キャッシュ(現金)が最強

現金というのは本当に大切です。



いろいろな金融投資(株式投資やFX)をするにも

みんな現金がないから、信用取り引きをするわけです。



また私が今後取り組む予定の、不動産投資はその最たるものです。

最初のうちは、現金がないから融資を受けるわけですし

住宅ローンよりはるかに高い金利を払いながら、期待利回りを確保できるよう努力する世界です。



不動産投資には、いろいろ手法があって、、、、

現金で戸建て投資をしたり、賃貸併用住宅で入居者確保をしながら

自分の居住空間をつくる方法もあります。



また属性によっては難しいですが、RCマンションなど一気に融資をひいて

大規模マンションを購入し、返済と見入りの「差分」を取りに行く方もいらっしゃいます。




でも結局はみんな現金がないからこのようなことをするわけです。

例えば、現金が3億あれば、株式の配当金だけでも

贅沢はできませんが生活して行く分には困りません。

場合によっては貯金も十分可能です。




すべては「現金がないから」という一言に尽きる訳です。

逆に言うと、現金があれば余裕のある投資ができるということです。



しかしながら私はある時から、、、、

現金がないからどうする、という発想をやめました。

現金があれば色々実現するのであれば

やはり「現金を貯めるしか方法はない」という発想に至りました。




もちろん、そうは言っても最初は手元キャッシュは限定されるわけなので

貯蓄生活を実践して、まずはキャッシュを温存しようと。




そして、、来るべき大きなチャンスが気た時に

間髪入れず現金投資を行い、そのチャンスを掴んで

貯蓄を拡大する手段を持ちたいと思います。





金持ち父さんでも、

「資産とは、あなたのポケットにお金を入れてくれるもののこと。
負債とは、あなたのポケットからお金を奪っていくもののこと。」

という一説が私は大好きです。




つまり貯めた現金は、お金を生み出す「資産」を

購入することに使わなければいけません。





そしてもう1つ大切なことは金融投資はすべて毎日働き続ける必要があります。

つまり毎日相場に張り付かないとリターンも得られません。

(配当金生活は別ですが、これは現金を3億以上持っているか、もしくはそれ以下でも

 生活水準を大幅におさえたり、独り身の方が多いです。)



