セミリタイアまでの不動産投資戦略

今後の不動産投資の戦略を考えています。

ここはしかし、勉強中の身。

知識や経験がついていって、戦略や戦術は変わって行くでしょう。

※現時点での暫定版として書かせて頂きます。




なぜ不動産投資が良いのか?という問いについては

以前ブログでも書いた通り、それが私にとっての天職となりえる可能性があるからです。

ストックビジネスであり、時間的な自由があり、自分の強みが活かせて、高給が狙える。

参入障壁が高い分、最初のがんばりが必要な分野ですが

不動産を買い進めただけ、見返りもあるビジネスだと考えています。

あとは向いているかどうかは、やってみなければ分かりません。





現時点での戦略としては、、、

まずはボロ物件や掘り出し物件を見つけて、安めの物件を買い進める。

その為には、融資してもらえる金融機関の存在が重要なので、エリアから選ぶのか

金融機関から選ぶのか、ここらへんは自分の頭金や投資可能エリアとの相談にもなってくると思います。

最初は木造を中心に来年、再来年くらいまでは買い進めて行きたいと思います。





次に、2、3棟を購入できた段階で、重量鉄骨やRCなど大型の物件も視野に入れて行きます。

こうした物件は高額なので、すぐに買うことは難しいと思いますが

早くから大型物件を見る目を養い、業者との関係性も築いていかなければいけません。




3年後までは、「基本は買い進める」ということを優先順位高くしていきます。

サラーリーマンリタイア時には最低でも5、6棟は買い進める予定でいます。

一方で、リタイア後は、その時点から数年は借金の繰り上げ返済を考えています。

リタイア後は、「リスク低減」を優先順位高くしたいと思います。

ただし、良い物件があれば、融資をひっぱるか、手元の資金を使い切ってでも

一気に買いに行く必要があります。

優良物件は奪い合いの世界でもありますのでチャンスが訪れた時には、全勢力をかけて取りに行きます。





おそらくここ数年は、最初はボロ物件や築古物件ばかりなので

うまく最初は減価償却と満室経営によりキャッシュフローが出ますが

その後は、空室が出たり、老朽化で修繕費も膨らみがちになるので

費用が莫大に発生していきます。

この期間をどう生き延びるかが重要なので、延命処置(修繕や繰り上げ返済)を継続しつつ

キャッシュフローをなんとか得て、チャンスがあれば出口戦略で、売却も視野に入れて

資産組み替えをどんどん行う方針です。




東京オリンピックが終わった後も数年は日本の景気も落ちないと思いますので

それを見据えて、10年後くらいには、資産組み替えを完了し

残るのはキャッシュを安定的に生み出す物件と、築古だけど満室経営がまだある程度見込める

築古物件だけになっていると思います。




完全に返済が終了すれば一気に今度はキャッシュフローが出ますので

15年後くらいには繰り上げ返済も加味すれば、だいぶリスクの低い資産運営が見込めます。

その頃には40代半ばなので、貯金もしっかりやっていければ

今度は、キャッシュフローの拡大という次の次元へ進むことができます。

RCや新築など新しい分野に進んで行き、安全に、キャッシュ拡大ができるフェーズになります。



この安全に拡大、というのがポイントで

最初はリスクをとって、借金をして、必死で満室経営にしなければいけませんが

ローン返済が進み、手元の資産がリスクが少なくなれば

今度は、それを担保なりに活用できますので

より大きな物件や立地の良い物件を買いにいけます。

お金持ちがどんどんお金持ちになる理由はここにあります。




株式配当で言っても、、、

5千万円の資産からは、3%でも年間150万(税金除けば120万)でも

2億円であれば600万(手取り480万)、4億円だと1200万(手取り960万)ということになります。




すると不動産投資で資産ができたら現物で株式保有したり

暴落時に外貨を買ったりなど、ポートフォリオを分散した方が安定運営できそうですね。



私の場合は、資産が2億円を超えるまでは(いつになることやら)

