今期も評価面談の結果はいかに!?


先日、所属長との今期の振り返り面談が終わりました。

私の評価は、前の部署よりは少し落ちたものの

思ったほど大幅な下落がなくよかったと思います。



この評価面談により年末の賞与の金額がだいぶ変わって来るので

ここがなんとか踏みとどまれたのは大きいです。




来期からは所属する事業所の責任者になることが確定していますが

期待されていることをひしひしと感じますので、自分のこれまでの

知識と経験と最後は根性で、来期は今年以上の評価をしてもらえるように

動こうと思います。



サラリーマンである以上は、その中で結果と給与としてのリターンを最大化したいと思います。

現在の直属の上司とは、今のところ波長は合っているのが救いです。




***



11月中旬頃に、故郷に帰ることにしました。

来年から妻が海外案件に忙しくなるので、有給休暇の取得が厳しいと言うことで

3日間だけですが、前倒しで取得することにしました。
(と言っても、公休2日、有給1日だけですが)



旅行費用は私と妻のお小遣いから出し

共同貯蓄口座には手をつけないということにしています。



妻は若干不満そうでしたが、まあ納得してくれたかなと言う感じです。

共同口座は、今後の投資元本なので

こうした行楽費用は、そこから不用意に使わないで

自分たちの小遣いから捻出した方が、結果的にはリターンが高まり

将来の可能性が広がっていくものと考えています。




○貯蓄目標は絶対に死守する。

○貯蓄した費用は、簡単には使わない。

○何かに使う際は、投資判断が正しいか十分精査する。

○投資後は、反省をしっかり行い、勝っても負けても、次に必ず活かす。




このサイクルを徹底していきたいと思います。



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管理手数料のコストダウン(不動産投資)


私は持病の鼻炎がひどいので

今日はたまらず耳鼻科に行ってきました。



診察に1100円、クスリが1,500円と思ったより安価に済ませられました。

粘膜を焼く手術をすると、1年くらい持つらしいので

来春に向けてやっておくかどうか迷う所ですが、たぶんやらないでしょうねw



***


先日から、あのボロアパート1号の購入条件を以下のように

業者に最終提示していました。これが通るなら購入するよと。


 ○来月の引き渡し後、入居付けを1月末期限として2ヶ月で確実に埋めること

 ○月の物件管理費用を月額、5千円定額にしていただくこと


上記の条件を言い渡して3日、本日不動産会社より入電がありました。

その結果、2つとも内諾でOK(店長にはまだ話してないらしいですが。。。)





とくに2つ目の管理手数料は、家賃収入が上がったとしても(もちろん下がったとしても)

この5千円定額にしていただくことで、年間1万5千円ほどのコストダウンになります。




コストダウンとしては、大したことはありませんが

ここらへんは塵も積もれば・・・ということでコスト削減提案がなんとか通りました。




そして、購入予定アパートは隣町なので車で30分くらいなので

本日も最終確認に行き、物件周辺をうろうろ歩いてみました。




歩いて3分くらいの所に、クリーニング屋、ほっともっと、中学校、病院、スーパーがあり

やはり立地はそこそこ良さそうで、近くに月極駐車場があったのが最大の発見でした。




物件は4戸で駐車場が4台しかなかったので

夫婦で2台持つことがあるこの周辺では、駐車場の存在意義がでかい。



月極駐車場業者に電話したら、月額3,000円と安かったのでそこも一安心。

新規の入居者から要望が出ても叶えられそうです。


本日の見学で、このボロアパート一号を購入することを決意した次第です。


***


さて本日の相場は

日経下落で、私の持ち株も4%近い下落、一日で含み損に返り咲きました。

でもこの銘柄は期待していますし、買い増す余力もまったくないのでw

決算までひたすらホールドです!


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11月1週目が今年最大の戦い


私の保有株一本勝負が、日経の好調を背景に

+40円ほどにまでなってきました。



相変わらず出来高は1000株以下ですが。。。。。

11月1週目の決算では高く飛躍してくれることを望みます。



この銘柄が狙い通りに上抜ければ、年内100万貯蓄目標は

あとは毎月の給与積立てだけで、達成できます。

来年末には600万円貯蓄目標があるので、どれだけ上積みできるかです。

あまりリスクは取りすぎないように堅実に行きたいと思いますが。


***


さて私の貯蓄方法ですが

来年からは毎月20万円の給与天引きで貯蓄していきます。

あとはボーナス8割充当で、300万円は達成します。

これだけだと今年の貯蓄を合わせても400万円ほどです。




目標額には、あと200万円足りません。




ここに来月購入するアパートの収入が入りますが

初年度はリフォームや修繕費がかかるので減価償却を入れても

大したことはないでしょう。頑張っても450万円ほどかと。



あと150万円はどうするか。

これを解決するポイントは、、、2棟目アパートと株取引です。




450万円までは成行きで行けますが、あとこの150万円を埋めるには

追加の投資を行う必要があります。

当たり前ですが取ったリスク以上のリターンはありませんから。

リスクとリターンを考えて、許容範囲内で、確実に利益を積み重ねられると判断すれば

勇気をもってやっていきたいと思います。



それには自分も成長しなければいけませんし、経済情勢や世の中の流れ

個別株の動きをしっかり掴む必要があります。



一日一日全力で、今できることを、後悔しないように、最速で実行する

明日は仕事がお休みなので、先日届いた不動産投資の新刊を読むのが楽しみです。

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車ローンを完済しました


先月で車のローンが完済致しました。

あとはこのブログのサイドバーに書いてある

ハネムーンローンを12月に完済すれば

個人ローンは完済です。




ただ来月、現在交渉中のアパートを購入すれば

新たにローンを組むことになりますが、これはやっぱり気持ちが違います。

キャッシュを生むローンと、そうではないローンでは雲泥の差があります。

将来、確実に資産になりますし、マイホームと違って、住居の流動性を確保したまま

キャッシュを生むことができます。




あっ、、、、そういえば、大学の奨学金(育英会)を忘れていましたね。。。。

まあ利率はタダみたいなものですが、残念ながらこれは42歳まで返還義務があります。




年金もそうですが、これは毎月の固定費になっている項目ですので

繰上返済できるにこしたことはありません。

まずは、そこを目指して今後の貯蓄、投資、そして資産形成の計画を練りたいと思います。



資産形成する上では、今後、着実にアパートを増やしていき

健全な経営で、負債をどんどん資本の部に移行していくことが大切です。



それには貯蓄に加えて、健全な経営ができるアパートを見つける選球眼も必要になります。

日々精進、スピード重視、節約摂生を心がけたいと思います。

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偶然を信じるとやがて運命になる!?


