広告料3ヶ月&フリーレント3ヶ月ですって。。。



群馬アパートリフォームしてきました。

朝一で出かけて、2階のお部屋をクリーニング。



リフォーム会社さんとクロスの打ち合わせして

最後に客付けをお願いした不動産会社に寄って帰宅。

片道2時間半はやっぱり疲れます。




今回、群馬のマーケット情報をヒアリングしてきました。

RCマンションで3点ユニットながら

家賃1万円台後半で出している競合がいました。




しかも、募集条件が広告料3ヶ月&フリーレント3ヶ月。

短期解約違約金が3ヶ月でリスクヘッジしているみたいです。




こういう物件が完全にマーケットを壊していると思います。

それで成り立つくらいの格安で物件を購入しているのかもしれませんが。



我が物件は、3万円くらいで出しているので

家賃の見せ方を買えながら工夫して募集活動をしています。



あとは客付け会社を増やしたり、広告料を魅力的にするしかありません。

今回はじめてジモティーに掲載してみました。



まずは内見が入らないと埒があかないので

もう少し客付け会社を増やしたり、初期費用キャンペーンや

広告料キャンペーンも検討しないといけないかもしれません。



9月は様子見て、内見が入らないようなら

10月から思い切り条件緩和に動きたいと思います。


今回の群馬マーケット、なかなか勉強になっています。
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群馬アパートまた退去


群馬のアパートが8月に1室空きが出ました。



お盆を挟んだのでちょっとリフォームが遅れましたが

9月から募集開始しました。



その矢先に、9月末でまた1室退去が発生。。。。

こういうのって重なりますね。。。。




まあ松戸アパートも4月に2室空室が出ましたが

2ヶ月でなんとか客付けしたので、2室空室は初体験ではありません。




しかしながら、、、、

伊勢崎市は、賃貸が飽和していて価格競争が激しいです。

しかも、この閑散期。

内見があるのかどうかも微妙です。




愚痴を言っていてもしょうがないので

とりあえずリフォーム打ち合わせとガス会社による

設備増強をさっそくお願いしました。



できれば1室目の空室がどのくらいの期間で

埋まるかどうか反響を見てから

アクセントクロスの有効性を図りたかったのですが

そうも言っておられない状況になりました。



しかし不動産投資は、常に空室との戦いです。

お部屋が増えれば、入退去も当然、増えます。




リフォームや入居付けを楽しむ気持ちで

やっていきたいと思います。


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リフォーム完了したけど排水トラブル



群馬アパートのリフォームが昨日終わりました。

最後はガス会社さんからの、、、、

・給湯器

・エアコン

・モニターフォン

の3点セット待ちでした。


今回は元付け管理会社と客付け会社の、合計2社に募集依頼しています。




このアパートも群馬の田舎エリアで、かつ繁忙期でもありません。

問い合わせが入るまでには多少時間が掛かるかもしれません。




あとは松戸アパートが若干トラブっております。

排水管が割れているのか、下水が近隣の土地を汚染している可能性があるそうです。



こちらは再度現地で排水テストをやって原因を究明するところです。

ただ仲介会社と前の売り主(前所有者)のアクションが遅く

テスト日さえ決まっていません。



アパートの排水管のトラブルは初めてなので

なかなか骨が折れそうな案件です。



しかし、これも良い経験だと思って乗り切りたいと思います。
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アパートリフォーム完了!



群馬アパートのリフォームが完了しました。



売買から1年4ヶ月で初の退去でしたが

比較的、綺麗に使って頂けていたので安心しました。




リフォーム前の写真はこんな感じで

よくあるホワイトルームでした。




お部屋も白クロス

キッチンも白

お風呂も真っ白です。



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こんな感じのお部屋でしたが、、、、

今月の頭に退去で、速攻リフォーム入れました。




リフォームはお盆前に終わったものの、、、

設備系の更新が終わるまで写真撮影したりできませんので

募集開始は今月末からになります。




リフォーム後はこんな感じになりました。





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お部屋のクロスは黒に見えますが

ダークブルーです。

お風呂のダイノックは黒色です。



リフォーム代は家賃2ヶ月分くらいです。

ルームクリーニングは私自らで実施。




コンセプトは、女性にも男性にもウケる雰囲気です。





よくターゲットを女性とか、男性とかに絞る大家さんがいますが

私は、ターゲット母数は減らさない方がいいと考えています。

意図したお客さんが入るとは限りませんからね。





家賃は3万円程度にしていますが、地域最安値でもありません。

最安値でない分、内装を差別化したという感じです。





あとはエアコン新品が付いて、モニターフォンが付きます。

単身用のお部屋ですが、給湯も追い焚きに変更します。

これらはすべてプロパンガス会社との設備貸与です。





プロモーション(客付け営業)は、地域のFC店に切り替えました。

来月は広告料2ヶ月キャンペーンを単月だけ打っています。





このエリアは賃貸の供給過剰になっており激戦区です。

しかも、閑散期なので、どこまで反響・内見があるかわかりませんが

これでひとまず対策を打ち切ったと思います。





反響があることを願いつつ、、、、、、

もし動きが悪いようなら、何か施策を考えたいと思います。

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確認を怠ると痛い目にあう



群馬アパートのリフォームが完了しました。

お盆明けになると思っていたのに、12日には終わっているということで

素晴らしいスピードです。




しかし1点問題が。。。。

プロパンガス会社で、給湯器・エアコン・モニターフォンを取り付けて貰う予定が

新しい契約書がなかなか届かないので契約ができていません。




電話したら、「前の所有者のところに契約書を送りました」とのこと。

いやいや、所有者が変わったから、ガスの再契約をしたのに

前の所有者のところに送ってしまうとは。。。。



結局、対応はお盆明けの17日頃までに契約書を送ってもらい

それと同時に設備を最短で取り付けてもらう運びになりました。



実質、1週間くらい工事が伸びてしまったので反省です。




どこに送るとか、メールなのか郵送なのかとか

細心の注意をもって確認・対応しなければいけませんよね。

今回は私の確認不足が問題でした。



ジタバタしても世の中はお休みなので

私もお盆はゆっくり何も考えないで休もうと思います。



と言っても、明日は松戸アパートの漏水調査です。

朝8時集合がキツいのですが、がんばりたいと思います。


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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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