投資&リタイア目標を修正しました


3月に入りましたので左サイドバーの

所有資産と資産推移を更新しました。



戸建てが1戸加わった分、ローン残高が増えましたので

また借金生活です。




ここにはリフォームが入っていないので

今月も80万くらいはローン残高が増えて、300万前後はいくでしょう。

まずはここの繰上返済を今年の早いうちに達成して

無担保物件にすべく頑張ります!




またリタイア基準は所有現金1300万に増額しました。

色々計算してみると、少し余裕を持たせた方が良い事が分かったからです。

ただし、余裕というものは、あればあるほどいいですが、それだけリタイアも伸び

大切な残りの人生の時間が短縮されますので注意したいと思います。




貯金のための人生ではありませんから。

余裕は多少あるが、油断せずがんばらないと次の投資ができないね、というラインが大事です。

それをスリリングに楽しみながら、投資を拡大できるだけの余地を残すのが理想です。




一度しかない人生ですから、挑戦しながら私は歩みたいと思います。

その為の投資であり、そしてこの投資を成功するためには期限を切らないといけません。

ビジネスを成功させる秘訣は、期限を切って、目標を定める事から始まります。




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3年リタイアを達成する為にやること、やらないこと


タリーズ



今日も妻と2人で、いつもの作戦会議の場に行ってきました。

私の作戦拠点は、タリーズコーヒー!




今日は3年リタイアを達成する、をテーマに2時間も討論。

『達成するためのやること、やらないこと』を決めました。


◆やること(集中すること)

・物件検索

・物件見学と即座の買い付け

・金融機関とのリレーションづくり

・サラリーマン中は月額30万の貯蓄継続

・デイトレは2人のお休みの日だけやる(2人で売買判断)


◆やらないこと(捨てること)

・共同貯蓄からの旅行は無し(ボーナスや小遣いから支出)

・誕生日プレゼントは無し(食事するだけ)

・一人でデイトレはしない

・無駄なネットサーフィンはしない



以上です。

けっこうシンプルですがこれだけに3年間集中して取り組みます。






意識レベルですが、、、、

本業は不動産投資、副業がサラリーマンです。

でもどちらも全力でやります。




圧倒的な努力をする3年にして、2017年にリタイアしてみせます。




世の中、石橋を叩いて渡らない人が多いのです。

チャレンジして、失敗して、そこから這い上がって成功すればいいだけです。




最初からうまく人は一握り。




でも私はそんなに器用じゃないので簡単には資産形成はできません。

人の何倍も行動して、小さな可能性を大きく育てて行きます!







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株で大損しました


一昨日、株で40万負けて、本日12万負け。。。。

これで先月からの勝ちはすべてゼロになりました。

おちおち握っていたら、例のIPO暴落に巻き込まれたのですよ。



しょぼくれる私に妻から、、、

「神様のおぼしめしよ。何が悪かったのか学びなさい」

と言われました。




そして今日気づいたのです。




私の本業は不動産投資であり、株はサブです。

株をやるなら余裕の気持ちで取り組まないと勝てない。

(今回の損失は、1つのきっかけとして前向きに捉えます)




そして最重要なのは、やはりキャッシュフローの存在。

キャッシュフローがあれば株のリスクテイクなトレードはしなくていいし

リタイア後にも、継続的な心の平安を得ることができます。




ではキャッシュフローをいかに作るか。

それは不動産投資しかありません。





そこで私は築古アパートの高利回り投資をポリシーにしていますが

この地元付近だけにすると物件が少ない。

かといって県外に出て行くと融資金融機関の問題があり

フルローンというのは厳しくなってきます。






資産を大きくするためには手元現金を使わず、フルローンや

オーバーローンを組むのが定石ですが

県外でフルローンを組めて、高利回りというのは、ハードルが高そうです。

たとえ見つけても、先日みたいに、現金買付者に、一気に持って行かれます。




逆に、地元・県外とも超高利回りだけをターゲットにして

ひたすら情報入手できるまで待っていても

目標利回り16〜17%の物件を買えるのかはいつになるか分かりません。




そこで考えたのは、、、、


ある程度自己資金が出来たのなら

手元現金を2、3割ほど投入することでローンに対する目標利回りでは

先ほどの目標値に達しやすいことと、自ずとローン(借入額)が少なくなれば

毎月の返済負担も軽くなります。




手元資金は絶対に減らさないで、投資を行おうとしていましたが

それは私の身分や居住地では、限界があることも感じてきましたので

次はこの方針で物件を探し、買付を入れて行こうと思います。




そういう観点で探すと、近隣物件で、面白そうな物件を見つけたので

妻と2人で明朝見学に行ってきます。




9月から売り出しているので、値引き交渉も出来る可能性があるだけに

うまく交渉しながら、最終利回りを上げたいと思います。


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1000万の貯蓄目標

気が早いかもしれませんが

2015年の目標を決めました。



それは1年間で、、、1000万の貯蓄ペースです。

現在が100万円なので、残り900万円です。

「ペース」としたのは途中、不動産を買ったりしたら頭金で

手元キャッシュが吹っ飛ぶので

このペースで貯蓄頑張ろうね、という合意に過ぎませんが。



(ただし不動産1500万分買えれば、その時点で目標達成とします)