人生というのは偶然で成り立っていると、つくづく感じます。



私は小さい頃から特に取り柄がなく、受験にも失敗してきましたが

唯一、小学校の頃は、走る早さと暗算だけは飛び抜けてできた記憶があります。



さすがに現在は、運動不足気味で、走る早さはたいしたことないと思いますが

暗算に関しては、今でも人が電卓で計算するところを

暗算でかなり正確に、頭の中で計算できます。




小さい頃は、昔は弁護士になりたいと思っていました。

これは法律アレルギーで玉砕しました。

イメージがかっこ良かっただけです。それが大学時代になると

商社か大手広告代理店に入りたいと思って

就職活動をしましたが、これも見事に玉砕しました。

ここもやはり、カッコイイイメージだけで

チャラチャラした考えでは、いけませんねw




その後、なんとか就職できて社会人になり働き始めの頃は

株式投資などやった経験はありませんでしたし

不動産投資の「ふ」の字も頭にありませんでした。




それが今は不動産投資の物件探しと株式投資の銘柄選別で

頭の中が一杯なのは、なんだか面白いです。





不動産投資は、いわば自分がハードを購入し、そこをリフォームし、入居付けする

という事業者であり、サービスを提供する、コンシューマー向けの立派な「商売」です。

まったく予期せぬ分野に傾倒してきたものだなと思います。




しかしながら実家の家系をよくよく遡ってみると

父方、母方とも祖父母が生粋の商売人で

お店を開いていたことを、最近思い出しました。



加えて、私の実の母は、ずっと税理士事務所で働き、40年以上税務に携わっているので

税金関係のプロで、かなり数字には強いです。

おまけに、父親はなぜか宅建主任の資格を持っています(仕事には使っていませんが)。





商売人の家系で、数字や税務に強く、不動産資格を持っているというのは

なんだか、自分もそういう方向に行く「運命」だったりするのかなと

最近ふと感じたことがありました。




今まで運命や天命など感じたことは一度もありませんでしたが

そういうことに考えを巡らせるのは、少しだけ年をとったのかもしれません。(まだ31歳ですが)。




まあ単なる偶然かもしれませんけどね。




そうしていると私の大好きなスティーブジョブスのスピーチを思い出しました。

運命を信じる、信じてみる、その方が未来が開けるという内容です。





「将来をあらかじめ見据えて、点と点をつなぎあわせることなどできません。できるのは、後からつなぎ合わせることだけです。だから、我々はいまやっていることがいずれ人生のどこかでつながって実を結ぶだろうと信じるしかない。運命、カルマ…、何にせよ我々は何かを信じないとやっていけないのです。私はこのやり方で後悔したことはありません。むしろ、今になって大きな差をもたらしてくれたと思います。」




