焦らず素敵な物件をつくろう





明日はいよいよWBC準決勝です。

日本VSアメリカということで、事実上の決勝に近いのではないでしょうか。



私も明日は朝から病院に行って帰ってきたらテレビに釘付けになるかと。

ボロ勝ちかボロ負けなら、午後から戸建てのリフォームに行こうと思います。




さてリフォームも大詰めなのですが、なかなか進みません。

相談していたガス会社が職人さんの都合が付かず

「うちではスケジュールの見通しが付きません」

と言って、、、、急にサジを投げてしまいました。



これはヤバイ!ということで今日はエリアのガス会社を

片っ端から電話して、2社くらい相談に乗ってもらえそうです。

ですがゼロから見積もりなので時間がかかりそうです。



繁忙期はもう終わりかけなので

家賃を減額して募集することになりそうです。

リフォームでここまで苦戦するのは初です。



まあ今回はキッチンやお風呂がボロボロという、、、、

条件が悪い物件だったのでしょうがありません。

だから安く買えたのはありますし。



焦らず、未来の入居者さんに喜んでもらえる物件をつくっていこうと思います。



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戸建て客付け&胃カメラ体験




戸建ての客付けは、、、、

リフォーム中の八街物件と、今月末で退去になる富里の2件あります。



富里物件は、空いたらすぐに修繕&クリーニングをかけるとします。

こちらの物件は見た目も良いのであまり心配していません。



問題は八街の戸建て。こちらはガス会社支給品の施工が遅れています。

やっと来週から動いてくれそうですが、今回はお願いしたのが多いため

分割工事になりそうです。


・キッチン水切り交換
・ビルトインコンロ
・給湯器
・風呂釜の入れ替え
・風呂壁の塗装&タイル補修
・エアコン1機


ガス単価も、市場平均でやってくれるらしいので

これだけの量の工事を、入居者負担なくできるのはありがたいです。



完成は4月1週目。繁忙期も終わりかけですが

なんとかGW前までに決めて欲しいところ。




***




さて胃カメラ検査をしてきました。

人生初の内視鏡検査です。



結果、、、、胃からちょっと出血してタダレていたみたいで

ビランができていました。

しかし大事ではなさそうということです。



苦しい胃カメラを覚悟していましたが

あっさり5分ほどで終わりました。



生体検査の結果を見ないと詳細は分かりませんので

まだ気は抜けませんが。

ピロリ菌も出なかったら、何が原因なのか分かりません。




多少食べる量が多かったり、ストレスもそれなりにあると思いますが

なぜ胃が悲鳴を上げるのかわかりません。





個人的には、ピロリ菌を退治してスッキリ、、、、というシナリオが

一番良いのですが。。。




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また退去連絡が来たよ、、、、





長野アパ、千葉市の戸建てに申込みが入って、よかった。



あとは先月購入した千葉の八街の戸建てと

今月購入するアパートの空室予定の合計2部屋だけ

埋めれば良いと思っていたら、、、、



なんと!!!



千葉の富里の戸建てから退去連絡。。。。

退去理由をヒアリングしたら

「仕事の都合です。お家は問題ありませんでした」

とのこと。



戸建て&ファミリーなのに2年で退去。

私の所有する他のアパートより早いですよ、これ。



千葉市の戸建ても、1年で強制退去だしな(申込み入ったから良かったけど)。




ここは、大家力を高めるために

神様が試練を与えていると思うしかない!



とりあえず購入予定のアパートも含めると、、、、

空室5室中、2部屋は申込み入ったので、残り3部屋を地道に埋めます!



これらを埋め終わった頃に

群馬アパート(過去2年位退去がない眠れる獅子)から

退去連絡とかありそうな気がしないでもありませんが

たった20数室管理の大家さんでも、空室が重なると大変ということですな。



リフォームとか客付けとかはまったく苦じゃなく

むしろ楽しい作業なのですが

お金が一度にかかると、色々やりくりがあるわけで。

(早く、キャッシュ潤沢な大家になりたい!)




