年末の入居希望者は危ない!?



群馬アパートは1部屋お申込みいただいて

残り1部屋のみ募集中でした。



ちょこちょこお問合わせも入るので

あまり心配していなかったのですが

ここに来てまた退去です。。。。




12月中旬に退去ですが、早めに退去立会いが入るようなら

リフォームを入れて年内募集スタートを目指そうと思います。



群馬アパートは、、、、

購入後1年半退去なく、やっぱり田舎は落ち着いていていいなぁと

思っていたのですが、今年は3部屋も退去と大忙しです。




こういう「モグラたたき」は、賃貸事業の宿命ですけどね。

こういうのは重なるときには、重なるものです。





さて松戸アパートですが、入居希望1件と

内見問い合わせ3件ほど頂いています




「年末の入居希望は変な人多いから気を付けたほうが良いですよ!」

と客付けの営業さんが言っていましたので

お申込み段階のフィルタリングはしっかりやろうと思います。




築10年台のアパートで、地域最安値で出しているので

問い合わせがあるのが当たり前ですが

賃貸需要がある町は良いですね。




需要が繁忙期以外でも、そこそこある都市で

リフォームを差別化して割安に貸せば

空室を埋めるのは難しくない、ということなのだと思います。





だから買うエリア、購入価格は、めちゃめちゃ重要なんですよね。





今年は年末までにお申込みをいただければ気持ちよく年越しできると

思っていましたが、ここにきて12月の退去が入ってしまったので

その夢も見事に散り去っていきました。



今年良かったことは、、、

退去 → リフォーム → 募集のサイクルは

9部屋も経験したので、自信が付いたことだけは確かです。


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外国籍の方からの問い合わせ




群馬アパートに内見希望がありました。

外国籍の方だそうです。



私は未成年の方や母子家庭の方も

ご入居をお断りすることはありません。

外国籍の方も、基本はウェルカムです。




しかし今回の方は、派遣社員の方だったので

あまり前向きな回答はしませんでした。

おそらく営業の方も、内見しないことになるでしょう。




もしお部屋を気に入ってお申込みを頂いても

保証会社+保証人+短期違約解約金(2年縛り)など

かなりハードルの高い条件を提示すると思います。




なぜなら、派遣社員の方は、派遣先が変わると

1年くらいで短期退去になる可能性もあるからです。




2ヶ月分の広告料を払って入居したのに

退去時に原状回復費用もかかることを考えると

1年入居だと、あまり手残りがありません。

しかも遠隔なので、またリフォームの手間もかかります。




ということで、、、

私の場合、外国籍の方を入れるときは

永住権を取得している正社員の方限定でOKしています。




今年、私が所有する戸建てで、中国籍の女性からお申込みがありましたが

正社員として5年以上、同じ職場で働いている方だったので

ご入居いただきました。その後、滞納も無く、まったく問題ありません。




大家をしていると、空室があるとすぐに誰でも入れたくなりますが

そこはぐっと我慢して、良い入居者さんから申し込みがあるまで

待つべきだと思っています。




もし滞納して夜逃げしたり

すごい室内を汚す人を入れてしまったりすると

あとから後悔することになります。




お申込みの審査は保証会社に丸投げではなくて

大家がしっかり属性審査すべきでしょう。

特に単身物件だと危ないと思います。
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内見の問い合わせやコンサル業務など



群馬アパートは、今のところ問い合わせ2件ほどです。

1件は、今月末に内見予約の方。





もう1件は、Webからの問い合わせで客付けを

お願いしている中の1社に連絡があったようです。




客付け会社はやはり、広域にお願いしておくと

反響が上がってきやすいので良いですね。





松戸アパートはジモティーから問い合わせがありました。

あとは今朝、管理会社にWebから問い合わせあったようです。





退去が来月ではありますので、すぐに中は見れませんが

退去日までに内見予約が数件でも入っていると精神的に楽です。

ということで、、、松戸アパートはあまり心配していません。




群馬アパートは最悪、年越しになるかもしれませんが

1月中はあまり賃貸マーケットも動きませんので苦しくなります。





いろいろ問い合わせいただくことはありがたいことなので

引き続き頑張っていきたいと思います。





さて、今日はコンサル1件をこなしてきました。

今週は3件も入っていたので、しゃべりすぎて喉が痛くなってきました。




女性の方、会計士の方、コンサルタント会社勤務の方など

年収や業界もばらばらで、楽しくお話してきました。



みなさん投資戦略も固まったようで

スッキリとした表情で帰って行かれたのは良かったです。





では年内満室復帰にむけて、精一杯がんばりたいと思います!



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内見が入ったけど。。。




本日、群馬アパートに内見予約が入りました。

しかし内見日は11月末だそうです。




そんなに先の日程になることって珍しいです。

こういうのってだいたい内見自体が流れるような気がします。




普通、契約したい人って、他の人からお申込みが入らないよう

早く見ようと思いますからね。


***



さて、今日は不動産以外のお話し。

「人間とは現状維持に走りがち」

最近、このように思います。




同じパターンの行動が一番心地よく感じてしまうものです。

だからいつまで経っても、同じような成果しか出ない。

(もしくは成果自体出ない)。





だから昨日よりちょっとでも行動を変えてみることが大事な気がします。

もちろん変えたことで、マイナス方向に行く可能性もあります。




今までと同じようなレベルの結果さえ出なくなることもあります。

でもそれは短期的な目線での話しで

長期的には行動したことが必ずプラスになっていきます。



すごい成功している人は

自分を日々変化させている人だと思います。




でも一気にやり方を変えるのではなくて

マイナーチェンジでもOKだと思います。




誰も気に留めないことをやってみるとか

今まで拘ってなかった部分を、もうちょっと拘ってみるとか。

些細な変化で、将来の可能性が大きく広がることってあると思います。





今日から少しずつ変えてみる。

毎日、マイナーチェンジを繰り返すこと。



そういうことで未来はちょっとずつ変わるんだと信じています。



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満室復帰も、束の間。。。




群馬のアパートですが申込みがあったお部屋がキャンセルになりました。




短期解約違約金など特約事項がネガティブだったらしいのですが

1〜2年くらいで引越し前提だったのでしょうか?

何の交渉も無かったみたいです。





真相は闇の中ですが、、、、、

もしそうなら、受け入れないほうが良かったと思いますが。

初の申込みキャンセルを体験しました。




さて、もう一つ悪いニュースがあります。





群馬アパートのお申込みキャンセルと同時に

昨日は千葉の松戸アパートの退去が発生しました。。。。



こちらは大学生の入居でした。

卒業する年齢でもなかったので、退去理由を聞いたところ、、、

「すでに大阪に転勤して、千葉には住んでいないから」だそうです。




私の頭の中は一瞬、??マークで一杯になりました。

転勤って?(学生のはずだけど)。。。。





大学中退して、大阪に就職したの???

そうだとしたら信じられない展開です。。。





しかも部屋の鍵は持って、大阪に行ってしまったらしく

お部屋の残置物の片付けも、親御さんがするそうです。

ということで、カギ開けは、大家のスペアキーで行うことになりました。





まったく意味不明な展開ですが、、、、、まあ、しょうがありません。




松戸アパートは、学生入居があと2部屋あるので

来春の退去も覚悟しておかなければいけません。

まあ入れ替わりの時期だったということでしょう。






でも築10年台で、地域最安値で出しているので

そこまで心配していません。

またリフォーム費用等がかかるのが、面倒くさいのですけど。




賃貸業やっていると、不可解なことが起こりますね。

引き続き、頑張っていきたいと思います!
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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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