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ボロアパートの買い付けネゴシエーション


今日、不動産会社から回答があり

基本値引きには応じられない、という感じのお断りニュアンスでした。。。。

まあやんわりとした感じでしたが。




そう来るだろうと思っていたので

購入後は、その不動産会社にそのまま入居斡旋してもらうこともあり

「購入後に何かメリットになることを考えて、ご提案ください」と伝えました。

つまり、、、入居付けや、広告料において何か提案を引き出せればと考えています。






今回は、先方にも多少なりとも非があることなので

妥協無く、引き出せるものは引き出すつもりです。

以前も書きましたが、ここらへんは

営業マン時代のもがき苦しんだ経験が少しは活きているかなw




ちなみに契約日は延期して先延ばしにしてもらいました。

担当者の方は、電話ですが、とても残念そうな声色でしたが

ここは心を鬼にしてやっていきます。




私にとってもは不動産投資は、今後の資産形成を担っていく

最も大切な取り組みだと捉えていますので、それなりの覚悟を持って

一切の妥協無く、取り組んでいきます。





最近は購入する不動産の方向性を考えていると、わけが分からなくなってきました。

ざっとですが、カテゴリーとして、新築、築古、戸建て、区分、賃貸併用がありますし

木造、鉄骨、RCなど、材質により、耐用年数や税金や修繕費用が変わってきます。




勉強しながら、転びながら

でも大けがはしないようにw、やっていくしかありません。



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10月仕込み株の暴落とその後


妻が少し株にはまっています。

デイトレなどギャンブルだと言っていたのが嘘のように

今日は夫婦揃って、前場、後場とも値動きを見てはトレード。

人って変わるものですね。





さて私の仕込み銘柄ですが11月上旬決算ということもあって

気合いを入れて監視しています。




先日の日経の1,000円爆下げの影響で一時期は

含み損10万円超えていましたが

日経の回復と決算間近ということもあって本日やっと買値まで

もどってきました。

一日の出来高が数百株とほとんど取引がないので

売る人はほとんどいない状況ですので、あとは下がらないように下で板をだしつつ

徐々に上値置いになるように調整をしていきたいと思います。




***


先日からのボロアパート買い付けですが

分筆により不動産会社の言っていた土地の広さより

10坪以上も減ることが判明しました。



収益物件として良いと思っているので買う意思に変わりありませんが

本日不動産担当者にごねて、やんわり値引き要求しておきました。




値引きが通るかどうかに関わらず

最終的には買うと思いますが、借りを作っておけば後々の交渉がしやすいですし

これもビジネスなので感情に流されず、利益を追求していくつもりです。

担当の方も頑張っていただいているので、若干心苦しいのはあるのですが。

顛末はまた報告させて頂きます。














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行動力と資金力


先日見ていた山梨の物件でいいのがあったので

次の休みで妻と見に行く予定だったが

不動産会社に連絡したら、すでに買い付けが入った様子。



優良物件は買い付けも超早いのは分かっているが

行動力と資金力がないと戦えないことが今回の件でもよくわかった。




最近は、現地調査を検討した物件は

ほぼ他の方の買い付けが入っていることが多いので

優良物件を見抜く目は少し養われたようだ。




行動が遅いというのは資金力があれば

もっと具体的なアクションまでいくと思っていて

来年、貯蓄が進めば、行動力も自ずと上がると思われるので

まったく心配していない。





年内から来年春にかけては

満室にするスキルと自信をつけるべく邁進する。




融資を引く力も、満室力と資金力だ。

あとはどのくらいの頭金を貯めて、どの規模の物件を狙い、どのくらいの手残りを追うのか

このあたりをせっかく空いた休みを利用して考えようと思う。

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どうやったら有給休暇を取得できるのか?

こんな記事を見つけました。

「有給休暇の消化を企業に義務付け これで休みは取りやすくなるのか?」
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20141018-00000006-wordleaf-pol&p=1

興味を持って読んでみましたが、これと言った解決策は書いてないようです。

解決しにくい問題だから、問題になるのでしょうが。




記事では、、、

「平均取得日数が最も多い業種は電気・ガス・熱供給・水道業で14.3日。
しかし、最も少ない宿泊業・飲食サービス業になると、平均で4.9日・・・・」

と書いてありましたが、私は後者のストライクゾーンにおりますので

事情はよくわかりますが、確かに周りを見ると、有休取得は少ないです。




最後に、解決策としてこの偉い教授?が書いているのは、、、

「・・・バックアップ体制を整備しておくことが不可欠だ。制度や法律を変えて
休暇取得を義務化するだけでは、長期休暇をとるためにその前後に無理をして
超長時間労働をするという事態にもなりかねない。バカンスを楽しむ国へ変わっていくためには
制度だけでなく職場の働き方も併せて変えていく必要がある」




