保証会社から家賃入金がありません。。。




法人第一号の戸建ての家賃入金ですが

5月頭に入金されたあと、まったく音沙汰ありません。



保証会社に電話したら、、、、

「代理店(つまり客付け会社)に入金しています」

と言われました。



さっそく不動産会社に確認したところ、、、、




「オーナー様に直接入金するつもりでしたが

なぜか弊社の口座あてになっておりました。

申し訳ありません。明日2ヶ月分、入金します」


とのこと。




初期費用の入金明細も来てなかったので

一緒にお願いしておきました。




客付け会社さんも悪気はなさそうでしたが

こういう対応見てると、やっぱり不動産業界って

適当な会社が多いなと思います。





普通の会社ではありえないでしょう。

送金漏れするとか。。。




途中、「管理料5%と送金手数料を引かせていただきます」

とか言われたので、、、、

私から「いやいや、本来、保証会社経由なら引かれなかった管理料を

なんで御社取るんですか?笑」と伝えたら、、




「すみません。では満額で入金します」と言われました。。。。





管理委託契約もしていないのに

管理料取ろうとするので、これには私も電話口で笑ってしまいました。

※この人、経理担当だったので、杓子定規の対応だったのでしょうけども





まあ毎月たくさんの賃貸斡旋しているので

いろいろミスすることもあるのだと思いますが

もうちょっと1件、1件正確に業務処理してほしいものです。



***



さて明日は、私が新卒で入社した会社のOB会があります。

普段は人とあまり会う機会が少ないので、楽しみです。




あまり飲み過ぎないよう注意したいと思います。



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新築ワンルームマンション投資の営業が多すぎる。。。





最近、私のケータイによく電話が掛かってきます。

あの新築ワンルーム投資の営業です。。。




どこかで私の個人情報が出回っているのでしょうね。



私が新卒で入社した10数年前にも、よくオフィスのデスクに

掛かってきました。




当時、私はガン無視していましたが

私の同僚で買った人もいるようです。




昨日、掛かってきた電話は、大阪のワンルーム投資の会社さんでした。

「地下鉄の某駅から徒歩1分で、なんと1700万円台です!」

とかなり興奮した口調での電話だったので、暇つぶしにお話を聞いてあげました。




私から「想定賃料っていくらなのですか?」と聞いたら

「6万円くらいです!」と答えていたので

利回り4%の案件でした。




35年融資で借り入れして、最後まで持てれば

最後は売れるという計算なのでしょうけど

最後は売っても数百万円レベルでしょうから

その間、赤字で持ち出し期間が長いと

たぶん、ほとんど儲からない投資になりますね。





お医者さんとか、士業の方とか、こういう案件を

なんとなく買ってしまうのでしょうかね。




今も、昔もこの手の投資がぜんぜん無くならないのは

需要があるからでしょう。





でも営業さんも、100件電話して、何件くらいアポ取れるのでしょうか。

大変なお仕事だなと思ったり、私も新卒時代を思い出しながら

懐かしく聞いていました。




あっ、そういえば私の大学の後輩も、

投資用ワンルームの営業マンになった女の子がいました。




もう7年くらいやっているようですが

そろそろ会社を辞めたいと言ってましたね。



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フリーレント・広告料の設定について




群馬アパートの生活保護の方からお申し込みありました。

そして、本日、保証会社の審査も通ったと連絡が入りました。




これまでは広告料1.5ヶ月、フリーレント1ヶ月にしていましたが

今回から広告料2ヶ月、フリーレント無しに変更しています。





最初は、フリーレント1ヶ月にしてすぐに反響があったので

フリーレントの効果があるのかなと思っていたのですが

その後、特に反響無いので、広告料2ヶ月に増やして、フリーレントは

無しに変更したにも関わらず、1ヶ月ちょっとでお申し込みが入りました。






結局、トータルのオーナー負担は、広告料のAD2ヶ月分で済んだので良しとします。

2ヶ月に変更した理由は、フリーレント相談があった際に、広告料の中から

出してもらうという約束を管理会社がしていただけたからです。




これならオーナーの負担上限は、広告料2ヶ月のみになります。

しかもADを2ヶ月にして、営業さんの案内に拍車が掛かれば御の字です。




営業さんも、フリーレント要望を受けないように

頑張って客付けしてくれるでしょうけど。





さて、長野アパートの方ですが、、、、

若い女の子からお申込みがあったのですが

入居は7月末からです。

こちらもちゃんと入居までこぎ着けてくれれば良いのですが。




とりあえず、換気扇交換が必要だったので

楽天で購入して、プロパンガス会社さんに送りました。

施主支給で、格安で付けてもらえることになりました。




遠方物件は、本当に経費との戦いです。

うまく広告料や修繕費を掛けすぎないように

コントロールが必要になってきます。



やっぱり物件管理は、近場のほうが楽だなと感じています。

何かあったら、自分で現場へ行って

軽微な工事・修繕できるのは強いです。

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生活保護からの入居希望



群馬アパート、入居希望があったのですが

生活保護の方からでした。



ただし体調が悪くて倒れて働けなくなった方で

