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生活保護の入居者は見極め大事です





長野アパートに先月入居したばかりの女性ですが

早くも今月退去になりました。




理由は、夜に奇声をあげたりして近隣に迷惑をかけたようです。





一度、年末に警察沙汰にまでなったということで

保証人の方に、連絡して退去していただく運びとなりました。




この方、どうやら精神疾患があるらしいです。
(退去になった際に聞いて、初耳でした)




私も、お申込みをもらった際に生活保護の理由が

「職を探しているが、お金がない」ということでした。




役所の生活保護決定通知書にも

「預貯金・手持ち金の減少・喪失」

としか記載がなく気づけませんでした。




私もその時、ちょっと違和感はありました。

職を探しているだけなら普通は生活保護受給じゃなくて

失業保険だよな?とも思いつつ、、、、

深く突っ込まなかったのが最大の反省です。





ちなみに群馬アパートも生活保護の方が

2世帯ほどいらっしゃいます。





こちらは身体が不自由だということで

生活保護の理由が明確だったので、受け入れました。

入居後は滞納なども一度もなく、平穏にお住まいいただいています。



したがって今後も生活保護の方は、積極的に受け入れるつもりですが

理由が、精神疾患の場合は、ちょっと注意しないといけないかなと。




今回は良い勉強になりました。

退去は1月末だったので繁忙期が終わる前だったのが救いです。

なんとか管理会社さんにはがんばってもらえたらなと思います。




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汚部屋のリフォームに4日掛かりました。




千葉アパートのリフォームが終わりました。

通うこと4日間、やっと完了です。




入居者さんは1年の入居でしかも女性だったので

けっこう綺麗なままだろうと思って、退去後にお部屋に入ったら

水回りとか、めちゃめちゃ汚かったです。





1度も掃除してないのかよ、と突っ込みたいレベルの汚部屋でした。

特にトイレは、写真撮影したらモザイク入るレベルです。





私の中では、、、、、

女性の入居さんはお部屋をあまり汚さない法則があったのですが

その法則は今回はまったく通用しませんでした(笑)




この人、ジモティーで募集してすぐに入居が決まった方で

今でもジモティーの写真は

艶やかな和服姿のプロフィール写真です。





人は見た目が9割なんて本もありましたが

見た目だけでは分かりませんねw




思い返せば、、、

入居時に、アクセントクロスを指定してよいですか?とか

コンロがないから付けてください、とか他にも沢山交渉があったので

いろいろ対応した割には1年で退去とは悲しいかぎりです。。。




でも短期解約違約金を設定していたので

1ヶ月分は、募集のバッファがあります。

なんとか早めに決まってくれることを祈ります。




これから春先までは他のお部屋でも

退去が発生する可能性が大いにありますので

臨戦態勢を崩さず、身構えていようと思います。




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【謹賀新年】年始の不動産活動とワードプレス移行



あけましておめでとうございます。

このブログも7年目に突入しました。

今年も変わらずよろしくお願いします。




さて恒例になっている年末年始は妻の実家でまったりです。

今日はブログを書いて、明日から不動産活動スタートです。




と言っても、、、、明日は知人と一緒に不動産見学です。

すでに実業で大成功されている方ですが、不動産を始めたいそうなので

相談に乗って欲しいと言われています。




その後は、4日は千葉アパートのリフォーム仕上げに行ってまいります。

カッティングシートと、ワックスがけだけですから

たぶん半日で終わるでしょう。




5日はお休みで、6、7日、8日はまた投資相談です。



2019年はブログのデザイン変更をするか検討しています。

やるとしたら、たぶんワードプレスですね。




ちなみに移行するのは本ブログではありません。

サイドバーにリンク貼ってある姉妹サイトです。





現在使っている、はてなブログも悪くないのですが

いろいろカスタマイズしまくって重くなっているし

長期的にブログ事業として運営するなら

ここらへんで移行しておくのもアリかなと思いました。






移行は、自分でやるのはリスクが大きいみたいなので

プロに外注しようと思っています。

1月中にはやりたいですね。




そんなこんなでバタバタとスタートしていますが

今年も宜しくお願い致します!
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入居お申し込み入るも、再び広告掲載された話し。。。