まあ理屈は仰せの通りですが、これでは問題解決しませんね。


こういう問題はそもそも欧米人と日本人の考え方の違いも大きいので

海外との比較をすると思考停止になるわけです。

日本人が、欧米人のように割り切って有給を取るようになるには?という

考え方は根本的に不可能と言うか、できるわけない、となってしまう訳です。




こういう問題を解決に近づくためには

有給取得して誰が喜ぶ?という視点を考えた方が良い気がします。

現在だと、取得する本人(社員)だけで、周りの同僚も企業も喜ばない。




実際、私の業界、ことサービス業では全体の協力体制と

少人数での勤務体制でやっているわけですから

休んだ穴を埋めるのは大変です。

私の施設なんか、社員4、5名(内、パートのおばちゃん2名)ですから

一人休んだら、回らないわけです。




じゃあ休んだ穴を埋める為に、アルバイトを雇えばいいかと言うと

それは結果的に、サービス品質の低下を招きます。

私の業界はオペレーションだけでなく、かなり高い対価を頂いているので

今日初めて来たアルバイトでは厳しい面もあるわけです。

例を言うなら、コンビニのバイトならいいけど、リッツカールトンのフロントは

臨時のアルバイトではできないということです。私のところは完全に後者。




たぶん費用やコストでは解決しない問題があるんですよね。

労働力ではなく、サービスクオリティを提供しているというか。

これはサービスクオリティ、営業成績、を求める現代の厳しい競争社会では

競争力を通年で落とす施策は企業がとりずらい。

欧米人なら、これをドライに割り切ってできるというのもすごいことなんですが。。。。




じゃあ日本人に合った有給取得の方法は何が良いかということですが

以下の2つを提案します。

 1.有給の買い取り

 2.有給取得率の悪い業界のみ、年次の公休数を増やす



1は取得ではなく買い上げという案です。

そもそも取得しなくても良いと言う人もいますし、取得できないくらい忙しい人もいるので

「買い取り義務化」=企業が買い上げて、給料を増やす、方がいい場合もあると思います。

何日残っていたら、何日買い上げなど、そこを義務化する。

監視体制としても監視しやすい方法ですし

ちゃんと給与に反映すれば、日本企業の賃金も上昇します。




2は業界による対策です。

先述の通り、業界によっては十分取得できる訳ですから

サービス業など一部の取得率が低い業界からてこ入れする方法です。




例えば、、、、、

「うちの会社は月の公休は11日と多いけど、有給はゼロです」と入社前から宣言しておく訳です。

そうすれば、「有給取得はうちもちゃんとできますよ」と言われて

いざ入社してみると、そんな雰囲気じゃない、という事態は防げます。

これは出来る企業とできない企業もありますし、有給無しにすること自体が

そもそも法律改正が必要になると思いますが、、、、




要するに、労働者が心身ともにリフレッシュしながら

仕事に邁進できる環境を作れればいいわけですから

月の公休が増えればだいぶ身体は楽になります。





有給取得問題は昔からありますが、その度にこういう大学教授が言っているような

「職場の働き方を変えていけばいい」

という、まったく解決策にならないような方法を唱えるくらいなら

もう少しましなアイデアを考えて、表明頂きたい。




まあ、かく言う私もこの問題は簡単じゃないと思うので

私の自分個人の働き方をどうするかという問題に対する最終的な結論としては、、、


「一日も早くサラリーマンをリタイアしよう」


という一点に尽きる訳ですがw


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3年でセミリタイアするには

少し気が早いのですが

すでに2棟目アパートの情報収集を開始しています。




一日に数件は不動産情報が自動的に入って来る仕組みを作ってきました。

もっと増やしたいですが、ここは一朝一夕では増えないので

まずは少しずつでも増やすことが大切ですね。



中にはこれは!という物件があるので

すぐに資料請求するのですがだいだいダメ物件です。

でもそのダメ物件の中に、優良物件が眠っていることもあるので

地道に情報を集めては、資料請求し、収支計画が回るか判断する、という

サイクルを繰り返しています。

継続は力なり、と信じてやっていきます。



***



さて今年から来年にかけて、私の課題ですが

主に以下3つです。



 1. 来年中に貯蓄600万円達成すること


 2. 現住所だと、不動産投資で融資可能な金融機関が限定されること


 3. 支出抑制



1は金融投資、3は日々の抑制ですので、ここはより一層の高い意識を持つことと

もう少し節約策がないか、自由な発想で考えなければいけません。




人間、限界を決めたらそこで終わり。




もっとフラットな頭で、アイデアを出して行きたいと思います。




問題は2番目の課題です。

融資においては属性(所属企業、勤続年数、年収)、保有資産(もしくは負債)、人間性、物件評価など

多面的に評価がされます。




私のように、、、

保有資産や不動産が少ない中では、物件評価と、属性が最重要です。




私の場合は保有資産としての頭金を蓄積しながら

夫婦フルタイム&子無しをアピールし

来月から保有予定のアパートをしっかり満室化することで

属性や安心感を出して行く作戦です。




しかしながら、隠れた問題として一番大きいのが

実は、、、、


『融資可能エリア』


これなんですね。これが一番のネックであり、悩みの種です。




不動産投資の世界では、、、

基本的には、住民票がある都道府県の金融機関(地元の地銀、信金)が

これから自分が買いたい物件の近くに、その支店がないとNGというのが慣例です。




金融業界では、自分の所の縄張りから遠く離れた資産には融資できない現状があります。




唯一、政策投資銀行やノンバンクだとエリアが広がるので

ここは有力ですが、色々な条件や障害があり、それを乗り越える必要があります。

あとは台湾や韓国系などの銀行ですかね。




今、このど田舎に住んでいる私が考えられる策としては、、、、



地元の地銀が融資可能なエリアから物件を探すやり方はもちろん

物件数を考えるとやはり首都圏に進出して行きたいと思います。

まずは首都圏で、公庫やノンバンク、海外系銀行でも融資してもらえるように

頭金を着実に貯めることかと思います。

こういうものは一度融資が通ってしまって

『前例』がつくれればそこから突破口が開けて来るはずと信じています。




要するに、、、求められた要件をしっかり満たせるよう

準備しておくということだと考えています。




できれば頭金を使わず、フルローンを組む方が

長期的に見ていいのですが、これだ!という物件が出て来たら

手元キャッシュを十分投入できるだけの予算は確保しておきたいものです。



ノンバンクだと利率が高いのでここは活用タイミングと借り換えも含めた

活用をすることがポイントだと思います。




来年からは

自分の属性を磨き、保有資産を増やす旅が本格的に始まります。

3年後リタイア、という目標は並大抵ではありません。

だって現在の保有資産はまだマイナスですから。




でもそこは日々の貯蓄、不動産投資、金融投資の3つしか方法はないと考えています。

どれかに偏り過ぎるとスピードが落ちたり、リスキーだったりするので

確実に、でもスピード感を持って、再投資のサイクルを繰り返して行くつもりです。




知恵を出し、お金を貯め、それをうまく活用することで

未来は必ず開けて来るはずです。



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安く買って高く売るが基本

買っている株は、今日は少しだけ上向き基調で2%ほど上昇。

それでも含み損10万円くらい。

もうだいぶ底値なので、見切り売りが出なければいいが

買い支える余力も無いので、見ているだけです。




こういうとき資金があれば色々できるのにと思います。

今日は引け後に為替が上昇しましたが

今夜も経済統計がたくさんあるのでダウタイムでも上昇するか見物です。

一気にリバると、また失望したときの暴落ジェットコースターになるので

ちょっとずつ戻すのが理想ですね。



****



さて今日は、購入予定のボロアパートのことをまた考えていました。

頭の中は、株と不動産で一杯ですww



一時はリフォームにある程度はお金をかけて

一気に客付けしてしまおうかと特攻作戦でしたが

ちょっと待てよと。

最小限の努力でやって、段階的にリフォームして

客付けできる最少の労力ポイントを探す方が懸命だなと思うようになりました。



最少リフォームとインテリア備品だけでどこまで見栄えがするようになるか

挑戦してみようと考えています。

1棟目だし試せることはすべてトライしてみます。




入居付けを最少コストでできれば

余ったお金は、外見だの、塗装だのに回すことができますからね。




株も不動産も基本は一緒のはず。

安く仕入れて、高く売るだけ。

株はそれがむずかしいんですけどね。

不動産はそれがある程度、自らの努力で切り開いて行ける所が魅力です。





現在は、業者からの水道工事費用の見積もり待ち。

予定では20日の週の前半には来ると思います。




昨日、1件ほど資料請求した物件の資料がメールで届きました。

また告知事項有り。。。。またか、、、




脳梗塞による自然死が出た物件でした。。。。

先日から2つ目です、告知事項物件。

先日のは他殺でしたから、かなり身の毛もよだつ話しでしたが

今回も当然のごとく、見送りになりました。

自然死ですが、1週間も発見されなかったということなので

心理的瑕疵が大きい。利回り20%出るならトライしますが、13%ではね。。。。





でも紹介してくれた、この不動産会社の担当が

女性なのですが、やる気満々でした!

