見かけだけ高利回りに注意!




年始に購入した公庫の無担保戸建てがあるので

次なるアパート探しをひたすらしております。



近頃はまた高利回りアパートが出てきているのですが

資料取り寄せしてボツになる物件が多いです。



よく遭遇するのは、、、


・車必須エリアで駐車場が不足

・3点ユニット(バス・トイレ一緒)

・洗濯機置き場が室内にない

・ワンルームで6帖以下

・接道が公道ではない

・再建築不可

・違法建築(容積率・建ぺい率オーバー)

・築40年以上で土地値低い

・空室率が50%以上(解消見込みがあればOK)

・家賃設定が相場より高い

・不良入居者がいる(滞納、支払い遅延)

・住んでいる人が高齢者ばかり(孤独死リスク)

・プロパンガス契約料金が高い(単価500円以上など)

・周りにスーパーもコンビニもない

・海が近すぎる(将来売却の際のハンデになる)

・町の人口が3万人以下

・周辺の住環境が悪い(騒音・落書きなど)



他にもいろいろありますが、こんなところです。

こういう物件は購入すると、後々苦労します。




あとは外壁も内装もフルリフォームしているのに

空室が埋まっていない物件などがあります。



こういうのは業者かプロ大家が競売等で購入して

上っ面だけ美装して、転売している可能性が高いです。

まわりが田んぼのような立地は、注意すべきでしょう。



私が選ぶポイントは

物件購入後に、このようにリフォームすれば満室運営できる。

何年でいくら回収して、大規模修繕にいくらかかって出口はどうする?

くらいは最低でも考えてから現地内見します。




見かけだけ高利回りの物件には注意しなければいけません。

賃貸経営は、最低でも10年くらい戦うことを前提に購入すべきでしょう。



物件を一度購入してしまったら

どんな修繕が出ようと、長期入居が決まらない状況があろうと

全責任はオーナーが負わなければいけませんので逃げれません。


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借金がすべて無くなりました。

◆借金残高推移(個人ローン)◆

借金残高推移



やっとこの時が来ました!

このブログをスタートしたのが2012年6月7日です。




その時、「28歳からの投資生活」というタイトルで開始しましたが

当時は、恥ずかしながら借金生活。




借金は自分が完全に悪いのですが

目の前の借金をどうにか早く完済したい、という屈辱に似たような思いで

ブログをスタートしましたので、ブログタイトルの「投資」とは名ばかりで

昨日までは、借金返済ブログだったということですw




それが今月の決算賞与を、一気にぶち込んで無事完済。

気分は晴れましたが、意外にも、こんなもんか、とも思いました。

でも昔の気持ちを思い出せば、多少なりとも感慨はあります♪




途中、借金が減らなかったり

ハネムーン支出とデイトレ失敗で増えた時は

非常に苦しかった。。。。



でも、なんとかここまで来ることができたのは

ひとえに、このブログを応援してくださった読者の皆様のおかげです。

本当にありがとうございました!

みなさんの応援と励ましのコメントがなければ

決してここまで行き着けなかったと思います。



2年前 → 100万以上の借金。。。。



現在 → アパート1棟(800万円)の所有&手元に105万の現金



ここまで来るのに、なんと2年半もかかってしまいましたが

これでも私は必死でした。



今年のサイドバーの目標も無事クリアしました。

これからは今一度気を引き締めて、資産形成にあたります!

