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賃貸は退去→客付けの無限ループ




今月から、すべてのお部屋が満室になりました。

ひさしぶりの満額家賃なので嬉しいものですね。




今年の繁忙期は、7部屋くらい客付けしました。

アパート6部屋と法人の戸建て1棟です。





でも賃貸経営は、入退去の繰り返しなので

だいたい、いつもぬか喜びになります。

(そのうちまた退去が出るでしょう)



私の所有物件だと、、、、

千葉の戸建1件はオーナチェンジで購入していて

そこだけ購入して1年以上、空いていないので

中を見たことすらありません。




でも、それ以外はすべて募集&客付け経験済みなので

また退去が出たら、同じことを繰り返していくだけですね。






賃貸はこの無限ループ(退去→客付け→退去→客付け)です。

社員雇って、自動化できれば良いのでしょうけど

まだまだ先のことです。





さて今週末は、お家大好き会のセミナーに参加してきました。

ニーノさん、ポールさんのセミナーがメインでしたが

自分なりに、学びもいくつかありました。

(片道1時間半だったので、ちょっと遠かったですが。。。)





私が、ちゃんとしたセミナーに参加したの

たぶんこれが初めてに近いですね。

また機会があれば、参加してみたいと思います。





もう夏も終盤ですずしくなってきましたが

来週から、また暑くなる日も多いようです。

みなさん体調崩さないよう、くれぐれもお気をつけください。

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積算評価のワナ



不動産投資では、積算評価の出る物件を買うことが

継続的に融資が出るポイントだという論調があります。

実際、そういうことを書いている書籍も多いですね。





たしかに日本の金融機関は、担保評価主義なので

これは正しいと思いますが、そういう物件の収益性が高いかどうか、

つまり儲かるのかどうかは、特にこれからの時代は

別の問題になってくると私は考えています。




不動産マーケットがバブっていて、銀行融資が積極的な

昨年ごろまでなら、この積算評価が出て、残耐用年数が

多く残っている物件が融資が出やすく

規模拡大にも有利な状況はありました。




実際に、積算評価が出れば、売るときにも

売却損が出にくい(叩き売られることがない)ので

その間のインカムがすべて、手残りになるからです。

場合によっては、キャピタルゲインも得やすかったと思います。




しかし、これからは売価=積算評価くらいの水準だと

銀行は、頭金を求めてくる時代に突入しつつあります。

かぼちゃの場所の2018年初頭以降からは、特にこの傾向が顕著です。




今は頭金を入れないと、なかなか買えなくなってきているのは

みなさんご存知のとおりです。





最近は、私のケータイにも、業者から物件紹介の電話が

多くなっていますし、一時期より、メールで物件情報を配信する

不動産会社が増えてきています。





これは明らかに、物件が売れなくなってきた証拠です。






積算評価が出るからと言って、低利回りで融資が

なんとか出てきた物件をここ数年で買ってきた人は

今後は、売却ができないという点では、破綻予備軍かもしれません。





こういう融資が閉まってきた時代においては

時間と手間は掛かりますが、小ロットの不動産をたくさん持っている人の

ほうが有利な時代になるだろうと私は思っています。



数百万円〜2〜3000万円くらいなら

利回りさえ高ければ、いつの時代でも現金買いできる

個人投資家・業者はたくさんいます。




キャッシュフローも増えていっていないのに

積算評価が出る中途半端な利回り物件を買っている人は

これからかなり苦労するだろうと思っています。




高積算だから、すべての物件が優良物件ではありません。

これから不動産投資を始める人は

買ってはいけない物件を買って後悔しないように注意しましょう。

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人生初で訴えられそうです



松戸アパートがトラブってます。




排水管が第3者の敷地を通っておりまして

そこから漏水した水が、隣家の土地に流れ込んでいる模様です。




実はこの事件、ずっと昔からあったのですが

アパートの前所有者さんが対応していませんでした。



重い腰を上げて、やっと昨年末に動いたのですが

表面的な修理しかしなかったので、また再発しています。

そして売り主も対応をこれ以上したくないと言っているらしいのです。





私はこの事実を知らず、アパートの引き渡しを受けたので

仲介会社としては、売り主の告知義務違反として

対応を求めて、交渉しています。




そんなことをしている間に、隣家の人が

今度は弁護士をつけて、内容証明を送ってきました。

もちろん宛先は、現在のアパート所有者に送ることになるので

私のところに来ました。




ということで、売り主が今月中旬までに動かなければ

私は隣家の人から、訴訟されることになるでしょう。




仲介会社からは、、、、

『マクフライさんにはまったく否がないので売り主に強く対応を求めます』

と言ってくださっていますが、さて今後どうなることでしょうか。




私は事の進捗をフォローすることしかできません。




なお排水管は、私道に埋設したもので

市役所(下水道課)は対応してくれません。




そして埋設した当時の建設会社は

最悪なことに、すでに倒産しています。




いろいろ重なって今回の事態が起こっているということですね。

まあ私は、売り主(前所有者さん)が告知せず売却しているので

直してもらうしかないと思っています。




不動産というのは、こうやっていろいろなトラブルが起こるのですが