新たなつながりができたので、今後につながればいいなと思います。



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思考は”確実に”現実化する



長期的な大目標は決まっています。

あとは来年末までにどうにか貯めたい金額があります。

来年末というと、あと1年2ヶ月くらいですが

その期間で給与収入とアパート収入から

約400万円強は貯蓄できそうです。





それをどうにか600万円くらいまでストレッチしたい!

その為にはどうするかの戦略を練っていますが

まったく思いつきませんw



まあ唯一あるのは、株式売買益ですが

確実性が高いところでやるとなるとそこまで値幅が取れませんし

リスクを負えばある程度は取れますが、負けたときの損失も大きい。





株はデイトレするより、一点集中の方が

効率、そして確実性の面でリターンが高そうなので

今はその目線で考えています。




今年の目標は年内に100万貯蓄。

それが達成したら次のステップへ進めそうな気がします。

思考は現実化します。

無理と思わないで、できるできる絶対にやってやるという覚悟で

取り組むことが重要です。

制約から考えない、目標から手段をなんとか、ひねり出す。





と言いつつ、、、、

現在、信用で目一杯にぎっている銘柄は含み損10万円超え。。。。。。



でもこれは来月頭の決算銘柄なので、噴いてくれることを確信して疑わないのですが

あまりにも日経、ダウが弱過ぎて、市場は暴落&パニックの様相ですので

なんとも、なんともという感じ。。。。




あと3週間くらい、持ちこたえて欲しいと思います。


***


例の築古ボロアパートですが、不動産会社の変更は問題なく進んでいます。

今日は妻と、広角レンズ搭載のデジカメを見にいきましたが

最近の機種はほとんどついているのですね。

カメラで物件の写真を撮って、入居付けするのに使いたいと考えています。



このボロアパート決済は11月頭には確実に完了したいと思います!

そして11月からは小さいながらも、1棟アパートのオーナー経営者です。

必死の広告と入居付けに奔走することになるでしょう。

今から楽しみです。



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セミリタイアまでの不動産投資戦略

今後の不動産投資の戦略を考えています。

ここはしかし、勉強中の身。

知識や経験がついていって、戦略や戦術は変わって行くでしょう。

※現時点での暫定版として書かせて頂きます。




なぜ不動産投資が良いのか?という問いについては

以前ブログでも書いた通り、それが私にとっての天職となりえる可能性があるからです。

ストックビジネスであり、時間的な自由があり、自分の強みが活かせて、高給が狙える。

参入障壁が高い分、最初のがんばりが必要な分野ですが

不動産を買い進めただけ、見返りもあるビジネスだと考えています。

あとは向いているかどうかは、やってみなければ分かりません。





現時点での戦略としては、、、

まずはボロ物件や掘り出し物件を見つけて、安めの物件を買い進める。

その為には、融資してもらえる金融機関の存在が重要なので、エリアから選ぶのか

金融機関から選ぶのか、ここらへんは自分の頭金や投資可能エリアとの相談にもなってくると思います。

最初は木造を中心に来年、再来年くらいまでは買い進めて行きたいと思います。





次に、2、3棟を購入できた段階で、重量鉄骨やRCなど大型の物件も視野に入れて行きます。

こうした物件は高額なので、すぐに買うことは難しいと思いますが

早くから大型物件を見る目を養い、業者との関係性も築いていかなければいけません。




3年後までは、「基本は買い進める」ということを優先順位高くしていきます。

サラーリーマンリタイア時には最低でも5、6棟は買い進める予定でいます。

一方で、リタイア後は、その時点から数年は借金の繰り上げ返済を考えています。

リタイア後は、「リスク低減」を優先順位高くしたいと思います。

ただし、良い物件があれば、融資をひっぱるか、手元の資金を使い切ってでも

一気に買いに行く必要があります。

優良物件は奪い合いの世界でもありますのでチャンスが訪れた時には、全勢力をかけて取りに行きます。





おそらくここ数年は、最初はボロ物件や築古物件ばかりなので

うまく最初は減価償却と満室経営によりキャッシュフローが出ますが

その後は、空室が出たり、老朽化で修繕費も膨らみがちになるので

費用が莫大に発生していきます。

この期間をどう生き延びるかが重要なので、延命処置(修繕や繰り上げ返済)を継続しつつ

キャッシュフローをなんとか得て、チャンスがあれば出口戦略で、売却も視野に入れて

資産組み替えをどんどん行う方針です。




東京オリンピックが終わった後も数年は日本の景気も落ちないと思いますので

それを見据えて、10年後くらいには、資産組み替えを完了し

残るのはキャッシュを安定的に生み出す物件と、築古だけど満室経営がまだある程度見込める

築古物件だけになっていると思います。




完全に返済が終了すれば一気に今度はキャッシュフローが出ますので

15年後くらいには繰り上げ返済も加味すれば、だいぶリスクの低い資産運営が見込めます。

その頃には40代半ばなので、貯金もしっかりやっていければ

今度は、キャッシュフローの拡大という次の次元へ進むことができます。

RCや新築など新しい分野に進んで行き、安全に、キャッシュ拡大ができるフェーズになります。



この安全に拡大、というのがポイントで

最初はリスクをとって、借金をして、必死で満室経営にしなければいけませんが

ローン返済が進み、手元の資産がリスクが少なくなれば

今度は、それを担保なりに活用できますので

より大きな物件や立地の良い物件を買いにいけます。

お金持ちがどんどんお金持ちになる理由はここにあります。




株式配当で言っても、、、

5千万円の資産からは、3%でも年間150万(税金除けば120万)でも

2億円であれば600万(手取り480万)、4億円だと1200万(手取り960万)ということになります。




すると不動産投資で資産ができたら現物で株式保有したり

暴落時に外貨を買ったりなど、ポートフォリオを分散した方が安定運営できそうですね。



私の場合は、資産が2億円を超えるまでは(いつになることやら)