毎日必死に、働き続けるという状態を無くせば

自由な時間が生まれますが、この手段がが私にとっての不動産投資です。




もちろん不動産投資も、家賃管理や、物件メンテナンス、入居付けや、確定申告など

やることは沢山ありますが、サラリーマンのように週5日働く必要はありません。





私の場合、年収400万円程度ですし属性がそこまで良くないことに加えて

まだキャッシュが少ないので、最初は90%以上を融資に頼る必要がありますが

この割合を60%、50%と、現金を投入できる状態に、あと2、3年で持っていきたいと思います。




逆にここで結果が出て青色申告ができるようになれば

今度は現金がなくても、融資をしてもらえるようになるので

現金投入と融資依存のバランスは物件を見定めてからになると思います。

その両方がバランス良く使えるようになることが目標です。



いつでも自分のお金でも購入することができるし

金融機関も融資してくれる状態、というのが理想です。




キャッシュを生み出せるようになるためには、逆説的ですが

まずは自分でキャッシュを貯めれる力をつけることが

大切だと思っています。




今後は不動産投資に関する内容も、ちょっとずつ書いていこうと思いますが

長くなりそうなのでそれはまた別の機会で。

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会社のストレス


昨日と一昨日はお休みで一日中ゆっくりリフレッシュしたり

再度購入予定の物件を見に行っていました。

そうしたら先日、煩った胃腸炎が嘘のように痛みがなかった一日でした。




しかしながら今日、会社に行ったとたん、また胃腸が痛み出しました。

おそらく、私は会社に合わない身体になりつつある。




リタイアを意識しすぎると目の前の仕事に力が入りませんが

一時期のそれは遠の昔にクリアしたので問題ありません。

なのに今日、久しぶりの連休明けに会社に行ったらこの様です。

たぶん人と一緒に働くということに限界があるのだと思います。




私の父は40代のとき、ストレス過多で十二指腸潰瘍になってしまい

緊急搬送されましたので、私も組織の中でのストレス耐性は弱い可能性があります。



ただし資産を築き上げてリタイアするまでは

この資本主義社会では、働き続けなければいけません。



どうやってリタイアまで今の会社とうまく付き合いながら

やっていくかと考えましたが、結局答えが出ないので

3年と決めた目標ですから、我武者らにやるしかないか、という感じです。




結婚してから早くも1年が経とうとしています。

この一年早かったような気もしますが、会社生活でイヤなことも沢山あったので

これから3年となるとそこそこ長いのでしょう。




みなさんどうやって会社とうまくつきあっているのでしょうかね。

仕事を変えれば、ストレスも無くなりますが、給料も落ちるし

融資の際の属性も落ちるので、その選択肢はありません。



まあ前の営業のときのストレスに比べればいいか、と思って

自分を納得させてやっていきますかね。




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究極の節約生活と貯蓄目標

現在の我が家の家計はかなり節約しています。

私と妻の生活費合計で毎月11〜12万円くらいでしょうか。

ど田舎の究極の節約生活がこれを実現できました。



都会だとどうしても消費してしまうので、これは田舎のメリットでしょう。




あとは、、これ以外に大学の奨学金の返済がまだあるので

それが2人で4万円くらい。そして外食費が少し乗っかってきます。

奨学金は42歳まであるのでどこかで一括返済したいですが

今は目の前のキャッシュが大切なので余裕ができるまではこのままとします。





以上より、支出は最大限抑制しています。





ここ1、2年は結婚、新婚旅行等大きなイベントもあったので支出が大きかったのですが

ベース支出の削減努力をしてこの水準までくることができました。



子供もいないのであとは収入を多くしていくだけです。

すべてのローンが今年の12月末に完済する予定なので

そこからは毎月20万円&ボーナス全額注入による

原資パワー蓄電期間にどんどん突入し

来年末には、400万円弱の貯蓄ができる予定です。





今年の年末までの要所は、しっかり毎月のローン返済をするめることと

何と言っても、アパート1棟目の購入可否により

今後の計画もだいぶかわってくるはずです。




現在購入予定のアパートは800万円ほど。

昨日また新たな支出項目が見つかったので、やれやれムードではありますが

早速、業者で修繕見積もり中で

来週頭には回答があるはずです。




このアパートの購入ができれば年間で60〜70万円くらいの

原資パワー増加力を持っています。

銀行にフルローン依頼中なので、持ち出しがなければかなりいい投資になります。




若干早すぎるのですが、、、

ニトリで妻と2人で、早くも購入後のリフォームに必要なものを見てきましたw




現在このアパートは4戸中3戸入居で、あと1室を埋めて満室にしなければいけませんので

そこは私たちの最初のチャレンジです。なんせこのど田舎ですから。

でも周辺の家賃相場と、格安人気スーパーまで300メートルで、ファミリー向け物件ということで

客付けできると判断しています。

来春の需要に向けて、しっかり内外装と家賃調整、広告宣伝など

いろいろ準備して、絶対に、確実に部屋を埋めなければいけません。




原資パワー蓄電のスタートラインに立った今

あとはやるだけ。行動のみです。




相変わらず、楽しくない会社生活が続きますが

これはこれで精一杯仕事もやって、社内でも認められて

少しでも多くのキャッシュを稼ぎたいと思います。

2017年までの3年間、これを私の人生の大勝負期間、と位置づけています。




今日もコンビニで買おうと思っていた弁当を

家で自炊して作りました。

1つ1つの積み重ねが、必ずや道を開くはずです。


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複利の力


今日は仕事がお休みだったので

いろいろ将来の目標貯蓄額のシミュレーションをしていたら

複利の力ってやはりすごいですね。



ただし一番大事なのは複利そのものだけでなく

一日も早く複利を享受できる(感覚として増えている実感が出る)ポイントまで

自分をもっていくこと。




それこそ雪だるまの最初の数回転が大事。

だから私にとって大事なのは3年後でも、4年度でもない。

来年2015年が一番大事!



そこでここ先々数年の勝負はつくと思っています。

来年がいい形で終えられれば、再来年はかなり素敵な未来になります。

そして再来年の先はもっと素晴らしい時間がやってくる。




いまは雪だるまを始める前の準備段階なので

ものすごく苦しい期間だが

お金が貯まれば、精神的に楽になるはず。




今年と来年をまずは最速スピードで走ろうと思います!