基本は資産拡大の方向で考えて行きたいと思います。

資産が少ないのに、ポートフォリオを組むというのは

時間的な付加価値(毎月一定額の金融商品を買うなど)を除いて

私の戦略上は、あまり意味を感じていません。



まあ独り身だったり、できた資産を食いつぶしながら余命期間を過ごすことも戦略ですので

そういうリタイアの仕方を望む人もいるでしょうが、私の戦略とは違うというだけです。





以上が、おおまかな戦略です。




日本の景気や、頭金の貯蓄状況、所有物件の経営成績、金利、子育てなど

様々な変動要素で、こうした戦略が変わって行くと思いますが

基本的に大きくはずれることはないと思います。

家計がやばくなれば、アルバイトしたり、妻にもパートに出てもらったりすればいいわけです。

そういう点からすると第2の収益の柱も、考えておく必要があるわけです。





人生は短いので、理由をつけて、簡単に戦略を変更するのではなく

べき論を元に、戦略から外れないよう、執念をもって、投資を進めていかなければいけません。

骨は折れますが、その過程も楽しみつつ、自分の成長を感じながら

ビジネスを推進していきたいと思います。






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サラリーマンの宿命と私にとっての天職

サラリーマンのいいところは

待遇の面で安定していることだと思います。




税金は会社も負担してくれますし

病気になっても保障があるので安心。

人とコミュニケーションするという点では生活に潤いも出ます。

あとは、、、

少しの緊張感(言い方を変えればストレスですが)があるので

シャキっとするくらいでしょうか。




その一方で、嫌なのは、成果主義はほとんどないことです。

目の前の仕事を頑張っても、自分への給与への貢献は軽微です。




じゃあ歩合制の職業(保険とか?)か、外資系か、ベンチャーに行けというのは暴論で

安定が売りのサラリーマンだからこそ、働き方にも安定(忙し過ぎない)が欲しいのです。

歩合制や外資系は、忙しすぎるので、自分が持てなくて私には向いていません。



安定は良い点ですが、悪い点でもあります。

個人がどんなに成果を上げても、普通の会社では、一個人に与える給料には限界があります。

会社という仕組みは、平等の論理、がどうしても働くからです。

私が、会社という組織の中で、営業部署を卒業した理由はここにあります。

トップ営業でも、給料はたかが知れています。

トップ営業が評価される会社に入れば、忙しすぎて、心の自由や、家族との時間はありません。

まあ同じ所をぐるぐる回る論理になっているのが、サラリーマンの良さであり

同時に限界でもあります。




仕事が精神的に楽でいて、高給の仕事、は出会うのが大変です。

あるとすれば、それは、、、、、個人でやるストックビジネス、だと思います。

ある一定期間がんばったら、その後は安定して高収入が得られる。



この「ある一定がんばったら」というのが

私にとっての不動産投資になるわけですが

今までやったことのない未知の世界です。




何でも、頑張ったら成果が出て、所得も増えるものです。




誤解を恐れずに言えば

どのレベルを目指すかは別として、、、、

スポーツでも、営業でも、株のトレードでも、努力すれば成果がでると思います。

でも、この「頑張ったら」というのは口で言うのは簡単ですが、やるのは大変。

なぜなら、頑張る行為そのものが、好き嫌いや向き不向きがあるからです。




それならば、頑張るという行為が、自分にとって楽な対象を選べば良い訳です。

私も妻に最近、不動産投資向いているよと言われます。

楽しんでやっているように見えるらしいです。

でも、株は向いてないけど、ともいわれますがw




確かに、リフォーム業者に電話したり、不動産会社と交渉したり、物件を探したりは

苦にはなっていません。むしろ楽しいような気がします。





まあ最終的に、向いているというのは、「成果」が出て言えることなので

不動産投資で、成果が出るかどうかは今後次第です。



話しが少し逸れましたが、、、、

サラリーマンの宿命は、、、安定しているが高給は望めない仕事です。

私の場合は、、、、

不動産投資は、、、、安定していて、高給が望めて、自分が精神的に楽な仕事です。



あとは成果が出れば、それが最高の仕事になり、まさに天職です。

安定 、精神的な自由 、高給 、成果

この4つが揃って「私にとっての天職」です。




成果が出なければ、、、、

それは、、ただの趣味か、お小遣い稼ぎになってしまいます。


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目標には期限を決めるべき

広島の土砂災害では

死者が50人に達したというニュースが流れています。



今年の8月は降水量が例年の3倍になっている

地域もあるようですから

ずっと警戒警報が出ていたと思いますが

住居の特質上、「じゃあ危ないから引っ越そう」というマインドには

簡単にならないでしょう。




今回、亡くなった高齢の女性の夫が

あるニュースでこう言っていました。

「妻をもっと色んな所に連れて行ってあげたかった」




人生はいつ何時、何が起こるか分からない事は

当たり前なのですが、平和な日常を送っていると

ある日突然、不幸がやってきて

失意のどん底に落とされる事があります。



死生感というのは自分の心の奥底にはありますし

年齢を重ねるにつれて、身体の衰えなどを感じれば

死が少しずつ迫っていることは、誰でも気づきますが

それを強烈に意識して、じゃあ今日をどう生きるかという

発想にまでなることは、なかなかに難しいことです。




人生は有限であり、時間は限られています。

いつ天災が襲って来るか、病気になるかは分かりません。




だからこそ自分がやりたいことは、一日でも早くできるよう

目標をつくって邁進したいと思いますし

常日頃から、リスクを考えるということが大切なんだと思います。




加えて、失ってからでは、なかなか取り戻すのが大変なものは

心身の健康です。

家は流されても、取り戻す事は可能です。

でも人命や健康は、そういうわけにはいきません。




今回のニュースで私も自己の課題を強烈に認識しました。

それはセミリタイアの期限を完全に決めていないところにあります。

だから達成する為の戦略が曖昧になっていました。

達成が遅くなればなるほど、人生が有限である事に気づきます。

それではまったくダメなんです。

猛省です。




目標を定めるのは簡単ですが

それを達成するのが3年後なのか、5年後なのか、10年後なのか

そのあたりを決めることで

やり方が全然変わってくるはずです。



目標だけでなく、期限を決めないといけません。

そこで初めて、戦略を決める事ができます。



※このブログの目標と戦略を分かりやすく更新してみました。 自由な人生を手に入れる教科書 おすすめの電子書籍(読み物)です♪

お金が十分あったら何をする?