基本は資産拡大の方向で考えて行きたいと思います。

資産が少ないのに、ポートフォリオを組むというのは

時間的な付加価値(毎月一定額の金融商品を買うなど)を除いて

私の戦略上は、あまり意味を感じていません。



まあ独り身だったり、できた資産を食いつぶしながら余命期間を過ごすことも戦略ですので

そういうリタイアの仕方を望む人もいるでしょうが、私の戦略とは違うというだけです。





以上が、おおまかな戦略です。




日本の景気や、頭金の貯蓄状況、所有物件の経営成績、金利、子育てなど

様々な変動要素で、こうした戦略が変わって行くと思いますが

基本的に大きくはずれることはないと思います。

家計がやばくなれば、アルバイトしたり、妻にもパートに出てもらったりすればいいわけです。

そういう点からすると第2の収益の柱も、考えておく必要があるわけです。





人生は短いので、理由をつけて、簡単に戦略を変更するのではなく

べき論を元に、戦略から外れないよう、執念をもって、投資を進めていかなければいけません。

骨は折れますが、その過程も楽しみつつ、自分の成長を感じながら

ビジネスを推進していきたいと思います。






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貯蓄のために犠牲にしたもの


台風が近づいてますね。

前回より強烈らしいので、皆様もお気をつけください。

被害に遭わない為には無用な外出は控えるべきでしょうね。



さて、、、

私が300万円貯蓄のために犠牲にしたものは何かなと

考えていたら以下の5つですね。


◆子供

このブログにも掲載している月額CF60万

貯蓄1000万を達成するまでは

子供をつくらないことを決心しました。

ただしここは事故もあるので100%ではありません。

最低でもリタイア目標のあと3年間はつくるつもりはありません。


◆住宅

自分の住まいのための住宅ローンは当分組まないことを決めました。

不動産投資をする上で、借入金額があることは足枷でしかありませんので。

賃貸併用や、住宅ローン利用による激安戸建て購入など

新たな戦略があれば別ですが今の所は予定はありません。

現在は賃貸アパートで、夫婦2人で2DKの間取りで、月額50,000円です。

将来は、不動産投資で購入した自分のアパートに移り住んで、この田舎から抜け出し

融資可能エリアを拡大しながら、物件購入を有利にもっていきたいと考えています。



◆衣類

衣類は最低限にすることに決めています。

学生時代や社会人の最初の頃はかなり私がお金を投資した分野です。

でも現在は、このど田舎で過度なお洒落をしてもしょうがないですし

安い服でもセンス良く着ればそこそこには見えるものです。

衣類は完全に自己満足でしかなく、リタイア後は別として現在は最低限で良いと思っています。

妻は小遣いの範囲でそこそこ買っているようですが。


◆食事

毎月の食費と外食費は妻と予算を決めてその範囲での消費だけです。

そこまで過度な節約はしていませんが、贅沢もしていません。

安くてオイシイお店は探せばいくらでも見つかりますし

ガス抜きやストレス発散の役割もあるので、一定の予算内で十分楽めています。


◆人付き合い

ゴルフも飲み会も結婚式も、ほとんど断っています。

私が30代に突入したからか、最近は結婚式も減っており、非常に良い傾向です。

田舎に住んでいるので、みんなマイカー通勤で、そもそも飲み会は少ないです。

ゴルフは一時期やっていましたが、部署を異動したら誘われなくなりました。

家で晩酌しながら、妻と将来や投資のことを話す時間が至福ですので

あまり友人付き合いもありませんね。


***


基本は、衣食住と子供と人付き合いが、家庭における5大出費です。

犠牲にしたものは一番は人付き合いでしょうか。



家族と両家の両親との付き合いは、こまめにやっていますので

リタイアしたら時間的な余裕ができて、逆に友人との付き合いも広がるかもしれません。



あと最近は読書が趣味みたいになっていますが

こちらも自宅近くのタリーズで、隣のTSUTAYAの本持ち込み自由なので

書籍代もほぼゼロです。



世の中、工夫すればお金をかけず、でも十分楽しんで、生活できるものです。













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サラリーマンの宿命と私にとっての天職

サラリーマンのいいところは

待遇の面で安定していることだと思います。




税金は会社も負担してくれますし

病気になっても保障があるので安心。

人とコミュニケーションするという点では生活に潤いも出ます。

あとは、、、

少しの緊張感(言い方を変えればストレスですが)があるので

シャキっとするくらいでしょうか。




その一方で、嫌なのは、成果主義はほとんどないことです。

目の前の仕事を頑張っても、自分への給与への貢献は軽微です。




じゃあ歩合制の職業(保険とか?)か、外資系か、ベンチャーに行けというのは暴論で

安定が売りのサラリーマンだからこそ、働き方にも安定(忙し過ぎない)が欲しいのです。

歩合制や外資系は、忙しすぎるので、自分が持てなくて私には向いていません。



安定は良い点ですが、悪い点でもあります。