すべては ”3年後のリタイア” に向けて、走り続けます。



***



今日は日経はクリスマス相場?で値動き無し。

動いていたのはIPOでしたが、ストップ高銘柄には参戦できないし

その中で動いていたイーレックスに絞って朝から1000株買い持ち。



イーレックスを1314円で買って

1,400円手前で売ったので6万強取れましたが

最後にビーロットで3万弱取られたのが余計でした。




今年の相場もいよいよ大詰めです。




来年は、年明けの決算銘柄で、物色されそうなものをピックアップして

フォローしてますので底値を狙ったスイング投資と

IPOのセカンダリー以降の値動き、出遅れ系を注視して

行ける時にロットを入れるイメージです。






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車ローンを完済しました


先月で車のローンが完済致しました。

あとはこのブログのサイドバーに書いてある

ハネムーンローンを12月に完済すれば

個人ローンは完済です。




ただ来月、現在交渉中のアパートを購入すれば

新たにローンを組むことになりますが、これはやっぱり気持ちが違います。

キャッシュを生むローンと、そうではないローンでは雲泥の差があります。

将来、確実に資産になりますし、マイホームと違って、住居の流動性を確保したまま

キャッシュを生むことができます。




あっ、、、、そういえば、大学の奨学金(育英会)を忘れていましたね。。。。

まあ利率はタダみたいなものですが、残念ながらこれは42歳まで返還義務があります。




年金もそうですが、これは毎月の固定費になっている項目ですので

繰上返済できるにこしたことはありません。

まずは、そこを目指して今後の貯蓄、投資、そして資産形成の計画を練りたいと思います。



資産形成する上では、今後、着実にアパートを増やしていき

健全な経営で、負債をどんどん資本の部に移行していくことが大切です。



それには貯蓄に加えて、健全な経営ができるアパートを見つける選球眼も必要になります。

日々精進、スピード重視、節約摂生を心がけたいと思います。

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今月も返済は順調!


今月は10万円を返済に充てました。



8月は死にものぐるいで働いたおかげで

給与も27万円を超えましたので一気に返済を進めました。

60時間残業した割に、相変わらずもともとが

薄給なのでこれが月の返済の限界ですw



今日は地元の物件で良さそうな物件があったので

現地見学に行っていました。



そしたら、、、

外観だけみるつもりが、大家さんが出て来て遭遇してしまいました。

隣の戸建てに住んでいることは知っていたのですがね。。。

最終的には、その大家さんにお部屋の中も案内してもらい

詳しい説明もしてもらうという、異例の展開!

不動産会社とやり取りする事無く

本日買付証明の雛形までつくってしまいましたw

まだ条件交渉段階なので、正式には出してませんが。



もう1つの茨城の物件は

現在融資に向けて不動産会社さんに動いてもらっています。

こちらはフルローン20年を条件としているので最終的には

融資は厳しいでしょう(通ったらミラクルです)



ただし、この銀行支店のないど田舎に居ながらにして

首都圏の銀行から融資を引く前例を作れれば

今後が楽になるので、いけるところまで頑張ってみます。




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今月は8万円返済に充てました

今月も借金返済を完了しました。

今月は8万円を借金返済に充てました。

残り 442,945 円です。


〈残債推移〉
残債推移グラフ



現在は、私の給料の3割以上を返済にあてていますので

さすがにお小遣いがほとんどありませんが

これもあと5ヶ月の辛抱。



いまのところ私は家の固定費支払い(家賃、水道光熱など)と

もろもろの返済系の支払い項目に集中していますので

貯蓄割合が少ないのですが

その分、妻は月10万円の貯蓄を頑張ってくれています。



妻の貯蓄額をなぜ返済に充てないかというと

将来は、運用しながら貯蓄を大きくする計画なので

早めにいろいろ投資・運用を行って、試行錯誤したり

楽しみながらやっていこうという話になっています。

そのため、残債の金利には目をつぶっています。



今日は久しぶりに妻と外食して美味しい物を食べてきました。

気持ちもリフレッシュして、この1ヶ月またやっていきます。

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マクフライ1983

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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ(現在33歳)。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。同志社大学商学部卒・既婚・子なし。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2019年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF60万 目標!
18年(35歳)CF75万 目標!
19年(36歳)CF100万 目標!


〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産3億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産6億、月CF400万円
★ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
資産15億(不動産12億、現金3億)

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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対象:まだ1棟目を買えていない方

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]満室
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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