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本日の株トレード

今日は持ち越していたフリークアウトを

どうするか迷ったが、決算までまだ長いし

その間寝かせておくのも何だなと思って寄りで全株売却。



今日はこの部分の損失を埋めなければと

一日頑張っていました。



朝日ラバーが下抜けた所を握って、

2弾下げにあったが、集めてる臭かったので握っておいたら

プラテンして、フリークアウトの損失は帳消しにできました。



やっとプラスマイナスゼロになってほっとしたところで

今日はあとどうしようかなーと考えて、、、、

妻と話していた、某銘柄Aの空売りで終えました。





某銘柄Aは本日が権利取り最終日だったので

明日は権利落ち日。下がればいいなと思いますが

そういえば逆日歩ってやつがつきますね。。。。



まあ逆日歩はいいのですが引けにかけて

怒濤の上げが来たのでちょっとびびりました。

もうカラ売る玉はないよ。。。。


逆日歩ついて踏み上げ食らったら最悪ですが。
明日下がらないなら1ヶ月はもっておこうかなと思います。

はい。あとは祈るだけです。


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築古アパートの不動産投資


今日は金融機関と不動産会社との電話の

往復が大変でした。




仕事中だったので、休憩時間とかをつかって

電話していましたが

条件面でのやり取りが多くなるとそこそこ大変です。




今日は1つだけ、新たに発生しそうな費用が急に出て来たり

ちょっとビビりましたが、、、、

不要になりそうな費用が2つくらい出て来たので良かったです。




でもこういうやり取りも初めてなので大変ですが

楽しくやれています。




人生は何かを捨てて、行動し始めたときから、結果が劇的に変わってきます。

私も友人との飲み会も極力控え

今年はゴルフをやめて

お酒も外食の時に一杯だけに減らしました。

そしたら今年は家計が劇的に改善し、貯金ができるようになりました。




あと今年から開始したのは

「圧倒的な情報収集」です。





本屋にある不動産関連や税金の本は、ほとんど読みましたし

物件情報は毎日かかさず、仕事の休憩時間と自宅での夜は

ほとんど物件ポータルサイトのチェックをしています。

加えて、毎日有名な不動産投資家のブログなども、目を通しています。

休みの日はほとんど、カフェで妻と不動産関連の読書です。






1つの情報は一面的で正しいことも、間違っている(ずれている?)もありますが

沢山の情報シャワーを浴びまくっていると

1つのその情報が、正しいのか、どこの部分の何を言っているのかが

だんだん最近は掴めて来るようになりました。





引き続き、、、、

私は、節約生活と貯蓄、そして圧倒的な情報収集、最後は行動力で

人生を切り開いていきたいと思います。


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胃腸炎にかかってしまいました

先日の送別会の暴飲暴食がたたり

胃腸炎にかかってしまいました。

でもまだ軽い方だと思います。

ちょっと胃がキリキリするのと胸焼けがあります。



基本刺激物はNGなので

コーヒー、油物は絶対ダメで、発酵食品、炭酸、生ものも良くないとのことです。

そこまでひどくはないので、今回は病院にはいかず自宅療養!

今日のお昼は

チキンラーメンと巻き寿司であっさりにしておきました。



さて相場の方ですが、、、

月曜にフリークアウトという会社の株を買って持ち越し。

いきなり含み損です。。。。

決算前なのでずっと放置プレイで

6,000円割るようなら考えようかなというくらいです。




日経、ダウともに下落が目立つなと思ったら

外部環境だったんですね。



こういう高値更新した後って、過去も売られたような気がします。

その時によって地政学リスクなのか、単なる利益確定売りなのかまちまちでしょうが。

年初来高値というのは、くせ者です。



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初めての融資相談(不動産投資)

本日朝一で銀行に行ってきました。

物件は築古ボロアパートで800万円。

初めての相談なのでドキドキ。

体調も最近はなぜか優れず栄養ドリンク一発注入して、銀行に飛び込みました。




担当者は若いお兄ちゃんでかなり忙しいそうでしたが

私の属性なら満額で20年で行けるんじゃないかと言ってました(ホントかよ。。)



一番の問題は保証会社の審査らしく

私も過去に引き落としがされてなかったり

色々あったので(ここ1、2年は大丈夫なはず)

やはり不安ですね。。。



その若いお兄ちゃんからは

「800万と言わず、購入時の諸費用含めて900万で審査に入れますね」

なんて強気の口調なのですが、、、、

これってオーバーローンってやつ??