私の場合、何の為に投資・運用を目指すのかというと

結局は、、、、

精神的な自由であり

選択肢の多さが欲しいのですが

お金が十分あったら何をする?と聞かれると

言葉に詰まってしまいます。




十分な資産を築いた先には

何らかの、やりたいことや、別のテーマを

掲げて動いていかないと、退屈だと思います。



人は自分のためだけに、金を稼ぎ、生きて行けるほど

器用ではないでしょう。





50歳、60歳になって、お金があって、時間もたくさんあっても

やりたいことや残したい事、誇りに思えるものを

持っていなければ、あとは死が来るのを毎日恐れて

自分の健康や体力が落ちて行くのを感じながら

残りの人生を消化するだけになります。




私の場合、お金を稼いで次にどうするのかは

今のところ、明確な答え、は出ていませんが

自分のビジネスや事業で、世の中にプラスの影響与えたい

という想いはあります。




その肝心のテーマ探しですが

自分が資産を築き、スキルを養うなど

つまり、、、ステージが明らかに変わった時までに

テーマを見つけられたらいいかなくらいに楽観的に考えていますので

いまはあまり突き詰めて考えないようにしています。


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非バブル世代の夢

これからの時代は生きて行くことに
大変な困難が伴う時代になります。


消費税がどんどん上がり

年金受給は70歳に引き上げられ

銀行の貸し付け金利が上昇する可能性が高く

働き手が少なくなり、老人が増える。



でも日本の治安は大きく悪くならないでしょうし

仕事も何らかあるでしょうし

ここまで経済的に強ければ基本日本人は勤勉ですから

世界から見放されることもないと思います。



でも過去からの借金(つけ)がたくさんある国ですし

いま20代、30代、40代くらいの人は

ますます多くなる老人を支えて行く世代なので

ある意味、「歯を食いしばって頑張る世代」 です。



個人的には、、、、

・日本という国自体はとても安定した、安全な国の運営が将来もある程度はできる。

・でも、内実を見ると、それを支える個人はかなり大変な苦労を伴う

と思っています。




要するに、これらはお金の面での苦労が多くなるということです。

お金がすべてだとは思いませんが

うまくお金を回す為に、個人が必死になって働き、国や地域や家庭を支えている構図とでも言いましょうか。



交通や移動コストがLCAやリニアモーター等で下がりますし

安くて良いものが手に入るようになりましたので

プライベードでは旅の自由や、余暇の自由度はあがります。



それにより工夫次第で、ある意味

人間らしい、自分を大切にした生き方はできると思います。

でもそれはプライベートの話です。



一方で仕事に目をうつすと

おそらく中途半端なサービスや旧態依然の組織がつくる商品は

需要が上がらず、売れなくなります。

真に良いものだけが勝ち残って行く感じでしょうか。

勝ち組と負け組がかなりはっきりします。

だから企業や個人の実力が、真に問われます。




一流大学を出ても安泰ではありませんし

中卒でも稼ぐ力があれば、よい所得を得ることができます。



だから、、、

個人は大変なんですよね。

以前は、レールに乗って走る電車のような感覚でしたが

現在は、海を航海するがごとく、何をやっても自由とリスクが伴いますから。

そして税金が上がり、インフレになり、毎年の支出額は確実に増えます。

これで給与が上がらなかったら(私は実感できるほど上がるとは思えませんが)、悲惨です。笑




昔、バブル経済というのがあって(私の世代より、一世代昔なので詳しくは知りませんが)

そういった狂ったような夢見心地の時間は、もう来ないのだろうなと勝手に思っています。

バブルの時代は楽しかったでしょうね。

狂ったような生活というのは終われば寂しいですが

その真っ最中は楽しいのでしょう。




私は自分の人生を、自らがコントロールしている感覚を持ちたいですし

こういうとすごい誤解を得ると思いますが

狂ったような生活が一度してみたいなと思いますw

これはバブル世代を経験していないから持つ思想なのかどうか分かりませんが

今の30代前後の人たちは、あまりにも不景気の中を生きて来たような気がします。



もし私が独身だったらこういう発想ではなく

最低支出だけ賄える貯蓄に集中して

おそらく慎ましやかな早期リタイア生活を望んだかもしれません。




でも私は結婚していますので夫婦や家族で人生を楽しみたいと思っています。

あと10年くらいは頑張って40歳になるまでは貯蓄&投資でしっかり地盤を固めて

その後、バブルを経験してみたいという夢があります。

バブルってなんなのっていうところはまだ考え中ですが。

その後、徐々に慎ましやかなリタイア生活に入って行き

最後に、年金生活になったら、まったり畑でも耕して

釣りをしながら、まったり隠居暮らしをしたいなと思います。



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マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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