今月、来月は忙しそうなので気合い入れてがんばります。




その前に、妻のご両親と、千葉の旅館に行くので

ちょっと英気を養ってきます。

胃の調子も悪くなるし、お祓いでも行ったほうがいいのかな。



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人生初の胃カメラ



胃痛があるので病院に行ってバリウム検診してきました。



結果、胃の中がただれているようで

癌ではなさそうだが、ポリープがあるかもしれないということで

来週、人生初の胃カメラになりました。



いろいろ調べてみると、、、、

ピロリ菌に感染すると胃が炎症を起こしたり

炎症回復の際にその部分が隆起してポリープ化するみたいです。

もしポリープがあれば、内視鏡手術するとのことでした。



暴飲暴食はやめて、よく噛んでご飯を食べてくださいと言われました。

確かに、ストレスもかなりあったし、増量のために食事ボリュームも

増やしていたので、その影響でピロリ菌が騒ぎ始めたのかもしれません。



どちらにしても食生活の改善と、ストレス発散をしたほうが良いみたいです。

本人はそこまで凄いストレスを感じているわけではないので

運動などを適度にしようかなと思います。


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入居申し込みがありました




千葉市の戸建てに入居申込みがあったことは

昨日書きました。




しかし現入居者が滞納&引越し先が見つからず

退去してくれないので困っていたのですが

本日管理会社から連絡あって、無事に引越し先が見つかったとのこと。




保証会社も通過したので3月中に、引っ越ししてくれそうです。

4/1からの次の入居も決まっているので

一時はどうなることかと焦っていましたが、安心しました。




現入居者さんはおそらく、3月末まで住むでしょうから

空室期間は、実質ゼロに近いということになります。

ウェブ掲載から2日で申込み、というのも大家人生で最短でした。




築35年の戸建てでも、差別化リフォームと適正な家賃設定をすれば

まったく問題なく戦えるということを証明できました。





また空室があった長野アパートですが、、、、

今月1日にリフォームが終了していたので

本日、管理会社に内見状況のヒアリングをしたら

「すでに申込み入っています。ご連絡遅れてすみません!」

、、、、という回答。

こちらも嬉しいニュースです。




あとは、、、、、



先月購入した築30年のボロ戸建の内装リフォームを

現在、急ピッチで進めています。

こちらは3月中旬までに完成して募集スタートします。




既存の2物件の客付けが無事終わったので

だいぶ精神的にラクになりました。




しっかり満室で繁忙期を終えられるよう

引き続き、がんばりたいと思います。


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マクフライ1983

Author:マクフライ1983
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【所有資産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)

1983年生まれ(現在33歳)。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。低属性にも関わらず、3年でサラリーマンをリタイアするチャレンジングな目標に向けて邁進。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。現在、家賃収入65万円/月。2016年8月株式投資、9月ブログ事業を開始。


【思想/価値観】

・人生は短い、全力でenjoyする。
・かっこいい大人になる。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦すること。
・とにかくスピードで勝つ。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。

【目標】
      
〈2017年までの計画〉
14年(31歳)アパ1棟★達成
15年(32歳)戸建2戸購入★達成
16年(33歳)アパ1棟&マイホーム★達成
17年(34歳)CF70万&親孝行旅行

〈2018年までの計画〉
(35歳)月CF100万円

〈2023年までの計画〉 
(40歳)資産2億、月CF200万円

〈2028年までの計画〉
(45歳)資産5億、月CF500万円
ハワイに別荘を買う

〈2033年までの計画〉
50歳までにビリオネアになる
資産10億(不動産9億、現金1億)
ハワイに移住する

【戦略】

①年間500万円を不動産に投資
②CF100万円から繰上返済スタート
③法人化と自己資本比率の改善
④法人プロパー融資で規模拡大

【やりたいことリスト】

筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道に別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]満室
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]満室
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]満室
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]満室
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]満室
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:●%]リフォーム中
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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