と思って勝手にぬか喜びしながら、やはり信用審査が不安でしょうがない。。。





要するに銀行は貸したお金が

ちゃんと利子もついて返ってくればいいわけですからね。

実は今日に向けて、資料も色々作って用意していたのですが

出しそびれてしまいました。




まあ審査通過まで2、3週間かかるらしいので

とりあえず不動産会社に詫びを入れておきましたが

果報は寝て待てです。






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リタイア計画その後

昨日から持ち越してしまったメドピアという銘柄。

11,440円で買って、11,540円で売って少し利益が出ました。

しかしながら、その後、一気に大口が入って注目集めさせて

個人の買いも殺到。。。。

まあこんなことはよくあることです。

最近は、、、

10万円の利益とか、大勝ちを狙って叶わなかった3千円の損失より

1万円の利益の方が優秀だと思えるようになりました。







さて今日は昨日考えた「3年リタイア計画」ですが

今日いろいろ考えていたら3年でリタイアできるのは

今のままだと収入的に、私が精一杯。




もし子供ができていたら半年ほど妻が休職するとして

その後、妻が仕事復帰したら

私が専業主夫で子育てしながら、不動産投資するという

かなりハイレベルなことになりそうです。



子守りしながら銀行や不動産会社に行くのかなw

私の20代は鳴かず飛ばずでしたが

40歳以降を謳歌するために、今の30代があります。



あれがターニングポイントだったと思えるよう

考えられる可能性をすべて考えだして

あとは優先順位をつけて、最後は行動しかない!




そのためには

もっともっと私は視野を広げないといけません。

努力ということはあまり好きではありませんが

人の何倍も「行動」をして、結果を出すつもりです。




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3年でセミリタイア


あと3年でリタイアする、という目標を立てました。

現実的に考えて無理難題ですが

可能性はゼロではないと思っています。



今年の一番大きな変化は

妻と同じ目標に向けて貯蓄をスタートしたことです。

今は住宅ローンもなく、車のローンも完済し、子供おりません。

夫婦ふたりとも健康で、フルタイムの正社員。

年間300万貯蓄を実行中です。

でもこれでは間に合わない。

でもやってできないことはないはずです。



ただし一方で冷静になって数字で分析すると

3年で積み上げ可能な貯蓄を元に

不動産投資で、生み出せる可能性のあるキャッシュフローでは

3年リタイアなどできっこないレベルのものです。



ということは成行きのベースシナリオではなく

プラスαの「上ぶれシナリオ」ってやつを

1つこしらえましょう、という話になってきます。



これがそうそう簡単に思いつかないのですが

このギャップを埋める戦略を妻と2人で策定中です。

ようするにリスクを取るってことなんでしょうが

表面上はリスクがあっても現実の可能性が高い方法をとらなければいけない。




いろいろ考えるのは楽しいですね。




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人生が良い方向に動いている気がします


本日、会社で戦略発表をしました。

私の与えられた役割に対するプレゼンだったので

若干緊張しましたが、聴衆の方々は大筋合意で無事クリア。

私の、今後半年間の動きが決まった感じです。





さて株トレードですが

昨日フルスピードは上がったところで売却して

ちょっと早売りでしたがほとんど損を出さず撤退できました。



今日も朝から板に張り付いていましたが

あと一歩のところで監視銘柄は買えず

思った通り、そのまま上昇してしまいました。

チャンスタイミングは本当に一瞬ですね。




最後にアパートの買い付けですが

金融機関との面談は22日に先延ばしになりました。

私の休みがそこなので、平日朝、始業前に行く手段もありますが

焦らなくても大丈夫と判断し、それなら遅い方が資金繰りを

考える時間ができるということで無理はやめておきました。




1、2年前とは私自身の考え方、日々の動き方が

最近変わって来ているように思います。

なんか余裕があるというか、着実というか。

このままどんどんいい方向に動いて

人生を変えて行きたいと思います!

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週明けに融資相談に行ってきます!


本日、地元の銀行に相談したら

「火曜日の朝一に、最寄りの●●支店に電話ください
 融資相談を受けてもらえる様に話を通しておきます」


と言って頂いたので、この週明けに行ってまいります!



なんせ手元にキャッシュがほとんどない状態でうかがうのが

少し心苦しいのですが、今日は朝から色々資料をつくって

うわっつらのロジックだけは固めてみましたw

9月で決算期なので、いい話になればいいんだけどなー。




株のほうは、先週から持ち越しているフルスピードが

決算を受けてどうなるかです。

期待した決算は、普通の決算に終わったので、やばいかもしれません。。。。

うまく逃げれますよーに!
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ボロ物件に買い付けを入れました