私の場合は

手取り収入が400万円満たないので

生活費を考えると、ハードルがかなり高い。





成行き貯蓄では500万弱かなというところを

あえて1000万にしているのは理由があります。




まずは、給与からの天引き貯蓄も大切だし

現在所有しているアパートの不動産投資から得られる利益も必要ですが

株式投資でしっかりと利益を十分出せるレベルに持って行かないと

大目標の「3年サラリーマンリタイア」は達成できません。

すべてはここの為の手法に過ぎませんから。



単なる貯蓄や長期投資だと、リタイアまで10年、20年はかかります。

しかもいつまで経っても、手元に4千万や5千万あっても

私の場合はリタイアする決心はつかないでしょう。




なぜなら例えば、40歳でリタイアしてその時に手元に4千万あっても

妻も子供もいるのに、不安でしょうがないでしょう。

リタイアしても平穏な心でいられないら、リタイアした意味がありません。




それは真っ暗なトンネルの中を、不安な気持ちで

残りの人生を走り続けるようなものです。




リタイアするなら、圧倒的な安心感の中で、リタイアしなければいけません。

そしてリタイアする為に、不動産収入や配当収入やその他の事業収入でも

何でもいいのですが、ストックビジネスで、毎月一定の収入が必要になります。



また、、、

「働きまくって、貯蓄頑張って、55歳でちょっと早めにリタイアしました」

というのを私は望んでいません。




私は飽き症なので、たぶん3年が1つの区切りだと思っています。

その中で、一気に資産と、ストック収入を作り出すためには

不動産投資と株式投資を組み合わせた

まさに”ハイブリッド投資”しかないという結論です。




どちらかが失敗すれば3年は絶対に間に合いません。

でも妻も応援してくれていますし、夫婦2人で力をあわせて頑張れば

乗り越えられると思っています。




ということで、、、まずは来年1000万なのですが

1年で1000万だと漠然として、ぼやけてしまうので

4半期(3ヶ月単位)で考えて

まずは2015年3月までに300万貯蓄をしようということになりました。




来年の目標がバッチリ描けたので、この連休は有意義でした。

あとは行動&実践、そして工夫&改善しかありません。



今日も所有アパートの収支や見通しを見直しました。

3年間は必死でやって、超充実した日々を送りたいと思います。

信じないと実現しません。

実現させると、本気で信じる事から、行動が変わり

最終的に、思い描いた結果を掴むことができるはずです。


***


本日の相場ですが、、、、、

今日もクリスマスでIPOしか動いているようにしか見えませんでした。

朝寝坊して9時過ぎに起きて、データセクションを監視していましたが

ストップ安だけ見逃すミス。。。。




その後も、用事が色々ありIPOにはまったく参戦できず

大引け20分前に、研創という銘柄で、空売り入っていたような気配だったので

成行きで買っていたら、買い戻しが入ったのか一気に強くなって

1万円弱の利益。

今日はこれだけでした。



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大きな決断

昨日妻といろいろ話した結果、、、

株のデイトレは不安定ということになり

別の手段を考えました。



そこで出て来たのが「安定的な不労所得」という考え方。

不動産投資をはじめることを検討しています。

ここでいう不労というのは会社に属して労働しないという意味です。

不動産投資も日常のやることは山ほどありますので。

朝令暮改ですみません。。。



でも株や為替は将来資産形成できたら

必ず戻って来る分野だと思っています。

それまで少しの間はお休みかな。




まず最初ですが、、、

これまで妻とはお互い貯金なども別々でしたが

これからは一緒にします。



そして2年ほどで500-600万(買う物件により異なる)を貯めて

最初のアパートを購入するのが目標です。




だいぶ大きな方向転換かなと思いますが

リタイアするという、目標は変えていません。

今回は”手段の修正”です。




ざっくりですが

30代後半までには完全に独立できればと考えています。



夫婦2人で力を合わせて頑張ろう、ということになったので

少し精神的に楽になったかな、というところです。



これからもブログは更新して行きますので

数少ない読者の方々には

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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万&カードローン返済

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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対象:まだ1棟目を買えていない方

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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