アパートの再審査




千葉のアパート(築10年ほど/利回り13%超)を

やっぱり気になって、再検討しています。

どうにか融資付けできないものかと。




しかし接道が位置指定道路なので

普通の金融機関では評価が出にくい物件です。



そこでノンバンクとなるわけですが。




セゾンファンデックスは評価が7割ほどしか出ず厳しい結果でした。

セゾンは共同担保も、1都3県の都市部のものしか

共同担保として差し入れることができないとのことです。



現在は、、、、

三井住友トラストが8割ほど出るので、共同担保を入れて

再度評価をしてもらっています。



さて昨日、私の車に鳥のフンが落っこちていました。

過去、鳥のフンが落ちると、戸建ての入居付が決まったり融資審査の

通過連絡があったり、良いことが起こる前兆です。




でもあまり期待せず審査結果を待ちたいと思います。




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戸建て内見&買い付け証明の結果は?



先月戸建てを購入した不動産屋さんから

また管理物件が売りに出たらしく、物件情報をもらいました。



なにやら築30年の田舎物件ですが

駐車場2台あり、300万円ちょっと。

しかもスーパーとホームセンターが2キロ圏内。



これは!と思って昨日すぐに内見してきました。

なかは汚れているけど、クロス交換と清掃とガス会社活用で

十分戦える投資物件になると判断して、本日10万指値の買い付けをいれました。




私のあとにまた内見が入ったらしく、満額打診があったそうですが

1番手の私でまずは交渉して頂けるとのこと。

すると先ほど不動産会社から電話があって

「買い付け通りました〜!」

とお返事頂きました。



しかし現金がない。しかも私は先月公庫利用している。

ということで、、、今回は妻名義で初の公庫利用です。



公庫は女性だと20年で融資が組めます。

しかも私の住んでいる千葉の北部は東日本の大震災被災地に該当するらしく

妻の金利はなんと1%未満になるそうです!

20年融資で、固定金利で金利1%未満は、最強に近いと思います。




さっそくリフォーム見積もり取ったり

公庫の融資書類の準備で忙しくなってきました。




今月は2件の退去もあるので、戸建ても融資が通れば

3件の入居付が、今月・来月で入ってきます。



なかなかハードですが、がんばります!




あっそういえば、2000万強のアパートですが、ノンバンクでも

1700万ほどしか融資が伸びそうもなく、諸費用含めると

600万のキャッシュアウトは、難しいことから見送りになりそうです。

一応、ノンバンクを変えて、融資打診で最後のあがき中ではありますが。

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妻名義での不動産投資



またアパートに買い付けを入れました。



千葉の市街化区域で築10年ちょっと。

現状満室で利回りも13%強。

これだけ聞くとすごいのですが、この物件は建築確認申請をしていないこと。

だから融資が使えるのかどうか不明です。



そして買い付けは2番手なので望み薄です。

融資が通らない可能性も高いので、ミラクルが起こらないと買えません。



なので現在は他の物件を毎日ウォッチしています。

しかし出てくるのは、田舎の融資付かないエリアの13%くらいの物件か

都心の築古の10%くらい、など箸にも棒にもかからない物件ばかり。



ところで先日、、、、

今年の不動産CF目標をいくらにするかの議論の中で

ずっと妻と話していたのですが、目標を70万円に設定しました。



あとは達成方法のブレイクダウンですが

私名義でアパートと戸建てを公庫など活用しながら購入し

妻名義でも不動産を買っていけばいいという話に落ち着きました。



今まで妻名義で不動産投資はしていなかったのですが

女性の方が公庫は優遇されますし、サラリーマン属性もフル活用していけば

私のような信用毀損状態のプータロより、絶対有利です。




今まで狭い価値観で考えていたのを反省したくらいです。

妻も乗り気なので、二人で不動産投資をしていけば

一番、資産形成をすることができます。




そういえば、、、、、

滞納中だった千葉市の戸建てが来月にも強制退去になりそうなので

2月は長野アパのリフォームと、千葉戸建てのリフォームが重なります。

ここが今年の正念場になりそうなので、気合をいれてやっていかなければいけません。





今年もすでに1ヶ月が終わりました。

残り11ヶ月しかありません。



行動と努力と情報収集で

未来をどうにか切り拓いていきたいと思います。
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1年ぶりの退去連絡



本日、退去連絡アリ。

1棟目の4戸アパートのお部屋ですが、ちょうど2年くらいの入居でした。



この部屋は単身の若い工事現場のお兄ちゃんです。

単身で若いと、ライフイベントがあると転居しちゃうのかもしれませんね。

結婚なら、おめでとうです。



さて退去は2月末なので、ひさびさのリフォームになります。

今回はお風呂とトイレなど水回りの見栄えをよくして

できれば家賃もちょっと上げようかなと画策。





2月中にリフォームすれば、3月まるまる募集できるので

繁忙期を逃さず済みます。




最短でリフォーム&客付けがんばります。

いやーでも千葉に引越し後なので、また長距離ドライブですw


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見かけだけ高利回りに注意!




年始に購入した公庫の無担保戸建てがあるので

次なるアパート探しをひたすらしております。



近頃はまた高利回りアパートが出てきているのですが

資料取り寄せしてボツになる物件が多いです。



よく遭遇するのは、、、


・車必須エリアで駐車場が不足

・3点ユニット(バス・トイレ一緒)

・洗濯機置き場が室内にない

・ワンルームで6帖以下

・接道が公道ではない

・再建築不可

・違法建築(容積率・建ぺい率オーバー)

・築40年以上で土地値低い

・空室率が50%以上(解消見込みがあればOK)

・家賃設定が相場より高い

・不良入居者がいる(滞納、支払い遅延)

・住んでいる人が高齢者ばかり(孤独死リスク)

・プロパンガス契約料金が高い(単価500円以上など)

・周りにスーパーもコンビニもない

・海が近すぎる(将来売却の際のハンデになる)

・町の人口が3万人以下

・周辺の住環境が悪い(騒音・落書きなど)



他にもいろいろありますが、こんなところです。

こういう物件は購入すると、後々苦労します。




あとは外壁も内装もフルリフォームしているのに

空室が埋まっていない物件などがあります。



こういうのは業者かプロ大家が競売等で購入して

上っ面だけ美装して、転売している可能性が高いです。

まわりが田んぼのような立地は、注意すべきでしょう。



私が選ぶポイントは

物件購入後に、このようにリフォームすれば満室運営できる。

何年でいくら回収して、大規模修繕にいくらかかって出口はどうする?

くらいは最低でも考えてから現地内見します。




見かけだけ高利回りの物件には注意しなければいけません。

賃貸経営は、最低でも10年くらい戦うことを前提に購入すべきでしょう。



物件を一度購入してしまったら

どんな修繕が出ようと、長期入居が決まらない状況があろうと

全責任はオーナーが負わなければいけませんので逃げれません。


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マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。2016年8月株式投資、9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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