駐車場契約も無しで希望されているので利回りも下がっちゃいます。。。



ということで、、、、

駐車場契約と保証会社+連帯保証人を入居条件にして

再度交渉中です。





それでお話が流れるようなら、ご縁がなかったと思って

無理な受け入れはしない方針です。





さて、長野アパートで、リビングの換気扇が壊れていて

リフォーム業者だと2万円くらいかかりそうなので

別の方法を考えています。




結果的には、、、、、

施主支給で、アパートのすぐ裏にあるプロパンガス屋さんに

取り付けしてもらえないか打診したら

手間賃だけでやってくれるとおっしゃっていただけました。
(ありがたや〜)




リフォームは施主支給が一番コスト削減に繋がりますね。

経費圧縮は経営者の責務なので

私の現在の所有戸数ならやるべきだと思っています。




将来的に、100世帯、150世帯になってくると全部自分ではできませんが

当面はできるだけ自分でやるつもりです。




そしてその方が、あらゆるリフォームや修繕のコスト感が

身につきますので勉強にもなります。

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3回目のお申込みを頂きました




長野アパート、またお申込みが入りました。




2週間で3回ほど内見予約が入って

すべての方からお申し込み頂きました。




問題はそこから2回キャンセルになっていることです。





まず1件目は、近くの病院にお勤めの女性ですが

お申込み入れた後、ずっと音信不通。




2件目は、初期費用が5万円くらいだと思っていたということで

私の物件の初期費用(日割り+翌月家賃+火災保険など)が

合計で10万円くらいだったことから、キャンセル。




年収400万なのに、初期費用払えない人っているんです。

おそらく貯金がまったくゼロの人なのでしょうね。




そして3件目のお申込みを昨日いただきました。

20代前半の女性で、幼稚園の先生です。





入居がお盆明けを希望されているそうです。

理由はボーナスが入るのが7月末だから、

それを初期費用に充てたいそうです。





世の中、初期費用払えない人だらけです。。。






仲介の営業さんが、機転を効かせて

「それは流石に遅いので7月末でどうでしょうか?」

と交渉してくださり、その流れで話が進みそうです。




群馬アパートもそうですが

昨年末から2回キャンセル食らうことが多くなってます。



今回は、契約を1週間以内にしてくださいと伝えています。

お申込みが入っても気を抜いてはいけませんね。




3度目の正直になることを祈ります。




通常だと、、、、

お申込みが入ると、仲介店さんはネット広告を取り下げてしまうので

今回は念のため、契約までは広告掲載を続けてもらうよう

お願いしておきました。

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【所有不動産】
長野アパ1棟(14年12月/800万)
千葉戸建1号(15年2月/275万)
千葉戸建2号(15年11月/560万)
群馬アパ2号(16年4月/3000万)
千葉戸建3号(17年1月/350万)
千葉戸建4号(17年2月/320万)
千葉アパ3号(17年4月/2100万)

1983年生まれ。現在、家賃収入93万円/月・返済比率30%台。

IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。

結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善し、なんとか収支プラテン。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア達成。


【思想/価値観】
・人生は短い、全力で楽しむ。
・新しい可能性を追求する。
・圧倒的な自己成長を求める。
・逃げずに挑戦する。
・即断即決スピード重視。
・神は細部に宿る。
・雑音は聞かない。
・勉強し結果を出す。
・人と比較しない。傲慢にならない。
・何かを捨てた時に、何かを得る。
・与える。周りにいい影響を及ぼす。
・かっこいい大人になる。

【長期目標】
18年(35歳)CF70万
19年(36歳)CF85万
23年(40歳)CF100万円
28年(45歳)CF300万円、現金1億
33年(50歳)CF500万円、現金3億

【やりたいことリスト】
筋トレ、サーフィン、世界中を旅する、沖縄と北海道とハワイに別荘を持つ、国内を車で旅する、釣りざんまい、船舶免許を取る、旧友に会う、親孝行する

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所有物件
木造アパート/1LDK×4世帯/2014年12月購入/平成3年築
[利回り18.6%]
木造戸建て/4LDK/2015年2月購入/平成元年築
[利回り17.8%]
木造戸建て/5LDK/2015年11月購入/S57年築
[利回り:13.3%]
木造アパート/1K×10世帯/2016年4月購入/平成2年築
[利回り:13.7%]
木造戸建て/2LDK/2017年1月購入/平成2年築
[利回り:17.1%]
木造戸建て/4LDK/2017年2月購入/昭和62年築
[利回り:16.8%]
木造アパート/1K×6世帯/2017年4月購入/平成18年築
[利回り:13.6%]
木造戸建て/5LDK+納戸2/2018年4月購入/平成元年築
[利回り:15.9%]
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利回り
=年間賃料÷(物件価格+リフォーム費)
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