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千葉アパートリフォーム&問い合わせ




千葉アパートのリフォームに行ってきました。

今週は2回出動です。




若い女性の入居者だったのですが

けっこう汚れていたので、結局2回でも終らずです。




あと来週1回行って、仕上げたいと思います。





さて、そんなことをしていると

仲介店さんから連絡がありました。




どうやら近隣の学生さんからの問い合わせのようです。

この時期ですので、おそらく推薦入試の合格者さんでしょう。





いつから家賃発生になりますか?という問い合わせだったので

「2月からでいかがでしょうか?でも柔軟に対応します」

、、、と伝えておきました。




4年制大学なので、一度入居が確定すると

4年間は退去が起こらないのは安心です。




まだ問い合わせ段階ですのでどうなるか分かりませんね。

いくつか見ている物件の中の候補の一つくらいかもしれません。





来週は、久しぶりに奥さんと旅館の予約を取っています。

そこで疲れを癒せるよう、リフォームをもうひと踏ん張りします。




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人に恵まれていることに感謝




千葉アパートの排水管の漏水の件ですが

シーリング工事をしましたが漏水が止まらずです。




しかし、その場の業者さんの判断でコンクリートを削ったところ

原因がなんとなく見えてきました。




しかし、また追加の工事費用が掛かるのかぁと思っていたのですが

業者さんがコンクリートを削る時に

誤って配管に穴を空けてしまったらしいです。




結局は、業者さんの工事保険の対応で、工事費用も含めて

無償で修理しておきますよと言っていただきました。

本当にありがたい話です。





また今回の漏水の件で、お世話になっている不動産会社の

社長さんにも、原因や対応方法について

いろいろアドバイスいただきました。






こうやって周りの人からアドバイスいただけたり

機転を効かせて工事してくれる業者さんがいることは

大変ありがたいことです。

私は、本当に人に恵まれているように感じます。




***




さて、その千葉アパートの1階のお部屋で

昨日退去があったため

明日はセルフリフォームに行ってきます。




やることはこちら。

●アクセントクロス一面

●キッチンカッティングシート

●クロスのペンキ塗装

●全体のルームクリーニング




1Kのお部屋であんまり大きくありませんが

すべて一日で終わらせたいので、頑張りたいと思います。




あと、アパートの共用部清掃を毎回自分でやっていたのですが

安くやっていただける業者さんを見つけたので

はじめて外注清掃を頼んでみました。





そして先週、清掃が終わったとのご連絡がありました。




清掃状況に問題なければ

来年以降もお願いしようと思っているので

状況を確認してこようと思っています。


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千葉アパートの漏水のその後(火災保険の適用)




千葉アパートの排水管の漏水を止めるために

明日、業者さんにシーリングしてもらいます。



濡れていても隙間にくっつく

かなり高価な材料を使った施工方法とのことです。




これで一旦漏水が止まってくれると良いのですけどね。




ただし、、、

これは下水接続用の配管を新設するまでに半年くらい耐えるだけの

所詮、応急処置に過ぎません。




ということで下水接続の見積もりも、依頼しています。





今回の最大の失敗は、、、

火災保険は、汚損・破損特約を付けていなかったことです。





これを付けていたら、私は賃貸建物賠償特約も入っているので

漏水箇所の損害の修復費用だけでなく

配管の修理費用も出ていたでしょう。
(鑑定人の方から、そう言われました)



今回は、漏水損害の費用をお見積りして

火災保険申請になりそうです。




さて長野アパートの方でも

入居後、いろいろ修繕点が挙がってきてしまいました。


・水栓パッキン

・お風呂排水口蓋

・トイレ詰まり

・トイレ漏水修理

・共用部電気切れ

・網戸の交換



たくさんありますがトータル3万くらいだったので

管理会社にすぐにGOを出しておきました。




来週は、千葉アパートで1室退去があるので

労働力投入で、リフォームしてきます。




今年は、修繕がたくさん出ていて火災保険申請だけでも

60万以上、申請しています(全部保険金おりました)。





保険は本当に掛けておいてよかったと思うこともありつつ、、、

千葉アパートの汚損・破損特約は完全にスルーしてしまっていました。





でも、これを機に、火災保険のしおりを読み込んだり

鑑定人の方に直接会って話をお聞きできたりしたので

かなり詳しくなったと思います。




これも良い勉強になったと前向きに捉えています。


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群馬アパートの管理会社から入電(嫌な予感)