これも良い勉強だと思って受け止めていくべきなのでしょう。




神様は、クリアできる困難しか与えませんし

起こったことを繋ぎ合わせて前に進むことが

自分の成長になるのだろうと思います。



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公共料金の滞納者のその後



長野アパートの退去者が公共料金を滞納していました。

プロパンガス、水道料金、トイレの汲み取り料の3つです。



次の入居者も決まっているお部屋なので

このままだと最低でもトイレの汲み取り料は

大家である私が負担しないと、次の入居者さんの料金に乗っかってしまいます。



汲み取り業者さんには

「私が支払うので、くみ取り作業を実施してください」

と伝えていました。






その後、管理会社がお手紙を入れても反応なく

訪問しても居留守を使うので

「ちょっと強めに督促しました」と管理会社の担当さんが言っていましたが

かなり確信犯なので、効果ないだろうなと思っていました。




そうしたら昨日、、、、汲み取り業さんから電話があって

「本日、全額払って頂きました。退去者さんから電話も頂きました」

ということでした。



管理会社がおそらく、内容証明とかで

訴訟を起こす旨の郵便を送ったのでしょうね。




ガス料金と水道料金はどうなったのか追えていませんが

とにかく支払い意思がある人で良かったです。




訴訟と言われても、開き直って支払わない人もいるでしょうから。





もう少しで入居者さんのウ◯コの汲み取り料を

私が払うところでしたから本当に良かったです。

(なんとなく、電気代を私が支払うより、屈辱的ですw)




さて、最近はお昼ご飯を食べたら

スタバのカウンター席で、ブログの更新をするのが日課になっています。




スタバの店内は涼しいし、WIFIが接続できて

パソコン用の電源もあるので快適です。

(WIFIが1時間ごとに切れるのはどうにかしてほしいですけどw)





明日は、妻と花火大会に行くので、

座ってゆっくり見れるように、ホームセンターで

折りたたみ椅子を購入しました。




最近は折りたたみで、持ち運びに便利なやつが

たくさん出ているみたいです。サイズがたくさんありました。



花火大会は電車で10分ほどなので、帰りもほとんど混雑がありません。

生ビールでも飲みながら、夏を感じて来ようと思っています。


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【不動産投資】閑散期の客付けは本当に厳しい




7月〜9月は賃貸マーケットは

完全にお休み状態です。




今年は特に、猛暑で気温が高いので

こんな時期に引っ越し作業したい人は

少ないかもしれませんね。






通常はゴールデンウィーク前後に退去が出た大家さんは

5月〜6月で埋まらないと、、、、

夏を越す可能性は高くなります。





しかし、、、、

夏も終わって、9月〜10月は結婚式シーズンだったり、転勤の時期になり

賃貸マーケットも、少し活気を取り戻します。





夏に空室を抱える人は、ぜひ9月〜10月に照準を絞って

リフォーム&写真撮影など動かれると良いのではないかと思います。





もし9月〜10月の第2繁忙期を逃してしまうと

11月〜正月明けまでは、また賃貸マーケットがお休みに入ります。





唯一、大学需要があるエリアは、、、、

推薦組などが早めにお部屋を押さえるために動きますので

お申込みが入る可能性があります。




でも、そういった早めに動き出す学生は

入居は3月末なんてこともザラですので

そこまで空室にするのも、もったいなく感じてしまうものです。





これはよくある大家のジレンマですね。




私も、今年1月頭に、大学生の方からお申し込みが入って

3月末入居というのがあってので、2ヶ月くらい空室になってしまいました。





しかし4年制の大学なら、4年間退去がないというのが安心なので

喜んで受け入れたのを覚えています。

(これが専門学校生だと、悩みのタネになります)





最悪のケースは、、、、、





夏や秋の時点で空室だったお部屋に

12月ごろに推薦入試組の学生からお申し込みが入って

翌年の3月末までお部屋を押さえられると

実質、半年近以上も空室となります。これは痛いです。





したがってGWから夏に出た空室は

是が非でも秋の9月、10月で埋まるよう動かないと

長期空室になる恐れがあります。




夏場は、職人さんもあまり仕事が詰まっていないので

リフォーム手配も、春よりはスムーズに行くことが

多いのではないでしょうか。




リフォームプランの策定を早めに済ませて

万全の体制で秋の募集に備えたいところですね。

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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)
千葉戸建5号(18年4月/550万)

1983年生まれ。現在、家賃収入約100万/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。2018年不動産管理法人を設立。


【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円、現金1億
33年(50歳)CF500万円、現金3億

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:15.9%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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