千葉アパートに先日お申込みが入ったとの連絡がありました。



しかし、取り下げていたはずの広告が再度UPされていたので

おそらくお申込みキャンセルになったのでしょうね。



管理会社に、逐一確認するのもお手間を取ってしまうので

放置プレイしています。




2,3年前だと、電話で確認してどうなりましたか?

なんて聞いていたのですが最近はどっしり待つことにしています。

あんまり営業さん焦らせても逆効果だと思いますので。





年明けから、繁忙期がスターするので

1,2月中に決まってくれたらと思っています。





さて千葉アパートの下水接続ですが

市施工の枡を埋める部分の土地所有者に

許可取りスタートしました。




マス設置は市が工事するので、絶対に合意書をもらわないといけません。

しかも、持ち分者が2名いるので、うまく話が話が進めばいいなと思います。



最悪は、許可取りできないと

自分で枡設置して、しかも勾配取るのにポンプアップするので

膨大な費用になってしまいます。




こればっかりは私の力が及びませんので

工事を依頼している水道屋さんにがんばってもらうしかありません。




本日で年内の私の仕事は終わりになりました。

最後はカフェ相談で、投資相談に乗ってあげて

1時間半ほどカフェでお話しました



すでにシェアハウス運営で成功されている方でしたが

これからは戸建てやアパート投資をしていきたいということでした。




シェアハウスはやっぱり入退去が激しいようです。

投資にはそれぞれメリット・デメリットありますね。

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アパートを浄化槽から本下水接続に切り替える費用




千葉アパートの浄化槽→本下水接続への切り替え工事の

見積もりを2社にお願いしていました。




アパートからの配管がかなり低い土地を通っていることにより

市が取り付ける枡が深さが3メートルという、かなりの深さになります。





おまけにアパートから、下水本管までは

30メートルくらいの配管設置が必要です。





通常なら、下水接続は数十万で済むレベルですが

今回は、かなりの費用が掛かりそうです。






3メートルの深さを掘って配管を埋めるのは大変かと思います。





当初、お願いしようと思っていた業者が

200〜300万と言われたので

もう1社見積もりを取ったら110万円との回答でした。





1社目は過去に色々お世話になっているので

多少の価格差ならお願いするつもりでしたが、

2倍以上も違うとなると、さすがに厳しいので

最終的には、見積料だけお支払いして、今回はお断りすることになりそうです。






現在、見積料がどれくらいか計算してもらっていますが

5万〜10万くらいならしょうがないかなと思っています。

(いろいろ調査や役所との打ち合わせなど動いてもらっていますからね)




その業者さんからも

「うちは高くなるので、他の業者さんでやってもらったほうがいいですよ」と

言ってくださっています。




本下水接続完了は、来年の夏以降になりますが

土地所有者の許可取りなどいろいろまだハードルがあるので

無事、つながってくれることを祈りたいと思います。





さて、、、、


そんな千葉アパートですが

募集していた1階のお部屋のSUUMO広告の掲載が下がっていました。




特に、お申込みが入ったという連絡はないのですが

なぜか広告掲載だけ取り下げられています。




他の仲介店の広告も下がっていたので何か動きがあったのかもしれません。

こちらもまた時間を見つけて、確認してみたいと思います。

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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)
千葉戸建5号(18年4月/550万)

1983年生まれ。現在、家賃収入約100万/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア。2018年不動産管理法人を設立。現在はネット事業、知人の事業へも出資してます。

★★ツイッターでも不動産についてつぶやいてます♪♪★★

【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円
33年(50歳)CF500万円

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

【ブログ方針】
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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:14.8%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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