本日、いきなり群馬アパートの管理会社さんから

電話が掛かってきました。




夏からずっと10世帯満室なので

そろそろ退去かなと思って、電話に出てみたら




「お世話になってます!担当の◯◯です。

 実は、来月から隣町のお店に異動になりました!」




おーそういうことか!とちょっとびっくりしました。





わたしの管理会社さんは大手のFC系ですが

けっこう地方都市だから店舗間で異動など少ないと勝手に思っていました。

そういうこともあるのですね〜。




「こちらこそ、わざわざご丁寧にお電話ありがとうございます。

 これまで大変お世話になりました!」

、、、なんて会話をしながら、電話を終えました。




となり町に、アパート買うことがあったら

ぜひ管理を任せてくださいと言われ、ちゃっかり営業されましたw



若くて働き盛りのお兄さんだったので

違う店舗になっても、ぜひがんばっていただきたいものです。



***





さて千葉アパートの漏水ですが

勝手に人の土地の配管に排水を流してアパートを建設した当時の

建築設計会社に電話しました。



電話で、下水接続費用を負担してもらうよう講義したところ

今月中に、賠償対応するかどうか、社内で検討するようです。





そして、漏水している隣地の戸建てのおばちゃんから

「お兄さん、お願いだから早く直してよ!!」

と毎週のように鬼電が来ます。





私の方でもできるかぎりのことはやらなければいけないので

とりあえず敷地内に漏水しないための、応急処置をするよう動いています。




シーリングで、漏水しているところを埋めていく工事です。




一方で、、、、


浄化槽から流している排水を、本下水に繋ぐためには

市へのマス設置の申請が必要で、前面道路の配管も

すべてやり直しのため、工事までに半年以上かかるそうです。





応急処置はすぐにでも、業者に相談してやってもらうつもりです。





それと同時に、保険会社にも応急処置費用も出るのか

先にやってしまって良いのかなど

週明けに念の為、確認しておこうと思います。



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私道の下水接続は市がやってくれるのか?Part2




千葉アパートの下水接続ですが

市で接続用のマス工事はやってくれるみたいです。



しかしマスからアパートまでの下水道管は

個人の敷地のため、大家の負担で取り付ける必要があります。






何はともあれ

下水接続はひとまず可能ということは嬉しいニュースです。






ただし接続まで半年以上かかるみたいなので

漏水部分の防水処理だけシーリングでやってあげないと

迷惑をかけている戸建住宅が可哀想だと思って

こちらも見積もりに動いています。





また下水管の新設は、いろいろ事情があって

アパートとその横の戸建住宅も一緒にやることになりそうなので

100万くらいは掛かる見込みです。





なお本件は、漏水による損害賠償が発端で始まった話なので

火災保険の賠償責任保険の適用にできるかどうか

保険会社に申請は一応してみようと思います。




また、排水を第3者の敷地内配管に勝手に流して

アパートの確認申請を通した、建築設計事務所と前オーナーに対して

訴訟を起こすことになるかも知れません。




もっとも今回は、虚偽文書での確認申請を行っている事実があるため

県の建築審査部に告発することも検討しています。





虚偽の文書での確認申請は、、、、

営業停止・免許取り消し処分の対象になるみたいです。




これについては建築設計事務所と前オーナーがどのように対応するかを見て

告発するかどうかの判断することとします。




この週明けに下水接続費用の見積もりをして

さっそく火災保険申請をしようと思っています。

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長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)
千葉戸建5号(18年4月/550万)

1983年生まれ。現在、家賃収入約100万/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア。2018年不動産管理法人を設立。現在はネット事業、その他知人の事業へも投資中。

★★ツイッターでも投資関連について呟いています♪♪★★

【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
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・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
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【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
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[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
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木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:14.8%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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