個人がどんなに成果を上げても、普通の会社では、一個人に与える給料には限界があります。

会社という仕組みは、平等の論理、がどうしても働くからです。

私が、会社という組織の中で、営業部署を卒業した理由はここにあります。

トップ営業でも、給料はたかが知れています。

トップ営業が評価される会社に入れば、忙しすぎて、心の自由や、家族との時間はありません。

まあ同じ所をぐるぐる回る論理になっているのが、サラリーマンの良さであり

同時に限界でもあります。




仕事が精神的に楽でいて、高給の仕事、は出会うのが大変です。

あるとすれば、それは、、、、、個人でやるストックビジネス、だと思います。

ある一定期間がんばったら、その後は安定して高収入が得られる。



この「ある一定がんばったら」というのが

私にとっての不動産投資になるわけですが

今までやったことのない未知の世界です。




何でも、頑張ったら成果が出て、所得も増えるものです。




誤解を恐れずに言えば

どのレベルを目指すかは別として、、、、

スポーツでも、営業でも、株のトレードでも、努力すれば成果がでると思います。

でも、この「頑張ったら」というのは口で言うのは簡単ですが、やるのは大変。

なぜなら、頑張る行為そのものが、好き嫌いや向き不向きがあるからです。




それならば、頑張るという行為が、自分にとって楽な対象を選べば良い訳です。

私も妻に最近、不動産投資向いているよと言われます。

楽しんでやっているように見えるらしいです。

でも、株は向いてないけど、ともいわれますがw




確かに、リフォーム業者に電話したり、不動産会社と交渉したり、物件を探したりは

苦にはなっていません。むしろ楽しいような気がします。





まあ最終的に、向いているというのは、「成果」が出て言えることなので

不動産投資で、成果が出るかどうかは今後次第です。



話しが少し逸れましたが、、、、

サラリーマンの宿命は、、、安定しているが高給は望めない仕事です。

私の場合は、、、、

不動産投資は、、、、安定していて、高給が望めて、自分が精神的に楽な仕事です。



あとは成果が出れば、それが最高の仕事になり、まさに天職です。

安定 、精神的な自由 、高給 、成果

この4つが揃って「私にとっての天職」です。




成果が出なければ、、、、

それは、、ただの趣味か、お小遣い稼ぎになってしまいます。


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今月の借金返済とボロアパート購入の経過

今月も給与収入が入りました。

金額は23万ちょっと。

営業にいたころよりだいぶ減りましたが

今月は残業もそこそこできて、社会保険料も減ったことから

安定的な収入になりました。




早速、借金返済に5万円ほど充てましたので

借金ローン残高は、、、、、

残り、319,256円、となりました。




あとは11月と12月の基本給からの充当と

ボーナスの全額充当で、問題なく完済できそうです。



一時ハネムーン費用で50万円借金が増えたことから考えると

1年前は100万円以上ローンが残っていましたので

やっとここまできたか、という少しの感慨があります。

油断せず最後まで返済をつづけて、気持ちよくローン生活を卒業したいと思います。




***



さて例の自宅近くのボロアパートの買い付けですが

当初、購入検討していた、仲介会社の対応が悪いので

本日、同じ物件を扱う別の不動産会社に連絡を取り、

仲介会社自体の変更を検討しております。




あとは妻とは昼食を食べながら、リフォームの話しで盛り上がり

クロスの色など話し合い、大筋で方向性を決めることが出来ました。




妻はアパレル関係で学生時代にバイトしていて

トップ販売員だったようです。

そういったことから色彩感覚や、女性視点での発想が、参考になります。

どうしても私は男性的な視点になってしまいがちです。。。。

妻は経理の仕事なので今後は確定申告でも力を発揮してくれればと期待しています。





私は、、、、

・物件の市場分析

・キャッシュフロー計算

・融資交渉

・客付け営業


などに注力して、、、、今後も夫婦で、お互いの良さを活かしながら

やっていくつもりです。



融資もOKだったので

今月中にはこのボロアパート購入の見通しを立てて

順次、、、、、

お部屋のリフォーム、お部屋の写真撮影、マイソク広告の制作、賃貸斡旋会社への営業へと

進めていきます。




この物件が私の第2の投資人生の始まりです。

1棟目、必ずや成功させます!

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融資審査の結果(不動産投資)


昨日、出張中に銀行から電話があり

融資審査が無事承認されましたとのご連絡でした!



過去、クレジットカード審査落ちなどあったので

内心ドキドキでしたが、ほっとしています。




これからリフォーム会社や不動産会社との交渉です。

まだ妻と話してないので、最終的に購入するか、どういう試算で

キャッシュフローを長期的に維持していくか、計算しなければいけません。



感情的にはすぐにでも買いたい衝動をおさえて

冷静に分析し、結論を出したいと思います。




これがロケットスタートになるよう

絶対に成功させなければいけません!



