ってみようかなと思います。





不動産投資の戦略はあれから、ずっと考えていますが

田舎(自宅周り)は築古でフルローン。

私の今の住まいは他の金融機関が入って来れないのである意味参入障壁なので

これを活かそうかなと。





そして首都圏は、私がビハインドありまくりなので

貯蓄しまくって、大型RC狙いという戦略もありかもと

ピンと来た、今日この頃です。




キャッシュと融資付けのダブルビハインドを持つ私にとって

最適な戦略を、唸りながら考えています。。。




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日経、為替、明日はいくらで始まるか?


日経が爆上げしたので明日の寄りには期待しています。



為替が112円70銭付近をずっとうろうろしていたので

午前中に下値限定的かと思って、FX取引したら少しだけ利益。



午後はどこかで必ず噴き上がると確信していたのですが

先ほど案の定↑に行った後、なぜかまた落ちてきました。

今夜の統計を無事クリアして、明日113円で始まるかどうかの瀬戸際です。




さてボロアパートですが

銀行決済は中旬に遅らせてもらえるようにお願いしました。

不動産会社が11月中の銀行決済までこぎ着けたいと焦っていることもあり

もっと早めろと言われる可能性も少しありますが、おそらく大丈夫でしょう。




明日はお休みです。

おそらくまた妻とぐうたらして過ごすと思いますが

朝は相場にかじりつくと思います。

先日からホールドしている今週の決算銘柄ですが

1単位だけ買い増し注文を出しておきました。


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不動産投資の買い進め方に悩む


不動産会社から連絡があり

先日出した私の購入条件が通ったとの連絡でした。

これから契約日が決まり、銀行への本審査申し込みが完了すれば

物件引き渡し、融資実行という流れになります。

いよいよ小さいながらアパート経営のオーナーに形上はなるわけですので

気をひきしめて、まずは最初の入居付けを行っていきます。




ざっくりですが、今回は物件価格が800万ですので

満室になれば年間家賃収入が140万〜150万程度で、表面利回りは18%確保できます。

税金やローン返済で手取りはもっと減りますが

ローン返済が月々5万円程度なので、入居率50%でも赤字にはなりません。

紆余曲折あった私の投資生活ですが、やっとこさスタートです。



***



さて以前、不動産投資でも木造、RC、鉄骨など構造における違いがあることを書きました。

また築年数も、新築、築浅、築古など様々で

あとは戸建て、シェアハウス、賃貸併用など手法も色々あります。




そこにエリア、顧客のターゲット層(ファミリー、一人暮らし、若年、高齢、男女)などの要素や

融資をお願いする金融機関の存在などが加わると

その組み合わせによって戦略が大きく変わってきます。

だからこそ面白いというのはありますし自助努力がある程度効きます。






今私が考えているのは今月中に決済予定の一棟目は

まずは勉強的な要素で購入しました。

今回は、私の”ない頭”を振り絞って、、、、、

綿密に、初期費用やリフォーム費用なども計算しましたが

築古だからこそ所有後に発生する経費や客付けの手間などは未知数。




自分の中では立地や周辺の家賃相場、不動産会社の意気込みなど総合的に判断して

購入判断しましたが、それが正しかったのかどうかは、購入後にしか分かりません。

よって勉強しつつ、判断の質が正しかったか

自己採点して今後に活かす物件として位置づけました。





問題は来年以降の投資判断です。




先に書いたように、選択する戦略や手法によって

今後の拡大スピードなどに大きな影響が出て来るのが、不動産投資の現実。



そうであるならば最適な選択をしたいと思いますが

私の場合、基本は3年後のリタイア目標である以上

キャッシュフローを増やすことを最大の主眼としていますので

その為の戦略として

 ●頭金の貯蓄

 ●DINKSの維持

 ●金融投資での雪だるま式資産拡大

の3つを日常の戦略として考えています。




加えて、現在は投資する躯体として

築古でキャッシュフロー重視でいくか、もしくは地方中枢都市のRCへの投資かを

検討しています。


築古は堅実ですがキャッシュフローがあまり残りません。

RCだと融資面と頭金(最低でも1千万前後?)の2つの大きな課題があります。




ここで冷静になって取るべき戦略を考えなければいけません。

戦術はどんどん変えて修正すればいい訳ですが

大きな戦略の方向性は、「長期的な進むべき道」を元に考えていかなければいけません。



もちろん築古にしてもRCにしても、優良物件であることが大前提ですので

見つかった物件がどんな物件か?という点も大事ですが。





キャッシュフローを増やすスピードで考えるとRCなど大型物件がベストです。

ただし投資額が最低でも数千万〜1億以上になることから

融資が通るかどうかは、物件の良さに加えて

不動産会社とのリレーション、金融機関への提案次第でもあります。





結局、行き着いた結論は、、、、

自分の可能性が広がる方向を考えよう!ということで

頭金の貯蓄を最大限に加速する方法を考えながら

不動産会社とのリレーションを強化すべく

不動産会社巡りを来年の早いうちにやろうということにしました。

相手も商売ですから、下手な物件を掴まされないよう、、、、信頼のおける不動産会社に

相談しなければいけませんがプロに聞くのが一番だと思います。




不動産会社も縁ですから

優良物件を持っており融資戦略にも長けている業者をいち早く見つけ

そこに相談する中で、自分自身の取るべき次の戦略が見えて来ると考えています。



個人的にはRCで拡大を希望しますが、現時点では妻も懐疑的なことと(笑)

属性などによっては、箸にも棒にもかからず、まったくダメな可能性もあります。





でも最初から可能性を極端には狭める必要はないと思います。

戦略がベストかどうかは自分が納得して取り組めたかどうかだけですから。



精一杯、短い人生において、大いなる冒険をして

失敗してもいいじゃないか、という気持ちで

私は未知なる世界にぶつかっていきます。





失敗しても大したことはありません。

サラリーマン人生が少し長くなるだけですから。

(あまり長くなると嫌ですがw)


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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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対象:まだ1棟目を買えていない方

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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