本日、例のボロ物件に買い付けを入れました。



売値の15%引きで入れましたので

一応根拠は付けましたが、通らないでしょうねw

まあいいんです。少しでも安くなればという感じですから。




この指値には、不動産会社も反応が悪く

まずは銀行で、事前審査してくださいという感じでした。

しかも融資は7割くらいでしょう、頭金3割くらいかかるなど

いろいろ不動産会社に言われました。




冷製になって考えてみれば、何で1000万もしない物件に

3割も頭金入れる必要があるのか不明です。

夫婦ともフルタイム正社員で月々の返済は

すべて持ち出しでも払えるんですから。。。。




まあ銀行と直接やりとりしたわけではないので

あまり不動産会社の言うことは気にしないで

さっそく、金融機関に相談しに行こうと思います。




結局、不動産投資というのは、、、、資本の論理です。

大きなキャッシュを持っている者が強い。

だから、弱者は、がんばってキャッシュをまずは貯めなければいけません。




もちろんフルローンなどもありますが

それは、"棚ぼた"レベルの話であり

まずは自分が現金をいかに貯められるか。

一刻も早く、キャッシュを貯めなければと、本日は決意を強くしました。


貯金頑張るぞー! 自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

今月も返済は順調!


今月は10万円を返済に充てました。



8月は死にものぐるいで働いたおかげで

給与も27万円を超えましたので一気に返済を進めました。

60時間残業した割に、相変わらずもともとが

薄給なのでこれが月の返済の限界ですw



今日は地元の物件で良さそうな物件があったので

現地見学に行っていました。



そしたら、、、

外観だけみるつもりが、大家さんが出て来て遭遇してしまいました。

隣の戸建てに住んでいることは知っていたのですがね。。。

最終的には、その大家さんにお部屋の中も案内してもらい

詳しい説明もしてもらうという、異例の展開!

不動産会社とやり取りする事無く

本日買付証明の雛形までつくってしまいましたw

まだ条件交渉段階なので、正式には出してませんが。



もう1つの茨城の物件は

現在融資に向けて不動産会社さんに動いてもらっています。

こちらはフルローン20年を条件としているので最終的には

融資は厳しいでしょう(通ったらミラクルです)



ただし、この銀行支店のないど田舎に居ながらにして

首都圏の銀行から融資を引く前例を作れれば

今後が楽になるので、いけるところまで頑張ってみます。




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なかなか買い付けが進捗しません

不動産会社と相変わらず連絡を取り合っています。

多いときは一日に2、3回メール往復しています。




結局、目当ての物件は買付までは行きそうですし

ある程度、条件も良いのですが、金策が厳しいかもしれません。

買いたい物件が県外にあり

私が住んでいる場所が、「ド」がつく田舎なので

支店が県内になく、融資相談できません。



まあそもそも頭金すらないこの状況で

挑んだのが間違いだったかもしれませんが。。。。



今は不動産会社の連絡待ちなので

融資金融機関の目処が立ちそうなら

買付を入れてみようかなという感じです。


良い勉強にはなっております! 自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

新しい物件を見つけました


最近毎日、不動産情報を見ているのですが

また気になる物件が出てきました。



地方にある(といっても人口30万弱の都市ですが)

築15年ほどの木造アパートです。



ほぼ毎日、仲介の不動産会社とメールで

やりとりしているのですが、毎日発見ばかりです。

正直、分からない事だらけでインターネットで

「●●とは?」

みたいな検索が多くなっておりますw




それだけ不動産業というのは奥が深く経験が要求されますが

逆に言うと、努力してなんとかなる、経験の世界もあるなと思います。

あとはスピード感を持って、アンテナ高く、情報を取りに行くこと。



この手元キャッシュがない今の状況で

今回の物件に買付を入れようとしているのですから

無謀なアクションに出ております。



物件はローンを組めば買えますが

手付金や取得時経費がかかりますから

さあこれをどうしようかという話になっております。



不動産屋さんがやる気満々なので

まあ買えなくてもいいか、くらいに考えて

これも経験なので、できるところまでやってみようと思います。


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本日の利益


ホールドしていた、3246コーセーアールイーが

本日決算を受けてのストップ高をしたことから

無事利益確定を行う事ができました。

概算で183,369円(税引後)の利益でした。




話は変わって、、、、

先日、2000万円で売り出されていた築古アパートを

1500万円の指値で出したところ、本日不動産会社から

連絡があり、見事玉砕しましたw

せいぜい50万円の値引きですと言われてしまいました。。。

まあ私の値引き材料が弱かったのだと思いますが

かなりいい物件だったし、これも勉強です。

千三つ(せんみつ)といいますから諦めずに頑張ります。




今日は追加で、アパート物件の資料請求をたくさんしました。

良い物件が市場に出て来ているような気がしますが

すでに売れていたりと、スピードが要求されますね。



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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
-------------------------------
利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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