***


今日はダウの昨晩の上昇から、日経はプラススタートしましたが

最後はマイテンして暴落の様相です。SQ前なのでしょうがないですね。

おかげで仕込み開始した株の指値が、すべて約定し、買えてしまいました。。。。

あと1ヶ月くらい我慢してホールドしなければいけなくなりました。

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ボロアパート購入までの道のりその後


今日、地銀から電話があって

融資の結果は今週中に出るとのことでした。

ドキドキです。



あと水道関係の工事費用が20万円以上かかることが新たに発覚し

ちょっと動揺しましたが、まあ何とか工面するしかないでしょう。



今週の結果で、人生が変わるような気がします。




あと例の仕込み株はまだ買えておりません。

あまりにも売買が少な過ぎて握れませんwww 自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

忍耐は美徳ではない

忍耐は決して美徳ではないと思います。

こと会社においては、嫌ならやめればいい訳です。



でも、、、辞められない理由があるなら

やることは2つしかありません。



転職するか、別の収入源をつくるか、だけです。

転職するなら仕事を探し続けなければいけませんが

そもそも転職して良かったと感じるかどうかは

転職してみないと当然わかりません。



転職の前に私のように部署を変わるという選択肢もあります。

でも部署が変わったら、会社が変わったのと同じくらい初期のストレスはあります。

やる仕事が変われば、不慣れな点もあるし、覚えなければいけないこともあります。

でも新しいことにチャレンジすると思えば、心機一転がんばれるかもしれません。

転職より、やりやすいですし、成功確率も高いのでおすすめです。



私の場合は、仕事が嫌ですが、会社はすぐに辞めれませんし、転職も考えていません。

なので近い将来に辞められるように、期限を3年と切って、現在の会社に留まっています。




そして自分が向いていることと妻の適正と、現在の年齢や属性、すべて勘案し

不動産投資に傾斜していますが、これも今後ずっとではないでしょう。




不動産投資も管理面がありますし、決して不労所得ではありません。

そして一度購入したアパートなり、マンションなりは時が過ぎれば古くなるので

資産の入れ替えも必要になります。

加えて税務対策など、手続きが色々あります。




私の場合は属性が落ちるので、現在の会社を辞めない、「判断」をしています。

なので現在の会社にいることを、忍耐、だとは思っていません。

来るべき素晴らしい未来を勝ち取るための、判断を元にした、当然の職務だと思っています。




そして判断をしているからこそ、希望を持てますし

現在の仕事を精一杯頑張ろうと思えます。



忍耐だけの人、というのはおそらく「動きが止まっている人」です。

次のアクションを考えていれば、忍耐だけということはありません。

それこそ、、、、やることが沢山あるからです。




厳しい言い方ですが

思考停止しているから忍耐だけになると思います。



人生は短いのですから立ち止まっている暇はありません。

時間があっと言う間に過ぎます。

年をとってから、あの時、もっとこうすれば良かったなどと言いたくはありません。




私もこの3年間はがむしゃらにやろうと思います。

そのために動いて、考えて、工夫して、少しでもいい判断をしたいものです。



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社会保険料が減りました

今月から社会保険料が減りました。

健康保険が4,000円、厚生年金保険料が8,000円。

合計で12,000円も減ったので、純粋に手取りが増えそうです。




まあこれは今年の春の3、4、5月の3ヶ月間の平均給与から算定された

金額なので、給料が減ったことによる効果ということにはなりますが

想定していなかった収入なので、これは嬉しかったです。




今の部署だと、来年も3、4、5月はそこまで忙しくないことから

おそらく社会保険料は上がりませんので

以前の営業部のように一年中残業が多い部署と比較して

自然と節税できるように思います。

節税のカラクリですね。




1ヶ月1万円なら、年間12万円なので

これをすべて貯蓄と投資に回すことができるのは大きいです。

浮いたお金は、消費せず、淡々と次のチャンスを

つかむための原資にしていきます。


****



さて今日でちょうど結婚1周年です。

この1年いろいろありましたが

1年前と一番大きく変わったのは、精神面ですね。




1年前は借金が60万円以上あり

不動産投資もまったく頭にありませんでしたし

デイトレードでも成果が上がらずまさに一進一退。



目指す目標が明確になるとこんなにも迷いがなく

突き進めるのかと自分でもその変化に驚きますが

まさに思考は現実化する、という教訓を実感しています。




ただしまだ貯蓄スタートしたばかりですし個人的には

ローン返済も30万強ありますので気をぬかずやっていこうと思います。



1年後は形となってそれが表れているはずなので

このブログに書く内容もどんどん濃くなるに違いないと確信しています。




これからもこのブログは続けたいと思いますし

どんどん新しいことにチャレンジして、結果を追い求めていきたいと思います。



やはり結果が出てなんぼのもんですからね。

行動して、実績を積んで、止まらず、前に前に進めていきたいと思います。




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来月に向けて株を仕込みます


一昨日は日経が大暴落して今日も悲観ムードかと思いきや

今日の日経は+41円と底打ち。

一方、ダウは急激な下りの後、失業率改善で200円以上上昇し17,000円台回復。




デイトレーダーはこの荒波にうまく適応しなければいけないので

つらい相場展開ですね。



私は先日全力でカラ売った銘柄があまりにも下がらず

ヤキモキしていたのですが、本日下がった所で買い戻し。

買い戻しが早く微損撤退になってしまいました。。。

まあ今回は当てがはずれましたが次回の権利落ちを狙ってどのように

戦えば良いかつかめたので良しとしましょう。




さて、、、、来月の決算にむけてそろそろ仕込みをしたい銘柄が

見つかったので、来週からちょびちょび買っていくことになりそうです。

本日妻からも了解を得ましたw




来週は出張もあり、忙しい展開になることが予想されます。

会社はまた6連勤です。。。。6連勤の最後が出張なんて。。。

お給料がもう少しで入るので、楽しみにがんばります!



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ドキドキの銀行融資結果!?


現在、購入を検討しているボロアパートですが

融資審査に入っています。


金融機関は地元の地銀なのですが

初面談が9月22日で担当者からは、、、

「融資審査には2、3週間はかかりますので、結果のご連絡は10月中旬くらいになると思います。」

と言われていました。



その銀行から昨日、封書の不在通知が届いていました。

私も家内も家にいなかったので受け取れなかったのですが

非常に気になります。



まだ1週間しか経っていないし、審査結果の連絡には早すぎます。

箸にも棒にもかからず、瞬殺で結果が出てしまったのでしょうか。。。

そもそも融資審査の連絡は電話で来ると思っていたので

郵送で来るってありえますかね。

融資NGでした、、、って回答があるとしても

郵送で来るなんて、大学入試じゃあるまいし、やめて欲しいです(笑)





定期積立のご案内とか、封通に営業メールかな。

いろいろ頭の中を、不安が駆けめぐっております。



まあじたばたしてもしょうがないですね。

早めに再配達依頼して、受け取ります。

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サラリーマンは我慢料


仕事がだいぶきつくなってきました。

今回も6連勤で精神的にも肉体的にもきつい展開です。



8月のように肉体労働だけなら休めばなんとかなりますが

現在進めているプロジェクトの精神的な重圧も重なっており

やはり苦しくなってきています。




サラリーマンは我慢料ですので

今は目の前のタスクを黙々とこなしていくしかありません。




今日明日行ったらとりあえず休みなので

そこまで頑張ろうと思います。



精神だけ崩壊しないように気をつけます。
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著者プロフィール

マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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